Società immobiliari e F.di Pensione vendono il mattone.

[Freedom]

Casse di Previdenza e F.di Pensione vendono il mattone.

Casse di previdenza e fondi pensione non ballano più con il mattone Enpam, Inarcassa e molti gestori, come dimostra la relazione della Covip, continuano ad alleggerire il peso delle proprietà immobiliari nei loro portafogli, ottenendo due obiettivi: fare cassa e tagliare le spese.

Parecchi enti però non sono stati rapidi nelle dismissioni e soffrono L'opinione is In pochi anni il mondo è cambiato e il Covid ha aggravato la situazione: dal 2013 le casse previdenziali hanno ridotto dal 30 al 20% la parte di patrimonio investita nell'immobiliare. A lanciare il segnale più forte è stato l'Enpam, l'ente di previdenza di medici e di odontoiatri. Un mese fa ha venduto al fondo americano Apollo un pacchetto di 68 immobili per 842 milioni si euro. La vendita ha permesso all'ente d'incassare una plusvalenza di 156 milioni. Gli è andata bene: si trattava perlopiù di immobili acquistati tra gli anni Sessanta e l'inizio degli anni Novanta, e dunque ben prima che l'ente venisse privatizzato, insieme agli altri, nel 1995. Ma l'Enpam ha venduto anche tutte le unità residenziali su Roma per 818 milioni con una plusvalenza di 270 milioni. In questo modo ha di fatto eliminato tutto il mattone detenuto direttamente. Con un doppio vantaggio: ha prodotto cassa, utile per effettuare altri investimenti, e ha realizzato notevoli risparmi, dato che fra spese di gestione, tasse e altri balzelli l'Enpam avrebbe speso 40 milioni all'anno soltanto per gli immobili ceduti ad Apollo. È sicuro che molte altre Casse di previdenza, se potessero, seguirebbero le sue orme: nei loro portafogli ci sono ancora troppi immobili, molto spesso detenuti e gestiti direttamente, come fotografa la re L'opinione is Alcuni continuano ad avere il 50% del patrimonio investito in case, ma quelli che hanno capito prima il trend hanno ridotto questa quota intorno al 10% (e i nuovi fondi al 2%) cente relazione della Covip, l'autorità di vigilanza sui fondi pensione.

E di certo sembra che tutti vogliano ridurre questa quota. Nella relazione si mostra un'accelerazione della riduzione del peso del mattone sul patrimonio nell'ultimo anno rilevato, e non soltanto per le Casse ma anche per i fondi pensione. Per le Casse c'è stato un calo tra il 2018 e il 2019 dal 22,6 al 20,8 per cento sul totale patrimonio degli immobili detenuti direttamente o attraverso fondi o società immobiliari (ma questa è una media e ci sono ancora enti con il 50 per cento in immobili). Peri fondi pensione preesistenti si è passati dall'8,3 del 2019 al 7,9 per cento del 2020. Una piccola riduzione anche sui nuovi fondi pensione, quelli nati dopo il 1995, dal 2,1 al 2 per cento, che però non sono mai stati veramente attratti dalla sirena del mattone. Non si tratta soltanto di un movimento congiunturale di breve periodo. Soprattutto le Casse di previdenza hanno fatto una rapida U-Turn negli ultimi anni: nel 2013 la quota immobiliare sul patrimonio era del 30 per cento, oggi dieci punti in meno. La verità è che è cambiato il mondo in pochi anni. Fino al 2007 l'investimento immobiliare era considerato la logica soluzione per proteggere i pensionati. Non ci volevano grandi capacità manageriali: si investiva tranquilli sapendo che la rivalutazione in linea capitale avrebbe fatto premio su qualsiasi altra cosa. È vero, i cicli ci sono sempre stati ma bastava avere l'accortezza di aspettare l'attimo giusto per vendere. I NUOVI PROBLEMI La grande crisi del 2008 ha poi dimostrato che gran parte di queste certezze erano invece mere credenze. La crisi del Covid ha rincarato la dose creando nuovi problemi: riduzione degli spazi per gli uffici, crisi dei centri commerciali, riconfigurazione del residenziale. Inoltre ha cominciato a farsi strada una più moderna concezione dell'asset allocation, in cui il mattone, nella più liquidabile forma dei fondi, continua sl ad avere un ruo *** lo ma non preponderante. Sostiene Federico Merola, docente alla Luiss di Roma: «Il mondo è cambiato: l'inflazione, che dava benzina ai prezzi, è scomparsa; non c'è più crescita della popolazione; non ci si pub improvvisare gestori degli immobili, per i quali si richiedono ormai competenze professionali; infine, non si pub pensare di concentrare il rischio soltanto in Italia come si faceva prima». Molte casse di previdenza sono state preveggenti e hanno assecondato i nuovi trend. La Cassa dottori commercialisti, ad esempio ha progressivamente portato la quota immobiliare al 10 per cento sul totale. Oggi - spiega il presidente Stefano Distilli - abbiamo un'asset allocation immobiliare in linea con quella strategica.

