Differenza tra promessa di vendita e compravendita - Pagina 2
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  1. #11
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    secondo me basta il rogito del 93 per poter vendere l'appartamento, il fatto è che il notaio lo sceglie l'acquirente, quindi o trovi qualche notaio che ti possa aiutare (gratis o a pagamento dipende dal notaio) oppure aspetti che vendi e ti fai dare subito il nome del notaio e gli giri la documentazione.

  2. #12

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    Anch'io credo basti l'atto del 93, del resto ai tempi è stato un notaio a pigliarsi responsabilità di quanto scritto e dichiarato.

    Aggiungo, per quel che vale in questo contesto, che:
    1) ho rinvenuto anche un documento di sanatoria però non ho capito a cosa si riferiva e soprattutto se è andata a buon fine perchè non c'è nessuno degli allegati elencati sul documento. Comunque sto abbastanza tranquillo perchè la sanatoria è dell'88, quindi antecedente al rogito;
    2) nelle visure storiche c'è stata anche una variazione in merito a categoria e classe: la "situazione dell'unità immobiliare" fino al 1990 ed a seguire era (categoria a/7, classe 10), poi dal 2005 (categoria a/2, classe 7), quindi nel rogito del 93 ci sono ancora i vecchi parametri. avete idea del perchè di una variazione del genere?

    Comunque la variazione enorme di costo di vendita resta per me un mistero anche se non ha ormai rilevanza. Posso solo rinnovare il mio invito a dare quella spiegazione sull'accaduto da un punto di vista inflazionistico come anticipato da @reganam. Immagino che faccia farà il nuovo acquirente della casa quando vedrà il rogito coi 228mln, considerando che non conto di venderla a più di 40ml euro perchè di più non vale proprio: o penserà "questi polli si sono fatti fregare nel 93 mentre io sto acquistando a prezzo corretto" oppure "che affare che sto facendo ad acquistare una casa che varrebbe molto di più", dipenderà da quanto è ingenuo

  3. #13
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    comunque se incarichi un geometra/ingegnere per recuperare i precedenti edilizi li magari trovi il motivo del condono (comunque in quegli anni han condonato tutti praticamente)
    riguardo il cambio di categoria, può essere un atto da parte del comune che ha riclassificato
    l'acquirente se ne fregherà poco del prezzo del 93, un conto è se fosse stata acquistata 5 anni prima, ma son passati 30 anni, a chi vuoi che importi

  4. #14

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    Ma alla fine adesso quanto dovrebbe valere ?

  5. #15

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    Citazione Originariamente Scritto da baratto80 Visualizza Messaggio
    Anch'io credo basti l'atto del 93, del resto ai tempi è stato un notaio a pigliarsi responsabilità di quanto scritto e dichiarato.

    Aggiungo, per quel che vale in questo contesto, che:
    1) ho rinvenuto anche un documento di sanatoria però non ho capito a cosa si riferiva e soprattutto se è andata a buon fine perchè non c'è nessuno degli allegati elencati sul documento. Comunque sto abbastanza tranquillo perchè la sanatoria è dell'88, quindi antecedente al rogito;
    2) nelle visure storiche c'è stata anche una variazione in merito a categoria e classe: la "situazione dell'unità immobiliare" fino al 1990 ed a seguire era (categoria a/7, classe 10), poi dal 2005 (categoria a/2, classe 7), quindi nel rogito del 93 ci sono ancora i vecchi parametri. avete idea del perchè di una variazione del genere?

    Comunque la variazione enorme di costo di vendita resta per me un mistero anche se non ha ormai rilevanza. Posso solo rinnovare il mio invito a dare quella spiegazione sull'accaduto da un punto di vista inflazionistico come anticipato da @reganam. Immagino che faccia farà il nuovo acquirente della casa quando vedrà il rogito coi 228mln, considerando che non conto di venderla a più di 40ml euro perchè di più non vale proprio: o penserà "questi polli si sono fatti fregare nel 93 mentre io sto acquistando a prezzo corretto" oppure "che affare che sto facendo ad acquistare una casa che varrebbe molto di più", dipenderà da quanto è ingenuo
    Non capisco bene quale sia il tuo fine, in ogni caso cerco di dare qualche informazione.
    Quando rassegno una relazione tecnica di compravendita la suddivido in almeno quattro parti: 1) descrizione dei beni, 2) identificazione catastale, 3) conformità urbanistica e 4) provenienza (fatte salve ulteriori precisazioni e note qualora occorrenti). Chiaramente ogni punto richiede di fare i doverosi accertamenti. Fatta questa premessa per cercare di dire che occorre tenere distinte le cose, altrimenti si fa una grande confusione, cerco di rispondere ad alcune questioni poste, anche se le informazioni sono poche e frammentarie. La sanatoria del 1988 mi sento di dire che è stata presentata ai sensi della legge 47 del 1985, occorrerebbe chiarire se hai in mano la presentazione della domanda di condono edilizio oppure il rilascio da parte dell'amministrazione comunale della concessione edilizia in sanatoria e soprattutto verificare se lo stato attuale dell'immobile è conforme all'ultima istanza edilizia (ho semplificato ma occorrerebbe fare qualche ulteriore precisazione). Per quanto riguarda la variazione catastale del 1990 è assai probabile che sia stata presentata a seguito della domanda di sanatoria, comunque se la guardi attentamente puoi leggere la causale della variazione ad esempio: diversa distribuzione degli spazi interni o altro

