L'ultima americanata: gli "istant buyer", con expected yields al 23%

P.A.T.

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Il Sole annuncia oggi che e' sbarcato anche in Italia il trend degli
instant buyer
società che fanno propria una filosofia importata dagli Stati Uniti.
Si tratta di società immobiliari che acquistano asset direttamente dai privati, in tempi brevi, per poi riqualificarli e rivenderli.

Come avviene la trattativa?

Entro 24 ore dal primo contatto viene eseguito il sopralluogo dell’immobile e nelle successive 48 ore viene presentata
l’offerta. Il proprietario, se accetta la proposta, riceve il saldo del prezzo pattuito entro 30 giorni o salvo sue diverse necessità.
Spesso si tratta di immobili che presentano criticità strutturali o problematiche dei venditori

Quanto rende ?

Il sole scrive
«Il ritorno medio atteso per le operazioni è del 23%, anche oggi il ritorno deve essere almeno il 20% a Milano"

Il resto dell'articolo sul sole di oggi, ma mi sembra tutta pubblicita' e poco contenuto informativo.
Vogliono prendere, a regime, il 5% dell'intero mercato immobiliare di Milano :eek:

Qualcuno ha avuto a che fare con questa forma di investimento ?
Esperienze ? Commenti ? Rischi?
 
Casavo è il principale operatore sul mercato.

Se ti guardi i prezzi in vendita vedrai che sono allineati al mercato o anche un po sopra, almeno a milano dove ho un po di riferimenti per esperienza. (posssibilità di trattativa per quello che so pari allo zero). Fare un rendimento medio del 20-23 significa che a meno che tu non abbia un immobile di super pregio in una zona dove c'è una domanda fortissima, ecco in zone normali significa vendere a sconto anche del 30% - 35% rispetto al mercato. Va bene se hai comprato in un momento di assoluto ribasso e ti vuoi liberare di un immobile di corsa, (per qualsivoglia motivo) per tutti gli altri direi che conviene andare su canali più tradizionali

Per il compratore se non capisco male c'è di buono che non deve preoccuparsi di regolarità edilizie, abusi vari, perchè il fondo (perchè questo è di fatto) quando compra verifica l'assoluta regolarità amministrativa e catastale dell'immobile ed eventuale presenza di contenziosi condominiali

Se ti chiedi come fanno a determinare i prezzi di acquisto e di vendita è presto detto: elaborano quantità di informazioni pubbliche e semipubbliche esagerate (valori del transato, numero transazioni insieme a numero di ricerche su principali portali, altre) riescono nei fatti a ri-"costruire" attraverso analisi dei dati molto sofisticate il prezzo di acquisto e di potenziale vendita non per quartiere ma per via, piazza, rione. Di fatto c'è una tale asimmetria informativa che quando compri sei sicuro di pagare il prezzo massimo possibile per quell'immobile in quel quartiere (bella fregatura) e quando vendi il contrario.

Di fatto la presenza sul mercato di questa moltitudine di dati avvantaggi solo i quali sono in grado di fare grandi elaborazioni. detto questo :

Di presunte innovazioni nel mercato mi pare che ne stiano farneticando un po troppe (dai portali in poi esempio Homepal oppure rockagent) così come tutti parlano di lusso lusso lusso anche nell'immobiliare, così come incredibili trend nel settore alberghiero eccetera eccetera.

Molto sinceramente mi pare siano tutte stupidaggini, tutta queste "gonfie vele" nell'immobiliare italiano non le vedo. il mercato oggi (al di fuori di zone supercentrali di milano) è talmente pieno di soldi (ironico) che si muove solo grazie ai bonus. A
 
Ultima modifica:
Se ti chiedi come fanno a determinare i prezzi di acquisto e di vendita è presto detto: elaborano quantità di informazioni pubbliche e semipubbliche esagerate (valori del transato, numero transazioni insieme a numero di ricerche su principali portali, altre) riescono nei fatti a ri-"costruire" attraverso analisi dei dati molto sofisticate il prezzo di acquisto e di potenziale vendita non per quartiere ma per via, piazza, rione.

Di fatto c'è una tale asimmetria informativa che quando compri sei sicuro di pagare il prezzo massimo possibile per quell'immobile in quel quartiere (bella fregatura) e quando vendi il contrario.

Interessantissimo.

Io non avrei da vendere immobili ma mi interesserebbe quotare un paio di miei immobili con questi criteri ipersofisticati usati da Casavo.

Ipotizzando che loro dicano che
immobile A) vale x (esempio 200k)

il valore reale massimo di A quale sarebbe ?

