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**Bose** · 28-12-21, 14:51

Buongiorno a tutti e auguri.
Stamattina sono andato a vedere un appartamento a Gallipoli, anni 80 più o meno.
Un appartamento ad angolo di notevole dimensioni e con arredi e piastrelle di quei tempi (non brutto credetemi).
La casa si trova in un cielo terra ad angolo, al piano terra negozio commerciale sfitto, al piano primo un appartamento dato in locazione e al piano secondo c'è questo appartamento libero (scala in comune con il piano primo).
Il lastrico del solaio è una porzione in quanto l'altra appartiene anche al piano primo.
Non messo malissimo, per me affittabile tranquillamente a 350/400,00 al mese o solo nei mesi estivi che renderebbe molto di più.
Considerando il 21% di cedolare secca, un ipotetica IMU di 500/600 annui, e aggiungendo una spesa di altri 300,00 annui per una assicurazione sull'immobile, può essere un buon investimento calcolando il prezzo d'acquisto che è di 55.000,00 (che porterei tranquillamente a 45.000,00)?
Ovviamente va considerata l'ultima spesa che sono altri 4/5.000,00 di atto (sono molto ampio, può essere anche meno).
Grazie.

**//_\\** · 30-12-21, 14:33

Controlla bene i solai visto che sono di 40 anni...

**Bose** · 30-12-21, 14:46

Sul lato tecnico ho un caro amico del posto che e’un architetto, mi fido ciecamente di lui.
Ieri facendo due conti a spanne siamo intorno a un rendimento del 6% annui considerando un affitto di 400,00 euro mensili, molto di più se lo affitto a settimane nei mesi estivi.
Certo bisogno sempre sperare di rivenderlo alla stessa cifra, come ho sempre detto finché non si vende non si sa mai quanto ha realmente reso un immobile…

**gianted** · 30-12-21, 19:14

Com'è l'inquilino del primo piano? mentalmente stabile?

**er cash** · 30-12-21, 19:21

Questi tagli sono molto rischiosi, meglio lavorare su compravendite veloci a valore aggiunto piuttosto che all'affitto...

**Bose** · 30-12-21, 19:33

Ciao ragazzi e auguri!
No er cash, sai bene che io sono inquadrato come impiegato e non ho partita iva.
Quelle operazioni che tu consigli vanno bene per chi ha società immobiliare, io rischierei soltanto la contestazione di attività di impresa…
E poi non è facile rivendere e fare ricarica in questo periodo…
Con l’affitto invece intanto prendi i soldi ogni mese e l’indomani in caso di vendita anche a parità di prezzo d’acquisto, hai portato a casa un rendimento del 5/6%.

**asimpleplan** · 30-12-21, 22:52

Originariamente Scritto da er cash

Questi tagli sono molto rischiosi, meglio lavorare su compravendite veloci a valore aggiunto piuttosto che all'affitto...

Per quali fattori?

Ciao er cash un saluto e buone feste

**//_\\** · 31-12-21, 10:29

Potrei sbagliare Ma la mia sensazione è che siamo arrivati quasi al fondo come prezzi.... quindi comprando in questo periodo non dovresti avere problemi quando rivenderai....

**er cash** · 31-12-21, 23:40

Originariamente Scritto da asimpleplan

Per quali fattori?

Ciao er cash un saluto e buone feste

Appartamenti singoli con |CAP rate cosi alta sono rischiosi per definizione. Cap rate (cioe rapporto tra rendita nominale e prezzo) alte vanno fatte su piu porte non una sola...

**Aga820000** · 01-01-22, 12:48

Originariamente Scritto da //_\\

Potrei sbagliare Ma la mia sensazione è che siamo arrivati quasi al fondo come prezzi.... quindi comprando in questo periodo non dovresti avere problemi quando rivenderai....

su che basi lo sostieni? ti riferisci al contesto specifico di Gallipoli (che non conosco) o al trend generalizzato dei prezzi in Italia?

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