Affittare un bilocale rende meno del 2,5% netto?

[macantoni]

Ho provato a calcolare in modo il più possibile realistico il rendimento netto dell'affitto di un appartamento ad uso residenziale prendendo come modello un ipotetico bilocale di 45 mq in buona posizione di una media cittadina del nord (poniamo che possa essere Bergamo).

Ipotizzo:
- costo di Acquisto: 120.000 € - Già in ottimo stato e senza necessità di lavori di ristrutturazione
- Spese accessorie (Acquisto + eventuale successiva Rivendita): 12.000 € - Include costi di agenzia, notaio, imposta di registro, spese per sanare eventuali abusi, ecc.
TOTALE costo di acquisto + spese accessorie: 132.000 €

Rendimento annuo:

+ Canoni di affitto: 6600 € - equivalenti a 550 euro mensili (5,5% lordo, calcolato sul valore commerciale dell'immobile)
- Cedolare secca: 1386 € - 21% di 6600 €
- IMU: 360 € - Ipotizzo che il valore catastale sia la metà del valore commerciale (60.000 euro) e ci applico l'aliquota del 6 per mille, che da una rapida ricerca su Internet credo che sia proprio l'aliquota di Bergamo per questa casistica.
- Spese straordinarie: 600 € - Ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Non sarà tutti gli anni uguali, ma una volta ci sarà da mettere a norma l'impianto elettrico condominiale, un'altra volta da rifare la facciata, un'altra volta da ... penso che ipotizzare che ci sia da spendere il 10% del valore dell'immobile ogni 20 anni sia pure ottimistico.
- Deprezzamento per vetusta: 600 € - Anche in questo caso ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Anche facendo manutenzione straordinaria "normale" per mantenerlo in buone condizioni, un immobile di 40 anni costerà mediamente almeno il 10% in meno di un immobile di 20 annni, a parità di metratura e di posizione.
- Rischio morosità: 330 € - Include, in caso di morosità dell'inquilino: mancati canoni + spese per liberazione immobile + danni. Ho calcolato il 5% dell'affitto annuo, in quanto è più o meno quanto costa una polizza che copre tali rischi.
- Rischio sfitto: 137 € - Quando un inquilino va via, non è detto che ce ne sia uno già pronto a subentrare il mese successivo. Può darsi che accada che ce ne sia uno già pronto, ma può anche darsi che passino due mesi; oppure può darsi che lo stesso inquilino non se ne vada via mai, ma i bilocali, di solito, hanno un tasso di rotazione piuttosto elevato. Come media spannometrica, ho calcolato un mese di appartamento sfitto ogni 4 anni.
- Spese per ricerca nuovo inquilino: 50 € - Per trovare un nuovo inquilino, anche senza agenzia, potrebbe servire di mettere annunci, dare mance a chi presenta l'inquilino, tempo/lavoro per far vedere la casa, ecc. Ho calcolato un forfait di 200 euro ogni 4 anni = 50 euro / anno

Totale annuo Canone - Spese = 6600€ - 3463€ = 3137€

Rendimento netto = 3137 / 132.000 = 2,38%


Mia personalissima Rule of thumb: il rendimento netto da locazione è circa la metà del rendimento lordo.

Mi farebbe piacere sapere se secondo voi ho fatto calcoli effettivamente realistici, o eventualmente dove ho esagerato in eccesso o in difetto; o anche se ci sono voci che non ho considerato.

 

[Rodiz]

A parte che di questi tempi il 2,38 non è male (e che, forse, sei almeno in parte coperto dal rischio inflazione), secondo me il calcolo, per quanto meticoloso e sensato, sarà comunque sempre molto aleatorio

 

[macantoni]

A parte che di questi tempi il 2,38 non è male (e che, forse, sei almeno in parte coperto dal rischio inflazione), secondo me il calcolo, per quanto meticoloso e sensato, sarà comunque sempre molto aleatorio

Sì, il 2,38% in moneta reale, che è molto di più di quanto può rendere ad esempio un titolo di stato o un conto deposito, però sarebbe un po' come confrontare mele con pere.

Sono calcoli con tanti parametri aleatori; poi si possono cambiare in base all'immobile specifico, inserendo ad esempio il reale costo di acquisto ed il reale canone di mercato; tuttavia, nella maggior parte dei casi mi sembra che il range di rendimento tipico stia tra il 2,0% ed il 2,5% netto, in moneta reale. Diciamo che sotto al 2% lo classificherei come investimento sbagliato e sopra il 2,5% come botta di 'ulo.

