Per chi non paga i mutui, arriveranno tempi di cuccagna ?

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

P.A.T.

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Finanzareport.it | Banche, convocate in Parlamento su mutui e crediti deteriorati - Finanzareport.it

Mi sembrano incredibili queste agevolazioni (i) per chi non sta pagando le rate del mutuo sulla casa e (ii) per le banche italiane:

"il nuovo piano di lavoro su banche, mutui e crediti prevede un duplice obiettivo. Da un lato, scrive il Sole 24 Ore, la nascita di un Fia (Fondo di investimento alternativo) e dall’altro una corsia preferenziale per banche e debitore nel negoziare condizioni di risoluzione del rapporto di credito – specie relativamente ai mutui prima casa – favorevoli per il debitore e nel rispetto del credito.

TECNICALITA':

1 Di un mutuo questo fondo statale comprerebbe dalle banche il credito che ha come sottostante la casa
2 lascera' al debitore il possesso per dieci anni
3 concedera' un canone di favore a chi non paga il muturo grazie ai soliti onerosi contributi pubblici
4 permettera' dopo 10 anni l’opzione di riacquisto della stessa casa a condizioni vantaggiose.

Non trovate in questo meccanismo la solita storia all'italiana ? E' in tutta evidenza un condono mascherato, in cui lo Stato sussidia i furbi che non pagano l'impegno che avevano assunto

E come sempre un regalo gigantesco dello stato a Messina, Orcel e amici banchieri.
 
In effetti sorgono alcune perplessità:
1) Disparità di trattamento con chi riesce ad onorare con duri sacrifici l’impegno assunto;
2) Il funding dell’operazione. Si spera non aumentando il debito pubblico ma ad es. con l’emissione di una sorta di ABS che il mercato potrebbe assorbire;
3) Come si fa a fissare un prezzo ragionevole per un immobile il cui acquisto può essere opzionato anche dopo 10 anni periodo nel quale possono accadere n fatti
che possono stravolgere il prezzo inizialmente fissato.
 
In effetti sorgono alcune perplessità:
1) Disparità di trattamento con chi riesce ad onorare con duri sacrifici l’impegno assunto;

Da qui la mia view che si tratti di un condono mascherato, ovvero:
"non puoi/vuoi pagare la rata del mutuo ? Dammi meta' (1/3, 1/4, quel che puoi...) e resti nella tua casa in affitto, che il tuo debito gliela regala alle banche come sempre "Mamma Stato".

La matrice di provvedimentI come questo annunciato e' chiaramente, ed ancora una volta dopo il 110, dei 5 stelle: apprendo che presidente della commissione che propone questo regalo con i soldi di Pantalone e' Carla Ruocco.

Spero convintamente che Draghi lo blocchi sul nascere ...
 
Raga non capisco di cosa vi stupite.
È ormai chiaro come il sole da qualunque tipo di dato che essere italiano vuol dire mantenere a vita un'altra persona. Ogni italiano lavora per 2.

Non è una cosa risolvibile, una buona percentuale della popolazione è all'atto pratico inutile al livello produttivo. Quindi o li cacci o ovviamente qualcuno deve pagare per mantenerli, sicuro non è tra le opzioni disponibili lasciarli semplicemente morire per strada (non per bontà umana ma perché per la politica sono troppi voti).

Abbiamo detto per 30 anni che come stato abbiamo fatto solo errori (zero progresso, fissa per il vecchiume, normalizzazione di evasione e reati, poca istruzione, ecc) e se non si è capito ormai stiamo pagando le conseguenze.
Volevamo un paese fondato su lu sole, lu mare e "eeeeeee signora mia noi abbiamo l'olio buono che ne sanno gli altri delle cose importanti"? Eccolo qua, accontentati.
 
In effetti sorgono alcune perplessità:
2) Il funding dell’operazione. Si spera non aumentando il debito pubblico ma ad es. con l’emissione di una sorta di ABS che il mercato potrebbe assorbire;
3) Come si fa a fissare un prezzo ragionevole per un immobile il cui acquisto può essere opzionato anche dopo 10 anni periodo nel quale possono accadere n fatti
che possono stravolgere il prezzo inizialmente fissato.

