Help problema di difformità

[claudia sars]

Mi spiego meglio. Casa messa in vendita, dopo lunghe trattative venditore e acquirente di accordano sul prezzo e fissano data preliminare. Dai controlli però salta fuori una piccola difformità edilizia (cioè ai tempi della costruzione il costruttore aveva realizzato una finestra di qualche millimetro maggiore rispetto al progetto originario). Nell'attesa del nulla osta del comune, l'acquirente però ha paura che la banca non conceda il mutuo in fase di perizia. Che si fa?

 

[biker57]

Da quello che so ora il notaio per rogitare chiede un documento chiamato A.R.E. attestato di regolarità edilizia. Un tuo tecnico incaricato fa un accesso agli atti in comune, verifica se la casa corrisponde ai documenti depositati in comune e se tutto corrisponde rilascia questo ARE. Esiste in ogni caso una tolleranza del 2% per legge. Dovrebbe esserci un membro molto preparato su questi temi che saprà darti info più certe.

 

[Bits10]

se è qualche millimetro probabilmnete rientra nella tolleranza quindi non c'è nessuna difformità, in ogni caso quando facevo l'AI non ho mai visto un perito della banca misurare le finestre

 

[Wally6]

i millimetri nell'edilizia non esistono.

 

[claudia sars]

Intanto grazie per le vostre risposte. Non so con esattezza se la difformità di pochi millimetri o c'è altro. Di sicuro però la difformità risulta e il venditore attende un documento dal Comune (non so se sia l'ARE o altro), la mia domanda è : come fa l'acquirente a tutelarsi nel caso il perito della banca non volesse concedere il mutuo per via di questa difformità edilizia? Basta trascrivere il preliminare davanti al notaio o si fa altro? Conviene rimandare la data del preliminare.....?

 

[beowulf56]

Intanto grazie per le vostre risposte. Non so con esattezza se la difformità di pochi millimetri o c'è altro. Di sicuro però la difformità risulta e il venditore attende un documento dal Comune (non so se sia l'ARE o altro), la mia domanda è : come fa l'acquirente a tutelarsi nel caso il perito della banca non volesse concedere il mutuo per via di questa difformità edilizia? Basta trascrivere il preliminare davanti al notaio o si fa altro? Conviene rimandare la data del preliminare.....?

Stavo pensando se fosse meglio inserire nel preliminare una condizione sospensiva o risolutiva e se questo potesse risolvere il problema. In buona sostanza con la condizione risolutiva il preliminare è pienamente efficace fino a quando non si verifica l'avvenimento che risolve il rapporto tra le parti (il perito della banca non ritiene regolare l'appartamento). Ovviamente il notaio scelto per il preliminare potrà dare migliori consigli.

 

[claudia sars]

Stavo pensando se fosse meglio inserire nel preliminare una condizione sospensiva o risolutiva e se questo potesse risolvere il problema. In buona sostanza con la condizione risolutiva il preliminare è pienamente efficace fino a quando non si verifica l'avvenimento che risolve il rapporto tra le parti (il perito della banca non ritiene regolare l'appartamento). Ovviamente il notaio scelto per il preliminare potrà dare migliori consigli.

La soluzione mi sembra interessante, ma cosa intendi più precisamente per condizione risolutiva? Intendi dire che se la banca non concede mutuo per perizia negativa l'acquirente recede dal preliminare?

 

[beowulf56]

La soluzione mi sembra interessante, ma cosa intendi più precisamente per condizione risolutiva? Intendi dire che se la banca non concede mutuo per perizia negativa l'acquirente recede dal preliminare?

Si stavo pensando proprio a questa soluzione. In realtà ci si può arrivare anche con la condizione sospensiva ovverosia l'efficacia del preliminare è sospesa fintantochè non si verifica l'evento (il perito della banca da l'ok per il mutuo). In realtà però in presenza della richiesta del mutuo alla banca non penso che il problema sia solo dell'irregolarità edilizia ma anche di tutte le altre condizioni richieste dalla banca per deliberare il mutuo (buon profilo del richiedente, reddito sufficiente, ecc. ). Quindi fossi l'acquirente inserirei questa clausola a prescindere dell'irregolarità edilizia così in caso di diniego del mutuo non ho problemi.

