Condominio minimo e cessione del credito da bonus edilizi

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Anto Cris

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Per tutti quelli che - come me - finiscono per essere Off Topic in altre discussioni quando pongono quesiti sulla cessione dei crediti d'imposta da bonus edilizi per lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio minimo, ho pensato di aprire un thread apposito.

Sarebbe utile condividere le rispettive esperienze, i dubbi e possibilmente le soluzioni.

Grazie a chi vorrà contribuire.
 
Intanto va detto che condominio minimo fino a 8 condomini e senza amministratore si ha un bel da fare a stare dietro ai bonus...
 
Intanto va detto che condominio minimo fino a 8 condomini e senza amministratore si ha un bel da fare a stare dietro ai bonus...

Esatto. È per questo che alla fine mi sono decisa ad aprire un topic apposito.
Io non riesco a trovare chiarezza da nessuna parte (e ho letto di tutto: circolari, risposte AE a interpelli e a mie specifiche domande).

Il mio caso specifico di per sé non sarebbe troppo complicato:
- bonus facciata senza cappotto
- tre condomini
- suddivisione delle spese in proporzione alle rispettive proprietà (non abbiamo tabelle millesimali, ci siamo accordati tra noi, cristallizzando il tutto in un verbale di assemblea)
- impresa che fattura a ciascuno dei tre, ognuno per la sua parte e di conseguenza bonifici parlanti effettuati da ognuno di noi.

In pratica è come se ciascuno intervenisse su una porzione distinta di facciata (per quanto tutta la facciata sia inevitabilmente una parte comune dell'edificio), maturasse il relativo credito d'imposta e lo cedesse a poste con relativa comunicazione all'AE.
Messa così sarebbe piuttosto semplice.
Prima di procedere ai lavori e a questa gestione separata, avevo chiesto all'AE se fosse possibile e mi è stato risposto di sì da due diversi operatori interpellati.
Nero su bianco però non lo trovo scritto da nessuna parte, mentre ogni volta che si parla di condominio minimo sta scritto il discorso della possibilità di procedere anche in assenza di amministratore, delegando un condòmino per gli adempimenti comuni e quindi dando per presupposto che ci siano adempimenti comuni da curare. Quali sarebbero nel mio caso?

La norma del bonus facciate consente di intervenire anche solo su parte di un edificio esistente e inoltre non è previsto un tetto massimo di spesa che imporrebbe di quantificare le spese attribuibili alle parti comuni (come avviene ad esempio per il bonus casa dove la comunicazione ad AE deve necessariamente essere fatta con il software dedicato Cir20 anche quando il beneficiario della detrazione sia solo uno dei condomini), tutto questo, a logica, mi fa ritenere che sia corretta la strada che sto seguendo, ma la voglio verificare bene bene prima di cedere il credito.

Scusate la lunghezza del post...
 
ogni volta che si parla di condominio minimo sta scritto il discorso della possibilità di procedere anche in assenza di amministratore, delegando un condòmino per gli adempimenti comuni e quindi dando per presupposto che ci siano adempimenti comuni da curare. Quali sarebbero nel mio caso?

I pagamenti possono anche essere fatti dal condomino delegato.
Ma a parte questo, bisogna che ci siano uno dei condomini che si prenda la briga di fare le comunicazioni ad Agenzia delle Entrate che pero nel caso dei condomini non possono essere fatti attravreso la piattaforma online di fiscononline ma devono essere fatti attraverso il software di compilazione apposito e spedite via l'applicativo file internet di Desktop Telematico.

Quindi armarsi di tanta pazienza e installarsi tutta sta roba.
Anche la compilazione e' il solito papocchio come da abitudine con gli applicativi di AdE: compila, verifica, prepara spedisci mettendo 10 volte gli stessi dati.
Purtroppo da questo non c'e' scampo.
 
Sono molto interessato, ma senza esperienza, ho cercato di raccogliere informazioni ed ho preparato alcuni passaggi. Mi auguro che qualcuno con maggiore esperienza intervenga correggendo, confermando o integrandolo.

A1 Formalizzare un verbale di assemblea per la nomina del condomino incaricato, la delibera del tecnico incaricato, dei lavori alle ditte selezionate, sintesi dei lavori da eseguire, la definizione dei millesimi (nel nostro caso 50% + 50%), indicando i dati catastali delle unità immobiliari facente parte del mini condominio.

A2 Il condomino incaricato, utilizzando il suo nome, codice fiscale, conto corrente, riceve il bonifico pagamento da tutti i condomini e procede al pagamento delle fatture delle ditte selezionate.