2 Funding dell'operazione ?

Ma ovviamente non potevi non sapere la risposta preconfenzionata: sara' la CDP, il pozzo di San Patrizio che attinge ai risparmi postali.

3 Prezzo degli immobili? Lo decideranno le banche, e chi altro ?

Aggiungo ancora altre perplessita':

4 verranno introdotti degli ISEE ? Verranno privilegiati i lavoratori che non pagano il mutuo causa Covid ? Verranno privilegiate le giovani coppie? E tra queste, anche "quelle" che emergeranno dal decreto Zan ?

5 e per quanto riguarda le partite correlate ? Oramai Intesa e Unicredit hanno in mano completamente il mercato bancario italiano, quindi si troveranno sicuramente in conflitto di interessi quando, dopo aver ceduto il credito, si metteranno ad incassare l'affitto.
Saranno proprio loro a stabilire sia l'uno sia l'altro, a loro discrezione con il massimo potere contrattuale.

Sorgeranno sicuramente casi simili

"Se a te non sta bene il prezzo che stabilisco io, guarda che ti minaccio di mandare la tua casa all'asta. Vuoi aderire alla nostra proposta "amichevole" ? :D :D :D

La risposta non potra' che essere:

"Si si si ... mi aiuti signore, altrimenti sono disperato ...."
 
Oltre alle rimostranze banali (il funding dell'operazione) e quelle morali (aiuto i non virtuosi), ci sarebbe da preoccuparsi anche degli effetti distorsivi del mercato.

Le banche allenterebbero i controlli sulle erogazioni, la gestione degli npl verrebbe scaricata sullo stato, prezzi ed affitti aumenterebbero artificiosamente, etc.

Quando leggo di certe proposte, mi stupisco che addirittura in un'intera commissione non ci sia chi sollevi obiezioni anche banali...

Se proprio volessero aiutare i clienti delle banche in fase di erogazione mutuo, si dovrebbe agire sulla componente burocratica: spese di istruttoria, trasparenza nelle assicurazioni collegate ai mutui, abbassare i tempi per la valutazione, etc.
Cioè la gestione dei mutui è un territorio dove, volendo, ci sono ampi margini di ottizzazione in favore del cliente.
Proposte simili sono invece demagogia dannosa prima che inutile.
 
Anche a me non piace. Inoltre leggevo prima che nella mia regione hanno istituito un fondo per coprire il crack della Coop. Non so perchè certi default debbano essere presi in saccoccia, mentre altri debbano essere aiutati dalla politica. Secondo me vogliono evitare il più possibile che certi asset vadano all'asta e passino di proprietà ad 1/3 del loro valore iniziale. Il problema è che non c'è alternativa, e comportandosi così peggiorano. Oddio, quell'immobile non passerà di proprietà, ma lo farà quello del ristoratore costretto a chiudere a causa della crescente pressione fiscale
 
Oltre alle rimostranze banali (il funding dell'operazione) e quelle morali (aiuto i non virtuosi), ci sarebbe da preoccuparsi anche degli effetti distorsivi del mercato.

Le banche allenterebbero i controlli sulle erogazioni, la gestione degli npl verrebbe scaricata sullo stato, prezzi ed affitti aumenterebbero artificiosamente, etc.

Quando leggo di certe proposte, mi stupisco che addirittura in un'intera commissione non ci sia chi sollevi obiezioni anche banali...

Se proprio volessero aiutare i clienti delle banche in fase di erogazione mutuo, si dovrebbe agire sulla componente burocratica: spese di istruttoria, trasparenza nelle assicurazioni collegate ai mutui, abbassare i tempi per la valutazione, etc.
Cioè la gestione dei mutui è un territorio dove, volendo, ci sono ampi margini di ottizzazione in favore del cliente.
Proposte simili sono invece demagogia dannosa prima che inutile.