 

[l-vel]

Io mi sono trovato di fronte a un problema assurdo/tragicomico.

Per verificare la regolarità urbanistica della casa che sto comprando ho addirittura ricevuto l'ultimo progetto approvato dal comune a seguito di una ristrutturazione inizio anni 2000. Manna dal cielo rispetto alla documentazione che si riceve solitamente. Guardando le misure, ecco la cosa incredibile: il rettangolo che delimita la casa a livello di perimetro (lato lungo) ha tutte le misure corrispondenti alla realtà, anche la suddivisione delle stanze è precisa, non ci sono porte spostate o tramezzi dove non dovrebbero esserci, ecc. Peccato che poi nella pianta hanno messo anche i mq di ogni stanza e quelli sono completamente sbagliati. Due stanze che hanno la stessa dimensione, e lo si vede anche dalla pianta perchè sono identiche, hanno segnato sulla pianta una 10 e l'altra 13mq (sono entrambe 10 in realtà e anche sulla pianta risultano grandi uguali).

Ora la planimetria è difforme dallo stato di fatto nel senso che le aree sono state calcolate in maniera sbagliata. Ma il progetto 20 anni fa è stato depositato e approvato così (la casa c'era da prima, lì era solo ristrutturazione, il perimetro quello è ed è giusto). Essendo la casa più piccola nella realtà di quello che riporta la pianta i rapporti aeroilluminanti migliorano, non ci sono quindi abusi. Eppure c'è difformità!

Ora il dubbio enorme è se ci sono problemi lato urbanistico, se si possono chiedere bonus, se si rischiano sanzioni, ecc, il tutto per errori di calcolo da terza elementare.

Altro che millimetri!

 

[geomarc]

Io mi sono trovato di fronte a un problema assurdo/tragicomico.

Per verificare la regolarità urbanistica della casa che sto comprando ho addirittura ricevuto l'ultimo progetto approvato dal comune a seguito di una ristrutturazione inizio anni 2000. Manna dal cielo rispetto alla documentazione che si riceve solitamente. Guardando le misure, ecco la cosa incredibile: il rettangolo che delimita la casa a livello di perimetro (lato lungo) ha tutte le misure corrispondenti alla realtà, anche la suddivisione delle stanze è precisa, non ci sono porte spostate o tramezzi dove non dovrebbero esserci, ecc. Peccato che poi nella pianta hanno messo anche i mq di ogni stanza e quelli sono completamente sbagliati. Due stanze che hanno la stessa dimensione, e lo si vede anche dalla pianta perchè sono identiche, hanno segnato sulla pianta una 10 e l'altra 13mq (sono entrambe 10 in realtà e anche sulla pianta risultano grandi uguali).

Ora la planimetria è difforme dallo stato di fatto nel senso che le aree sono state calcolate in maniera sbagliata. Ma il progetto 20 anni fa è stato depositato e approvato così (la casa c'era da prima, lì era solo ristrutturazione, il perimetro quello è ed è giusto). Essendo la casa più piccola nella realtà di quello che riporta la pianta i rapporti aeroilluminanti migliorano, non ci sono quindi abusi. Eppure c'è difformità!

Ora il dubbio enorme è se ci sono problemi lato urbanistico, se si possono chiedere bonus, se si rischiano sanzioni, ecc, il tutto per errori di calcolo da terza elementare.

Altro che millimetri!

Quello che è rilevante sono le quotature , dopodiché se c'è un mero errore di calcolo materiale delle superfici, non può certamente essere considerato un abuso. Bisogna anche considerare che se è indicata una quota e la corrispondente misura presa con il righello sulla planimetria in scala diverge, ciò che conta è la quota.

 

[l-vel]

Quello che è rilevante sono le quotature , dopodiché se c'è un mero errore di calcolo materiale delle superfici, non può certamente essere considerato un abuso. Bisogna anche considerare che se è indicata una quota e la corrispondente misura presa con il righello sulla planimetria in scala diverge, ciò che conta è la quota.

