Valori immobiliari e ristrutturazioni troppo alti

[Bose]

Buongiorno a tutti, due settimane fa sono andato a vedere questo immobile.
Non è proprio sul lago ma non è distantissimo.
L’idea viste le avversità del 110%, è quella di fare 50%+65%+90%.
Da computo metrico fatto dal mio tecnico e dato poi successivamente a un suo amico impresario, è uscita un'incidenza di 950,00 al mq più iva (ci sono da fare anche le solette oltre al tetto).
L’idea sarebbe rivenderlo subito (è la prima operazione che faccio di ristrutturare e vedere) e tenermi le detrazione che le prenderei subito facendo cessione del credito (ho anche poca irpef) e pagando qualora generassi guadagni, le plusvalenze.
Il problema che una volta messo a nuovo l’immobile, avrà valore di mercato inferiore a quello che l’ho pagato e ristrutturato (vendibile a 180/190k).
Se si considerano le detrazione può anche convenire, ma relativamente (se contestassero qualcosa vado sotto e lavoro per la gloria).
Mi chiedo, ma se non ci fossero le detrazioni, chi è il pazzo che compra a questi prezzi, ristrutturano (con i prezzi attuali) e poi ci abitano?
C'è qualcosa che non va nei valori di vendita (agenzie immobiliari non valutano bene), come c’è qualcosa che non va nei prezzi di ristrutturazione.
Grazie.

Vendita Terratetto unifamiliare in luigi suardo Sarnico. Da ristrutturare, posto auto, balcone, riscaldamento autonomo, 120 mq, rif. 76066724

 

[*Bushido*]

concordo, prezzi di vendita ancora alti, spesso folli, la CACATA de bonus 110 ha sparato in alto i prezzi delle ristrutturazioni, molti dicono di un 30-40%.
io vivo ad est di Bergamo (proprio zona che hai addocchiato) e per casette anni 50-60 singole costruite molto male (da abbattere a voler fare le cose bene) , chiedono come niente 400-500K (senza mai venderle sia chiaro)

Ti dico che per 6-700K trovo ville vista mare in costa azzurra perfettamente abitabili...tanto per avere un riferimento,

https://www.green-acres.fr/it/properties/51875a-408vm.htm

 

[123abc]

Buongiorno a tutti, due settimane fa sono andato a vedere questo immobile.
Non è proprio sul lago ma non è distantissimo.
L’idea viste le avversità del 110%, è quella di fare 50%+65%+90%.
Da computo metrico fatto dal mio tecnico e dato poi successivamente a un suo amico impresario, è uscita un'incidenza di 950,00 al mq più iva (ci sono da fare anche le solette oltre al tetto).
L’idea sarebbe rivenderlo subito (è la prima operazione che faccio di ristrutturare e vedere) e tenermi le detrazione che le prenderei subito facendo cessione del credito (ho anche poca irpef) e pagando qualora generassi guadagni, le plusvalenze.
Il problema che una volta messo a nuovo l’immobile, avrà valore di mercato inferiore a quello che l’ho pagato e ristrutturato (vendibile a 180/190k).
Se si considerano le detrazione può anche convenire, ma relativamente (se contestassero qualcosa vado sotto e lavoro per la gloria).
Mi chiedo, ma se non ci fossero le detrazioni, chi è il pazzo che compra a questi prezzi, ristrutturano (con i prezzi attuali) e poi ci abitano?
C'è qualcosa che non va nei valori di vendita (agenzie immobiliari non valutano bene), come c’è qualcosa che non va nei prezzi di ristrutturazione.
Grazie.

Vendita Terratetto unifamiliare in luigi suardo Sarnico. Da ristrutturare, posto auto, balcone, riscaldamento autonomo, 120 mq, rif. 76066724

Ma i prezzi di vendita tengono conto (almeno in parte) del fatto che esistono i bonus fiscali.

Oggi chi compra da ristrutturare e sistema lo fa grazie alle detrazioni, senza di queste molte operazioni non andrebbero in porto (parlo di prima casa non di operatori professionali).

Avendo a riferimento gli appartamenti qui dalle mie parti:
- prezzo da ristrutturare 500-700 euro/mq (a seconda di location, piano, affaccio, tipologia, etc.etc.)
- ristrutturazione completa 800 euro/mq al lordo delle detrazioni (ipotizzando qualità dei materiali media);

Da finito l'immobile dovrebbe poter essere rivenduto da 1300-1500 al mq, ma va già di lusso se si prendono 1100-1200 (con le detrazioni al 50% senza ipotizzare interventi più favorevoli dal punto di vista fiscale si arriverebbe ad un costo netto di 900-1100 al mq).

Quindi si può sostenere che i prezzi di rivendita si situano un pò a metà (un pò di più di quello che spendi al netto delle detrazioni, ma di meno del prezzo lordo).

