Contratto minimo d'affitto con cedolare secca

[lambda]

Non sapevo di questo minimo e non sapevo che non rispettandolo rischiavo un'accertamento da parte dell'ADE.
Ho dato in affitto un appartamento a prezzo medio basso perchè stipulato con persona, molto probabilmente onesta che conosco e che mi sta pagando puntualmente. Tutto regolare, contratto registrato ecc..
Googleando scopro che avrei dovuto rispettare un minimo.
Da una visura catastale presa adesso sul sito dell'ADE, ho moltiplicato la rendita per 126 (sempre su Google dicevano così) e ho ottenuto il valore catastale e poi ho diviso per 10. Il valore ottenuto è maggiore dell'affitto moltiplicato per 12.
Che devo fare?
INCORRO PER DAVVERO IN UN ACCERTAMENTO?
Vale anche per i negozi?

 

[broken brick]

Forse ti riferisci al contratto a canone concordato? Quello con la ced. secca 10%? Il canone di affitto deve rientrare in una forbice e non superare il massimo.

 

[lambda]

Forse ti riferisci al contratto a canone concordato? SI Quello con la ced. secca 10%? SI Il canone di affitto deve rientrare in una forbice e non superare il massimo.

Come faccio a calcolare gli estremi della forbice?

 

[Pred_01]

Come faccio a calcolare gli estremi della forbice?

Devi vedere se l'immobile da dare in fitto rientra nei comuni ad "alta tensione abitativa" e soprattutto se esistono le tabelle approvate dal comune e dai rappresentanti di categoria (sia degli inquilini che dei proprietari); con quelle tabelle alla mano e con le caratteristiche dell'immobile che intendi dare (o ricevere) in affitto, calcoli il min/max entro cui puoi far oscillare il canone d'affitto.

Tieni comunque presente che se poi intendi procedere con questa tipologia di contratto, vedi far fare l'atto di asseverazione proprio ad una delle categorie sopra citate (ovviamente pagando : a gratis manco più le messe se fanno), perché dovrai allegare tale atto (assieme all'APE) al contratto in sede di registrazione.

 

[Benjamin_Malaussène]

Devi vedere se l'immobile da dare in fitto rientra nei comuni ad "alta tensione abitativa" e soprattutto se esistono le tabelle approvate dal comune e dai rappresentanti di categoria (sia degli inquilini che dei proprietari); con quelle tabelle alla mano e con le caratteristiche dell'immobile che intendi dare (o ricevere) in affitto, calcoli il min/max entro cui puoi far oscillare il canone d'affitto.

Tieni comunque presente che se poi intendi procedere con questa tipologia di contratto, vedi far fare l'atto di asseverazione proprio ad una delle categorie sopra citate (ovviamente pagando : a gratis manco più le messe se fanno), perché dovrai allegare tale atto (assieme all'APE) al contratto in sede di registrazione.

Mi torna quanto citi con l'attestazione, ma da quel che sapevo l'APE (in copia) va fornito all'inquilino, non allegato alla registrazione Ade.

 

[Pred_01]

Mi torna quanto citi con l'attestazione, ma da quel che sapevo l'APE (in copia) va fornito all'inquilino, non allegato alla registrazione Ade.

Guarda, io posso dirti che nel "lontano" 2019, nel registrare presso una sede AdE il contratto di locazione, la signora dell'AdE mi ricordò quello che già sapevo : l'APE lo si deve comunque avere disponibile al momento della registrazione del contratto perché sia io che il conduttore dichiariamo di averne preso visione, pena le conseguenze anche penali previste per chi rilascia falsa dichiarazione (in sostanza quel documento deve avere al più tardi la data del giorno prima - o lo stesso giorno - della registrazione del contratto); il dover fare l'APE a contratto già registrato, in teoria può comportare le conseguenze prima citate (perché avremmo dichiarato il falso), ed è, per questo motivo che lei lo volle vedere e mi sembra di ricordare che ne fece una copia (ma su questo potrei sbagliarmi), di sicuro so che ho consegnato all'inquilino il libretto dell'impianto (caldaia per riscaldamento e ACS).


Insomma, voglio dire, che le cose possono esser messe per come tu le hai citate e che io faccia confusione con il fatto che quel giorno, all'AdE, oltre alle copie del contratto di locazione, atto di asseverazione, portai anche l'APE.

