Acquisto e lavori su case da locare: puo' scattare l'attivita' di impresa !!! - Pagina 5
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  1. #41
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    QUANTO PRENDONO AL MESE I GIUDICI PER EMETTERE SENTENZE COME QUESTA "15931"

    Da Internet:

    Ciò che stabiliscono i giudici ermellini è cosa sacrosanta, poiché diventa precedente per la risoluzione delle controversie che hanno ad oggetto situazioni simili.
    I giudici togati italiani sono i più pagati al mondo, se consideriamo che quelli italiani possono arrivare a percepire anche quindici mila euro verso la fine della propria carriera.

  2. #42
    L'avatar di oneone
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Vedrai che e' una situazione simile a quella che dicevo io.. E del resto se prendi un intero condominio di 10 appartamenti in una sola operazione mi verrebbe anche a me piu' di un dubbio che lo stai facendo da piccolo risparmiatore/investitore..
    Tra l'altro avere un condominio come privato ha l'effetto di essere responsabile in maniera illimitata, per me sarebbe impensabile senza SRL che serve anche a limitare la responsabilità al capitale conferito

  3. #43
    L'avatar di er cash
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    La questione mi sembra simile a quella degli affitti brevi...

    Puo un privato senza partita IVA avere entrate da affitti brevi pagandoci solo la cedolare secca?
    Se un privato ha 50 immobili affittati in questo modo si puo parlare ancora di attivita NON imprenditoriale?

    Come sapete la questione e' stata ed e' controversa.

    1. Lo spirito comunista (cioe ladro) dello stato italiano ragiona cosi: se hai 50 immobili sei un privilegiato, quindi ti devo punire. Devo trovare un modo per punirti. Come posso fare? mumble mumble
    2. ti contesto l'attivita di impresa! Questa implica l'apertura della partita IVA e il passaggio da una tassazione sostitutiva del 21% ad una molto piu pesante con oneri anche formali che richiedono nella maggior parte dei casi anche oneri aggiuntivi.
    3. Lo spirito fascista (corporativista) dello stato italiano ragiona cosi: chi ha uno o due appartamentini, facciamo 4 dai siamo magnanimi, lo lasciamo stare tanto mica diventa ricco. Poi facciamo in modo che a meno di essere uno veramente sgamato o meglio ancora GIA RICCO, non convenga assolutamente fare il salto da 4 a 5 o a 10 o a 20 (dove magari una qualche chance di fare soldi potrebbe esserci).

    Quindi il futuro dell'immobiliare sara' l'accentramento delle proprieta nelle mani di gruppi piu o meno grandi questi si organizzati in forma di impresa.
    La sentenza citata da @P.A.T. sicuramente lascia campo libero a chi si muova con modalita piu sofisticate rispetto a chi comrpa l'immobile a proprio nome, lo sistema e lo affitta ricevendo redditi immobiliari tassati con cedolare secca. Su questi pendera la spada di Damocle dell "attivita di impresa"

    Non vorrei seminare il panico MA...

    La contestazione dell'attivita di impresa ha anche un'altra implicazione:
    PRECLUDE L'ACCESSO AL 110% (o lo fa DECADERE)
    Ultima modifica di er cash; 07-09-21 alle 10:11

  4. #44
    L'avatar di Benjamin_Malaussène
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    Comunque PAT, er_cash state facendo propaganda politica ("stato comunista", "reddito di cittadinanza"), su una situazione che è abbastanza di buon senso.

    In mancanza di una normativa specifica (che non dipende dal potere giudiziario) che indichi i limiti per essere imprenditori (es: N minimo appartamenti, valore commerciale, etc), non possono fare altro che rilevare ciò che succede.

    Un privato che compra, ristruttura e vende un intero condominio, non sta facendo altro che attività imprenditoriale.
    Che non è ne vietata ne ostacolata, ma deve appunto seguire procedure e normative specifiche.

    Del resto non era proprio er_cash a consigliare la forma societaria quando per casi simili?