Senza contare che i costi fissi incidono almeno per ulteriori 50-100 euro al mq tranquillamente (notaio, mutuo, imposte).

Sempre parlando di prima casa il nuovo viene comunque non meno di 1800-1900 euro/mq (oneri esclusi, con quelli arrivi a 2000), quindi comprare e ristrutturare avrebbe senso anche senza i bonus fiscali, ma con questi ultimi il confronto è impietoso (2000 vs. 1000-1200 vuol dire una differenza che sta nell'ordine di 2:1...)

 

[Bose]

In questo caso, tra acquisto, ristrutturazione, oneri, atto (non prima casa) il costo ti uscirebbe come comprare l’Area e farla nuova la casa.
Parlo di dati alla mano.
Quella casa per starci dentro dovrei pagarla la metà e per ristrutturarla idem, spendere la metà del calcolato.

 

[er cash]

Buongiorno a tutti, due settimane fa sono andato a vedere questo immobile.
Non è proprio sul lago ma non è distantissimo.
L’idea viste le avversità del 110%, è quella di fare 50%+65%+90%.
Da computo metrico fatto dal mio tecnico e dato poi successivamente a un suo amico impresario, è uscita un'incidenza di 950,00 al mq più iva (ci sono da fare anche le solette oltre al tetto).
L’idea sarebbe rivenderlo subito (è la prima operazione che faccio di ristrutturare e vedere) e tenermi le detrazione che le prenderei subito facendo cessione del credito (ho anche poca irpef) e pagando qualora generassi guadagni, le plusvalenze.
Il problema che una volta messo a nuovo l’immobile, avrà valore di mercato inferiore a quello che l’ho pagato e ristrutturato (vendibile a 180/190k).
Se si considerano le detrazione può anche convenire, ma relativamente (se contestassero qualcosa vado sotto e lavoro per la gloria).
Mi chiedo, ma se non ci fossero le detrazioni, chi è il pazzo che compra a questi prezzi, ristrutturano (con i prezzi attuali) e poi ci abitano?
C'è qualcosa che non va nei valori di vendita (agenzie immobiliari non valutano bene), come c’è qualcosa che non va nei prezzi di ristrutturazione.
Grazie.

Vendita Terratetto unifamiliare in luigi suardo Sarnico. Da ristrutturare, posto auto, balcone, riscaldamento autonomo, 120 mq, rif. 76066724

Max fai due unita, troppo piccolo per 90k.
non guardare dove ti e' comodo, guarda dove conviene e prima cosa, se vuoi vendere, e' il delta tra costi e prezzi.
Sbagli tantissimo a farlo come privato.

 

[Bose]

Delta tra acquisto, ristrutturazione e vendita è negativo, infatti mi sto allontanato da questa idea…
Non riesci a farne due Ercash, guarda pianta allegata all’annuncio…
Per quanto riguarda il fatto di aprire partita iva, non ho mai fatto i calcoli giusto, ma sicuramente tu da esperto avrai già fatto le tue giuste valutazioni

 

[*Bushido*]

troppe case in mano a boomers...li conosco quelli di Sarnico, è gente che in genere ha soldi a palate, vedi gli stessi annunci fermi da 4-5 anni con ribassi di 10000 euro ogni tanto.
difficile trovare una casa prezzata equamente (non regalata, ma con valutazione oggettiva per entrare a mercato)

 

[ovchalexa]

concordo, prezzi di vendita ancora alti, spesso folli, la CACATA de bonus 110 ha sparato in alto i prezzi delle ristrutturazioni, molti dicono di un 30-40%.
io vivo ad est di Bergamo (proprio zona che hai addocchiato) e per casette anni 50-60 singole costruite molto male (da abbattere a voler fare le cose bene) , chiedono come niente 400-500K (senza mai venderle sia chiaro)

Ti dico che per 6-700K trovo ville vista mare in costa azzurra perfettamente abitabili...tanto per avere un riferimento,

https://www.green-acres.fr/it/properties/51875a-408vm.htm

i Costa Azzurra (nei posti seri) no trivi nemmeno un appartamento a 700.000 euro,

 

[Luzern2]

Non c'è niente da fare ragazzi, i boomers non mollano la presa.

 

[industry]

i Costa Azzurra (nei posti seri) no trivi nemmeno un appartamento a 700.000 euro,

Non diciamo stupidaggini. Cabris è un bel borgo sulle colline a 10 km da Cannes, non in mezzo al nulla

 

[*Bushido*]

i Costa Azzurra (nei posti seri) no trivi nemmeno un appartamento a 700.000 euro,

grazie per avercelo fatto sapere, sai...noi poveri salariati siamo ignoranti ...ovvio che per una villa a super Cannes ci vogliono 15-50 milioni. idem per appartamenti vicino al palazzo del cinema, richieste di 20-30 mln
la villa con piscina postata è solo un esempio REALE di cosa si possa comprare in una bella zona con 700K, con la stessa cifra fai fatica a trovare ville singole a Sarnico, non c'è logica.
Ribadisco che restano invendute per anni, sono richieste frutto di fantasia.