Ad esempio leggo di rendimenti lordi che sono saliti oltre il 7%. Ma se, in percentuale, è salito il rendimento non è perché è aumentata la cedola (canone) ma perché è diminuito il capitale (svalutazione) e anche, probabilmente, il rischio di morosità e/o il tasso di sfitto; se vuoi affittare a persone "sicure", potresti dover lasciare sfitto l'appartamento più a lungo prima di trovarla; se vuoi affittare al primo che capita non lasci sfitto l'appartamento ma aumenta al probabilità di morosità. Puoi risparmiare sulle ristrutturazioni? Ma poi l'immobile si svaluta di più; ristrutturi in modo da conservare il valore dell'immobile? Ma spendi in ristrutturazioni; ecc.

Ho voluto fare un calcolo il quanto più possibile minuzioso ed in modo almeno approssimativamente coerente, perché leggo in giro, anche da parte di giornali autorevoli, di rendimenti netti del 4% in moneta reale, ma che non tengono conto di molte voci o non ne tengono conto in modo coerente (diciamo pure che a volte si sfiora la faziosità).

 

[Nemor]

Ho provato a calcolare in modo il più possibile realistico il rendimento netto dell'affitto di un appartamento ad uso residenziale prendendo come modello un ipotetico bilocale di 45 mq in buona posizione di una media cittadina del nord (poniamo che possa essere Bergamo).

Ipotizzo:
- costo di Acquisto: 120.000 € - Già in ottimo stato e senza necessità di lavori di ristrutturazione
- Spese accessorie (Acquisto + eventuale successiva Rivendita): 12.000 € - Include costi di agenzia, notaio, imposta di registro, spese per sanare eventuali abusi, ecc.
TOTALE costo di acquisto + spese accessorie: 132.000 €

Rendimento annuo:

+ Canoni di affitto: 6600 € - equivalenti a 550 euro mensili (5,5% lordo, calcolato sul valore commerciale dell'immobile)
- Cedolare secca: 1386 € - 21% di 6600 €
- IMU: 360 € - Ipotizzo che il valore catastale sia la metà del valore commerciale (60.000 euro) e ci applico l'aliquota del 6 per mille, che da una rapida ricerca su Internet credo che sia proprio l'aliquota di Bergamo per questa casistica.
- Spese straordinarie: 600 € - Ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Non sarà tutti gli anni uguali, ma una volta ci sarà da mettere a norma l'impianto elettrico condominiale, un'altra volta da rifare la facciata, un'altra volta da ... penso che ipotizzare che ci sia da spendere il 10% del valore dell'immobile ogni 20 anni sia pure ottimistico.
- Deprezzamento per vetusta: 600 € - Anche in questo caso ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Anche facendo manutenzione straordinaria "normale" per mantenerlo in buone condizioni, un immobile di 40 anni costerà mediamente almeno il 10% in meno di un immobile di 20 annni, a parità di metratura e di posizione.
- Rischio morosità: 330 € - Include, in caso di morosità dell'inquilino: mancati canoni + spese per liberazione immobile + danni. Ho calcolato il 5% dell'affitto annuo, in quanto è più o meno quanto costa una polizza che copre tali rischi.
- Rischio sfitto: 137 € - Quando un inquilino va via, non è detto che ce ne sia uno già pronto a subentrare il mese successivo. Può darsi che accada che ce ne sia uno già pronto, ma può anche darsi che passino due mesi; oppure può darsi che lo stesso inquilino non se ne vada via mai, ma i bilocali, di solito, hanno un tasso di rotazione piuttosto elevato. Come media spannometrica, ho calcolato un mese di appartamento sfitto ogni 4 anni.
- Spese per ricerca nuovo inquilino: 50 € - Per trovare un nuovo inquilino, anche senza agenzia, potrebbe servire di mettere annunci, dare mance a chi presenta l'inquilino, tempo/lavoro per far vedere la casa, ecc. Ho calcolato un forfait di 200 euro ogni 4 anni = 50 euro / anno

Totale annuo Canone - Spese = 6600€ - 3463€ = 3137€

Rendimento netto = 3137 / 132.000 = 2,38%


Mia personalissima Rule of thumb: il rendimento netto da locazione è circa la metà del rendimento lordo.

