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Bose

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Buongiorno a tutti e auguri.
Stamattina sono andato a vedere un appartamento a Gallipoli, anni 80 più o meno.
Un appartamento ad angolo di notevole dimensioni e con arredi e piastrelle di quei tempi (non brutto credetemi).
La casa si trova in un cielo terra ad angolo, al piano terra negozio commerciale sfitto, al piano primo un appartamento dato in locazione e al piano secondo c'è questo appartamento libero (scala in comune con il piano primo).
Il lastrico del solaio è una porzione in quanto l'altra appartiene anche al piano primo.
Non messo malissimo, per me affittabile tranquillamente a 350/400,00 al mese o solo nei mesi estivi che renderebbe molto di più.
Considerando il 21% di cedolare secca, un ipotetica IMU di 500/600 annui, e aggiungendo una spesa di altri 300,00 annui per una assicurazione sull'immobile, può essere un buon investimento calcolando il prezzo d'acquisto che è di 55.000,00 (che porterei tranquillamente a 45.000,00)?
Ovviamente va considerata l'ultima spesa che sono altri 4/5.000,00 di atto (sono molto ampio, può essere anche meno).
Grazie.
 
Controlla bene i solai visto che sono di 40 anni...
 
Sul lato tecnico ho un caro amico del posto che e’un architetto, mi fido ciecamente di lui.
Ieri facendo due conti a spanne siamo intorno a un rendimento del 6% annui considerando un affitto di 400,00 euro mensili, molto di più se lo affitto a settimane nei mesi estivi.
Certo bisogno sempre sperare di rivenderlo alla stessa cifra, come ho sempre detto finché non si vende non si sa mai quanto ha realmente reso un immobile…
 
Com'è l'inquilino del primo piano? mentalmente stabile?
 
Questi tagli sono molto rischiosi, meglio lavorare su compravendite veloci a valore aggiunto piuttosto che all'affitto...
 
Ciao ragazzi e auguri!
No er cash, sai bene che io sono inquadrato come impiegato e non ho partita iva.
Quelle operazioni che tu consigli vanno bene per chi ha società immobiliare, io rischierei soltanto la contestazione di attività di impresa…
E poi non è facile rivendere e fare ricarica in questo periodo…
Con l’affitto invece intanto prendi i soldi ogni mese e l’indomani in caso di vendita anche a parità di prezzo d’acquisto, hai portato a casa un rendimento del 5/6%.
 
Potrei sbagliare Ma la mia sensazione è che siamo arrivati quasi al fondo come prezzi.... quindi comprando in questo periodo non dovresti avere problemi quando rivenderai....
 
Per quali fattori?

Ciao er cash un saluto e buone feste

Appartamenti singoli con |CAP rate cosi alta sono rischiosi per definizione. Cap rate (cioe rapporto tra rendita nominale e prezzo) alte vanno fatte su piu porte non una sola...
 
Potrei sbagliare Ma la mia sensazione è che siamo arrivati quasi al fondo come prezzi.... quindi comprando in questo periodo non dovresti avere problemi quando rivenderai....

su che basi lo sostieni? ti riferisci al contesto specifico di Gallipoli (che non conosco) o al trend generalizzato dei prezzi in Italia?OK!
 
Appartamenti singoli con |CAP rate cosi alta sono rischiosi per definizione. Cap rate (cioe rapporto tra rendita nominale e prezzo) alte vanno fatte su piu porte non una sola...

Ciao er cash, spiegati meglio...
 
Appartamenti singoli con |CAP rate cosi alta sono rischiosi per definizione. Cap rate (cioe rapporto tra rendita nominale e prezzo) alte vanno fatte su piu porte non una sola...

Ciao Er cash, più porte intendi più appartamenti o un appartamento frazionato in mini monolocali?
 
Grande Bose, vedo che ti stai buttando nuovamente nel mattone nonostante i prezzi siano saliti.
La morsa della BCE coi tassi a zero e negativi alla fine non lascia scampo. :rolleyes:
Qui a BO i prezzi sono saliti talmente tanto che riesce difficile trovare occasioni a rendite dlevate, e se vuoi comprare qualcosa devi presentarti all'AI il primo giorno con assegno in bocca.
 