E per raggiungere questo risultato non abbiamo dovuto rincorrere piani di dismissione, dal momento che è stato frutto 156 MILIONI DI EURO La plusvalenza realizzata dall'Enpam vendendo 68 immobili a Apollo 20,8 PER CENTO La quota investita in immobili del patrimonio delle casse di previdenza I numeri di un ridimensionamento naturale della quota di immobiliare a fronte di una crescita costante del patrimonio combinata con la selezione attenta di altri asset nei quali investire». Ha operato in questo senso anche Inarcassa, l'ente di previdenza di ingegneri e architetti: «Nel 1995, quando le casse sono state privatizzate - spiega Giuseppe Santoro, presidente di Inarcassa - noi avevamo i150 per cento in immobili. Ora siamo al 17 e consideriamo questa quota ottimale, in accordo anche con i nostri advisor. Inoltre, i nostri fondi immobiliari sono diversificati geograficamente» LA QUOTA OTTIMALE Ma qual è la quota ottimale da detenere in immobili? «Secondo noi - sostiene Sergio Corbello, presidente di Assoprevidenza, l'associazione dei fondi pen IL PESO DEGLI IMMOBILI NELLA PREVIDENZA UN TREND IN CONTINUA DISCESA PER TUTTI I COMPARTI sione preesistenti - un investimento tra il 5 e i110 per cento è del tutto fisiologico, e noi siamo intorno all'8. Piuttosto trovo strano che i nuovi fondi pensione non credano di più in questa asset class, visto che si limitano al 2 per cento». «Non c'è un numero magico che ci dica qual è la quota ottimale di immobili», spiega Mario Padula, presidente della Covip. «Il problema vero è la diversificazione degli asset: quando una componente illiquida come l'immobiliare è molto alta, aumenta il rischio perché lo concentra in un solo settore. Ma le Casse di previdenza continuano ad avere mediamente una quota troppo elevata, e in alcuni casi estrema, in quest'asset class. Serve che venga approvato quel Decreto investimenti che da troppo tempo è rimasto nei cassetti dei ministeri. Solo cosi anche le Casse avranno i paletti giusti»

 

[reganam]

sono le casse di previdenza e i fondi pensione che vendono immobili che le società immobiliari comprano.

 

[er cash]

sono le casse di previdenza e i fondi pensione che vendono immobili che le società immobiliari comprano.

esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere e giustamente li vendono agli amici degli amici

 

[Freedom]

sono le casse di previdenza e i fondi pensione che vendono immobili che le società immobiliari comprano.

Hai ragione: cambio il titolo.
Grazie!

 

[Freedom]

esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere.

Probabile che la tua analisi sia corretta. Forse non è un momento buono per vendere.

Quello che appare da questa politica di investimento è solo che questi Gestori non credono più al mattone in una prospettiva di lungo termine. Poi possono benissimo sbagliarsi. Le società immobiliari, viceversa, sono più elastiche, lavorano spesso sul breve/medio periodo e quindi possono sfruttare appieno questa fase contingente.

 

[er cash]

Probabile che la tua analisi sia corretta. Forse non è un momento buono per vendere.

Quello che appare da questa politica di investimento è solo che questi Gestori non credono più al mattone in una prospettiva di lungo termine. Poi possono benissimo sbagliarsi. Le società immobiliari, viceversa, sono più elastiche, lavorano spesso sul breve/medio periodo e quindi possono sfruttare appieno questa fase contingente.