Il problema è che mancano le quote orizzontali, ci sono solo quelle lato lungo:



Quindi dalle aree delle stanze, dividendo per il lato quotato, si ricaverebbero delle larghezze che non sono quelle reali.

Peraltro ora mi sono accorto che sommando tutte le quote per il lungo, mancano all'appello 10 cm rispetto alla lunghezza complessiva indicata. Chi ha fatto sta pianta o era ubriaco o non so a cosa pensare.

 

[travis22]

Il problema è che mancano le quote orizzontali, ci sono solo quelle lato lungo:



Quindi dalle aree delle stanze, dividendo per il lato quotato, si ricaverebbero delle larghezze che non sono quelle reali.

Peraltro ora mi sono accorto che sommando tutte le quote per il lungo, mancano all'appello 10 cm rispetto alla lunghezza complessiva indicata. Chi ha fatto sta pianta o era ubriaco o non so a cosa pensare.

sembra il disegno fatto da un geometra dopo la prima lezione di CAD nell'anno 1994...

per risolvere il problema tu / tuo tecnico farete un giro nell'ufficio tecnico del tuo Comune e prenderete accordi per risolvere la situazione presentando una nuova planimetria per rettificare il pasticcio

 

[geomarc]

Innanzitutto dovresti cominciare a controllare se le misure complessive corrispondono a quelle reali, anche misurandole con il righello sul disegno, se non ci sono le quote. Purtroppo è abbastanza frequente che la sommatoria delle misure parziali non corrisponda alla misura complessiva. Sono errori da pivelli che fin dal tirocinio bisogna imparare ad evitare, ma quando si parla di teoria di propagazione degli errori, in molti non hanno la più pallida idea di cosa si stia parlando. Se la misura complessiva corrisponde, probabilmente la differenza che riscontri nella sommatoria delle misure parziali è dovuta alla somma degli errori di lettura delle varie misure e/o all'errata indicazione dello spessore di qualche muratura.

 

[rutenio]

Quello che è rilevante sono le quotature , dopodiché se c'è un mero errore di calcolo materiale delle superfici, non può certamente essere considerato un abuso. Bisogna anche considerare che se è indicata una quota e la corrispondente misura presa con il righello sulla planimetria in scala diverge, ciò che conta è la quota.

Scusa non sono d'accordo, è un abuso (minore ma lo è: certo che peggio sarebbe l'aumento di volumetria)... e non lo risolvi nemmeno con una CILA in sanatoria. probabile una scia con 1000 euro di sanzione pure a rifare schede catastali (con aumento della rendita ecc )

 

[geomarc]

Scusa non sono d'accordo, è un abuso (minore ma lo è: certo che peggio sarebbe l'aumento di volumetria)... e non lo risolvi nemmeno con una CILA in sanatoria. probabile una scia con 1000 euro di sanzione pure a rifare schede catastali (con aumento della rendita ecc )

Che cosa sarebbe un abuso?
Un mero errore di calcolo di una superficie?
Certo se i calcoli planivolumetrici sono errati e gli oneri di urbanizzazione o il contributo sul costo di costruzione sono stati versati in misura errata, allora è ben altra questione.

 

[rutenio]

Che cosa sarebbe un abuso?
Un mero errore di calcolo di una superficie?
Certo se i calcoli planivolumetrici sono errati e gli oneri di urbanizzazione o il contributo sul costo di costruzione sono stati versati in misura errata, allora è ben altra questione.

ti faccio un esempio classico, Tizio nel 1981 acquista un immobile (magazzino seminterrato costruito negli anni d'oro 65/69)
tale risulta costruiti in base a licenza edilizia ecc....

nel 1984 decide di fare dei lavori, incarica un geometra... e da li parte il calvario...tale magazzino risulta insistere su di un muro portante di ben 30 ml " non previsto" il comune ne ordina la demolizione ripristino affliggendo sanzioni milionarie...

il proprietario cita in giudizio il costruttore (che decorsi 10 anni però non ne risponde)....
ricorre allora all TAR in via provvisoria che gli da ragione
il comune ricorre allora al Consiglio di stato....che risalta la decisione e da ragione al Comune
tutto rimane nel limbo per anni
passano anni giungiamo al 1994 pertanto Tizio aderisce al condono ed il presidente del TAR Brescia scrive una missiva al legale di Tizio e del Comune scrivendo (a mio avviso assurdo) " Signori in lite da un decennio... il TAR è oberato di lavoro, fatemi sapere cosa volete fare...."

