Acquisto e lavori su case da locare: puo' scattare l'attivita' di impresa !!!

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Secondo il consolidato orientamento della Cassazione, infatti, cui si è conformata da tempo anche l’agenzia delle Entrate, al fine di configurare la qualifica d’imprenditore è sufficiente lo svolgimento di una funzione organizzativa da parte dell’interessato, che può risolversi nel solo impiego di mezzi finanziari.

In altri termini, è imprenditore anche il soggetto che si limiti a utilizzare e coordinare un proprio capitale per fini produttivi.

Né rileva il fatto che l’intera operazione si risolva nel compimento di un unico affare, laddove questo sia di rilevante entità ed abbia un’apprezzabile durata nel tempo.
 
Se qualcuno poi spera di potersela cavare asserendo che si tratta di un privato, e che l'accertamento dell'attivita' di impresa sia complicata da parte del'ADE, si sbaglia OK!

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" Comunque, i requisiti rilevanti non sono di complesso riscontro in concreto: soccorre al riguardo la giurisprudenza della Corte di giustizia Ue, in materia di Iva, che ha statuito che la locazione di un bene materiale costituisce una forma di sfruttamento del bene stesso, con la conseguenza che tale attività deve essere qualificata come “economica” nell’ipotesi in cui sia esercitata per generare introiti aventi un «certo carattere di stabilità». I giudici comunitari hanno inoltre rilevato che, per constatare se la locazione di
beni materiali possa costituire attività economica, risultano parametri da prendere in considerazione, tra gli altri: la durata effettiva della locazione, l’entità della clientela e l’importo degli introiti (causa C-655/19 del 20 gennaio 2021).
 
In Italia non c'e' mai certezza del diritto.

Quello che fai oggi puo' non andare bene domani e soprattutto se fai qualcosa di utile nell'interesse generale diventi cornuto e mazziato, perche' in Italia c'e' ancora una fortissima mentalita' comunista, che guarda con sospetto a chi produce, si da' da fare nel proprio piccolo interesse, e quindi anche nell'interesse generale, come diceva Adamo Smith. Ora la Cassazione si mette a pontificare che basta una ristrutturazione edilizia rilevante a cambiare lo status giuridico di chi l'ha fatta, non essendo piu' fatta da privato ma bensi' da una impresa "in nero"

Sono basito, allucinato, da questa mentalita' statalista che vorrebbe inquadrare tutti in pagatori di IVA, contributi INPS, contributi alle camere di commercio (devono pur vivere anche loro, no?) tasse su registri (furto da 300 Euro l'anno), oneri INAIL, etc.

Ne vedremo sicuramente delle belle, considerato che moltissimi hanno usato il 110% per ristrutturare e poi affittare.
 
In Italia non c'e' mai certezza del diritto.

Quello che fai oggi puo' non andare bene domani e soprattutto se fai qualcosa di utile nell'interesse generale diventi cornuto e mazziato, perche' in Italia c'e' ancora una fortissima mentalita' comunista, che guarda con sospetto a chi produce, si da' da fare nel proprio piccolo interesse, e quindi anche nell'interesse generale, come diceva Adamo Smith. Ora la Cassazione si mette a pontificare che basta una ristrutturazione edilizia rilevante a cambiare lo status giuridico di chi l'ha fatta, non essendo piu' fatta da privato ma bensi' da una impresa "in nero"

Sono basito, allucinato, da questa mentalita' statalista che vorrebbe inquadrare tutti in pagatori di IVA, contributi INPS, contributi alle camere di commercio (devono pur vivere anche loro, no?) tasse su registri (furto da 300 Euro l'anno), oneri INAIL, etc.

Ne vedremo sicuramente delle belle, considerato che moltissimi hanno usato il 110% per ristrutturare e poi affittare.

Io non ci vedo niente di strano e anomalo...si chiama semplicemente PAGARE LE TASSE!!!

Perchè perdonami, non si capisce la ratio del tuo intervento...se un tizio si mette a sistemare le auto in un garage di nascosto, facendo tagliandi, cambi gomme, riparazioni, etc e facendosi pagare in NERO perchè non ha la partita iva è un evasore (giustamente).

Al contrario uno che acquista immobili in modo strutturato e continuo (quindi non si tratta di un caso isolato) , li ristruttura (magari beneficiando dei vari bonus statali) , li affitta, li rivende generando plusvalenze, poi ricompra altri immobili, etc può fare tutto senza doversi aprire regolare partita IVA?
Di fatto sta esercitando attività di immobiliarista, o sbaglio? Io la vedo come una concorrenza sleale nei confronti di cha attività registrata regolarmente.
Sarebbe ora si facesse un po' di chiarezza.
 
Al contrario uno che acquista immobili in modo strutturato e continuo (quindi non si tratta di un caso isolato)

No !!!! :specchio: :specchio: :specchio:
da oggi vogliono mettere il bavaglio ai privati riconducendoli nel serraglio delle tasse di "impresa" anche A chi fa un unico caso isolato !!

Cioe' un'unica operazione !!!! KO! KO!
 

Allegati

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Clamorosa sentenza della cassazione, la n. 15931 del 8.6.2021.