Mi farebbe piacere sapere se secondo voi ho fatto calcoli effettivamente realistici, o eventualmente dove ho esagerato in eccesso o in difetto; o anche se ci sono voci che non ho considerato.

Qui la mia personale esperienza

Investimento piccolo app da mettere a reddito

Personalmente ben più del 2,38% netto, senza considerare che per scelta personale ho estinto il mutuo dopo 2 anni, mantenendolo in vita avrei avuto un rendimento maggiore ( almeno all'inizio ). In teoria dopo avere estinto il mutuo potevo fare una seconda operazione, ma ho preferito non fare nulla, sono troppo esposto in immobili. Però l'investimento ad oggi è stato azzeccato

 

[Julius67]

parti già da 550 che è una bel canone.

 

[macantoni]

Qui la mia personale esperienza

Investimento piccolo app da mettere a reddito

Personalmente ben più del 2,38% netto, senza considerare che per scelta personale ho estinto il mutuo dopo 2 anni, mantenendolo in vita avrei avuto un rendimento maggiore ( almeno all'inizio ). In teoria dopo avere estinto il mutuo potevo fare una seconda operazione, ma ho preferito non fare nulla, sono troppo esposto in immobili. Però l'investimento ad oggi è stato azzeccato

Confesso che non sono riuscito a leggere tutti le 42 pagine del thread indicato, ma potresti indicare i numeri sulla base dello schema che ho indicato?

Ad esempio: nell'ultimo post (#413) vedo che indichi i costi di ristrutturazione. Tuttavia una ristrutturazione non è per sempre e nel corso degli anni vuoi che non si rompa neppure un tubo? Bisognerebbe calcolare anche i costi per spese straordinarie, ad esempio. Il costo di svalutazione per vetusta è zero? L'appartamento invecchia. Il rischio sfitto è zero? Quindi se va via un inquilino, un inquilino nuovo è sicuro che lo trovi subito senza neppure un mese di sfitto? Gli appartamenti che costano poco, magari perché sono in zone degradate o con seri problemi, possono avere rendimenti sulla carta altissimi ma anche alti rischi di problematiche con gli inquilini, spesso extracomunitari: quanto calcoli il rischio morosità?

Non ti critico, eh. Vorrei solo una quantificazione numerica delle varie voci che ho messo, o nel caso che non reputi abbiano senso il motivo per cui non sono da calcolare.

 

[rentier64]

Ho provato a calcolare in modo il più possibile realistico il rendimento netto dell'affitto di un appartamento ad uso residenziale prendendo come modello un ipotetico bilocale di 45 mq in buona posizione di una media cittadina del nord (poniamo che possa essere Bergamo).

Ipotizzo:
- costo di Acquisto: 120.000 € - Già in ottimo stato e senza necessità di lavori di ristrutturazione
- Spese accessorie (Acquisto + eventuale successiva Rivendita): 12.000 € - Include costi di agenzia, notaio, imposta di registro, spese per sanare eventuali abusi, ecc.
TOTALE costo di acquisto + spese accessorie: 132.000 €

Rendimento annuo:

+ Canoni di affitto: 6600 € - equivalenti a 550 euro mensili (5,5% lordo, calcolato sul valore commerciale dell'immobile)
- Cedolare secca: 1386 € - 21% di 6600 €
- IMU: 360 € - Ipotizzo che il valore catastale sia la metà del valore commerciale (60.000 euro) e ci applico l'aliquota del 6 per mille, che da una rapida ricerca su Internet credo che sia proprio l'aliquota di Bergamo per questa casistica.
- Spese straordinarie: 600 € - Ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Non sarà tutti gli anni uguali, ma una volta ci sarà da mettere a norma l'impianto elettrico condominiale, un'altra volta da rifare la facciata, un'altra volta da ... penso che ipotizzare che ci sia da spendere il 10% del valore dell'immobile ogni 20 anni sia pure ottimistico.
- Deprezzamento per vetusta: 600 € - Anche in questo caso ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Anche facendo manutenzione straordinaria "normale" per mantenerlo in buone condizioni, un immobile di 40 anni costerà mediamente almeno il 10% in meno di un immobile di 20 annni, a parità di metratura e di posizione.
- Rischio morosità: 330 € - Include, in caso di morosità dell'inquilino: mancati canoni + spese per liberazione immobile + danni. Ho calcolato il 5% dell'affitto annuo, in quanto è più o meno quanto costa una polizza che copre tali rischi.
- Rischio sfitto: 137 € - Quando un inquilino va via, non è detto che ce ne sia uno già pronto a subentrare il mese successivo. Può darsi che accada che ce ne sia uno già pronto, ma può anche darsi che passino due mesi; oppure può darsi che lo stesso inquilino non se ne vada via mai, ma i bilocali, di solito, hanno un tasso di rotazione piuttosto elevato. Come media spannometrica, ho calcolato un mese di appartamento sfitto ogni 4 anni.
- Spese per ricerca nuovo inquilino: 50 € - Per trovare un nuovo inquilino, anche senza agenzia, potrebbe servire di mettere annunci, dare mance a chi presenta l'inquilino, tempo/lavoro per far vedere la casa, ecc. Ho calcolato un forfait di 200 euro ogni 4 anni = 50 euro / anno