Tizio (dimette la causa e tutto finisce).

NO NON FISCE NIENTE

2016 Ormai morti i proprietari, morto il venditore, morti i giudici del tar... l'erede viene da me... e mi dice che incaricato un Geometra per aprire creare una divisoria nel magazzeno con semplice cila il Comune invia un preavviso di diniego.

quel ********** del tecnico comunale che sarà querelato ed ora sotto indagine asserisce che in tal magzzeno era stata propinata una sanzione nel 1980 e non era stata pagata... il geometra porta copia del condono che "assorbe " il tutto...

allora il tecnico comunale di accorge che: vero venne fatto condono ma l'allora geometra di parte sbaglio - pazzesco - e condonò bel 100 mq in più) - pertanto ora ci troviamo davanti ad una difformità pesante che non è possibile sanare con templice cila in sanatoria, ma bensì con permesso a costruire in sanatoria e relativi calcoli di oblazioni considerando il costo di costruzione ecc ecc... siamo intorno ai 14 mila euro...

vedi per farti capire che non è così semplice?

 

[geomarc]

ti faccio un esempio classico, Tizio nel 1981 acquista un immobile (magazzino seminterrato costruito negli anni d'oro 65/69)
tale risulta costruiti in base a licenza edilizia ecc....

nel 1984 decide di fare dei lavori, incarica un geometra... e da li parte il calvario...tale magazzino risulta insistere su di un muro portante di ben 30 ml " non previsto" il comune ne ordina la demolizione ripristino affliggendo sanzioni milionarie...

il proprietario cita in giudizio il costruttore (che decorsi 10 anni però non ne risponde)....
ricorre allora all TAR in via provvisoria che gli da ragione
il comune ricorre allora al Consiglio di stato....che risalta la decisione e da ragione al Comune
tutto rimane nel limbo per anni
passano anni giungiamo al 1994 pertanto Tizio aderisce al condono ed il presidente del TAR Brescia scrive una missiva al legale di Tizio e del Comune scrivendo (a mio avviso assurdo) " Signori in lite da un decennio... il TAR è oberato di lavoro, fatemi sapere cosa volete fare...."

Tizio (dimette la causa e tutto finisce).

NO NON FISCE NIENTE

2016 Ormai morti i proprietari, morto il venditore, morti i giudici del tar... l'erede viene da me... e mi dice che incaricato un Geometra per aprire creare una divisoria nel magazzeno con semplice cila il Comune invia un preavviso di diniego.

quel ********** del tecnico comunale che sarà querelato ed ora sotto indagine asserisce che in tal magzzeno era stata propinata una sanzione nel 1980 e non era stata pagata... il geometra porta copia del condono che "assorbe " il tutto...

allora il tecnico comunale di accorge che: vero venne fatto condono ma l'allora geometra di parte sbaglio - pazzesco - e condonò bel 100 mq in più) - pertanto ora ci troviamo davanti ad una difformità pesante che non è possibile sanare con templice cila in sanatoria, ma bensì con permesso a costruire in sanatoria e relativi calcoli di oblazioni considerando il costo di costruzione ecc ecc... siamo intorno ai 14 mila euro...

vedi per farti capire che non è così semplice?

Il caso che hai riportato non è una cosa così frequente, anche se ammetto capitano certamente situazioni ingarbugliate. In genere ogni situazione andrebbe approfonditamente esaminata prima di esprimere un parere, ma questo richiede tempo, un certo impegno e non è possibile farlo su un forum, dove necessariamente bisogna semplificare.

 

[claudia sars]

Si stavo pensando proprio a questa soluzione. In realtà ci si può arrivare anche con la condizione sospensiva ovverosia l'efficacia del preliminare è sospesa fintantochè non si verifica l'evento (il perito della banca da l'ok per il mutuo). In realtà però in presenza della richiesta del mutuo alla banca non penso che il problema sia solo dell'irregolarità edilizia ma anche di tutte le altre condizioni richieste dalla banca per deliberare il mutuo (buon profilo del richiedente, reddito sufficiente, ecc. ). Quindi fossi l'acquirente inserirei questa clausola a prescindere dell'irregolarità edilizia così in caso di diniego del mutuo non ho problemi.