Il momento e' buono per vendere se si hanno strategie piu redditizie... che temo questi fondi non abbiano.
Non serve fare grandi elucubrazioni su quali siano le strategie e le visioni a lungo termine... ora ci si puo guadagnare e ci guadagneranno quelli che si fanno vendere gli immobili grazie alla "persuasione". Inarcassa ad esempio ha decine di immobili vuotissimi e degradatissimi che fintanto che sono suoi non valgono niente, poi quando li compra Covivio d'improvviso sono degli asset meravigliosi. L'architetto e l'ingegnere che hanno versato a Inarcassa anni e anni di contributi se la rendono nel ******.

 

[Antoniano2]

esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere e giustamente li vendono agli amici degli amici

Non ci siamo. Nel 2021 concentrare il rischio su immobili fisici e sull'Italia è roba da codice penale per un gestore di fondi pensione e infatti si muovono di conseguenza.

Cosa che dovrebbe fare chiunque (tranne i professionali che lo fanno ovviamente di lavoro e i talebani del mattone che lo fanno per credenza religiosa).

 

[Nemor]

Hanno fatto vedere qualche interessante puntata di report in merito.. Vi invito a cercarle in rete per capire di cosa si parla

 

[Volvista]

Hanno fatto vedere qualche interessante puntata di report in merito.. Vi invito a cercarle in rete per capire di cosa si parla

faresti un sunto grazie

 

[asimpleplan]

esatto, questa e' la fase in cui quegli immobili potevano effettivamente cominciare a rendere e giustamente li vendono agli amici degli amici

E' ironico oppure pensi che ci sia un ritorno dei rendimenti immobiliari?

Sul FOL ormai ci sono numerosi detrattori del mattone , soprattutto se acquistato come "investimento" e come "seconda casa".

Gli argomenti, forse da bar forse no sono sempre gli stessi.

1) calo demografico che insieme all'ipercostruito anni 70 crea un eccesso di offerta di immobili vecchi e una domanda sempre più esigua per via del numero limitato di famiglie.
2) possibilita' di tassare le seconde e terze (o anche prime ) case per fare cassa o quando aumentano le tasse.
3) difficolta' di sfratto esistenti da sempre , complicate con i due anni di ritardo causa covid
4) andamento dei prezzi anemico salvo zone e grandi citta'.

?

 

[asimpleplan]

Le società immobiliari, viceversa, sono più elastiche, lavorano spesso sul breve/medio periodo e quindi possono sfruttare appieno questa fase contingente.

Come potrebbero sfruttare appieno questa fase? ( al netto delle considerazioni, un po da bar del mio post precedente) ?

 

[cecc88]

E' ironico oppure pensi che ci sia un ritorno dei rendimenti immobiliari?

Sul FOL ormai ci sono numerosi detrattori del mattone , soprattutto se acquistato come "investimento" e come "seconda casa".

Gli argomenti, forse da bar forse no sono sempre gli stessi.

1) calo demografico che insieme all'ipercostruito anni 70 crea un eccesso di offerta di immobili vecchi e una domanda sempre più esigua per via del numero limitato di famiglie.
2) possibilita' di tassare le seconde e terze (o anche prime ) case per fare cassa o quando aumentano le tasse.
3) difficolta' di sfratto esistenti da sempre , complicate con i due anni di ritardo causa covid
4) andamento dei prezzi anemico salvo zone e grandi citta'.

?

La mia opinione banalotta: per me non ha molto senso rappresentare il mercato immobiliare al pari degli asset finanziari, se non per mera comparazione delle rendite.
Innanzitutto gli immobili rappresentano gran parte del patrimonio degli italiani e la fiscalità viene utilizzata anche per sostenerne il valore attraverso bonus vari.

Al contrario degli strumenti finanziari, l'investimento immobiliare richiede competenze molto diverse: gli immobili sono tutti diversi e occorre saper valutare e prezzare, gli acquisti si fanno trattando con la controparte, c'è la possibilità di sfruttare le ristrutturazioni e l'accesso al credito è più semplice.
Il rendimento inoltre dipende da competenze specifiche: non è una cedola o un dividendo.