Giurisprudenza - CORTE DI CASSAZIONE - Ordinanza 08 giugno 2021, n. 15931

Se un privato, come nel mio caso accaduto, compra un immobile, lo ristruttura e affitta rischia di essere considerato "impresa" e non piu' privato.

E deve aprire partita IVA, pagari contributi KO!

qui parla di un complesso residenziale, ci credo che deve pagare le tasse, non è mica un operazione da privatini che affitta la seconda casa..



La CTR, nel ritenere la sussistenza in capo ai coniugi T.-O. di un'attività d'impresa, ha valorizzato plurimi, convergenti aspetti: la connotazione imprenditoriale della "decisione di ristrutturare e ampliare non per proprie necessità familiari", ma in funzione della successiva vendita delle unità abitative così ricavate; la connotazione parimenti imprenditoriale che è insita nella "richiesta di progettazione di un complesso residenziale"; l'impegno a "coordinare i progetti, la costruzione e la vendita".
 
Uffa, ma perche' minimizzate tutti la portata e l'ambito di applicazione di questa decisione della Cassazione ?

L'attivita' di impresa e' presunta anche per affittare, non solo per speculare sulla rivendita.

(vedi allegato)

La presuzione vale

1) per chi compra un unico immobile

2) per chi lo affitta, come e' stato il mio caso.

Se l'avessi saputo che rischiavo cosi' grosso, non l'avrei fatto. :no:
Ma cinque anni fa pareva tacito ed acquisito che chi comprava un unico immobile, lo ristrutturava ed affittava non corresse questi rischi. :'(
 

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qui parla di un complesso residenziale, ci credo che deve pagare le tasse, non è mica un operazione da privatini che affitta la seconda casa..


Eppoi nel linguaggio burocrate degli ermellini della Cassazione "complesso residenziale" cosa vuol dire ?

Tutto e nulla.

Complesso residenziale e' l'Empire State Building come anche una modesta bifamiliare.

Invece la Cassazione ha scritto nero su bianco due concetti ben chiari, ancorche' fumosi da applicare:

1) che basta un solo affare di "rilevanti" dimensioni a farti considerare impresa, sia che tu lo rivendi sia che tu lo affitti.
2) che il concetto di "rilevanza" lo decidono loro a posteriori dopo aver visto la ristrutturazione, non tu privato prima di iniziare i lavori
 
Il colmo lo si raggiunge con questa frase della sentenza:

"In altri termini, è imprenditore anche il soggetto che si limiti a utilizzare e coordinare un proprio capitale per fini produttivi"

Cosa significa "coordinare un proprio capitale per fini produttivi" ? :mmmm: :mmmm:

Se mi attengo alla lettera del coordinamento del capitale a fini di reddito e produzione, allora diventano automaticamente imprenditori tutti coloro che acquistano delle azioni, mentre non sarebbero imprenditori solo coloro che affidano i propri risparmi alle banche ed ai consulenti finanziari delle reti di gestione, dato che sono i soli gestori a coordinare, a quel punto, questi capitali ? E che dire di coloro che sul FOL, in tantissimi, acquistano numerose quote di Wallance e di Concrete, che speculano sull'acquisto e sulla rivendita di immobili a Milano ? Forse che i folisti del crowdfunding "coordinino" i loro capitali per fini produttivi, ma lo facciano solo per beneficienza o altre nobili cause?

La sciagura di questo paese e' la mentalita' komunista presente ancora in alcuni altissimi burocrati di stato, che condanna tutti coloro che cerchino di far fruttare al meglio i propri 4 risparmi affinche' le banche non glieli taglieggino.

Il messaggio e': state fermi e non cercate di investire nel mondo produttivo come l'immobiliare, ma cercate di prendere il reddito di cittadinanza o qualsiasi altro bonus sociale senza cercare di arricchirvi.
 
Eppoi nel linguaggio burocrate degli ermellini della Cassazione "complesso residenziale" cosa vuol dire ?

Tutto e nulla.

Complesso residenziale e' l'Empire State Building come anche una modesta bifamiliare.

Invece la Cassazione ha scritto nero su bianco due concetti ben chiari, ancorche' fumosi da applicare:

1) che basta un solo affare di "rilevanti" dimensioni a farti considerare impresa, sia che tu lo rivendi sia che tu lo affitti.
2) che il concetto di "rilevanza" lo decidono loro a posteriori dopo aver visto la ristrutturazione, non tu privato prima di iniziare i lavori

pazienza...
è solo una questione di proporzioni, è logico che quando si passa a cifre importanti diventa attività d impresa.
 
pazienza...
è solo una questione di proporzioni, è logico che quando si passa a cifre importanti diventa attività d impresa.

D'accordissimo sul rispetto delle proporzioni e del buon senso.

Ma la sentenza 15931 indica un'unica operazione immobiliare per instaurare questa presunzione di attivita' di impresa, a prescindere che poi l'acquirente la rivenda o l'affitti.

E non mi si venga in questo quadro di indeterminatezza a citare il solito proverbio: "Chi mal non fa, nulla ha da temere"
 
D'accordissimo sul rispetto delle proporzioni e del buon senso.