Forse valore reale massimo = + 30%/35% rispetto alle stime di Casavo ?
 
Se fossi Draghi, affiderei sicuramente a questi la revisione del Catasto, piuttosto che lasciarla fare all'agenzia delle entrate
 
considerando che devono fare i rendimenti che scrivi tu e che sono corretti (e sono quelli semplicemente perchè sono dei fondi di investimento e i fondi di investimento viaggiano realisticamente su quei rendimenti...forse su immobiliare non proprio quelli ma considerano la portata "innovativa")

ecco considerando questo, io francamente non ho idea di dove siano i tuoi immobili, ripeto potrebbe essere che il tuo immobile A sia un appartamento (ipotesi assurda permettimela) in centro a Cortina. Ovviamente siccome il centro di Cortina è sempre quello e c'è una richiesta esagerata sul mercato di immobili che non esistono (il prezzo è fatto dal venditore non dal compratore in questo caso). ecco in questo caso se ti proponessero uno sconto del 30% sarebbero ridicoli e infatti probabilmente magari neanche ti fanno la proposta.

facciamo finta invece che l'immobile B sia il mio appartamento, hinterland di Padova, e che magari da fuori non si presenti benissimo (deve essere ripitturato), piuttosto che sia in una classe energetica un po così così ( E nel caso specifico) e io abbia necessità di vendere di corsa perchè sto facendo un altro investimento...bè in questo caso un offerta 30% in meno tutto e subito me la aspetto tranquillametne
 
ma guarda che quando si parla di revisione del catasto fanno questo, lo fanno fare a società specializzate ma credimi che sono in possesso di talmente tanti dati che riescono davvero a calcolarti al millimetro quato vale il tuo immobile. ad oggi non è stato fatto per volontà politica mica per incapacità
 
Sempre con riguardo alle grandi innovazioni nel mercato immobiliare ti cito il crowfunding immobiliare.

adesso ti spiego come funziona in particolare quello che mi pare essere la piattaforma leader in Italia (meglio non citare) e che ti permette di investire sotto forma di equity (fondamentale ricordiamoci: equity = capitale = rischio = teoricamente dovrebbe garantire rischi e rendimenti elevati)

Provo a investire due lire di risparmi su un progetto su Padova, guardo il progetto e noto che:

a) il costruttore/sviluppatore mette il 35% c.a. del capitale se non ricordo male e si porta a casa il 57-60% del rendimento presunto
b) i "polli" mettono la restante parte c.a. il 55% del capitale e si portano a casa il 40% del rendimento presunto

a domanda diretta allo sviluppatore mi risponde che si è vero però lui porta avanti il progetto e quindi si merita più rendimento. giustissimo dico io, ma chiediamoci un differenziale così di rendimento è accettabile?

nota in piccolo: nel progetto sono ovviamente inclusi costi di vendita commissionali (peccato che lui stesso sarà il venditore con un altra società quindi si prende ulteriore rendimento)

nota in piccolo 2: il progetto era efficacemente sponsorizzato dicendo nel "volantino" che la finanza la metteva lui per il 33%, le banche per il 33% i polli per il restante 33%...peccato che le banche non partecipano al capitale ma mettono debito (quindi i soldi li rivogliono) e che pertanto il popolo bue si prende i rischi e si porta a casa poco rendimenot

indovina quanto ci ha messo a tirare su i soldi per il progetto?

Una giornata........

certi strumenti forse sarebbe il caso di limitarli a investitori che dimostrino un minimo di professionalità, se queste sono le novità......
 
Ultima modifica:
Qurant’anni fa inventarono la multiproprietà per copiare la moltiplicazione dei pani e dei pesci….a buttare la rete qualcuno si piglia!
 
considerando che devono fare i rendimenti che scrivi tu e che sono corretti (e sono quelli semplicemente perchè sono dei fondi di investimento e i fondi di investimento viaggiano realisticamente su quei rendimenti...forse su immobiliare non proprio quelli ma considerano la portata "innovativa")

ecco considerando questo, io francamente non ho idea di dove siano i tuoi immobili, ripeto potrebbe essere che il tuo immobile A sia un appartamento (ipotesi assurda permettimela) in centro a Cortina. Ovviamente siccome il centro di Cortina è sempre quello e c'è una richiesta esagerata sul mercato di immobili che non esistono (il prezzo è fatto dal venditore non dal compratore in questo caso). ecco in questo caso se ti proponessero uno sconto del 30% sarebbero ridicoli e infatti probabilmente magari neanche ti fanno la proposta.

facciamo finta invece che l'immobile B sia il mio appartamento, hinterland di Padova, e che magari da fuori non si presenti benissimo (deve essere ripitturato), piuttosto che sia in una classe energetica un po così così ( E nel caso specifico) e io abbia necessità di vendere di corsa perchè sto facendo un altro investimento...bè in questo caso un offerta 30% in meno tutto e subito me la aspetto tranquillametne

Compreso perfettamente.