  6. #16

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    Il mio fine iniziale era capire perchè quella differenza di denaro tra promessa e compravendita e, da totale ignorante in materia, ho creduto che bastasse chiedere e capire la differenza tra i 2 documenti e ne sarei vento a capo ma evidentemente non è stato così (nonostante ancora confido nel chiarimento di @reganam sulle dinamiche inflazionistiche). Ormai, come già precisato da altri, è irrilevante rispondere alla mia domanda, tanto non influirà sul prezzo di mercato attuale dell'immobile... benchè ammetto mi resta molta curiosità!

    A mio personale parere, ovvero se fossi io il nuovo acquirente, non spenderei più di 40k per la casa, comunque in tutta franchezza ritengo che 30-35k sia un prezzo "onesto". A proposito, e sempre per pura curiosità, chiedo: un immobile acquistato a 85mln di lire nel '84 e venduto a 35k euro adesso, senza mai aver sostenuto spese di ristrutturazione importanti (per es. il tetto è da ristrutturare a carico del nuovo acquirente e ci vorrannno sui 30-35k) è da considerarsi un buon investimento?

    @geomarc
    - Sul cambiamento di categoria catastale: "classamento automatico del .../90 in atti dal .../91". Chissà perchè l'hanno declassata da "villino" a "abitazione civile"; si tratta del 1^ piano di una palazzina a 3 livelli, con annesso un terreno sul retro, comunque ormai poco importa, tanto non credo influirà sul prezzo di vendita. Porterò dal notaio l'attuale visura con la categoria aggiornata.
    - Sulla sanatoria: confermo che è citata la legge che hai indicato. Riporto inoltre i segg. estratti:
    "Si invita la sv a volere integrare la pratica di sanatoria relativa al fabbricato sito in [...] per ciò che riguarda la documentazione contrassegnata"
    Seguono 16 punti di cui 5 sono contrassegnati con una "X" sopra
    "[...] la sv è invitata a produrre la documentazione richiesta [...] entro 30 giorni dalla presente."
    Sulle altre domande non sono in grado di rispondere, comunque ho tirato fuori la planimetria registrata al catasto nel 1990 e tutto corrisponde alla situazione attuale *tranne* una tettoia in metallo "pesante" posta subito dopo il cancello carraio e di grandezza circa 15-20mq a coprire parte del vialetto d'ingresso che porta al terreno sul retro (sotto ci parcheggiamo la macchina); non so se un elemento del genere deve essere riportato in planimetria o può essere omesso.

  7. #17

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    Citazione Originariamente Scritto da baratto80 Visualizza Messaggio
    Il mio fine iniziale era capire perchè quella differenza di denaro tra promessa e compravendita e, da totale ignorante in materia, ho creduto che bastasse chiedere e capire la differenza tra i 2 documenti e ne sarei vento a capo ma evidentemente non è stato così (nonostante ancora confido nel chiarimento di @reganam sulle dinamiche inflazionistiche). Ormai, come già precisato da altri, è irrilevante rispondere alla mia domanda, tanto non influirà sul prezzo di mercato attuale dell'immobile... benchè ammetto mi resta molta curiosità!

    A mio personale parere, ovvero se fossi io il nuovo acquirente, non spenderei più di 40k per la casa, comunque in tutta franchezza ritengo che 30-35k sia un prezzo "onesto". A proposito, e sempre per pura curiosità, chiedo: un immobile acquistato a 85mln di lire nel '84 e venduto a 35k euro adesso, senza mai aver sostenuto spese di ristrutturazione importanti (per es. il tetto è da ristrutturare a carico del nuovo acquirente e ci vorrannno sui 30-35k) è da considerarsi un buon investimento?

