Vendita immobile frutto di sucessione
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  1. #1
    L'avatar di sotomajor
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    Vendita immobile frutto di sucessione

    Buongiorno,
    in base alla vostra esperienza è più difficile vendere una casa frutto di successione familiare (entro i 20 anni) o non cambia nulla?
    Mi pare che alcuni acquirenti temano che spunti un eventuale erede che ha diritto al bene complicando la situazione...
    Grazie per il vostro parere...

  2. #2
    L'avatar di -matteo-
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    Citazione Originariamente Scritto da sotomajor Visualizza Messaggio
    Buongiorno,
    in base alla vostra esperienza è più difficile vendere una casa frutto di successione familiare (entro i 20 anni) o non cambia nulla?
    Mi pare che alcuni acquirenti temano che spunti un eventuale erede che ha diritto al bene complicando la situazione...
    Grazie per il vostro parere...
    ciao, non è che ti stai confondendo con la donazione?
    per la successione il venditore deve fare tacita accettazione di eredità dal notaio.

  3. #3
    L'avatar di sotomajor
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    Citazione Originariamente Scritto da -matteo- Visualizza Messaggio
    ciao, non è che ti stai confondendo con la donazione?
    per la successione il venditore deve fare tacita accettazione di eredità dal notaio.
    Ciao Matteo,
    quindi oltre alla normale pratica di successione all'agenzia delle entrate (con relative imposte) prima della eventuale vendita dell'immobile dovrei fare un'altra pratica dal notaio per tacita accettazione?

  4. #4

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    Citazione Originariamente Scritto da sotomajor Visualizza Messaggio
    Ciao Matteo,
    quindi oltre alla normale pratica di successione all'agenzia delle entrate (con relative imposte) prima della eventuale vendita dell'immobile dovrei fare un'altra pratica dal notaio per tacita accettazione?
    puoi farla dal notaio quando vendi. Se hai piu' immobili nella stessa provincia basta una volta sola. Costa qualche centinaio di euro

    per il resto, ti confermo che non c'è nessun'altra differenza se l'immobile deriva da successione o no, e che il problema c'è solo con le donazioni

  5. #5
    L'avatar di Sirswatch
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    se la successione la gestisce il notaio, puoi fare contemporaneamente anche l'accettazione dell'eredità. Così spendi meno che farla in futuro

  6. #6
    L'avatar di sotomajor
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    Citazione Originariamente Scritto da Sirswatch Visualizza Messaggio
    se la successione la gestisce il notaio, puoi fare contemporaneamente anche l'accettazione dell'eredità. Così spendi meno che farla in futuro
    Grazie a tutti per i consigli, ora ho più chiara la faccenda.

  7. #7
    L'avatar di cavallobolso
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    confermo che quando io ho comprato, il mio notaio ha "chiesto" alla parte venditrice di fare l'accettazione tacita dell'eredità...cosa che è avvenuta il giorno stesso del rogito (tra vendita, accettazione, riacquisto, mutuo...c'è stato un bel via vai, tanto l'incombenza se la fan pagare )

  8. #8

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    La risposta è diversa

    Non è proprio come avete scritto.

    Vero che la successione è diversa dalla donazione, essendo quest'ultima fonte di maggiori problemi.
    Tuttavia non possiamo dire che la successione sia equivalente ad una provenienza tra vivi. Difatti, c'è sempre il rischio che il venditore non sia l'erede vero o l'unico avente diritto sul bene in questione. Per tutelarsi in pieno, occorre potersi avvalere del principio dell'acquisto dall'erede apparente (534 CC), che richiede, oltre alla trascrizione dell'accettazione (espressa o tacita che sia) dell'eredità, anche la buona fede del compratore, che deve essere dimostrata. E si fa con un atto notorio (due testimoni che attestano una serie di fatti).

    Dunque, atto oneroso + trascrizione dell'atto oneroso (fin qui fa tutto il Notaio senza dovergli dire nulla) + trascrizione acquisto a causa di morte SULLO SPECIFICO BENE (non basta, secondo l'opinione più rigososa, aver trascritto l'accettazione d'eredità, anche se sulla stessa conservatoria, ma su altro bene) (e qui dipende dal Notaio da cui vai: c'è chi si accontenta della trascrizione e chi no) + atto notorio (e non tutti lo chiedono). Se hai tutto ciò e vai a discutere in Tribunale, dovresti vincere. Altrimenti, mancando qualcuno di questi elementi, dovresti perdere la causa (e quindi la proprietà del bene).

    Dovresti perché comunque ogni giudizio è un'incognita. Di qui anche la non equivalenza con un acquisto IV (inter vivos).

