Rogito ma consegna immobile differita, consigli e come tutelarsi? - Pagina 2
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  1. #11
    L'avatar di Pred_01
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    A parte che se motivi/giustifichi i soldi che prenderesti dal 15 NOV, come affitto, credo che dovresti fare un regolare contratto d'affitto, altrimenti sarebbe un affitto in nero.

    Comunque, ognuno si regola come vuole, nel mio caso mi fu detto da subito che il proprietario voleva vendere ma non aveva eccessiva fretta, io altrettanto perché più tardi rogitavo, meno mesi avrei pagato una rata del mutuo piuttosto impegnativa, prima di vedermi accreditare una discreta somma che sapevo voler usare per fare un'estinzione parziale anticipata (e così è poi andata).
    Capii che avevo a che fare con una persona a posto e quindi non mi preoccupai più di tanto.

  2. #12

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    Rogitato di recente per l'acquisto di prima casa, con consegna differita di una settimana e penale di 100 euro per ogni giorno di ritardo, assicurazione partita il giorno del rogito per prudenza.
    Concordo che rogitare mesi prima sia rischioso, anche io farei un compromesso indicando la data di rogito quantomeno prossima alla consegna (una, due settimane).

  3. #13
    L'avatar di mrmm
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    Ma perché la gente si va a cercare i guai con le proprie mani ?

    1) Differite il rogito.
    2) Ogni mese che lui passa dentro casa a partire dal 15 Novembre scalate 500 dal prezzo finale pattuito.
    3) Quando lui libera casa, andate dal notaio a rogitare e come prezzo finale tu paghi X-(500*mesi di occupazione).

    Basta...

  4. #14

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    Il punto 1 è in contrasto con gli altri punti, o sposta la data del rogito o si fa dare una penale per ogni giorno/mese di ritardo.

    Direi che per evitare rogne tanto vale spostare il rogito al giorno/mese in cui il venditore dice NON avrà più bisogno della casa, data che, presumibilmente, è tra fine febbraio ed inizio marzo 2022, stando a quanto scritto nel primo post.

  5. #15
    L'avatar di Sundek88
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    Avete ragione tutti, qua caspita sembra che per farsi rispettare uno debba battere i pugni.
    E in genere non sono uno che si fa mettere i piedi in testa ma qua sembra che ad ogni mia richiesta piangano come i bambini all'asilo, quindi, visto che la casa ci piace, lascio correre finché lo ritengo opportuno.

    E se io faccio una richiesta e questi dicono di no? Come finisce?

  6. #16
    L'avatar di mrmm
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    Citazione Originariamente Scritto da rickiconte Visualizza Messaggio
    Il punto 1 è in contrasto con gli altri punti, o sposta la data del rogito o si fa dare una penale per ogni giorno/mese di ritardo.

    Caso 1. Esiste un compromesso e sono già partiti impegni sotto forma di assegni. Il compromesso dovrebbe già prevedere le penali del caso.

    Caso 2. Non esiste nulla di scritto o, in ogni caso, il compratore non ha ancora pagato. Quando chi vende sarà disposto ad uscire di casa, chi compra sarà disposto a pagare qualche migliaio di euro in meno per firmare il rogito.

  7. #17

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    Citazione Originariamente Scritto da Sundek88 Visualizza Messaggio
    Avete ragione tutti, qua caspita sembra che per farsi rispettare uno debba battere i pugni.
    E in genere non sono uno che si fa mettere i piedi in testa ma qua sembra che ad ogni mia richiesta piangano come i bambini all'asilo, quindi, visto che la casa ci piace, lascio correre finché lo ritengo opportuno.

    E se io faccio una richiesta e questi dicono di no? Come finisce?
    Ti capisco, sono situazioni complesse che richiedono pazienza e anche partire lancia in resta è complicato, ma giusto per dare il Consiglio giusto: c'è già un contratto preliminare o compromesso? Lì c'è scritta la data del 15 novembre come termine per il rogito?

  8. #18
    L'avatar di 123abc
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    Citazione Originariamente Scritto da Sundek88 Visualizza Messaggio
    Buonasera a tutti Folisti,

    Sto comprando casa ma la situazione è la seguente (e molto classica negli ultimi tempi):

    Il venditore abita in casa ma sta ancora lavorando nella casa nuova che non sarà pronta prima di 3/4 mesi da ora.
    Nella proposta (di Maggio) abbiamo scritto che ogni mese di ritardo oltre il 15 Novembre ci dovrà pagare una penale di 500€.
    Dall'ultimo incontro è saltato fuori che i 500€ sono una sorta di "affitto" che mi pagherebbero a me, rimanendo in casa ancora un po, invece che andare in affitto. Io avevo capito invece che ogni mese di ritardo fino al rogito mi avrebbero pagato 500€.

    Ora, la cosa non cambia granché, ma visto che sono uno che pensa in avanti mi sono chiesto:

    - io divento proprietario il 15 Novembre ma dentro ci sono loro. Il 16 Novembre piglia fuoco la casa o uno si rompe un piede, chi paga? Chi è il responsabile?

    - questa "penale" è per i mesi di ritardo che sto aspettando per sta benedetta casa, è fuori da 1 anno e li ho contattati a Febbraio.

    Che ne pensate? Si può andare a rogito con consegna differita ed esonerarmi da ogni responsabilità fino a consegna del bene?

    Ogni commento è ben accetto.