Il 23% di yield non e' altro che la media all'interno di una deviazione standard molto elevata.

Idealmente diciamo che puo' andare dal 10% al 35%.

Per quanto riguarda il crowdfunding, lo conosco abbastanza.
Tolti un paio di operatori seri, che guarda caso operano prevalentemente solo su Milano, sugli altri stendiamo una coperta pietosa.
 
Compreso perfettamente.

Il 23% di yield non e' altro che la media all'interno di una deviazione standard molto elevata.

Idealmente diciamo che puo' andare dal 10% al 35%.

Per quanto riguarda il crowdfunding, lo conosco abbastanza.
Tolti un paio di operatori seri, che guarda caso operano prevalentemente solo su Milano, sugli altri stendiamo una coperta pietosa.

esatto :)
 
ma guarda che quando si parla di revisione del catasto fanno questo, lo fanno fare a società specializzate ma credimi che sono in possesso di talmente tanti dati che riescono davvero a calcolarti al millimetro quato vale il tuo immobile. ad oggi non è stato fatto per volontà politica mica per incapacità

Anch'io avevo approcciato il settore dei "small data" (dai 10 ai 30 comparabili, senza accessi ma con le sole immagine prese da immobiliare.it e casa.it ) per valutazioni immobiliari ad hoc prima di comprare a mercato, ma avevo incontrato essenzialmente due problemi:
A) capire quale fosse lo sconto medio finale sui prezzi dichiarati sui portali immobiliari
B) capire quale fosse il nero integrativo chiesto dal costruttore in caso di vendite di appartamenti nuovi in torri, palazzine, etc. con dati presi dalle conservatorie

Con i valori buttati a casaccio di -15% per A) e +10% per B) ottenevo con un piccolo campione di comparabili un prezzo teorico dell'immobile oggetto di valutazione piu' simile a quello che poi era la valutazione degli esperti umani.

Ovviamente io ero e sono un dilettante nel campo delle valutazioni immobiliari in quanto usavo una regressione lineare multipla. Con i big data quanti piu' dati butti dentro nel modello piu' esatta diventa la valutazione corretta del machine learning come approssimazione e puoi permetterti anche di usare sempre con il machine learning molti piu' fattori di aggiustamento.

Io mi fermavo al massimo a 10-12, compresa l'esposizione solare e l'aggiustamento per il valore di piano. Con i big data degli estimatori professionisti puoi arrivare a considerare anche un centinaio di fattori, come i fattori sociodemografici dell'area, la pressione abitativa, etc. come calcolano esattamente il valore degli immobili al Politecnico di Milano.

ciao e grazie della view
 
La differenza tra agenzia immobiliare tradizionale e un instant buyer

Vi sono alcune differenze tra un’agenzia immobiliare tradizionale e un instant buyer. L’agenzia immobiliare tradizionale fa un minor uso delle nuove tecnologie e il processo tende ad essere meno lineare e trasparente.

Le comuni agenzie di zona sono tendenzialmente piccole e una persona all’interno del team tende a ricoprire più ruoli e a non specializzarsi su un qualcosa. In alcuni casi il prezzo a cui viene pubblicato l’immobile sui portali è sopravvalutato portando ad allungare i tempi medi di vendita.

L’agenzia immobiliare tradizionale guadagna applicando delle commissioni sia al venditore che all’acquirente.

In seguito all’avvento di nuovi player come gli Instant Buyer e le agenzie immobiliari online, l’esigenza delle agenzie tradizionali è quella di digitalizzarsi ed efficientare i processi.

La differenza tra agenzia immobiliare online e instant buyer

Le agenzie immobiliari online sono in crescita da alcuni anni. Sia le agenzie online con quelle tradizionali sono caratterizzate dalla presenza di un agente dedicato. Ogni agente si occupa di fornire supporto al venditore durante tutto il processo di compravendita.

L'interesse dell'Instant Buyer è principalmente quello di comprare la tua casa al minor prezzo possibile così da aumentare il proprio margine di guadagno.

Un'agenzia immobiliare come xxxx.xx, 100% online, si occupa di realizzare una valutazione dell’immobile che permetta di vendere l’immobile al vero valore di mercato. Il prezzo di mercato è il prezzo giusto a cui vendere l’immobile per realizzare il massimo e vendere l’abitazione in tempi brevi.
 