A3 Terminati i lavori e pagate le fatture il condomino incaricato prepara la certificazione di fine lavori (con una descrizione sintetica) per ogni condomino indicando l’ammontare di spesa sostenuta in base alle tabelle millesimali.

A4 Il condomino incaricato incaricato tramite un Caf o commercialista comunica all'AdE l'ammontare delle spese sostenute da ogni condomino. NB questo è il punto per me è complesso e preferisco appoggiarmi ad un Caf o commercialista.

A5 Consegna delle certificazioni di fine lavori, ogni condomino procede alla cessione del credito, o inserimento in dichiarazione redditi, per la quota spettante.
 
Noi ci si aveva pensato, siamo in 5 condomini (Tra cui un ingegnere civile ed un geometra)
Poi però la clausola di intervento, lavori che vanno ad interessare oltre il 10% di intonaco ci hanno fatto desistere in partenza.
In poche parole dovendo rifare l'intonaco intero di tutte le facciate (Quindi oltre il 10%) ci veniva chiesto un intervento anche di "Cappotto" per rientrare nella normativa.
A quel punto la spesa e i tempi divenivano troppo elevati.
Se dovete solo pitturare e fare qualche ritocco all'intonaco non penso ci siano troppi problemi.
 
Esatto. È per questo che alla fine mi sono decisa ad aprire un topic apposito.
Io non riesco a trovare chiarezza da nessuna parte (e ho letto di tutto: circolari, risposte AE a interpelli e a mie specifiche domande).

Il mio caso specifico di per sé non sarebbe troppo complicato:
- bonus facciata senza cappotto
- tre condomini
- suddivisione delle spese in proporzione alle rispettive proprietà (non abbiamo tabelle millesimali, ci siamo accordati tra noi, cristallizzando il tutto in un verbale di assemblea)
- impresa che fattura a ciascuno dei tre, ognuno per la sua parte e di conseguenza bonifici parlanti effettuati da ognuno di noi.

In pratica è come se ciascuno intervenisse su una porzione distinta di facciata (per quanto tutta la facciata sia inevitabilmente una parte comune dell'edificio), maturasse il relativo credito d'imposta e lo cedesse a poste con relativa comunicazione all'AE.
Messa così sarebbe piuttosto semplice.
Prima di procedere ai lavori e a questa gestione separata, avevo chiesto all'AE se fosse possibile e mi è stato risposto di sì da due diversi operatori interpellati.
Nero su bianco però non lo trovo scritto da nessuna parte, mentre ogni volta che si parla di condominio minimo sta scritto il discorso della possibilità di procedere anche in assenza di amministratore, delegando un condòmino per gli adempimenti comuni e quindi dando per presupposto che ci siano adempimenti comuni da curare. Quali sarebbero nel mio caso?

La norma del bonus facciate consente di intervenire anche solo su parte di un edificio esistente e inoltre non è previsto un tetto massimo di spesa che imporrebbe di quantificare le spese attribuibili alle parti comuni (come avviene ad esempio per il bonus casa dove la comunicazione ad AE deve necessariamente essere fatta con il software dedicato Cir20 anche quando il beneficiario della detrazione sia solo uno dei condomini), tutto questo, a logica, mi fa ritenere che sia corretta la strada che sto seguendo, ma la voglio verificare bene bene prima di cedere il credito.

Scusate la lunghezza del post...

Ciao. Mi trovo esattamente nella tua stessa situazione.
3 proprietari, unica palazzina di 9 appartamenti. Abbiamo diviso le spese in base ai metri quadri presenti sulle visure catastali (non abbiamo la tabella millesimale). Stiamo rifacendo la facciata stando al di sotto del fatidico 10% di intonaco. In pratica una imbiancatura. Fatture direttamente intestate ai 3 proprietari e ognuno gestisce il suo bonifico.
Ho letto i tuoi post e mi è venuto un brivido. E' mesi che con due commercialisti diversi ragiono sul criterio di riparto più logico e tutti e due mi hanno detto di fare fatture separate. Disinformazione? Adesso li sentirò di nuovo entrambi e vediamo cosa rispondono in merito al singolo condomino a cui dovrebbero essere intestate le fatture.
Approfitto però per farti una domanda: noi non prevediamo la cessione del credito e ci giocheremo il credito stesso in dichiarazione redditi. In questo caso non ci sono adempimenti particolari che riguardano l'ADE giusto? Aggiungo anche che proprio ieri il commercialista mi ha confermato (speriamo bene) che se non cedi il credito, per il bonus facciate non occorre il visto di conformità. Grazie
 
