Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte VIII - Pagina 161
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  1. #1601

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    Citazione Originariamente Scritto da 123abc Visualizza Messaggio
    Il primo dato da guardare per i prossimi mesi/anno saranno quelli dell'immigrazione netta in città...
    Però ribadisco, bisogna vedere l'area urbana nel suo complesso.

    La città e i suoi prezzi si reggono anche sulla grande platea di potenziali acquirenti dei suoi dintorni

  2. #1602

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    Citazione Originariamente Scritto da Fabio67 Visualizza Messaggio
    D'accordo se hai un certo numero di immobili da gestire. Ma se immaginiamo il classico investitore retail con qualche 100K al massimo si fa due bilo che puoi ancora gestire da solo nel tempo che ti lascia il tuo lavoro e magare affidare i lavori di pulizia a una persona pagata a ore.
    A naso il 2% netto lo fai.
    Il BTP dubito
    Sempre si può gestire da soli qualunque cosa, ma se mi parli di affitti brevi, c'è dietro un 'lavoro' che semplicemente non ha corrispettivo con un investimento totalmente passivo come detenere BTP o qualsiasi altro bene mobiliare. La pulizia la puoi pure appaltare, ma c'è la pubblicità, la relazione con il cliente, il momento del check in- check out, le scartoffie legali (dichiarazione redditi, dichiarazione di cessione fabbricato). Puoi appaltare tutto ovviamente, e in quel caso il rendimento da affitto diventa quello 0 virgola che lo rende simile al BTP.
    Insomma, il tutto per dire che di investitori che comprano a questi prezzi, immobili in zone buone a Milano con il solo e preciso scopo di ricavarne un reddito da affitto, non credo che ce ne siano. Quello è solo il plus, la leva è che si crede che l'immobile in questione non solo nel tempo non si deprezzerà, ma acquisterà ulteriore valore.

  3. #1603

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    A Milano ci sono 45000 persone che dichiarano più di 100keuro all'anno.
    Io non credo che nel semicentro ci siano molte più case...

  4. #1604
    L'avatar di Fabio67
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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Sempre si può gestire da soli qualunque cosa, ma se mi parli di affitti brevi, c'è dietro un 'lavoro' che semplicemente non ha corrispettivo con un investimento totalmente passivo come detenere BTP o qualsiasi altro bene mobiliare. La pulizia la puoi pure appaltare, ma c'è la pubblicità, la relazione con il cliente, il momento del check in- check out, le scartoffie legali (dichiarazione redditi, dichiarazione di cessione fabbricato). Puoi appaltare tutto ovviamente, e in quel caso il rendimento da affitto diventa quello 0 virgola che lo rende simile al BTP.
    Insomma, il tutto per dire che di investitori che comprano a questi prezzi, immobili in zone buone a Milano con il solo e preciso scopo di ricavarne un reddito da affitto, non credo che ce ne siano. Quello è solo il plus, la leva è che si crede che l'immobile in questione non solo nel tempo non si deprezzerà, ma acquisterà ulteriore valore.
    Mai usato Airbnb vero?
    Pubblicità? Relazione con il cliente? Check in & out? LOL
    Comunque la pianto qui. Ormai so che quando dici un perlata, pur di non ammetterlo ti inventeresti la qualunque.

  5. #1605
    L'avatar di Fabio67
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    Citazione Originariamente Scritto da Napoli1986 Visualizza Messaggio
    A Milano ci sono 45000 persone che dichiarano più di 100keuro all'anno.
    Io non credo che nel semicentro ci siano molte più case...
    In vendita tra l’altro.
    Io ho impostato una ricerca per un bilo in zona cenisio/sarpi con forchetta 300/350K ma è grasso che cola se esce un annuncio nuovo ogni 15gg

  6. #1606

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    Io mi chiedo chissa' come mai quelli che vaticinano crolli ogni 2 per 3 con tanta sicumera, tra l'altro da anni che vengono sistematicamente smentiti, se sono cosi' bravi e cosi' sicuri perche' non sono riusciti a diventare ricchi come Soros, o come minimo minimo non sono diventati MD di GS

  7. #1607

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    Citazione Originariamente Scritto da Henry Kravis Visualizza Messaggio
    Io mi chiedo chissa' come mai quelli che vaticinano crolli ogni 2 per 3 con tanta sicumera, tra l'altro da anni che vengono sistematicamente smentiti, se sono cosi' bravi e cosi' sicuri perche' non sono riusciti a diventare ricchi come Soros, o come minimo minimo non sono diventati MD di GS
    Ciao,
    Io non ho paventato crolli, ho solo detto che attualmente il mercato di milano si regge sui tassi bassi dei mutui. Lo dice chiaramente anche il report sul corriere (report trionfalistico ma con la verità tra le righe..).
    Mi chiedo, e vi chiedo, ma secondo voi è normale un mutuo allo 0,80% o 1,5 fisso, o un mutuo con tasso del 3%?
    No perché se i tassi salgono al 3% nessuno ha più la forza economica di comprare molte case a milano.. Non parlo dei ricchi, ma della gente normale, che è la maggioranza

  8. #1608
    L'avatar di Benjamin_Malaussène
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    Citazione Originariamente Scritto da cecc88 Visualizza Messaggio
    Spesso però è questione di prospettiva dell'osservatore.
    Non so la media delle grandi città, ma dubito che Roma costi meno di 2k/mq
    Magari!
    Imho l'articolo fa dei ragionamenti corretti, ma trascura un punto.
    Se si ipotizza uno scenario in cui l'inflazione sale, i tassi vanno dietro e i salari restano fermi, il problema non sarà solo quello della sostenibilità dell'acquisto immobiliare.

