Società immobiliari e F.di Pensione vendono il mattone.
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  1. #1
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    Casse di Previdenza e F.di Pensione vendono il mattone.

    Casse di previdenza e fondi pensione non ballano più con il mattone Enpam, Inarcassa e molti gestori, come dimostra la relazione della Covip, continuano ad alleggerire il peso delle proprietà immobiliari nei loro portafogli, ottenendo due obiettivi: fare cassa e tagliare le spese.

    Parecchi enti però non sono stati rapidi nelle dismissioni e soffrono L'opinione is In pochi anni il mondo è cambiato e il Covid ha aggravato la situazione: dal 2013 le casse previdenziali hanno ridotto dal 30 al 20% la parte di patrimonio investita nell'immobiliare. A lanciare il segnale più forte è stato l'Enpam, l'ente di previdenza di medici e di odontoiatri. Un mese fa ha venduto al fondo americano Apollo un pacchetto di 68 immobili per 842 milioni si euro. La vendita ha permesso all'ente d'incassare una plusvalenza di 156 milioni. Gli è andata bene: si trattava perlopiù di immobili acquistati tra gli anni Sessanta e l'inizio degli anni Novanta, e dunque ben prima che l'ente venisse privatizzato, insieme agli altri, nel 1995. Ma l'Enpam ha venduto anche tutte le unità residenziali su Roma per 818 milioni con una plusvalenza di 270 milioni. In questo modo ha di fatto eliminato tutto il mattone detenuto direttamente. Con un doppio vantaggio: ha prodotto cassa, utile per effettuare altri investimenti, e ha realizzato notevoli risparmi, dato che fra spese di gestione, tasse e altri balzelli l'Enpam avrebbe speso 40 milioni all'anno soltanto per gli immobili ceduti ad Apollo. È sicuro che molte altre Casse di previdenza, se potessero, seguirebbero le sue orme: nei loro portafogli ci sono ancora troppi immobili, molto spesso detenuti e gestiti direttamente, come fotografa la re L'opinione is Alcuni continuano ad avere il 50% del patrimonio investito in case, ma quelli che hanno capito prima il trend hanno ridotto questa quota intorno al 10% (e i nuovi fondi al 2%) cente relazione della Covip, l'autorità di vigilanza sui fondi pensione.

    E di certo sembra che tutti vogliano ridurre questa quota. Nella relazione si mostra un'accelerazione della riduzione del peso del mattone sul patrimonio nell'ultimo anno rilevato, e non soltanto per le Casse ma anche per i fondi pensione. Per le Casse c'è stato un calo tra il 2018 e il 2019 dal 22,6 al 20,8 per cento sul totale patrimonio degli immobili detenuti direttamente o attraverso fondi o società immobiliari (ma questa è una media e ci sono ancora enti con il 50 per cento in immobili). Peri fondi pensione preesistenti si è passati dall'8,3 del 2019 al 7,9 per cento del 2020. Una piccola riduzione anche sui nuovi fondi pensione, quelli nati dopo il 1995, dal 2,1 al 2 per cento, che però non sono mai stati veramente attratti dalla sirena del mattone. Non si tratta soltanto di un movimento congiunturale di breve periodo. Soprattutto le Casse di previdenza hanno fatto una rapida U-Turn negli ultimi anni: nel 2013 la quota immobiliare sul patrimonio era del 30 per cento, oggi dieci punti in meno. La verità è che è cambiato il mondo in pochi anni. Fino al 2007 l'investimento immobiliare era considerato la logica soluzione per proteggere i pensionati. Non ci volevano grandi capacità manageriali: si investiva tranquilli sapendo che la rivalutazione in linea capitale avrebbe fatto premio su qualsiasi altra cosa. È vero, i cicli ci sono sempre stati ma bastava avere l'accortezza di aspettare l'attimo giusto per vendere. I NUOVI PROBLEMI La grande crisi del 2008 ha poi dimostrato che gran parte di queste certezze erano invece mere credenze. La crisi del Covid ha rincarato la dose creando nuovi problemi: riduzione degli spazi per gli uffici, crisi dei centri commerciali, riconfigurazione del residenziale. Inoltre ha cominciato a farsi strada una più moderna concezione dell'asset allocation, in cui il mattone, nella più liquidabile forma dei fondi, continua sl ad avere un ruo *** lo ma non preponderante. Sostiene Federico Merola, docente alla Luiss di Roma: «Il mondo è cambiato: l'inflazione, che dava benzina ai prezzi, è scomparsa; non c'è più crescita della popolazione; non ci si pub improvvisare gestori degli immobili, per i quali si richiedono ormai competenze professionali; infine, non si pub pensare di concentrare il rischio soltanto in Italia come si faceva prima». Molte casse di previdenza sono state preveggenti e hanno assecondato i nuovi trend. La Cassa dottori commercialisti, ad esempio ha progressivamente portato la quota immobiliare al 10 per cento sul totale. Oggi - spiega il presidente Stefano Distilli - abbiamo un'asset allocation immobiliare in linea con quella strategica.