Aggiungo una osservazione. Leggendo i tuoi post ti hanno risposto che il condomino unico è una possibilità e non un obbligo e citavano la risposta 196 dell'ADE.
Analizzandola, a parte che si parla di 110% che dovrebbe essere più restrittivo, si legge:

Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.
C'è scritto "può" non "deve".
Però sono diversi gli articoli di giornale dove si parla di obbligo.
La speranza a questo punto (ho già fatto parecchi bonifici) è che l'errore sia comunque sanabile in caso di controllo e che non faccia decadere i benefici fiscali.
Anche qui... chi lo può sapere?
 
Aggiungo una osservazione. Leggendo i tuoi post ti hanno risposto che il condomino unico è una possibilità e non un obbligo e citavano la risposta 196 dell'ADE.
Analizzandola, a parte che si parla di 110% che dovrebbe essere più restrittivo, si legge:

Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.
C'è scritto "può" non "deve".
Però sono diversi gli articoli di giornale dove si parla di obbligo.
La speranza a questo punto (ho già fatto parecchi bonifici) è che l'errore sia comunque sanabile in caso di controllo e che non faccia decadere i benefici fiscali.
Anche qui... chi lo può sapere?

Ciao!
Quello che chiedi è ciò su cui mi arrovello da mesi, nel senso che trovo contrasto tra quanto mi è stato detto in due occasioni da due diversi consulenti AE e quello che leggo in giro (però teniamo conto che anche gli articoli su internet sono interpretazioni, non sempre precise e puntuali e che a volte si richiamano l'un l'altro creando "verità" che tali non sono).

Comunque, nel tuo caso, non avendo intenzione di cedere il credito, la situazione è più semplice e dice bene il tuo commercialista che non avrete bisogno del famigerato visto di conformità.
Noi che invece lo vogliamo cedere siamo allo stato tramortiti dal decreto legge dell'11 novembre, in quanto, se non cambia qualcosa, dovremo comunque rivolgerci a un commercialista per il visto di conformità e l'invio della comunicazione dell'opzione di cessione all'Agenzia delle Entrate.

Nelle mie varie ricerche, ho visto che quando si fanno lavori edilizi su parti comuni, per beneficiare delle detrazioni è necessario che l'amministratore di condominio faccia una dichiarazione annuale, entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello in cui si sostengono le spese. Esiste un software apposito per questo, ma sicuramente il tuo commercialista ne sarà informato.

Sulla storia delle fatture separate non ho certezze e mi chiedo se continuare così (anche io ho già fatto diversi bonifici) o cambiare modalità per la parte che resta da pagare, ma non vorrei peggiorare la situazione aumentando la confusione e quindi sono più propensa a mantenere questa suddivisione (che, peraltro, è molto più ordinata e lineare: unico contratto, direzione lavori che attesta il raggiungimento dei sal e suddivide le quote in base agli accordi da noi raggiunti, impresa emette tre fatture, ognuno si paga il suo e risulta beneficiario della detrazione riconducibile alla spesa effettuata, senza giri inutili; non vedo neanche a chi potrebbe nuocere questa modalità o cosa cambierebbe per lo Stato).

Teniamoci aggiornati sugli sviluppi... ciao
 
Oggi il commercialista mi ha detto che il meccanismo della fatturazione multipla su più persone secondo lui è corretto.
Da capire se tirava ad indovinare oppure no.
Secondo me ne sai più tu...
 
Oggi il commercialista mi ha detto che il meccanismo della fatturazione multipla su più persone secondo lui è corretto.
Da capire se tirava ad indovinare oppure no.
Secondo me ne sai più tu...

Ti ringrazio, ma spero abbia ragione lui :D

Adesso comunque avremo ben altre gatte da pelare, grazie al d.l. della settimana scorsa :rolleyes::wall:
 
Aggiungo anche quello che mi ha scritto oggi:

Buongiorno Bruno,
ho chiesto al nostro caf e mi hanno detto che non c'è alcun riferimento ufficiale di legge, non è uscito nulla di diverso da quanto in essere precedentemente, quindi riteniamo che le spese fatturate ad personam sia detraibili.
 
HELP!
Quesito: edificio (completamente da ristrutturare) con 2 appartamenti accatastati A3, unico proprietario, può essere considerato mini condominio?
 
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