    A me sembra che le politiche espansive prima o poi debbano avere un effetto anche sui redditi (soprattutto di quelli ad alto valore aggiunto come quelli di chi si trasferisce a Milano con laurea in tasca).

    Se così non andasse, ed i maggiori introiti rimanessero nelle tasche di costruttori ed edili (come sta andando ora con i rialzi legati ai vari bonus/superbonus), con al contempo inflazione al 3/4 % e senza crescita del PIL per recuperare l'aumento di debito del periodo covid, l'Italia si troverebbe a livelli sudamericani

    Citazione Originariamente Scritto da 123abc Visualizza Messaggio
    E' retorica pensare che nel lungo periodo i prezzi non siano legati ai redditi. Se i redditi ristagnano e i prezzi aumentano dopo un pò questa divergenza si deve fermare.
    Si, è quello che cercavo di sostenere anche io: tu poi lo hai dettagliato meglio con grafici e andamenti storici.

    Il punto, che nessuna analisi finora sta prendendo in esame, è che lo stipendio medio dell'impiegato nella grande città potrebbe (dovrebbe) crescere più di quello medio del dipendente pubblico / pensionato / commerciante / etc nella provincia italiana.

    Questa ipotesi (che potrebbe anche non verificarsi) potrebbe sostenere sia rialzo dei prezzi nelle grandi città che inflazione/aumento dei tassi.

    Se così non andasse, penso anche io che i prezzi non siano sostenibili.
    Ma se non crescono stipendi, imho, il problema debito pubblico e mancata crescita del Paese, diventa più grave rispetto a quello dei prezzi immobiliari.

    Citazione Originariamente Scritto da Henry Kravis Visualizza Messaggio
    Io mi chiedo chissa' come mai quelli che vaticinano crolli ogni 2 per 3 con tanta sicumera, tra l'altro da anni che vengono sistematicamente smentiti, se sono cosi' bravi e cosi' sicuri perche' non sono riusciti a diventare ricchi come Soros, o come minimo minimo non sono diventati MD di GS
    Nessuno paventa crolli dai tempi degli utenti dello SBOOM.

    Detto ciò si fanno ipotesi su come la situazione macro (bonus ristrutturazioni a pene di segugio, inflazione, tassi di interesse, dinamica dei salari, migrazione interna, andamento del PIL, etc) possa influenzare i prezzi nelle varie aree.

    Prevedere una bolla è difficile (e di solito diventano famosi solo a posteriori quelli che ci riescono, mentre che sbaglia viene dimenticato), ma altrettanto avviene con chi prevede sempre crescite.
    Ultima modifica di Benjamin_Malaussène; 26-11-21 alle 09:41

  9. #1609

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    Citazione Originariamente Scritto da ******* Visualizza Messaggio
    Ciao,
    Io non ho paventato crolli, ho solo detto che attualmente il mercato di milano si regge sui tassi bassi dei mutui. Lo dice chiaramente anche il report sul corriere (report trionfalistico ma con la verità tra le righe..).
    Mi chiedo, e vi chiedo, ma secondo voi è normale un mutuo allo 0,80% o 1,5 fisso, o un mutuo con tasso del 3%?
    No perché se i tassi salgono al 3% nessuno ha più la forza economica di comprare molte case a milano.. Non parlo dei ricchi, ma della gente normale, che è la maggioranza
    Però d'altra parte i tassi ai minimi sono conseguenza della stamperia delle Banche centrali. Stamperia che minimizza il rendimento dei bond per cui l'investitore basico o compra azionario, ma lo percepisce molto rischioso, o mattone.

    Il mio punto però rimane legato al concetto dell'area urbana: che è molto utile quando si parla di "gente normale". Nell'area italiana con l'economia più florida non mancano certo i ricchi/benestanti che possono sostenere l'incremento dei prezzi a cui abbiamo assistito (speculando, direi anche che statisticamente la famiglia di origine del neolaureato che viene da fuori è messa meglio della media nazionale, per cui l'immigrazione interna si porta dietro una sua ricchezza).
    Nelle vendite cittadine, una quota vedrà persone che vendono il proprio immobile per un upgrade dovendo metterci relativamente poco.

    Il punto che riporto, al di là della "narrazione" che cita abc è il seguente: in un'area urbana di 3 mln di persone che rappresenta oggi l'unica opzione italiana (o gran parte dell'offerta) per alcuni settori, quante zone ad alto valore immobiliare possiamo attenderci e con che scostamenti rispetto al medione?

    Il mio punto di vista è che fisiologicamente in un'area metropolitana di queste dimensioni si creino fenomeni di gentrificazione per i quali sono sufficienti relativamente pochi individui rispetto al totale.

  10. #1610

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    Citazione Originariamente Scritto da Fabio67 Visualizza Messaggio
    Mai usato Airbnb vero?
    Pubblicità? Relazione con il cliente? Check in & out? LOL
    Comunque la pianto qui. Ormai so che quando dici un perlata, pur di non ammetterlo ti inventeresti la qualunque.
    @Fabio67 io ho usato Airbnb da "cliente". Ho scritto al proprietario (o chi per esso), chiesto info, ho fatto il check-in perché mi hanno comunque mostrato casa, ho avuto dei problemi e si sono ripresentati per risolverli, hanno gestito le pulizie extra che poi ho richiesto successivamente... Insomma, io la vedo complicata, avendo un lavoro full time, dover gestire anche 2/3 appartamenti così.
    O intendi che lasci la gestione ad agenzie specializzate?
    Spiegami, per favore.

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