Totale annuo Canone - Spese = 6600€ - 3463€ = 3137€

Rendimento netto = 3137 / 132.000 = 2,38%


Mia personalissima Rule of thumb: il rendimento netto da locazione è circa la metà del rendimento lordo.

Mi farebbe piacere sapere se secondo voi ho fatto calcoli effettivamente realistici, o eventualmente dove ho esagerato in eccesso o in difetto; o anche se ci sono voci che non ho considerato.

Monolocale a Milano arredato affittato da 6,5 anni rendita annuale netta 3,78% rendita mensile netta 368,5€ canone mensile 500€ e 50€ spese condominiali(tolto spese imu ,cedolare secca)

 

[macantoni]

Monolocale a Milano arredato affittato da 6,5 anni rendita annuale netta 3,78% rendita mensile netta 368,5€ canone mensile 500€ e 50€ spese condominiali(tolto spese imu ,cedolare secca)

Potresti dare una specifica dettagliata delle varie voci, come da schema?

 

[rentier64]

Potresti dare una specifica dettagliata delle varie voci, come da schema?

Monolocale a Milano arredato affittato da 6,5 anni rendita annuale netta 3,78% rendita mensile netta 368,5€ canone mensile 500€ e 50€ spese condominiali(che paga il condomino)
(tolto spese imu 318€ ,cedolare secca 21% 1260€) totale spese 1578€ annue
costo immobile nel 2006 108k€+9k€ tra notaio rogito agenzia immobiliare ,imposte ipotecarie totale 117000€
canone annuo affitto 6000€ -1578(spese)=4422€ rendita netta annuale
(4422*100)/117000=3,78% rendita netta annuale
No spese straordinarie di manutenzione in 15 anni avendolo comprato gia' arredato ed in buono stato,inquilino affidabile sino ad ora

 

[asimpleplan]

Monolocale a Milano arredato affittato da 6,5 anni rendita annuale netta 3,78% rendita mensile netta 368,5€ canone mensile 500€ e 50€ spese condominiali(che paga il condomino)
(tolto spese imu 318€ ,cedolare secca 21% 1260€) totale spese 1578€ annue
costo immobile nel 2006 108k€+9k€ tra notaio rogito agenzia immobiliare ,imposte ipotecarie totale 117000€
canone annuo affitto 6000€ -1578(spese)=4422€ rendita netta annuale
(4422*100)/117000=3,78% rendita netta annuale
No spese straordinarie di manutenzione in 15 anni avendolo comprato gia' arredato ed in buono stato,inquilino affidabile sino ad ora

Ciao Rentier64, no problemi di sorta con l'inquilino ( se è sempre lo stesso) come richieste di abbassamento del canone o estensioni di cortesia (pagami lavatrice e doccia nuovi) ?

 

[rentier64]

Ciao Rentier64, no problemi di sorta con l'inquilino ( se è sempre lo stesso) come richieste di abbassamento del canone o estensioni di cortesia (pagami lavatrice e doccia nuovi) ?

No problem perche' e' tutto ok il monolocale era ristrutturato ,vedremo alla scadenza del contratto se vuole rimanere ed anche con quali condizioni economiche .Con la cedolare secca ha usufruito gia' di un canone invariato fisso in questi 6,5 anni senza alcun aumento istat.

 

[Nemor]

Confesso che non sono riuscito a leggere tutti le 42 pagine del thread indicato, ma potresti indicare i numeri sulla base dello schema che ho indicato?