    Saluti e buona serata
    Sundek88
    Non mi è chiaro se entro il 15 novembre rogitate comunque (che la casa sia libera o meno), la proprietà comunque si acquisisce appunto con il rogito, quindi potremmo avere 2 casi:
    - A se comunque rogitate in ogni caso;
    - B se in attesa che liberino l'immobile comincia semplicemente a maturare la penale mensile, ma non rogitate fino a quando l'immobile non si libera.

    Se rogitate lo stesso (caso A) devi considerare i seguenti rischi:
    - la proprietà passa di mano con il rogito, ma puoi prevedere il deposito prezzo presso il notaio, ti costa qualcosa ma ti garantisce nei confronti della controparte; tale deposito viene consegnato al venditore alla liberazione della casa, decurtato della penale;
    - assicurati che il notaio prima di sbloccare il deposito prezzo rifaccia tutti i controlli formali di rito; il deposito prezzo infatti serve anche ad evitare per esempio che il tuo venditore venda anche a qualcun altro nel frattempo o che qualche suo creditore iscriva ipoteche o altro sul bene che passerebbe a te gravato di pesi; quindi rifatte tutte le verifiche trascrive e "libera" il denaro a favore del venditore;
    - a livello assicurativo tu diventi proprietario, ma non conduttore (perchè non hai il possesso fisico e materiale del bene, ovvero non ne sei il custode), quindi sarebbero a te imputabili eventuali responsabilità derivanti dal fabbricato (con esclusione della conduzione), quindi da tale data dovresti assicurarti (ma considera che già potrebbe esserci una tutela del condominio, informati con l'amministratore su questo punto);
    - considera anche che diventando proprietario diventi coobbligato per le spese condominiali con il venditore, quindi anche su questo dovresti scrivere qualcosa sul rogito (per esempio che, oltre alla penale, pure eventuali spese condominiali che residuano verranno automaticamente detratte dal corrispettivo pattuito).

    Se non rogitate perchè preferite differire (caso B) il vostro compromesso potrebbe anche "scadere" se all'interno è prevista una data ultima per rogitare, nel caso bisogna capire se esistono delle responsabilità per inampimento da parte del venditore e, in questo caso, voi avreste diritto a ricevere da quest'ultimo il doppio della caparra confirmatoria (se l'avete rilasciata) o, in alternativa, riaccordarvi per ridefinire una nuova data per rogitare (se la casa ti piace e ti interessa ti conviene negoziare con il venditore per differire senza altre storie, al massimo chiedendo uno sconto come previsto dalla penale).
    Chiaramente se differite il rogito tutte le responsabilità e i rischi del caso A non ti ricadrebbero in testa (non sei ancora proprietario).
    Ultima modifica di 123abc; 25-09-21 alle 16:53

  9. #19
    L'avatar di 123abc
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    Citazione Originariamente Scritto da Sundek88 Visualizza Messaggio
    Avete ragione tutti, qua caspita sembra che per farsi rispettare uno debba battere i pugni.
    E in genere non sono uno che si fa mettere i piedi in testa ma qua sembra che ad ogni mia richiesta piangano come i bambini all'asilo, quindi, visto che la casa ci piace, lascio correre finché lo ritengo opportuno.

    E se io faccio una richiesta e questi dicono di no? Come finisce?
    Dipende da cosa avete scritto sul compromesso (preliminare).
    Se avete scritto (come di solito si fa) che il rogito dovrà essere effettuato obbligatoriamente entro ... (un termine di tempo o una data) e loro non ottemperano tu puoi considerarti libero da impegni e puoi chiedere al venditore di essere rifondato per un valore pari al doppio della caparra confirmatoria.

  10. #20
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    Esperienza personale per un appartamento acquistato pochi mesi fa. Data del rogito 25 maggio, possesso effettivo dall'1 luglio. Tralascio i motivi che hanno portato al differimento, che poco rilevano ai fini della domanda posta da @Sundek88. Ti riporto quanto espressamente scritto nel rogito:

    "Il possesso delle unità immobiliari oggetto del presente atto, a titolo di proprietà e nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, viene fin d'ora conseguito dalla parte acquirente, che da oggi ne godrà i frutti e ne sopporterà i relativi oneri, mentre le parti convengono espressamente che la consegna materiale alla parte acquirente degli immobili in oggetto, liberi da persone e da cose, dovrà avvenire entro e non oltre il termine inderogabile dell'1 luglio 2021". E più avanti, per regolare le spese condominiali: "In particolare in considerazione della previsione della consegna materiale dell'immobile entro il termine di cui in appresso le parti si danno reciprocamente atto che fino alla data dell'1 luglio 2021, gli oneri condominiali e consortili ordinari rimarranno ad esclusivo carico della parte venditrice che espressamente si obbliga a corrisponderli al Condominio e/o al Consorzio".

    L'aggiunta della penale ha poco valore. Per renderla efficace, andrebbe registrata (con relative spese). E nonostante ciò, per renderla esigibile nel caso in cui ci fossero problemi (e il venditore ritardasse o non volesse pagare) occorrerebbe comunque andare davanti a un giudice. Con i tempi e i costi che ben conosciamo. Tieni presente, inoltre, che con due figli in casa difficilmente potresti ottenere uno sfratto. Quello che posso consigliarti, e che è probabilmente la forma di tutela maggiore che potresti avere, è prevedere il saldo parziale (10.000 euro o più) al momento effettivo della consegna delle chiavi. Potrebbe essere l'incentivo giusto (e per te la garanzia migliore) che i venditori si sbrighino

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