    Sulla espressa o tacita, dipende da quanti beni vi sono e su quante conservatorie sono dislocati. Se c'è un unico bene, conviene non fare nulla e attendere di vendere, e il Notaio farà la trascrizione della tacita (Euro 500/600, comprese imposte). Altrimenti conviene l'espressa, con la precisazione che se vai a fare la tacita da uno coscienzioso, che magari ti chiede 600 ma fa bene il lavoro, ti trascrive sulla stessa conservatoria allo stesso costo e, nell'ambito della stessa conservatoria, non dovrai più fare nulla. Esemplificando, ho 5 appartamenti a Roma. Vendo il primo ed il Notaio cura la trascrizione su tutti e 5. Pago 600. Quando venderò gli altri, nulla più pagherò.

  9. #9

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    Citazione Originariamente Scritto da Camillo75 Visualizza Messaggio
    Non è proprio come avete scritto.

    Vero che la successione è diversa dalla donazione, essendo quest'ultima fonte di maggiori problemi.
    Tuttavia non possiamo dire che la successione sia equivalente ad una provenienza tra vivi. Difatti, c'è sempre il rischio che il venditore non sia l'erede vero o l'unico avente diritto sul bene in questione. Per tutelarsi in pieno, occorre potersi avvalere del principio dell'acquisto dall'erede apparente (534 CC), che richiede, oltre alla trascrizione dell'accettazione (espressa o tacita che sia) dell'eredità, anche la buona fede del compratore, che deve essere dimostrata. E si fa con un atto notorio (due testimoni che attestano una serie di fatti).

    Dunque, atto oneroso + trascrizione dell'atto oneroso (fin qui fa tutto il Notaio senza dovergli dire nulla) + trascrizione acquisto a causa di morte SULLO SPECIFICO BENE (non basta, secondo l'opinione più rigososa, aver trascritto l'accettazione d'eredità, anche se sulla stessa conservatoria, ma su altro bene) (e qui dipende dal Notaio da cui vai: c'è chi si accontenta della trascrizione e chi no) + atto notorio (e non tutti lo chiedono). Se hai tutto ciò e vai a discutere in Tribunale, dovresti vincere. Altrimenti, mancando qualcuno di questi elementi, dovresti perdere la causa (e quindi la proprietà del bene).

    Dovresti perché comunque ogni giudizio è un'incognita. Di qui anche la non equivalenza con un acquisto IV (inter vivos).

    Sulla espressa o tacita, dipende da quanti beni vi sono e su quante conservatorie sono dislocati. Se c'è un unico bene, conviene non fare nulla e attendere di vendere, e il Notaio farà la trascrizione della tacita (Euro 500/600, comprese imposte). Altrimenti conviene l'espressa, con la precisazione che se vai a fare la tacita da uno coscienzioso, che magari ti chiede 600 ma fa bene il lavoro, ti trascrive sulla stessa conservatoria allo stesso costo e, nell'ambito della stessa conservatoria, non dovrai più fare nulla. Esemplificando, ho 5 appartamenti a Roma. Vendo il primo ed il Notaio cura la trascrizione su tutti e 5. Pago 600. Quando venderò gli altri, nulla più pagherò.
    Interessante la parte in neretto. Ho venduto e comprato vari immobili provenienti da successione e nessun notaio (4 o 5) ha mai richiesto alla parte acquirente un atto notorio sulla buona fede come compratore (se ho capito bene)

    Tutti hanno sempre richiesto la trascrizione dell'accettazione tacita (che giustamente se ci sono più immobili nella stessa provincia si può chiedere al notaio di eseguire "one shot") ed in un caso mi è stato richiesto come venditore l'atto notorio vero e proprio come erede in luogo della usuale dichiarazione sostitutiva di atto notorio (lo pretendeva la banca in realtà).

    In un altro caso un notaio ha richiesto la liquidazione d'urgenza delle tasse di successione oltre franchigia (che di solito avviene a distanza di anni) per estinguere il "privilegio speciale dello stato".

    Ma non ho mai visto richiedere un atto notorio sulla buona fede come compratore, non si finisce mai di imparare..

  10. #10

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    L'atto notorio si chiede al venditore e giova al compratore (indirettamente anche al venditore perché non viene evitto dal compratore con la relativa richiesta anche di danni, compratore che vince nei confronti dell'erede vero rimasto in ipotesi a bocca asciutta). E spesso frappone (a volte anche comprensibilmente) ostacoli alla sua produzione, a causa della difficoltà di reperire due testimoni a distanza di (a volte) molto tempo dal decesso (la dichiarazione sostitutiva non è sufficiente, valendo solo verso le p.a. e non a fini civilistici per soddisfare un requisito sostanziale/codicistico).
    Da notare che in norma analoga sulla trascrizione, ma non applicabile alla prima vendita dall'erede (che si assume sia solo apparente), la buona fede si presume. Nel 534 invece no, va dimostrata.

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