Ad esempio: nell'ultimo post (#413) vedo che indichi i costi di ristrutturazione. Tuttavia una ristrutturazione non è per sempre e nel corso degli anni vuoi che non si rompa neppure un tubo? Bisognerebbe calcolare anche i costi per spese straordinarie, ad esempio. Il costo di svalutazione per vetusta è zero? L'appartamento invecchia. Il rischio sfitto è zero? Quindi se va via un inquilino, un inquilino nuovo è sicuro che lo trovi subito senza neppure un mese di sfitto? Gli appartamenti che costano poco, magari perché sono in zone degradate o con seri problemi, possono avere rendimenti sulla carta altissimi ma anche alti rischi di problematiche con gli inquilini, spesso extracomunitari: quanto calcoli il rischio morosità?

Non ti critico, eh. Vorrei solo una quantificazione numerica delle varie voci che ho messo, o nel caso che non reputi abbiano senso il motivo per cui non sono da calcolare.

Quelle che vedi mano mano nelle immagini che ho postato sono le entrate/uscite al netto di tutto, ristrutturazione, vetustita' immobile, ristrutturazioni immobile/condominio, allacci utenze, addirittura ci ho messe le spese di benzina per andare/tornare dall'immobile. Quindi sono dati reali. Ovviamente non escludo in futuro che possa avere sfitti, altre spese straordinarie ecc.. Ma al momento, dati alla mano e reali quelli sono i conti.
Al momento in affitto continuo da ottobre 2018 alla stessa persona che ha un buon lavoro ( infermiere ) e che paga puntualmente.
Ritengo l'investimento molto soddisfacente anche visti i rendimenti di CD e TDS nello stesso periodo..
Inoltre ho preso l'immobile ad un buon prezzo, simili nella stessa zona ad oggi stanno almeno a 75k ( e non li vedi molto sul mercato )..
Purtroppo come dicevo sono troppo esposto sull'immobiliare, ma l'operazione si potrebbe tranquillamente replicare. La vera grande incognita e' l'inquilino, ma se trovi la persona giusta gli immobili ti possono dare molte soddisfazioni, specie se ( come nel mio caso ) riesci ad abbattere la tassazione.

P.S.
Tra l'altro ho canone di affitto davvero a buon mercato ( rispetto ai valori medi di zona ) , sicche' l'inquilino e' "forzato" a rimanere qui

 

[rentier64]

Quelle che vedi mano mano nelle immagini che ho postato sono le entrate/uscite al netto di tutto, ristrutturazione, vetustita' immobile, ristrutturazioni immobile/condominio, allacci utenze, addirittura ci ho messe le spese di benzina per andare/tornare dall'immobile. Quindi sono dati reali. Ovviamente non escludo in futuro che possa avere sfitti, altre spese straordinarie ecc.. Ma al momento, dati alla mano e reali quelli sono i conti.
Al momento in affitto continuo da ottobre 2018 alla stessa persona che ha un buon lavoro ( infermiere ) e che paga puntualmente.
Ritengo l'investimento molto soddisfacente anche visti i rendimenti di CD e TDS nello stesso periodo..
Inoltre ho preso l'immobile ad un buon prezzo, simili nella stessa zona ad oggi stanno almeno a 75k ( e non li vedi molto sul mercato )..
Purtroppo come dicevo sono troppo esposto sull'immobiliare, ma l'operazione si potrebbe tranquillamente replicare. La vera grande incognita e' l'inquilino, ma se trovi la persona giusta gli immobili ti possono dare molte soddisfazioni, specie se ( come nel mio caso ) riesci ad abbattere la tassazione.

P.S.
Tra l'altro ho canone di affitto davvero a buon mercato ( rispetto ai valori medi di zona ) , sicche' l'inquilino e' "forzato" a rimanere qui

Nemor non riveliamo troppi trucchi del mestiere altrimenti poi si buttano tutti sull'immobiliare a reddito e con acquisto di case all'asta senza o con pochi soldi pensano che sia possibile e facile vivere di rendita

 

[macantoni]

Tra l'altro ho canone di affitto davvero a buon mercato ( rispetto ai valori medi di zona ) , sicche' l'inquilino e' "forzato" a rimanere qui

Proprio obbligato magari no. Magari va a lavorare in un altro ospedale oppure mette su famiglia e gli serve un appartamento più grande Di solito, mono e bilocali hanno una rotazione di inquilini abbastanza alta.