La storia del calo demografico è un mantra che va ripetendosi. Per carità, è vero, ma è pur vedo che non è assolutamente omogeneo e di conseguenza gli impatti gravano sulla media, ma solo in teoria. Gli immobili "marginali" andranno sempre più a valere zero, ma ciò non significa che debbano trascinare giù il resto.

A mio avviso non ci sono grandi motivi per crolli del mercato, ma nemmeno troppi motivi per rialzi potenti, a livello nominale però potrebbero evidenziare gli effetti dell'inflazione.

 

[Freedom]

Come potrebbero sfruttare appieno questa fase? ( al netto delle considerazioni, un po da bar del mio post precedente) ?

Essendo venuto meno il dogma che "il mattone sale sempre" (con la crisi del 2007) si è affacciata la consapevolezza che, al pari di quasi tutti gli altri asset, la fase decisiva dell'investimento immobiliare è l'acquisto.

Essendo un investimento tendenzialmente rialzista (non saprei come mettersi corti sull'immobiliare) bisogna comprare quando si è in un momento di crescita dei prezzi ipotizzando una continuità di fase.

I prezzi stanno crescendo e dunque si è creato uno spazio per fare qualche acquisto. Essendo tuttavia pronti a smobilizzare rapidamente.

Caratteristiche queste, più appropriate alle società immobiliari che ai F.di Pensione.

 

[reganam]

mahh..
i fondi pensione hanno sempre venduto immobili quando avevano bisogno di liquidità.

Articolo del 2010.

Le casse dei professionisti vendono case — idealista/news

In Italia molte categorie professionali hanno una cassa di previdenza separata e parzialmente privatizzata. Medici, avvocati, notai, ingegneri, architetti, farmacisti, per citare solo alcune categorie che affidano la loro pensione a enti costituiti ad hoc e parzialmente privatizzati con la riforma del 1994

La crisi delle Borse ha lasciato un segno profondo nei conti delle casse che, a partire dal 2002-2003, avevano investito su prodotti speculativi, compresi hedge fund e titoli strutturati, con l'obiettivo di rimpinguare rendimenti ritenuti troppo magri

Adesso gli enti previdenziali dei professionisti mettono sul mercato immobili per miliardi di euro, molti dei quali nei centri storici delle grandi città. L'obiettivo è sanare i buchi di bilancio

Ma non solo di vendite di tratta. È il caso dell'ensarco, la cassa di previdenza degli agenti di commercio, che ha messo in vendita un patrimonio di 17mila appartamenti a Roma, ma ha acquistato la galleria colonna, ribattezzata galleria Alberto sordi

 

[reganam]

La conclusione di Project Dream rappresenta per Enpam il coronamento di una strategia che ha puntato a dismettere la proprietà diretta di immobili, diventata ormai sempre meno conveniente per un ente previdenziale. “In linea con l’obiettivo primario dell’Enpam, che è quello di mettere efficacemente a reddito il patrimonio per pagare pensioni agli iscritti, abbiamo deciso di dismettere gli immobili di diretto possesso per reimpiegare le risorse ricavate in investimenti più redditizi e diversificati”, commenta il presidente dell’ente di previdenza Alberto Oliveti.

Con la dismissione l’Enpam realizza anche importanti risparmi. Già dal prossimo 2022, tra Imu, Tasi e costi vari di gestione legati agli stabili venduti, l’ente avrà 40 milioni di euro in meno di spese all’anno.

“Ricordiamo che nel giro di un paio d’anni toccheremo l’apice dei pensionamenti e il saldo tra contributi incassati e pensioni pagate si assottiglierà – aggiunge Oliveti –. Grazie a quest’operazione guardiamo al futuro con tranquillità ancora maggiore, potendo contare su un patrimonio che offrirà riserve adeguate e rendimenti tali da garantire il rispetto degli impegni presi nei confronti degli iscritti”.