Qualcuno ha provato a negoziare con questi di Casavo (in acquisto)?
 
Qualcuno ha provato a negoziare con questi di Casavo (in acquisto)?

Dubito , considerato che Casavo molto spesso per la vendita si appoggia alle agenzie immobiliari di zona .
Forse solo inizialmente ed esclusivamente su Milano faceva tutto da se' , d'altronde non è facile fare gli istant buyer su mercati in decrescita e di legnate sui denti ne hanno prese anche loro .
 
Da instant buyer a instant loser il passo è breve
 
La differenza tra agenzia immobiliare tradizionale e un instant buyer

Vi sono alcune differenze tra un’agenzia immobiliare tradizionale e un instant buyer. L’agenzia immobiliare tradizionale fa un minor uso delle nuove tecnologie e il processo tende ad essere meno lineare e trasparente.

Le comuni agenzie di zona sono tendenzialmente piccole e una persona all’interno del team tende a ricoprire più ruoli e a non specializzarsi su un qualcosa. In alcuni casi il prezzo a cui viene pubblicato l’immobile sui portali è sopravvalutato portando ad allungare i tempi medi di vendita.

L’agenzia immobiliare tradizionale guadagna applicando delle commissioni sia al venditore che all’acquirente.

In seguito all’avvento di nuovi player come gli Instant Buyer e le agenzie immobiliari online, l’esigenza delle agenzie tradizionali è quella di digitalizzarsi ed efficientare i processi.

La differenza tra agenzia immobiliare online e instant buyer

Le agenzie immobiliari online sono in crescita da alcuni anni. Sia le agenzie online con quelle tradizionali sono caratterizzate dalla presenza di un agente dedicato. Ogni agente si occupa di fornire supporto al venditore durante tutto il processo di compravendita.

L'interesse dell'Instant Buyer è principalmente quello di comprare la tua casa al minor prezzo possibile così da aumentare il proprio margine di guadagno.

Un'agenzia immobiliare come xxxx.xx, 100% online, si occupa di realizzare una valutazione dell’immobile che permetta di vendere l’immobile al vero valore di mercato. Il prezzo di mercato è il prezzo giusto a cui vendere l’immobile per realizzare il massimo e vendere l’abitazione in tempi brevi.

Francamente non capisco cosa ci sia di tanto eclatante e di tanto vantaggioso. Praticamente è il classico speculatore che cerca di comprare a poco per rivendere a tanto. Dov'è la novità? E, soprattutto, dove sarebbe il vantaggio del venditore? Se un venditore volesse vendere a prezzo basso potrebbe farlo autonomamente, senza rivolgersi a questi "instant buyer". Piccola parentesi : il nome mi sembra veramente un po' troppo velleitario..... Solita americanata per polli.
 
Francamente non capisco cosa ci sia di tanto eclatante e di tanto vantaggioso. Praticamente è il classico speculatore che cerca di comprare a poco per rivendere a tanto. Dov'è la novità? E, soprattutto, dove sarebbe il vantaggio del venditore? Se un venditore volesse vendere a prezzo basso potrebbe farlo autonomamente, senza rivolgersi a questi "instant buyer". Piccola parentesi : il nome mi sembra veramente un po' troppo velleitario..... Solita americanata per polli.

Il vantaggio per il venditore e che trova qualcuno che acquista "instant" e senza doversi preoccupare di nulla perché pensano a tutto loro .
 
Francamente non capisco cosa ci sia di tanto eclatante e di tanto vantaggioso. Praticamente è il classico speculatore che cerca di comprare a poco per rivendere a tanto. Dov'è la novità? E, soprattutto, dove sarebbe il vantaggio del venditore? Se un venditore volesse vendere a prezzo basso potrebbe farlo autonomamente, senza rivolgersi a questi "instant buyer". Piccola parentesi : il nome mi sembra veramente un po' troppo velleitario..... Solita americanata per polli.

E solo un fondo che compra cash e in fretta..se hai fretta di vendere sai a chi rivolgerti...autonomamente hai cmq bisogno di un compratore che compri in fretta e cash...senza le menate di sospensiva per ipotetici mutui ecc dei piccoli privati
 
Instant buyer funziona solo su immobiliare critico e/o invendibile o ha disperata esigenza di cash subito. Dubito che chi ha un pezzo vendibile accetti ribassi simili.
Per avere un guadagno del 20% devi avere un prezzo di acquisto molto basso. Credo almeno del 40%
 
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