  5. #45
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da Benjamin_Malaussène Visualizza Messaggio
    Comunque PAT, er_cash state facendo propaganda politica ("stato comunista", "reddito di cittadinanza"), su una situazione che è abbastanza di buon senso.
    Non e' assolutamente di buon senso immettere tutte le attivita nella categoria attivita di impresa se non quelle rivolte alla vendita (dove comunque esiste la tassazione sostitutiva sulle plusvalenze) o in cui il promotore abbia un ruolo attivo.

    Detto questo se la discriminante e' il "complesso immobiliare", e se diamo per buona la definizione di complesso immobiliare come

    "l'insieme di più fabbricati, separati tra loro da spazi vuoti, eventualmente differenti per tipo, dimensione, ecc...ma costituenti nel loro insieme un'opera unitaria, con spazi/servizi/accessi comuni a tutti i fabbricati costituenti tale complesso."

    Direi che il campo di applicazione della sentenza si riduce moltissimo.

  6. #46
    L'avatar di Benjamin_Malaussène
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Non e' assolutamente di buon senso immettere tutte le attivita nella categoria attivita di impresa se non quelle rivolte alla vendita (dove comunque eisste la tassazione sostitutiva sulle plusvalenze) o in cui il promotore abbia un ruolo attivo.

    Detto questo se la discriminante e' il "complesso immobiliare", e se diamo per buona la definizione di complesso immobiliare come

    "l'insieme di più fabbricati, separati tra loro da spazi vuoti, eventualmente differenti per tipo, dimensione, ecc...ma costituenti nel loro insieme un'opera unitaria, con spazi/servizi/accessi comuni a tutti i fabbricati costituenti tale complesso."

    Direi che il campo di applicazione della sentenza si riduce moltissimo.
    Il problema che contestavo è che i commenti letti alimentano lo stereotipo per cui le sentenze indirizzino attività politica ("volontà di tassare", "voler scoraggiare l'imprenditoria", etc.) o volontà di fare cassa ("le imprese non accedono al bonus 110%").
    Non è così, e chi porta avanti certe tesi fa un po' la figura di chi vuole fare propaganda populista.

    La legge in tema è confusa (non individua limiti specifici per separare attività immobiliare privata o in forma societaria) e le sentenze si devono basare su tali leggi.
    Semmai me la prenderei con la mancanza di una normativa precisa e circostanziata.

    IMHO se facessi attività simili (comprare complessi immobiliari, ristrutturarli e rivenderli o usarli per ricettività turistica), dovrei per forza pensare ad attività imprenditoriali (per varie ragioni, accesso al credito, separazione del capitale personale e aziendale, definizione delle responsabilità, etc.).
    Tu no?

  7. #47

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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Il colmo lo si raggiunge con questa frase della sentenza:
    "In altri termini, è imprenditore anche il soggetto che si limiti a utilizzare e coordinare un proprio capitale per fini produttivi"
    Cosa significa "coordinare un proprio capitale per fini produttivi" ?
    Just my 2 cents.

    Nella testa del legislatore (un pò ottocentesca e spesso completamente fuori dalla realtà), il reddito FONDIARIO è quello che deriva deriva dal mero possesso del bene, tanto è vero che si parla di "godimento del bene".

    Per cui, nella testa del legislatore fiscale, affinchè gli affitti di immobili siano soggetti alla disciplina FISCALE dei redditi fondiari occorre che tu non ti organizzi per far fruttare l’immobile.

    Dai mandato ad una agenzia per affittarlo ed aspetti che ogni mese il canone ti cada in testa, esattamente la stessa cosa –mutatis mutandis – di quando compri un titolo di stato…. non per nulla in certi ambienti un locatore è considerato come un disprezzabile “rentier..”

    Ovviamente, in pratica nel 99% dei casi le cose stanno in maniera molto diversa, ma bisogna inanzitutto capire il ragionamento "della controparte".

    Nel momento in cui interviene una qualche attività, ad esempio, se fai fare un progetto ad un architetto, fai fare una ristrutturazione , compri i mobili….. selezioni tu l'inquilino magari dopo averne visionati parecchi....per il legislatore è già attività di impresa, poi è chiaro che ci sono dei limiti dimensionali e di buon senso non preventivamente stabiliti.

    Però, non mi fascerei la testa prima di averla rotta.