Grazie comunque per la tua testimonianza

 

[Nemor]

Proprio obbligato magari no. Magari va a lavorare in un altro ospedale oppure mette su famiglia e gli serve un appartamento più grande Di solito, mono e bilocali hanno una rotazione di inquilini abbastanza alta.

Grazie comunque per la tua testimonianza

Ha un contratto a T.I. in una RSA li' vicino.. Non sto qui a spiegare, ma difficilmente lo vedo con dei figli

P.S.
Figurati, io mi sono interessato agli immobili a reddito quando ho iniziato a vedere che la discesa delle quotazioni si era piu' o meno fermata ( 2018 ) e i rendimenti alternativi crollati. Sono in questa sezione dal 2007 e per molto tempo io stesso ho sconsigliato l'investimento in immobili,ma ovviamente ho sempre tenuto un occhio aperto

 

[Nemor]

Nemor non riveliamo troppi trucchi del mestiere altrimenti poi si buttano tutti sull'immobiliare a reddito e con acquisto di case all'asta senza o con pochi soldi pensano che sia possibile e facile vivere di rendita

Guarda sembra strano, ma quelli che sento io in giro hanno tutti il pallino dell'immobile, giusto sul forum molti si dedicano ad altro, ma il forum non e' la massa
Poi come in tutte le cose molto cambia da caso a caso..

 

[Mike_74]

Ho provato a calcolare in modo il più possibile realistico il rendimento netto dell'affitto di un appartamento ad uso residenziale prendendo come modello un ipotetico bilocale di 45 mq in buona posizione di una media cittadina del nord (poniamo che possa essere Bergamo).

Ipotizzo:
- costo di Acquisto: 120.000 € - Già in ottimo stato e senza necessità di lavori di ristrutturazione
- Spese accessorie (Acquisto + eventuale successiva Rivendita): 12.000 € - Include costi di agenzia, notaio, imposta di registro, spese per sanare eventuali abusi, ecc.
TOTALE costo di acquisto + spese accessorie: 132.000 €

Rendimento annuo:

+ Canoni di affitto: 6600 € - equivalenti a 550 euro mensili (5,5% lordo, calcolato sul valore commerciale dell'immobile)
- Cedolare secca: 1386 € - 21% di 6600 €
- IMU: 360 € - Ipotizzo che il valore catastale sia la metà del valore commerciale (60.000 euro) e ci applico l'aliquota del 6 per mille, che da una rapida ricerca su Internet credo che sia proprio l'aliquota di Bergamo per questa casistica.
- Spese straordinarie: 600 € - Ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Non sarà tutti gli anni uguali, ma una volta ci sarà da mettere a norma l'impianto elettrico condominiale, un'altra volta da rifare la facciata, un'altra volta da ... penso che ipotizzare che ci sia da spendere il 10% del valore dell'immobile ogni 20 anni sia pure ottimistico.
- Deprezzamento per vetusta: 600 € - Anche in questo caso ho calcolato lo 0,5% del valore dell'immobile. Anche facendo manutenzione straordinaria "normale" per mantenerlo in buone condizioni, un immobile di 40 anni costerà mediamente almeno il 10% in meno di un immobile di 20 annni, a parità di metratura e di posizione.
- Rischio morosità: 330 € - Include, in caso di morosità dell'inquilino: mancati canoni + spese per liberazione immobile + danni. Ho calcolato il 5% dell'affitto annuo, in quanto è più o meno quanto costa una polizza che copre tali rischi.
- Rischio sfitto: 137 € - Quando un inquilino va via, non è detto che ce ne sia uno già pronto a subentrare il mese successivo. Può darsi che accada che ce ne sia uno già pronto, ma può anche darsi che passino due mesi; oppure può darsi che lo stesso inquilino non se ne vada via mai, ma i bilocali, di solito, hanno un tasso di rotazione piuttosto elevato. Come media spannometrica, ho calcolato un mese di appartamento sfitto ogni 4 anni.
- Spese per ricerca nuovo inquilino: 50 € - Per trovare un nuovo inquilino, anche senza agenzia, potrebbe servire di mettere annunci, dare mance a chi presenta l'inquilino, tempo/lavoro per far vedere la casa, ecc. Ho calcolato un forfait di 200 euro ogni 4 anni = 50 euro / anno

Totale annuo Canone - Spese = 6600€ - 3463€ = 3137€

Rendimento netto = 3137 / 132.000 = 2,38%


Mia personalissima Rule of thumb: il rendimento netto da locazione è circa la metà del rendimento lordo.