 

[lambda]

Devi vedere se l'immobile da dare in fitto rientra nei comuni ad "alta tensione abitativa" SI RIENTRA e soprattutto se esistono le tabelle approvate dal comune e dai rappresentanti di categoria (sia degli inquilini che dei proprietari); con quelle tabelle alla mano e con le caratteristiche dell'immobile che intendi dare (o ricevere) in affitto, calcoli il min/max entro cui puoi far oscillare il canone d'affitto.

Tieni comunque presente che se poi intendi procedere con questa tipologia di contratto, vedi far fare l'atto di asseverazione proprio ad una delle categorie sopra citate (ovviamente pagando : a gratis manco più le messe se fanno), perché dovrai allegare tale atto (assieme all'APE) al contratto in sede di registrazione.

Il contratto già l'ho fatto e c'è riportata la firma o timbro SUNIA. Contratto redatto in agenzia immobiliare (che però successivamente per altre cose) ho scoperto inaffidabile. Quindi leggendo del minimo del contratto volevo capire se lo rispetto o no. In caso negativo vorrei sapere se vado incontro ad accertamento.

Edit: ho trovato l'accordo fatto con il mio comune. Se leggo bene sono al di sotto del minimo di 12euro al mese. lascio andare.. e spero in bene.

In ogni caso se con il contratto 3+2 alla scadenza dei primi tre anni volessi aumentare l'affitto, potrei inviando raccomandata rescindere il contratto e poi farne uno nuovo, per avere un aumento?

 

[broken brick]

Il tuo canone deve stare sotto il massimo della forbice. Se più avanti vorrai aumentare dovrai fare un nuovo contratto, sempre asseverato dai sindacati e comunque sempre al di sotto del massimo.

 

[lambda]

Il tuo canone deve stare sotto il massimo della forbice. Se più avanti vorrai aumentare dovrai fare un nuovo contratto, sempre asseverato dai sindacati e comunque sempre al di sotto del massimo.

Il mio canone adesso è di poco sotto il minimo della forbice. Quindi fra tre anni (1è già passato) posso fare nuovo contratto con lo stesso inquilino aumentando un poco ? Sempre rimanendo nell'estremo del massimo? basterà opportuna raccomandata o devo cambiare inquilino?

 

[Pred_01]

......In ogni caso se con il contratto 3+2 alla scadenza dei primi tre anni volessi aumentare l'affitto, potrei inviando raccomandata rescindere il contratto e poi farne uno nuovo, per avere un aumento?

Leggendo il contratto che io ho sottoscritto nel 2019, io capisco che alla fine del triennio, posso disdire il contratto solo per dei motivi ben precisi, altrimenti s'intende rinnovato per i restanti due anni alle condizioni pattuite in precedenza.

Alla scadenza di questi successivi due anni, potrai contrattare un diverso importo del canone.

 

[GreedyTrader]

Il mio canone adesso è di poco sotto il minimo della forbice. Quindi fra tre anni (1è già passato) posso fare nuovo contratto con lo stesso inquilino aumentando un poco ? Sempre rimanendo nell'estremo del massimo? basterà opportuna raccomandata o devo cambiare inquilino?

onestamente pensare ad un accertamento perchè sotto lo trovo molto difficile. Il concordato nasce come agevolazione all'inquilino, se sotto meglio ancora
resta da capire come fai a stare sotto i margini che generalmente sono molto bassi rispetto a quello di mercato, specialmente i più bassi.
Comunque per il concordato ora vige l'obbligo di certificazione da parte di commercialista o associazione per cui il calcolo ti trovi che lo hanno fatto altri, in teoria ti avrebbero dovuto avvertire dell'anomalia a meno che non sussista e hai fatto i calcoli leggermente sbagliati

 

[lambda]

Greedy ho letto meglio l'accordo, sono 41 pagine e mi era sfuggita la possibilità di ridurre se la metratura è superiore ai 130mq. Molto probabilmente sono in una forbice accettabilissima.
Sotto questo profilo mi sono rasserenato.
Quando scrivi ORA vige l'obbligo di certificazione del calcolo, si intende da quale data? Giusto per capire se, pur pagando a prezzo pieno l'agenzia, non mi ha fatto un servizio che mi era dovuto.

Se il contratto è assistito forse l'obbligo non c'è o sbaglio?