Ma non mi sembra poi così banale il funding dell'operazione. Si tratta di stabilire chi "caccia" i soldi e si assume il rischio dell'operazione. Se lo chiami banale vuol dire che non hai mai valutato in termini di rischio ed economici operazioni di cartolarizzazione di mutui immobiliari.
 
Ultima modifica:
Ma non mi sembra poi così banale il funding dell'operazione. Si tratta di stabilire chi "caccia" i soldi e si assume il rischio dell'operazione. Se lo chiami banale vuol dire che non hai mai autorizzato operazioni di cartolarizzazione immobiliare.

Il funding è più semplice di quanto non si creda...le banche invece di prendere in asta magari il 30-50% del valore dell'immobile sarebbero ben contente di ricevere dal fondo il 70% dello stesso, poi il fondo affittando per 10 anni si garantirebbe un rendimento superiore ai tassi di mercato (perchè avrebbe pagato l'immobile a prezzi scontati rispetto al valore di mercato). Chi NON metterebbe i soldi per acquistare gli immobili al 30% meno del valore del mercato?
E' un'idea win-win-win...favorevole ai debitori in difficoltà, favorevole per le banche e favorevole per gli investitori...i prezzi degli immobili non aumenterebbero, perchè dovrebbero farlo? Perchè il credito sarebbe più facile? In realtà ni, perchè le banche nel momento in cui dovessero arrivare ad aprire questo percorso sarebbero comunque perdenti rispetto ad avere un mutuatario che paga puntualmente (ma converrebbe loro perchè perderebbero meno di quanto non perdono ora), lo stesso mutuatario sarebbe comunque in una situazione di second best quando smette di pagare perchè perderebbe la possibilità di divenire proprietario dopo aver comunque pagato delle rate che prevedevano un tasso di remunerazione del capitale...
...in definitiva io ci vedo più punti positivi che negativi per come illustrato nell'articolo, alla fine sarebbe semplicemente l'istituzione di un prestito reversibile in canone d'uso, una sorta di buy to rent (il contrario del rent to buy), darebbe più elasticità al mercato dei mutui con poche vere controindicazioni...
 
Quello che fuorvia è che bisogna considerare i soldi del fondo come soldi nostri, quindi soldi che avremmo potuto avere come reddito. Ad esempio un fondo da 1 miliardo sono 17 euro a testa, che non abbiamo da spendere.
 
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Mi sembrano incredibili queste agevolazioni (i) per chi non sta pagando le rate del mutuo sulla casa e (ii) per le banche italiane:

"il nuovo piano di lavoro su banche, mutui e crediti prevede un duplice obiettivo. Da un lato, scrive il Sole 24 Ore, la nascita di un Fia (Fondo di investimento alternativo) e dall’altro una corsia preferenziale per banche e debitore nel negoziare condizioni di risoluzione del rapporto di credito – specie relativamente ai mutui prima casa – favorevoli per il debitore e nel rispetto del credito.

TECNICALITA':

1 Di un mutuo questo fondo statale comprerebbe dalle banche il credito che ha come sottostante la casa
2 lascera' al debitore il possesso per dieci anni
3 concedera' un canone di favore a chi non paga il muturo grazie ai soliti onerosi contributi pubblici
4 permettera' dopo 10 anni l’opzione di riacquisto della stessa casa a condizioni vantaggiose.

Non trovate in questo meccanismo la solita storia all'italiana ? E' in tutta evidenza un condono mascherato, in cui lo Stato sussidia i furbi che non pagano l'impegno che avevano assunto

E come sempre un regalo gigantesco dello stato a Messina, Orcel e amici banchieri.

Proviamo a mettere giù uno schema semplificato, PAT...