Mi farebbe piacere sapere se secondo voi ho fatto calcoli effettivamente realistici, o eventualmente dove ho esagerato in eccesso o in difetto; o anche se ci sono voci che non ho considerato.

Queste considerazioni avrebbero senso se di immobili ne avessi una 30ina comprati a caso.
Se lo scegli bene e lo affitti a prezzo ragionevole annulli o quasi molti dei rischi.
Rischi che comunque non puoi prezzare cosi': il rischio di inquilino moroso vale 0 o svariati k l'anno, non certo 330 euro.
E pure il deprezzamento: nelle buone zone e' praticamente impossibile avere alternative nuovo/usato.

 

[macantoni]

Queste considerazioni avrebbero senso se di immobili ne avessi una 30ina comprati a caso.
Se lo scegli bene e lo affitti a prezzo ragionevole annulli o quasi molti dei rischi.

In realtà, è il contrario. Il rischio si annulla diversificando. La diversificazione, non in 30 ma in migliaia di immobili, la si può ottenere molto facilmente acquistando dei REIT (Real Estate Investment Trust) o meglio ancora degli ETF di REIT. I REIT (detti anche SIIQ nella declinazione italica) sono delle società immobiliari che, sotto paletti giuridici abbastanza stringenti, possono solo investire in immobili da dare in locazione con l'obbligo di redistribuire ai soci/azionisti i proventi da locazione.

I vantaggi principali dei REIT, o degli ETF di REIT, è che consentono una diversificazione enorme (anche mondiale) con un investimento anche minimale e che sono ben più liquide di un immobile fisico. Inoltre non richiedono di essere seguite come un immobile fisico (se si rompe un tubo di un immobile in Alaska, se la vedranno loro). L'aspetto negativo, è che se il REIT è gestito male, o addirittura in modo truffaldino, si ha poco controllo (un ETF di REIT però può mitigare questo aspetto).

E' da anni che sono tentato di acquistare, magari in asta, un immobile da sistemare e dare in affitto; poi ho studiato anche i REIT. Ciò che mi lasciava perplesso dei REIT è che, vedendo le cedole, non è che rendono poi chissà ché. Tipicamente rendono appunto - come cedola - intorno al 2.5 - 3% netto. Mi ponevo il dubbio se il rendimento relativamente basso fosse dovuto alle spese insite nella gestione societaria ma in realtà, mi sembra che sia proprio quello che ci può aspettare da un investimento in immobili con finalità locative. Anzi, la gestione professionale e su vasta scala degli immobili, pur dedotte le spese societarie, potrebbe anche dare un leggero plus relativamente alla gestione per forza di cose dilettantesca del privato.

Rischi che comunque non puoi prezzare cosi': il rischio di inquilino moroso vale 0 o svariati k l'anno, non certo 330 euro.

Sì, ma infatti ho fatto riferimento ad una polizza a copertura del rischio, che da quanto ho visto in giro si aggira su quei prezzi.
Accollarsi un rischio che, se va bene vale 0 ma che in certi casi può valere migliaia di euro, non è una buona cosa, o no?!

 

[Mike_74]

In realtà, è il contrario. Il rischio si annulla diversificando. La diversificazione, non in 30 ma in migliaia di immobili

...

Accollarsi un rischio che, se va bene vale 0 ma che in certi casi può valere migliaia di euro, non è una buona cosa, o no?!

No, direi che l'unico modo per evitare il rischio e' non affittare.
Accollarselo o meno dipende molto dalla predisposizione personale e penso che non sia prezzabile (e infatti di assicurazioni serie sembra non ne esistano).

Comunque tornando indietro ti sei scordato le spese di condominio

 

[macantoni]

No, direi che l'unico modo per evitare il rischio e' non affittare.
Accollarselo o meno dipende molto dalla predisposizione personale e penso che non sia prezzabile (e infatti di assicurazioni serie sembra non ne esistano).

Il fatto che il rischio non sia facilmente prezzabile non vuol dire che non esista o che sia zero.
Il rischio, secondo me, va sempre prezzato quando si fa un investimento: più il rischio è alto, più il rendimento deve essere alto; direi anzi che è una delle regole base degli investimenti

Comunque tornando indietro ti sei scordato le spese di condominio

Salvo diversi accordi, le spese di condominio relative a spese ordinarie sono a carico del conduttore, quelle relative a spese straordinarie a carico del locatore