Si Mirco, purtroppo i cd fanno pietà, arrivi massimo all’1% netto o via di li, preferisco tenerli sul conto e pronti per un altro immobile.
Diciamo che sto solo valutando, per adesso sono solo andato a vederlo, poi vedremo cosa maturerò…
Ne ho visto anche un altro, a pochi metri dalla piazza ma su via trafficata e senza parcheggio (o meglio chi prima arriva prima alloggia), parliamo di 94 mq e senza riscaldamento, a parte il tetto che è a stella (classico tetto pugliese) e non necessita di manutenzione, c’è da rifare tutto, vespaio, pavimenti, intonaci, e infissi.
Richiesta 50.000,00 ma più di 30k per il mio tecnico non conviene offrire se si vuole portare a casa l’affare.
L’idea per la posizione in cui si trova è quella di prenderlo così com’è, ristrutturarlo con il 50% (altro purtroppo non si può fare) e 60% facciata, e poi fare un cambio di destinazione d’uso e affittarlo come studio medico o qualcosa che permette comunque di prendere un affitto sicuro nel “commerciale” (anche dentista, notaio, o studio tecnico).
Spesa per ristrutturazione 60.000,00, considerando il 50% circa della ristrutturazione, meno la % per la cessione del credito in quanto farei quella perche incapiente, mi costerebbe all’incirca la metà (considerando il 60% per la facciata che compensa un po’ il 50%).
Il problema è che non vorrei che facendo il cambiamento d’uso dopo aver usufruito delle seguenti detrazione, possa comunque perderli o essere addirittura sanzionato.
Avete informazioni in merito!?
Grazie!
 
Si Mirco, purtroppo i cd fanno pietà, arrivi massimo all’1% netto o via di li, preferisco tenerli sul conto e pronti per un altro immobile.
Diciamo che sto solo valutando, per adesso sono solo andato a vederlo, poi vedremo cosa maturerò…
Ne ho visto anche un altro, a pochi metri dalla piazza ma su via trafficata e senza parcheggio (o meglio chi prima arriva prima alloggia), parliamo di 94 mq e senza riscaldamento, a parte il tetto che è a stella (classico tetto pugliese) e non necessita di manutenzione, c’è da rifare tutto, vespaio, pavimenti, intonaci, e infissi.
Richiesta 50.000,00 ma più di 30k per il mio tecnico non conviene offrire se si vuole portare a casa l’affare.
L’idea per la posizione in cui si trova è quella di prenderlo così com’è, ristrutturarlo con il 50% (altro purtroppo non si può fare) e 60% facciata, e poi fare un cambio di destinazione d’uso e affittarlo come studio medico o qualcosa che permette comunque di prendere un affitto sicuro nel “commerciale” (anche dentista, notaio, o studio tecnico).
Spesa per ristrutturazione 60.000,00, considerando il 50% circa della ristrutturazione, meno la % per la cessione del credito in quanto farei quella perche incapiente, mi costerebbe all’incirca la metà (considerando il 60% per la facciata che compensa un po’ il 50%).
Il problema è che non vorrei che facendo il cambiamento d’uso dopo aver usufruito delle seguenti detrazione, possa comunque perderli o essere addirittura sanzionato.
Avete informazioni in merito!?
Grazie!

Bonus ristrutturazioni 50%é ottenibile solo se la destinazione finale é abitativa,non é possibile sul commerciale.
 
Ciao raganam, attualmente lo è, volevo capire se dopo che chiudo tutto e faccio cambio di destinazione d’uso può essere lecito o meno…
 
Ciao raganam, attualmente lo è, volevo capire se dopo che chiudo tutto e faccio cambio di destinazione d’uso può essere lecito o meno…

Ti chiederanno indietro il bonus.
Se compri un commerciale e lo fai diventare abitativo hai diritto al bonus.
 
Ah ecco, avevo il dubbio, ma adesso me l'hai confermato.
Niente seconda opzione bocciata, grazie per il chiarimento.
 
Oggi ho mandato mail al proprietario della casa, dove offro la cifra di 40.000,00 su 55.000,00 che chiede, se accetta la predo.
Poi deciderò se proporla in affitto a 400,00 mensili con CTR 4+4 o darla come casa vacanza nei mesi da maggio a settembre.
Vi terrò aggiornati.
Grazie a tutti per i vostri utili consigli.
 
Oggi ho mandato mail al proprietario della casa, dove offro la cifra di 40.000,00 su 55.000,00 che chiede, se accetta la predo.
Poi deciderò se proporla in affitto a 400,00 mensili con CTR 4+4 o darla come casa vacanza nei mesi da maggio a settembre.
Vi terrò aggiornati.
Grazie a tutti per i vostri utili consigli.
Anziché 4+4, potresti rientrare nei vari requisiti per fare canone concordato 3+2 con cs al 10% e IMU scontata?
 
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