La complessa procedura di Project Dream, una delle più importanti e imponenti operazioni immobiliari di mercato realizzate in Italia negli ultimi anni, si è potuta svolgere rapidamente grazie all’autonomia di cui è dotata l’Enpam. La cassa, con un procedimento ad evidenza pubblica, ha dapprima selezionato un valutatore indipendente (Duff&Phelps) e un advisor per la gestione della gara (Deloitte). Quest’ultimo è stato l’unico interlocutore a tenere i rapporti con i candidati acquirenti, senza coinvolgimento dell’Enpam, secondo il principio della segregazione dei compiti. Lungo l’intera operazione l’Enpam è stata assistita, per gli aspetti legali, dagli avvocati Angelo Piazza, Luca Leone e Paola Conio. Gli aspetti fiscali sono stati seguiti da Stefano Petrecca dello studio Cba.

L’acquirente selezionato, Apollo Global Management, che agisce per conto di un fondo di investimento dallo stesso gestito, è un leader globale nella gestione di investimenti alternativi con un patrimonio di circa 461 miliardi di dollari al 31 marzo 2021, ripartito in fondi di private equity, credito e real asset.

L’Enpam vende i suoi immobili per 842 milioni e guarda al futuro con tranquillita – Adepp

 

[er cash]

La conclusione di Project Dream rappresenta per Enpam il coronamento di una strategia che ha puntato a dismettere la proprietà diretta di immobili, diventata ormai sempre meno conveniente per un ente previdenziale. “In linea con l’obiettivo primario dell’Enpam, che è quello di mettere efficacemente a reddito il patrimonio per pagare pensioni agli iscritti, abbiamo deciso di dismettere gli immobili di diretto possesso per reimpiegare le risorse ricavate in investimenti più redditizi e diversificati”, commenta il presidente dell’ente di previdenza Alberto Oliveti.

Con la dismissione l’Enpam realizza anche importanti risparmi. Già dal prossimo 2022, tra Imu, Tasi e costi vari di gestione legati agli stabili venduti, l’ente avrà 40 milioni di euro in meno di spese all’anno.

“Ricordiamo che nel giro di un paio d’anni toccheremo l’apice dei pensionamenti e il saldo tra contributi incassati e pensioni pagate si assottiglierà – aggiunge Oliveti –. Grazie a quest’operazione guardiamo al futuro con tranquillità ancora maggiore, potendo contare su un patrimonio che offrirà riserve adeguate e rendimenti tali da garantire il rispetto degli impegni presi nei confronti degli iscritti”.

La complessa procedura di Project Dream, una delle più importanti e imponenti operazioni immobiliari di mercato realizzate in Italia negli ultimi anni, si è potuta svolgere rapidamente grazie all’autonomia di cui è dotata l’Enpam. La cassa, con un procedimento ad evidenza pubblica, ha dapprima selezionato un valutatore indipendente (Duff&Phelps) e un advisor per la gestione della gara (Deloitte). Quest’ultimo è stato l’unico interlocutore a tenere i rapporti con i candidati acquirenti, senza coinvolgimento dell’Enpam, secondo il principio della segregazione dei compiti. Lungo l’intera operazione l’Enpam è stata assistita, per gli aspetti legali, dagli avvocati Angelo Piazza, Luca Leone e Paola Conio. Gli aspetti fiscali sono stati seguiti da Stefano Petrecca dello studio Cba.

L’acquirente selezionato, Apollo Global Management, che agisce per conto di un fondo di investimento dallo stesso gestito, è un leader globale nella gestione di investimenti alternativi con un patrimonio di circa 461 miliardi di dollari al 31 marzo 2021, ripartito in fondi di private equity, credito e real asset.

L’Enpam vende i suoi immobili per 842 milioni e guarda al futuro con tranquillita – Adepp

ma la domanda vera e' cosa ci fa adesso Enpam con gli 842 milioni che ha preso?
E se l'immobiliare e' cosi poco conveniente come mai Apollo compra?

la verita e' che sono tutte manfrine in cui i consulenti e gli amici guadagnano lautamente. Chi ha versato i contributi no.

 

[reganam]

ma la domanda vera e' cosa vi fa adesso enpam con gli 842 milioni che ha preso?
E se l'immobiliare e' cosi poco conveniente come mai Apollo compra?

la verita e' che sono tutte manfrine in cui i consulenti e gli amici guadagnano lautamente. Chi ha versato i contributi no.

ognuno deve fare il suo mestiere.
all enpam è troppo difficoltosa la gestione degli immobili, poi hanno bisogno di liquidità per pagare le pensioni, poi una parte, come è scritto, la metteranno su investimenti più redditizi.