Immobile che vale 100 viene acquistato sul mercato con mutuo pari a 80
dopo 5 anni di mutuo (25 anni, 1% di tasso) in cui il debitore ha pagato interessi per 3.65 e ha ancora un capitale residuo pari a 72.36 va in difficoltà perchè perde il lavoro* cosa succede?
OPZIONE A la Banca fa moral suasion, magari il debitore continua a pagare per un pò, poi fa una moratoria per sospendere il mutuo, poi riprova a pagare, se la sua difficoltà persiste la casa va in asta e la banca dopo magari 7 anni prende 50
OPZIONE B la Banca cede sia il credito all'investitore istituzionale per 60, ma solo a patto che il mutuatario ceda contestualmente anche la proprietà, il fondo lo affitta a equo canone per 10 anni magari al 4% del valore di mercato (invece che al 6% per hp) quindi prende 4 ogni anno, ma il suo rendimento è pari al 6.7% grazie al fatto che l'ha pagato a sconto e dopo 10 anni il mutuatario ha la possibilità di ricomprarlo magari a 80.

RISULTATO
win per la banca che nel caso comunque negativo in cui il mutuatario andasse in difficoltà perderebbe solo 12.36 dopo aver incassato 3.65 di interessi avendo subito a disposizione il capitale per poterlo reinvestire e farlo nuovamente fruttare invece di perdere 22.36 in caso di asta (e magari di più) e avendo il capitale infruttifero per tutto il periodo del contenzioso e in più sobbarcandosi di tutte le spese legali annesse e connesse
win per il mutuatario perchè potrebbe rimanere nella casa per 10 anni (ma non gratis), ma che però perderebbe la proprietà dell'immobile seppur con possibilità di riacquisto dopo 10 anni (per poterlo fare deve comunque dimostrare di essere in grado di onorare 10 anni pagamenti regolari, quindi deve rimettersi a posto)
win per il fondo e per i suoi investitori che potrebbero raggiungere rendimenti superiori a quelli raggiungibili sul mercato

*sì, rimane un rischio di moral hazard, bisogna che il mutuatario inadempiente comunque abbia qualche disincentivo ad attivare la "way out clause", ma se congegnato bene è possibile

Per rispondere alle tue obiezioni una per una:
1 il fondo che compra non sarebbe statale
2 ok, possesso ma oneroso nè più nè meno di un affittuario
3 il canone di favore potrà venire fuori grazie al fatto che avrà pagato l'immobile a (forte) sconto, non grazie ad aiuti pubblici
4 bisogna vedere cosa sono queste condizioni vantaggiose, per esempio per ridurre il rischio del moral hazard si potrebbe prevedere che l'ex debitore ora affittuario possa comprare al 90% del prezzo di mercato che sarà presente al termine dei 10 anni, ma con un minimo pari comunque almeno al 90% del prezzo iniziale. Ovvero nel nostro esempio se il prezzo sarà andato a 130 lo può pagare 117, ma se fosse andato a 80 minimo deve pagare 90 visto che l'immobile inizialmente valeva 100.

Quindi no, non è un sussidio mascherato e nemmeno un regalo ai banchieri...;)
 
Ultima modifica:
Quello che fuorvia è che bisogna considerare i soldi del fondo come soldi nostri, quindi soldi che avremmo potuto avere come reddito. Ad esempio un fondo da 1 miliardo sono 17 euro a testa, che non abbiamo da spendere.

Non hai capito lo schema, i soldi sono di chi investe nel fondo.

Di fatto stiamo parlando di un REIT che compra a prezzi calmierati e che potrebbe dare ai propri investitori rendimenti più elevati a fronte di un rischio più diversificato che investire direttamente in case comprandone una e affittandola.
 
Ma non mi sembra poi così banale il funding dell'operazione. Si tratta di stabilire chi "caccia" i soldi e si assume il rischio dell'operazione. Se lo chiami banale vuol dire che non hai mai valutato in termini di rischio ed economici operazioni di cartolarizzazione di mutui immobiliari.

Banale nel senso che salta subito all'occhio, non che è inutile o trascurabile
 
Ma se il mutuatario non sta pagando le rate di suppone che non abbia reddito adeguato.
Se non ha i soldi per le rate del mutuo perchè dovrebbe avere quelli per l'affitto. :confused:
 
Non hai capito lo schema, i soldi sono di chi investe nel fondo.