 

[lambda]

Leggendo il contratto che io ho sottoscritto nel 2019, io capisco che alla fine del triennio, posso disdire il contratto solo per dei motivi ben precisi, altrimenti s'intende rinnovato per i restanti due anni alle condizioni pattuite in precedenza.

Alla scadenza di questi successivi due anni, potrai contrattare un diverso importo del canone.

Avevo immaginato una difficoltà del genere, cioè che non è semplice disdire il contratto e poi farne uno nuovo con lo stesso inqulino.
A tal proposito avete suggerimenti da darmi?

 

[GreedyTrader]

Greedy ho letto meglio l'accordo, sono 41 pagine e mi era sfuggita la possibilità di ridurre se la metratura è superiore ai 130mq. Molto probabilmente sono in una forbice accettabilissima.
Sotto questo profilo mi sono rasserenato.
Quando scrivi ORA vige l'obbligo di certificazione del calcolo, si intende da quale data? Giusto per capire se, pur pagando a prezzo pieno l'agenzia, non mi ha fatto un servizio che mi era dovuto.

Se il contratto è assistito forse l'obbligo non c'è o sbaglio?

esattamente da quando non lo so. Sicuramente da un paio di anni almeno, forse di più. l'obbligo c'è sempre di rilasciare all'inquilino la scheda con i calcoli "asseverati" (se così si può dire).

 

[Pred_01]

Avevo immaginato una difficoltà del genere, cioè che non è semplice disdire il contratto e poi farne uno nuovo con lo stesso inqulino.
A tal proposito avete suggerimenti da darmi?

Rispetta la legge, sei nella condizione che hai tutto da perdere se provi a fare il furbo.

 

[lambda]

Pred rispetterò la legge sicuramente, avevo semplicemente immaginato che ci potesse essere qualche modo per poterlo fare senza illegalità.
Grazie a tutti.

 

[Benjamin_Malaussène]

Guarda, io posso dirti che nel "lontano" 2019, nel registrare presso una sede AdE il contratto di locazione, la signora dell'AdE mi ricordò quello che già sapevo : l'APE lo si deve comunque avere disponibile al momento della registrazione del contratto perché sia io che il conduttore dichiariamo di averne preso visione, pena le conseguenze anche penali previste per chi rilascia falsa dichiarazione (in sostanza quel documento deve avere al più tardi la data del giorno prima - o lo stesso giorno - della registrazione del contratto); il dover fare l'APE a contratto già registrato, in teoria può comportare le conseguenze prima citate (perché avremmo dichiarato il falso), ed è, per questo motivo che lei lo volle vedere e mi sembra di ricordare che ne fece una copia (ma su questo potrei sbagliarmi), di sicuro so che ho consegnato all'inquilino il libretto dell'impianto (caldaia per riscaldamento e ACS).


Insomma, voglio dire, che le cose possono esser messe per come tu le hai citate e che io faccia confusione con il fatto che quel giorno, all'AdE, oltre alle copie del contratto di locazione, atto di asseverazione, portai anche l'APE.

Sì, ovviamente l'APE deve essere antecedente alla firma del contratto, e deve esser mostrato ad ADE su richiesta.
Quello che chiedevo è se deve o meno essere allegato alla registrazione all'ADE (che è una procedura informatizzata).

 

[Pred_01]

Sì, ovviamente l'APE deve essere antecedente alla firma del contratto, e deve esser mostrato ad ADE su richiesta.
Quello che chiedevo è se deve o meno essere allegato alla registrazione all'ADE (che è una procedura informatizzata).

Non lo so.
Nel 2019, poichè risiedevo in zona, per la registrazione del contratto, mi recai di persona alla sede dell'AdE sita in Napoli centro.

 

[Benjamin_Malaussène]

Non lo so.
Nel 2019, poichè risiedevo in zona, per la registrazione del contratto, mi recai di persona alla sede dell'AdE sita in Napoli centro.

MI auto-rispondo

Per ora ho trovato solo questa indicazione del 2014
Contatti e assistenza - Contratto locazione - APE (Attestazione Prestazione Energetica) - Agenzia delle Entrate

 

[broken brick]

A me non l'hanno mai chiesto. Premesso che li allego sempre ai contratti, alla copia che do all'inquilino. Credo che all'AdE interessi che paghiamo le tasse, l'Ape invece serve all'inquilino per capire quanto spenderà di riscaldamento, raffrescamento (almeno in teoria).