    @geomarc
    - Sul cambiamento di categoria catastale: "classamento automatico del .../90 in atti dal .../91". Chissà perchè l'hanno declassata da "villino" a "abitazione civile"; si tratta del 1^ piano di una palazzina a 3 livelli, con annesso un terreno sul retro, comunque ormai poco importa, tanto non credo influirà sul prezzo di vendita. Porterò dal notaio l'attuale visura con la categoria aggiornata.
    - Sulla sanatoria: confermo che è citata la legge che hai indicato. Riporto inoltre i segg. estratti:
    "Si invita la sv a volere integrare la pratica di sanatoria relativa al fabbricato sito in [...] per ciò che riguarda la documentazione contrassegnata"
    Seguono 16 punti di cui 5 sono contrassegnati con una "X" sopra
    "[...] la sv è invitata a produrre la documentazione richiesta [...] entro 30 giorni dalla presente."
    Sulle altre domande non sono in grado di rispondere, comunque ho tirato fuori la planimetria registrata al catasto nel 1990 e tutto corrisponde alla situazione attuale *tranne* una tettoia in metallo "pesante" posta subito dopo il cancello carraio e di grandezza circa 15-20mq a coprire parte del vialetto d'ingresso che porta al terreno sul retro (sotto ci parcheggiamo la macchina); non so se un elemento del genere deve essere riportato in planimetria o può essere omesso.
    Per quanto riguarda la domanda di condono, hai in mano la richiesta di integrazione della documentazione necessaria ai fini del rilascio della concessione in sanatoria. Devi cercare di capire se è già stato ottemperato a quella richiesta o se invece la documentazione deve essere ancora prodotta. Questo lo puoi fare contattando i competenti uffici dell'amministrazione comunale.
    La situazione della tettoia, non è una semplice questione di aggiornamento della planimetria catastale. Innanzitutto occorre verificare la situazione urbanistica e se il condono non fosse ancora definito, valutare la possibilità di integrare la tettoia in tale pratica (questa è una cosa da tecnici smaliziati, per la quale occorre vedere bene se ci sono tutti i presupposti per poterlo fare). Dopo eventualmente sarà necessario aggiornare la situazione catastale.

  8. #18
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    La situazione della tettoia, non è una semplice questione di aggiornamento della planimetria catastale. Innanzitutto occorre verificare la situazione urbanistica e se il condono non fosse ancora definito, valutare la possibilità di integrare la tettoia in tale pratica (questa è una cosa da tecnici smaliziati, per la quale occorre vedere bene se ci sono tutti i presupposti per poterlo fare). Dopo eventualmente sarà necessario aggiornare la situazione catastale.
    io per prima cosa controllerei se la tettoia può essere rimossa facilmente, da quanto è scritto non è un balcone/veranda, io personalmente non sarei tanto pignolo a considerarla una copertura fissa da inserire in planimetria, ma senza vedere la situazione in prima persona (e come scritto dipende anche dal tecnico) stiamo parlando di aria fritta.

    riguardo al discorso dell'investimento, non è che ogni cosa la possiamo paragonare a bitcoin o simili. Questo immobile nel tempo sarà stato usato o dato in affitto, se c'è da rifare il tetto probabilmente significa che non si sono fatte ristrutturazioni importanti negli anni, tu te lo sei ritrovato ora a gestire, se avete deciso di venderlo ci saranno dei motivi dietro, etc etc.

    Io mi focalizzerei per non svenderlo (esempio stupido: immobili simili nella stessa area vengono venduti a 100k ma tu stai vendendo perché con acqua alla gola a 50k) ma se vendi a un prezzo giusto i motivi per cui hai deciso di venderlo sono giustamente solo tuoi.

  9. #19

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    Ok, tutto chiaro
    Dò le seguenti informazioni solo per togliere la curiosità che magari ha qualcuno e non per altro perchè già avete ampiamente risposto
    - tettoia (il retro dell'auto che spunta sotto è di una vecchia micra)
    Differenza tra promessa di vendita e compravendita-tettoia-dscn4580_2.jpg
    Differenza tra promessa di vendita e compravendita-cancello-carraio-giardino-dscn3652_2.jpg
    - curiosità nella curiosità
    85mln di lire nell'84 oggi varrebbero 118-120k euro, almeno secondo questi calcolatori che tengono conto dell'inflazione (a proposito, ma @reganam che fine ha fatto? )
    Convertitore storico lira-euro
    Calcola il potere d'acquisto in lire ed euro dal 1860 al 2015 - Info Data
    considerando che, per motivi che non sto qui a specificare, i proprietari non hanno mai effettuato ristrutturazioni importanti, quindi non hanno speso denaro per tale casa, riuscendo oggi a vendere a 45k (che, effettuando un calcolo inverso, dovrebbero essere circa 32mln dell'84), secondo me resta un pessimo investimento. siete d'accordo o è un ragionamento campato in aria?

  10. #20
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    Ok, tutto chiaro
    Dò le seguenti informazioni solo per togliere la curiosità che magari ha qualcuno e non per altro perchè già avete ampiamente risposto
    - tettoia (il retro dell'auto che spunta sotto è di una vecchia micra)
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    - curiosità nella curiosità
    85mln di lire nell'84 oggi varrebbero 118-120k euro, almeno secondo questi calcolatori che tengono conto dell'inflazione (a proposito, ma @reganam che fine ha fatto? )
    Convertitore storico lira-euro
    Calcola il potere d'acquisto in lire ed euro dal 1860 al 2015 - Info Data
    considerando che, per motivi che non sto qui a specificare, i proprietari non hanno mai effettuato ristrutturazioni importanti, quindi non hanno speso denaro per tale casa, riuscendo oggi a vendere a 45k (che, effettuando un calcolo inverso, dovrebbero essere circa 32mln dell'84), secondo me resta un pessimo investimento. siete d'accordo o è un ragionamento campato in aria?
    85 milioni del 1984 erano ca 170 stipendi di un operaio, ossia ca 200.000 euro di adesso.

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