950.000 per questa del 1970

 

[er cash]

Delta tra acquisto, ristrutturazione e vendita è negativo, infatti mi sto allontanato da questa idea…
Non riesci a farne due Ercash, guarda pianta allegata all’annuncio…
Per quanto riguarda il fatto di aprire partita iva, non ho mai fatto i calcoli giusto, ma sicuramente tu da esperto avrai già fatto le tue giuste valutazioni

Dalle piante direi che due unita si potrebbe riuscire ma sono comunque poche, se non si puo farne due a maggior ragione lasciar perdere.

 

[er cash]

grazie per avercelo fatto sapere, sai...noi poveri salariati siamo ignoranti ...ovvio che per una villa a super Cannes ci vogliono 15-50 milioni. idem per appartamenti vicino al palazzo del cinema, richieste di 20-30 mln
la villa con piscina postata è solo un esempio REALE di cosa si possa comprare in una bella zona con 700K, con la stessa cifra fai fatica a trovare ville singole a Sarnico, non c'è logica.
Ribadisco che restano invendute per anni, sono richieste frutto di fantasia.

950.000 per questa del 1970

950.000 diviso 4

 

[Bose]

Dalle piante direi che due unita si potrebbe riuscire ma sono comunque poche, se non si puo farne due a maggior ragione lasciar perdere.

No, assolutamente caro, non si riesce a farne più di uno, siamo stati li anche con il mio tecnico e impresa…
Visto il costo di acquisto e il costo di ristrutturazione effettivamente non è affatto conveniente, difatti il principio della discussione è questo…
Non è facile trovare a buon prezzo, l’ho sempre detto, come non è facile fare l’affare, bisogna aver pazienza e continuare a girare, quando si trova l’affare poi afferrarlo come un aquila.
Il mio buon nonno diceva sempre, l’affare lo si fa quando si compra.
P.S. Nella stessa zona nel 2018 ho preso un cielo terra di 270 mq a 80.000,00 e ho fatto locale commerciale, bilocale e un trilocale.
Ad oggi contentissimo, sono al 7,5% netto, poi certo finché non si vende quel dato è appeso per aria

 

[Wally6]

ma è ovvio che non sia facile trovare l'occasione.
Altrimenti non si chiamerebbero tali.

Inoltre, chi fa questo genere di affari, ha già il suo giro di fornitori per i materiali ed imprese/operai.

Tu come privato non hai nè di più nè di meno di un semplice compratore prima casa che vuole ristrutturare, leggendo anche i costi al mq delle ristrutturazioni che hai messo.

Se chiunque comprasse la prima casa, la ristrutturasse e immediatamente dopo la vendesse guadagnandoci, saremmo tutti dei privati imprenditori.

 

[er cash]

NNon è facile trovare a buon prezzo, l’ho sempre detto, come non è facile fare l’affare, bisogna aver pazienza e continuare a girare, quando si trova l’affare poi afferrarlo come un aquila. Il mio buon nonno diceva sempre, l’affare lo si fa quando si compra.

In questa fase i prezzi sono gonfiati dalla effettiva richiesta (molti come te o come me stanno girando in cerca di opportunita) ma con scarse conversioni perche c'e' ancora molta incertezza su quello che potrebbe essere lo scenario tra 3 o 6 mesi. Quindi sic rea una situazione di stallo, da cui si esce solo con la presa di coscienza di una delle due parti che per chiudere o il venditore si accontenta di prendere meno o il compratore ritiene che in futuro i prezzi non caleranno. Se confermano i bonus e' un discorso altrimenti ste robe qui non valgono piu niente.

 

[Bose]