    In primis, non trarrei giudizi definitivi senza aver tutti i dati del caso in esame, chiaro che una sentenza della Cassazione fa precedente, ma vale solo per il caso in esame, ed il principio che anche un singolo affare – se rilevante – possa configurare attività di impresa era già abbastanza pacifico, non è nuovo.

    Secondo: INPS e INAIL: non te li chiedono di nuovo come amministratore di una SRL, se già li paghi per qualche tua altra attività

    Terzo, imposta sui redditi: il 21% è sui ricavi, mentre l’impresa si deduce tutto (se mi dicono che faccio attività di impresa mi debbono lasciar dedurre i costi, mentre dai redditi fondiari non deduco nulla proprio perché è attività di “godimento” e non di impresa)


    Quarto: configurare il tutto come attività di impresa ha anche qualche vantaggio… ,deduci i costi appunto, e poi potresti configurare dei contratti non più di locazione, ma tipo “residence”, per cui quando hai delle morosità vai nella casa e cambi la serratura….. non inizi le forche caudine della procedura di sfratto…. che è lì che sta - per molti - il vero rischio dell'attività di gestione immobiliare.... (c'è chi ha ancora in casa inquilini morosi da procedure di sfratto iniziate un anno prima del COVID e non ha la minima idea di quando rientrerà in possesso del suo immobile, probabilmente deturpato...)


    La vera grossa “seccatura” sarebbe l’IVA al posto del registro…. ma anche qui prima di fasciarsi la testa bisogna vedere – in soldoni – di che rischio fiscale si tratta. In primis, anche le imprese ormai possono applicare l’imposta di registro al posto dell’IVA (la disciplina è cambiata più di una volta negli ultimi anni, vado a memoria e potrei sbagliare ma se non ricordo male, ad oggi se vuoi applicare l’IVA su un contratto di locazione deve essere su immobile strumentale per natura e devi farlo per opzione… l’ipotesi naturale ormai è il registro anche per le imprese). Secondo, il rischio fiscale è oggettivamente calcolabile a priori…. Per cui se si tratta di qualche migliaio di Euro è un conto….. se si tratta di centinaia di migliaia di Euro è un altro conto….

    Ah, poi sarei ottimista sulla non applicabilità di soprattasse ed interessi per oggettiva difficoltà di interpretazione della norma…. Ma io sono ottimista di natura, magari sbaglio..-..
    Ultima modifica di Imar; 07-09-21 alle 11:38

  8. #48
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    Grazie a tutti per i chiarimenti e lo sviluppo articolato di norme cosi' dogmatiche (*), rilasciate dalla Corte di Cassazione, in considerazioni di assoluto buon senso


    (* che l'ADE "saprofitescamente" ha gia' fatto immediatamente proprie, prima ancora che noi le conoscessimo, e' cosi' scritto nell'articolo che vi ho postato).

  9. #49
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    Secondo: INPS e INAIL: non te li chiedono di nuovo come amministratore di una SRL, se già li paghi per qualche tua altra attività
    =======

    Non sono esperto in materia, ma un mio amico immobiliarista di Srl mi ha riferito che effettivamente egli paga l'INPS 2 volte, una volta come amministratore di Srl - con massimale - ed un'altra volta sul reddito d'impresa della Srl immobiliare.

  10. #50

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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio

    Non sono esperto in materia, ma un mio amico immobiliarista di Srl mi ha riferito che effettivamente egli paga l'INPS 2 volte, una volta come amministratore di Srl - con massimale - ed un'altra volta sul reddito d'impresa della Srl immobiliare.
    Neanche io faccio il consulente del lavoro, ma .....l'ho visto fare da persone che non evadono, quindi presumo si possa evitare (se non c'è compenso amministratore, ovviamente).

    Suppongo che nel caso del tuo amico questi percepisca un compenso che la SRL si deduce dal reddito, e quindi si debba iscrivere anche per pagare l'INPS su detto compenso. Però - suppongo, posso sbagliare - non paga l'INPS 2 volte, ha 2 iscrizioni separate, che è diverso.
    Ultima modifica di Imar; 07-09-21 alle 12:49

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