Di fatto stiamo parlando di un REIT che compra a prezzi calmierati e che potrebbe dare ai propri investitori rendimenti più elevati a fronte di un rischio più diversificato che investire direttamente in case comprandone una e affittandola.

Cioè una banca, che non ha problemi di liquidità e di diversificazione, va a vendere rimettendoci a qualcuno che ci guadagna? Diciamo semmai che la banca SBOLOGNA a dei polli un NPL. E i polli o sono ignari di quello che stanno comprando o ci sono capitali non privati dentro.
Cioè un prestito vale 80 e acconsento di venderlo a 50 sapendo che mi aspetto un guadagno di 10. Non pensate che la banca a quel punto non lo venda a 58? Semmai il prestito vale 48 e lo vende a 50. I polli si accolleranno la perdita di 2.
 
Cioè una banca, che non ha problemi di liquidità e di diversificazione, va a vendere rimettendoci a qualcuno che ci guadagna? Diciamo semmai che la banca SBOLOGNA a dei polli un NPL. E i polli o sono ignari di quello che stanno comprando o ci sono capitali non privati dentro.
Cioè un prestito vale 80 e acconsento di venderlo a 50 sapendo che mi aspetto un guadagno di 10. Non pensate che la banca a quel punto non lo venda a 58? Semmai il prestito vale 48 e lo vende a 50. I polli si accolleranno la perdita di 2.

No, chi compra gli NPL non è un pollo, ma uno che lucra comprando a sconto.* Qui in questo schema non compra crediti unsecured, bensì collateralizzati. Fa tutta la differenza del mondo! In realtà nemmeno acquista il credito, ma direttamente l'immobile che fa da garanzia, il credito viene estinto dalla banca usando i soldi che la stessa riceve dal pagamento dell'immobile da parte del fondo...
La banca per quello che sono le regole attuali non può decidere di vendere a chi vuole lei e al prezzo a cui vuole lei, deve seguire una strada prevista per legge (quella dell'asta) che però alla fine scontenta tutti (sia il debitore che vede svenduto il suo bene, sia la banca stessa che non riesce a riprendere tutti i soldi che ha prestato inizialmente e quelli che prende li vede solo dopo tanti anni, 7 in media dicono le statistiche) a causa dell'illiquidità e della rigidità del mercato delle aste.

*vai a vedere chi ha convocato il Governo al tavolo per discutere, oltre alle banche principali ci sono i vari soggetti che si occupano di acquisto di NPL's in Italia.
 
Ma se il mutuatario non sta pagando le rate di suppone che non abbia reddito adeguato.
Se non ha i soldi per le rate del mutuo perchè dovrebbe avere quelli per l'affitto. :confused:

Sì, questa è un'obiezione sensata.

E' chiaro che se il debitore perde in modo strutturale il reddito e non solo per motivi transitori lo schema fa fatica a funzionare, magari potrebbe partire ma se poi oltre alla rata non paga nemmeno il fitto, seppur valga meno della rata allora prima o dopo verrebbe sfrattato definitivamente.

Per renderne più agevole il funzionamento si potrebbe prevedere che il canone di locazione preveda una moratoria di 12 mesi a canone zero (a carico della banca che ce lo avrebbe avuto comunque in carico se il mutuatario avesse smesso di pagare il mutuo*) e poi aumenti nel tempo partendo magari da 3 e arrivando a 5 (con 3 che è meno di quello che il mutuatario avrebbe dovuto pagari di rata annua che sarebbe stata pari a 3.62).

*bisogna comunque partire dal presupposto che oggi la banca in caso di default del debitore vede 0 interessi per un periodo di 7 anni in media e deve accollarsi costi non indifferenti di recupero crediti (oneri legali sia in termini di tempo e risorse umane interne, sia in termini di costi giudiziali e di procedura)
 
Ultima modifica:
Proviamo a mettere giù uno schema semplificato, PAT...