 

[asimpleplan]

E se l'immobiliare e' cosi poco conveniente come mai Apollo compra?

Chi ha versato i contributi no.

Normalmente , dopo acquisti su asset reale non pienamente valorizzati, i fondi (come Apollo) poi cosa fanno con questi asset?

Qual'è la normale strategia di un fondo così grande? Ristrutturarli e metterli a reddito?

 

[asimpleplan]

la metteranno su investimenti più redditizi

Quali per esempio (inteso come categorie di asset)?

 

[reganam]

Quali per esempio (inteso come categorie di asset)?

sopprattutto obbligazioni,oro hanno bisogno di entrate costanti anche in periodi negativi.


Capitolo 4 – Gli Investimenti – Fondazione Enpam | Ente Nazionale di Previdenza ed Assistenza dei Medici e degli Odontoiatri

La politica di investimento della Fondazione, punto cardine di declinazione della governance, ha come riferimento principale l’Asset allocation strategica (Aas), che è lo schema di sintesi degli obiettivi di investimento costruito in ottica Asset liability management (Alm). Essa traccia il quadro generale nell’ambito del quale si realizza un processo di investimento mirato a garantire l’equilibrio previdenziale in maniera solida, duratura, trasparente e controllabile. Lo schema vigente è stato definito nel corso del 2017 con il supporto dell’Investment advisor e del Risk advisor, partendo dalle effettive consistenze di patrimonio, ripartite nelle varie classi di attività, e dal rischio da esse rappresentato.

L’attività di gestione del patrimonio è guidata da un approccio di controllo del rischio che, fissato un limite massimo di perdita sopportabile dalla Fondazione (cosiddetta propensione al rischio) e determinato un budget di rischio che guidi l’ottimale allocazione nelle diverse macro-classi, misura con elevata frequenza l’effettivo rischio del patrimonio, gli scostamenti nelle macro classi e nel patrimonio complessivo rispetto alle attese, e indica gli interventi di ripristino – sia macro che micro – eventualmente necessari.

La politica degli investimenti rappresenta dunque la premessa per l’impostazione operativa di un sistema di Alm che, attraverso regole di selezione, monitoraggio e gestione dinamica, faccia sì che gli impieghi:

si correlino nel tempo alle esigenze previdenziali verificandone le dinamiche (equilibrio);
siano gestiti allo scopo di migliorare nel tempo il livello di copertura delle passività (redditività e copertura diretta);
si dimostrino resistenti nel lungo termine agli andamenti negativi di mercato, garantendo stabilità di flussi (controllo dei rischi).
L’approccio Alm al quale ci si riferisce è quello degli “investimenti guidati dalle passività” (Liability Driven Investment – Ldi), che si sostanzia nella combinazione di due strategie di portafoglio, una che investe in strategie di immunizzazione e gestione del rischio passività (portafoglio di copertura delle passività), l’altra in soluzioni standard di asset management (portafoglio di performance).

Una volta impostato il portafoglio di copertura delle passività, il resto del patrimonio può essere investito in attività che perseguano adeguato rendimento, in base alla propensione al rischio e agli obiettivi di rendimento che garantiscono l’equilibrio a lungo termine. Questo rafforza la struttura di patrimonio: un portafoglio finalizzato a realizzare una corrispondenza dei flussi di cassa – in termini di priorità sui periodi dove è più opportuno – rende il patrimonio più resistente a movimenti avversi di mercato.

La corrispondenza nei flussi di cassa, infatti, consente di realizzare una copertura delle passività sterilizzando i rischi di mercato (e lasciando solo rischio controparte, idiosincratico) sulla quota di patrimonio a cui è dedicata, riducendo sensibilmente la rischiosità complessiva. Tanto più sarà possibile combinare i flussi attesi di patrimonio con i flussi certi dei pagamenti, tanto meno il patrimonio sarà esposto a rischi di mercato.

Con la duplice strategia Ldi si realizza un compromesso tra un approccio senza rischio di mercato, che garantisce i limiti delle passività, e un approccio a rischio che persegue un’ottimizzazione del rendimento, con un metodo di allocazione dinamica che combina investimenti a coperture, le tecniche di hedging di portafoglio trasposte in un contesto di Alm.