Ma la sentenza 15931 indica un'unica operazione immobiliare per instaurare questa presunzione di attivita' di impresa, a prescindere che poi l'acquirente la rivenda o l'affitti.

E non mi si venga in questo quadro di indeterminatezza a citare il solito proverbio: "Chi mal non fa, nulla ha da temere"

un unica operazione può essere anche da milioni di euro, qui parla di complesso residenziale derivato da un unica villa che poi è stata ampliata.
 
un unica operazione può essere anche da milioni di euro, .

Quando anni fai andai a parlare con il direttore dell'ufficio delle Imposte dirette (allora non esisteva l'AdE), mi disse esplicitamente che il numero di operazioni massimo consentito (o tollerato) da privato era 3:

"Alla prima si perdona
Alla seconda si ragiona
alla terza si bastona"
 
Il colmo lo si raggiunge con questa frase della sentenza:

"In altri termini, è imprenditore anche il soggetto che si limiti a utilizzare e coordinare un proprio capitale per fini produttivi"

Cosa significa "coordinare un proprio capitale per fini produttivi" ? :mmmm: :mmmm:

Se mi attengo alla lettera del coordinamento del capitale a fini di reddito e produzione, allora diventano automaticamente imprenditori tutti coloro che acquistano delle azioni, mentre non sarebbero imprenditori solo coloro che affidano i propri risparmi alle banche ed ai consulenti finanziari delle reti di gestione, dato che sono i soli gestori a coordinare, a quel punto, questi capitali ? E che dire di coloro che sul FOL, in tantissimi, acquistano numerose quote di Wallance e di Concrete, che speculano sull'acquisto e sulla rivendita di immobili a Milano ? Forse che i folisti del crowdfunding "coordinino" i loro capitali per fini produttivi, ma lo facciano solo per beneficienza o altre nobili cause?

La sciagura di questo paese e' la mentalita' komunista presente ancora in alcuni altissimi burocrati di stato, che condanna tutti coloro che cerchino di far fruttare al meglio i propri 4 risparmi affinche' le banche non glieli taglieggino.

Il messaggio e': state fermi e non cercate di investire nel mondo produttivo come l'immobiliare, ma cercate di prendere il reddito di cittadinanza o qualsiasi altro bonus sociale senza cercare di arricchirvi.

A me pare evidente che lo stato stia cercando da anni di "indirizzare" il risparmiatore , in modo più o meno forzato, verso i titoli di stato.
Però se si arriverà a questa situazione, ovvero che anche affittare verrà considerato attività di impresa, lo dobbiamo ai tanti fenomeni, alcuni presenti sul forum, che per anni hanno fatto gli immobiliaristi in nero...bravi, complimentoni!
 
pazienza...
è solo una questione di proporzioni, è logico che quando si passa a cifre importanti diventa attività d impresa.

cosa si intende per "cifre importanti" ?

50k? 100k? 500K? 1M? 10M?
 
Io non ci vedo niente di strano e anomalo...si chiama semplicemente PAGARE LE TASSE!!!

Non vedi niente di strano o anomalo perche non hai idea delle implicazioni di una cosa del genere (e una controllatina ai livelli di comunismo nel sangue la darei)
 
Non vedi niente di strano o anomalo perche non hai idea delle implicazioni di una cosa del genere (e una controllatina ai livelli di comunismo nel sangue la darei)

CCCP la sigla nelle analisi del sangue per il valore di comunismo
 
Non vedi niente di strano o anomalo perche non hai idea delle implicazioni di una cosa del genere (e una controllatina ai livelli di comunismo nel sangue la darei)

L'implicazione di negare l'attivita' immobiliare svolta da un privato ed assoggettarla ad esercizio di impresa e' la seguente:

- multa per aver evaso l'IVA (e non puoi scomputare da esse l'imposta di registro che hai gia' pagato)
- multa per aver evaso l'iscrizione all'INPS
- multa per non aver pagato i contributi INAIL
- multa per non aver pagato la tassa sulla camera di commercio
- multa per non aver pagato la tassa di marzo sui registri contabili (circa 300 Euro)
- multa per non aver tenuto i registri contabili
- multa per non aver presentato la dichiarazione IVA
- multa per non aver presentato la dichiarazione dei redditi.

A tutte queste multe, poi si aggiungono le sovratasse e gli interessi.

Ruffini, nella relazione annuale, aggiungera' tutti questi importi ai miliardi che si dichiarano ogni anno di imposte evase.
E Landini si incazz.era' di nuovo come una iena. :incazzed:

Scusate se vi sembra poco la somma di questi rischi ...
 
@ Er Cash

La rilevanza pare stabilita dal criterio demarcatorio di "complesso residenziale"


Quanti appartamenti si possono costruire demolendo una villa affinche' l'operazione non sia considerata "complesso residenziale" ? E se invece di costruire appartamenti ci costruisco solo un paio di villette a schiera, e' gia' "complesso residenziale" ?

Insomma, cosa vuol dire di preciso nel gergo edilizio "complesso residenziale" ?
 
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