Ovviamente la clausola sospensiva tutela l'acquirente. Ma questo implica anche che il venditore si ritroverà appeso ad filo e dovrà attendere......e se invece l'acquirente chiedesse alla banca di inviare il perito prima della firma del preliminare? Si potrebbe fare?

 

[beowulf56]

Ovviamente la clausola sospensiva tutela l'acquirente. Ma questo implica anche che il venditore si ritroverà appeso ad filo e dovrà attendere......e se invece l'acquirente chiedesse alla banca di inviare il perito prima della firma del preliminare? Si potrebbe fare?

Ma anche nell’ipotesi da te prospettata il venditore deve attendere l’esito del perito della banca.
Ognuna delle due parti non è pronta per stipulare. Il venditore vuole vendere un’oggetto per il quale c’è un problema di difformità edilizia. L’acquirente non ha la disponibilità finanziaria per acquistare subito e deve chiedere un mutuo che non è certo che gli verrà concesso. Vogliono seguire un percorso ben delineato e subordinare il rogito alla soluzione dei due problemi rimanendo nel frattempo obbligati (il venditore a vendere e l’acquirente ad acquistare) sino alla soluzione o meno dei due problemi? Ed allora è bene che stipulino un preliminare condizionato. Se ognuno vuole avere le mani libere e cambiare idea in ogni momento è meglio che non stipulino il preliminare o altri impegni (proposta di acquisto). In ogni momento il venditore o l’acquirente potranno dire che hanno cambiato idea.
Se poi al venditore non piace essere subordinato alla concessione o meno del mutuo a favore dell’acquirente escluda dalla platea dei potenziali acquirenti quelli che non hanno immediata disponibilità finanziaria con la consapevolezza però di ridurre notevolmente il numero dei potenziali acquirenti. Però anche lui non ha le carte in regola per stipulare immediatamente e questo potrebbe non piacere ad eventuali acquirenti pronti per il rogito che dovrebbero invece aspettare la soluzione della difformità (se possibile).

 

[claudia sars]

Ma anche nell’ipotesi da te prospettata il venditore deve attendere l’esito del perito della banca.
Ognuna delle due parti non è pronta per stipulare. Il venditore vuole vendere un’oggetto per il quale c’è un problema di difformità edilizia. L’acquirente non ha la disponibilità finanziaria per acquistare subito e deve chiedere un mutuo che non è certo che gli verrà concesso. Vogliono seguire un percorso ben delineato e subordinare il rogito alla soluzione dei due problemi rimanendo nel frattempo obbligati (il venditore a vendere e l’acquirente ad acquistare) sino alla soluzione o meno dei due problemi? Ed allora è bene che stipulino un preliminare condizionato. Se ognuno vuole avere le mani libere e cambiare idea in ogni momento è meglio che non stipulino il preliminare o altri impegni (proposta di acquisto). In ogni momento il venditore o l’acquirente potranno dire che hanno cambiato idea.
Se poi al venditore non piace essere subordinato alla concessione o meno del mutuo a favore dell’acquirente escluda dalla platea dei potenziali acquirenti quelli che non hanno immediata disponibilità finanziaria con la consapevolezza però di ridurre notevolmente il numero dei potenziali acquirenti. Però anche lui non ha le carte in regola per stipulare immediatamente e questo potrebbe non piacere ad eventuali acquirenti pronti per il rogito che dovrebbero invece aspettare la soluzione della difformità (se possibile).

Ok, tu hai ragione in tutto, è proprio così. Però penso che la differenza nel chiedere la perizia della banca prima di fare il preliminare sarebbe proprio accorciare i tempi : l'esito della perizia si avrebbe in tempi più brevi rispetto alla data di stipula del preliminare. E alla data di stipula bisognerebbe poi aggiungere i tempi per la perizia. Mi chiedo quindi : il perito può effettuare la perizia prima che sia stipulato il preliminare di vendita?