Immobile che vale 100 viene acquistato sul mercato con mutuo pari a 80
dopo 5 anni di mutuo (25 anni, 1% di tasso) in cui il debitore ha pagato interessi per 3.65 e ha ancora un capitale residuo pari a 72.36 va in difficoltà perchè perde il lavoro* cosa succede?
OPZIONE A la Banca fa moral suasion, magari il debitore continua a pagare per un pò, poi fa una moratoria per sospendere il mutuo, poi riprova a pagare, se la sua difficoltà persiste la casa va in asta e la banca dopo magari 7 anni prende 50
OPZIONE B la Banca cede sia il credito all'investitore istituzionale per 60, ma solo a patto che il mutuatario ceda contestualmente anche la proprietà, il fondo lo affitta a equo canone per 10 anni magari al 4% del valore di mercato (invece che al 6% per hp) quindi prende 4 ogni anno, ma il suo rendimento è pari al 6.7% grazie al fatto che l'ha pagato a sconto e dopo 10 anni il mutuatario ha la possibilità di ricomprarlo magari a 80.

RISULTATO
win per la banca che nel caso comunque negativo in cui il mutuatario andasse in difficoltà perderebbe solo 12.36 dopo aver incassato 3.65 di interessi avendo subito a disposizione il capitale per poterlo reinvestire e farlo nuovamente fruttare invece di perdere 22.36 in caso di asta (e magari di più) e avendo il capitale infruttifero per tutto il periodo del contenzioso e in più sobbarcandosi di tutte le spese legali annesse e connesse
win per il mutuatario perchè potrebbe rimanere nella casa per 10 anni (ma non gratis), ma che però perderebbe la proprietà dell'immobile seppur con possibilità di riacquisto dopo 10 anni (per poterlo fare deve comunque dimostrare di essere in grado di onorare 10 anni pagamenti regolari, quindi deve rimettersi a posto)
win per il fondo e per i suoi investitori che potrebbero raggiungere rendimenti superiori a quelli raggiungibili sul mercato

*sì, rimane un rischio di moral hazard, bisogna che il mutuatario inadempiente comunque abbia qualche disincentivo ad attivare la "way out clause", ma se congegnato bene è possibile

Per rispondere alle tue obiezioni una per una:
1 il fondo che compra non sarebbe statale
2 ok, possesso ma oneroso nè più nè meno di un affittuario
3 il canone di favore potrà venire fuori grazie al fatto che avrà pagato l'immobile a (forte) sconto, non grazie ad aiuti pubblici
4 bisogna vedere cosa sono queste condizioni vantaggiose, per esempio per ridurre il rischio del moral hazard si potrebbe prevedere che l'ex debitore ora affittuario possa comprare al 90% del prezzo di mercato che sarà presente al termine dei 10 anni, ma con un minimo pari comunque almeno al 90% del prezzo iniziale. Ovvero nel nostro esempio se il prezzo sarà andato a 130 lo può pagare 117, ma se fosse andato a 80 minimo deve pagare 90 visto che l'immobile inizialmente valeva 100.

Quindi no, non è un sussidio mascherato e nemmeno un regalo ai banchieri...;)

Ma l'ipotesi che uno non può pagare un mutuo riesca a pagare canone affitto da dove viene?
Un debito pagabile la vedo difficile che la banca lo ceda allo stato.

Mi aspetto sia un modo di scaricare NPL a prezzo maggiorato allo stato (demagogia per dire "aiutiamo i cittadini in difficoltà")
 
Ma l'ipotesi che uno non può pagare un mutuo riesca a pagare canone affitto da dove viene?
Un debito pagabile la vedo difficile che la banca lo ceda allo stato.

Mi aspetto sia un modo di scaricare NPL a prezzo maggiorato allo stato (demagogia per dire "aiutiamo i cittadini in difficoltà")

Nello schema non c'è lo Stato, si parla di investitori istituzionali. Tu in un fondo che fa quello che ho descritto io non investiresti? Io sì.:yes:
 
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