    E per raggiungere questo risultato non abbiamo dovuto rincorrere piani di dismissione, dal momento che è stato frutto 156 MILIONI DI EURO La plusvalenza realizzata dall'Enpam vendendo 68 immobili a Apollo 20,8 PER CENTO La quota investita in immobili del patrimonio delle casse di previdenza I numeri di un ridimensionamento naturale della quota di immobiliare a fronte di una crescita costante del patrimonio combinata con la selezione attenta di altri asset nei quali investire». Ha operato in questo senso anche Inarcassa, l'ente di previdenza di ingegneri e architetti: «Nel 1995, quando le casse sono state privatizzate - spiega Giuseppe Santoro, presidente di Inarcassa - noi avevamo i150 per cento in immobili. Ora siamo al 17 e consideriamo questa quota ottimale, in accordo anche con i nostri advisor. Inoltre, i nostri fondi immobiliari sono diversificati geograficamente» LA QUOTA OTTIMALE Ma qual è la quota ottimale da detenere in immobili? «Secondo noi - sostiene Sergio Corbello, presidente di Assoprevidenza, l'associazione dei fondi pen IL PESO DEGLI IMMOBILI NELLA PREVIDENZA UN TREND IN CONTINUA DISCESA PER TUTTI I COMPARTI sione preesistenti - un investimento tra il 5 e i110 per cento è del tutto fisiologico, e noi siamo intorno all'8. Piuttosto trovo strano che i nuovi fondi pensione non credano di più in questa asset class, visto che si limitano al 2 per cento». «Non c'è un numero magico che ci dica qual è la quota ottimale di immobili», spiega Mario Padula, presidente della Covip. «Il problema vero è la diversificazione degli asset: quando una componente illiquida come l'immobiliare è molto alta, aumenta il rischio perché lo concentra in un solo settore. Ma le Casse di previdenza continuano ad avere mediamente una quota troppo elevata, e in alcuni casi estrema, in quest'asset class. Serve che venga approvato quel Decreto investimenti che da troppo tempo è rimasto nei cassetti dei ministeri. Solo cosi anche le Casse avranno i paletti giusti»
    Ultima modifica di Freedom; 28-06-21 alle 09:27

  2. #2
    L'avatar di reganam
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    sono le casse di previdenza e i fondi pensione che vendono immobili che le società immobiliari comprano.

  3. #3
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    sono le casse di previdenza e i fondi pensione che vendono immobili che le società immobiliari comprano.
    esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere e giustamente li vendono agli amici degli amici
    Ultima modifica di er cash; 28-06-21 alle 09:41

  4. #4
    L'avatar di Freedom
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    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    sono le casse di previdenza e i fondi pensione che vendono immobili che le società immobiliari comprano.
    Hai ragione: cambio il titolo.
    Grazie!

  5. #5
    L'avatar di Freedom
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere.
    Probabile che la tua analisi sia corretta. Forse non è un momento buono per vendere.

    Quello che appare da questa politica di investimento è solo che questi Gestori non credono più al mattone in una prospettiva di lungo termine. Poi possono benissimo sbagliarsi. Le società immobiliari, viceversa, sono più elastiche, lavorano spesso sul breve/medio periodo e quindi possono sfruttare appieno questa fase contingente.

  6. #6
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da Freedom Visualizza Messaggio
    Probabile che la tua analisi sia corretta. Forse non è un momento buono per vendere.

    Quello che appare da questa politica di investimento è solo che questi Gestori non credono più al mattone in una prospettiva di lungo termine. Poi possono benissimo sbagliarsi. Le società immobiliari, viceversa, sono più elastiche, lavorano spesso sul breve/medio periodo e quindi possono sfruttare appieno questa fase contingente.
    Il momento e' buono per vendere se si hanno strategie piu redditizie... che temo questi fondi non abbiano.
    Non serve fare grandi elucubrazioni su quali siano le strategie e le visioni a lungo termine... ora ci si puo guadagnare e ci guadagneranno quelli che si fanno vendere gli immobili grazie alla "persuasione". Inarcassa ad esempio ha decine di immobili vuotissimi e degradatissimi che fintanto che sono suoi non valgono niente, poi quando li compra Covivio d'improvviso sono degli asset meravigliosi. L'architetto e l'ingegnere che hanno versato a Inarcassa anni e anni di contributi se la rendono nel ******.

  7. #7

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere e giustamente li vendono agli amici degli amici
    Non ci siamo. Nel 2021 concentrare il rischio su immobili fisici e sull'Italia è roba da codice penale per un gestore di fondi pensione e infatti si muovono di conseguenza.

    Cosa che dovrebbe fare chiunque (tranne i professionali che lo fanno ovviamente di lavoro e i talebani del mattone che lo fanno per credenza religiosa).

  8. #8
    L'avatar di Nemor
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    Hanno fatto vedere qualche interessante puntata di report in merito.. Vi invito a cercarle in rete per capire di cosa si parla

  9. #9

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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Hanno fatto vedere qualche interessante puntata di report in merito.. Vi invito a cercarle in rete per capire di cosa si parla
    faresti un sunto grazie

  10. #10
    L'avatar di asimpleplan
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere e giustamente li vendono agli amici degli amici
    E' ironico oppure pensi che ci sia un ritorno dei rendimenti immobiliari?

    Sul FOL ormai ci sono numerosi detrattori del mattone , soprattutto se acquistato come "investimento" e come "seconda casa".

    Gli argomenti, forse da bar forse no sono sempre gli stessi.

    1) calo demografico che insieme all'ipercostruito anni 70 crea un eccesso di offerta di immobili vecchi e una domanda sempre più esigua per via del numero limitato di famiglie.
    2) possibilita' di tassare le seconde e terze (o anche prime ) case per fare cassa o quando aumentano le tasse.
    3) difficolta' di sfratto esistenti da sempre , complicate con i due anni di ritardo causa covid
    4) andamento dei prezzi anemico salvo zone e grandi citta'.

    ?

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