Concordo Ercash, adesso te ne racconto un'altra visto che confrontarmi con te è come consultare un vocabolario e io sono molto ignorante.
Quella casa non conviene prenderla neanche a 50.000,00, se poi la ristrutturazione avesse un incidenza di 500,00 al mq e considerando il 50+65+90, allora avrebbe tutto un senso.
Ti riporto un altro esempio, pochi mesi fa, ho preso una casa a Gallipoli, volevo metterla apposto come si deve considerando sempre 50, 65 e 90.
Alle fine ho chiamato un artigiano del posto, ho fatto grattare il tutto (muri, porte, e porte finestre) e l'ho affittata così com'è mettendoci solo clima (che fa caldo e freddo).
La cosa va, almeno, fino a fine settembre è affittata, l'anno prossimo se dovesse andare così, da maggio a settembre ho un introito di 8/8.500 annui LORDI, da qui c'è da togliere cedolare secca al 21%, imu e tasi (oltre una signora che si è impegnata per pulire la casa ad ogni arrivo).
Niente, sta di fatto che i primi di giugno, sono sceso una settimana nella mia casa sul mare per portare i suoceri e lasciarli li, poi si alternano con i mie che sono giù adesso, e un agenzia del posto mi propone una casa non in pieno centro storico ma poco dietro a 65.000,00.
Casa al grezzo non proprio di recente costruzione, al piano primo e sotto un garage che è di proprietà di chi vende l'appartamento ma che non vende il garage sotto.
Mq 120 CA.
Casa cielo terra, quindi sotto solo garage e sopra terrazza esclusiva di proprietà della casa in vendita.
Niente, visto le continue richieste da parte di amici e conoscenti qui al nord, mi interesso e chiedo al mio amico architetto del posto quanto più o meno mi costerebbe al mq una ristrutturazione, si prende una settimana di tempo dopo aver visionato l'immobile, e mi dice che dovrei calcolare 700,00 al mq + IVA.
Morale per rimanere in tema ( e qui non ci sono detrazioni perchè non è ristrutturazione) la casa fra acquistarla e sistemarla mi costerebbe 150K circa, per un valore di mercato di 90/100K.
Ci rendiamo conto?
Ecco mi sono dilungato ma poi sono andato a finire ancora sul titolo del post...
Siamo arrivati che quello che spendi non lo recuperi più... (in certi casi, in rari fai l'affare).

 

[Megatron]

Non c'è niente da fare ragazzi, i boomers non mollano la presa.

 

[Diegotb81]

Concordo Ercash, adesso te ne racconto un'altra visto che confrontarmi con te è come consultare un vocabolario e io sono molto ignorante.
Quella casa non conviene prenderla neanche a 50.000,00, se poi la ristrutturazione avesse un incidenza di 500,00 al mq e considerando il 50+65+90, allora avrebbe tutto un senso.
Ti riporto un altro esempio, pochi mesi fa, ho preso una casa a Gallipoli, volevo metterla apposto come si deve considerando sempre 50, 65 e 90.
Alle fine ho chiamato un artigiano del posto, ho fatto grattare il tutto (muri, porte, e porte finestre) e l'ho affittata così com'è mettendoci solo clima (che fa caldo e freddo).
La cosa va, almeno, fino a fine settembre è affittata, l'anno prossimo se dovesse andare così, da maggio a settembre ho un introito di 8/8.500 annui LORDI, da qui c'è da togliere cedolare secca al 21%, imu e tasi (oltre una signora che si è impegnata per pulire la casa ad ogni arrivo).
Niente, sta di fatto che i primi di giugno, sono sceso una settimana nella mia casa sul mare per portare i suoceri e lasciarli li, poi si alternano con i mie che sono giù adesso, e un agenzia del posto mi propone una casa non in pieno centro storico ma poco dietro a 65.000,00.
Casa al grezzo non proprio di recente costruzione, al piano primo e sotto un garage che è di proprietà di chi vende l'appartamento ma che non vende il garage sotto.
Mq 120 CA.
Casa cielo terra, quindi sotto solo garage e sopra terrazza esclusiva di proprietà della casa in vendita.
Niente, visto le continue richieste da parte di amici e conoscenti qui al nord, mi interesso e chiedo al mio amico architetto del posto quanto più o meno mi costerebbe al mq una ristrutturazione, si prende una settimana di tempo dopo aver visionato l'immobile, e mi dice che dovrei calcolare 700,00 al mq + IVA.
Morale per rimanere in tema ( e qui non ci sono detrazioni perchè non è ristrutturazione) la casa fra acquistarla e sistemarla mi costerebbe 150K circa, per un valore di mercato di 90/100K.
Ci rendiamo conto?
Ecco mi sono dilungato ma poi sono andato a finire ancora sul titolo del post...
Siamo arrivati che quello che spendi non lo recuperi più... (in certi casi, in rari fai l'affare).

L'acquisto degli immobili da ristrutturare conviene solo a chi è del mestiere, tutti gli altri è meglio che ne stiano lontani perchè ci rimettono un casino di soldi.

 

[skywalker1964]

concordo, prezzi di vendita ancora alti, spesso folli, la CACATA de bonus 110 ha sparato in alto i prezzi delle ristrutturazioni, molti dicono di un 30-40%.
io vivo ad est di Bergamo (proprio zona che hai addocchiato) e per casette anni 50-60 singole costruite molto male (da abbattere a voler fare le cose bene) , chiedono come niente 400-500K (senza mai venderle sia chiaro)

Ti dico che per 6-700K trovo ville vista mare in costa azzurra perfettamente abitabili...tanto per avere un riferimento,

https://www.green-acres.fr/it/properties/51875a-408vm.htm

Beh, magari vista mare no dai.. Per il resto d'accordo su tutto..