Cosa c'e' oltre i bonus edilizia? - Pagina 2
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  1. #11
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da mimmo3 Visualizza Messaggio
    Sembra che l aumento dei prezzi dei materiali edili sia verificato in tutto il mondo, causato da blocchi produttivi durante i confinamenti e grande domanda dalla Cina( consuma circa il 40% dell acciaio da cemento armato.) In Italia si aggiunge il superbonus
    L'aumento dei prezzi non e' dovuto all'aumento della domanda. E' dovuto alla "gratuita" di gran parte dei costi e principalmente dall’aumento delle materie prime di origine Cina.
    Ultima modifica di er cash; 18-05-21 alle 14:53

  2. #12
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    - chi ha ricevuto 100.000 dallo stato, avra' conseguito un valore commerciale maggiore del 10-20% rispetto al precedente
    - chi ha deciso di non usufruire e gattare al vento il contributo pubblico, non eseguendo i lavori avra' perso il 20-30% del valore commerciale del proprio immobile
    - chi decidera' di costruire la propria casa dopo il termine degli incentivi pubblici, spendera' almeno il 30% in meno sul costo dei materiali
    Il valore commerciale di post-intervento con Superbonus dipendera' in grandissima misura dalla quantita e qualita del demoricostruito immesso sul mercato e sulla encessita di vendere delle imprese.
    La maggior parte degli interventi condominiali portera a una riqualificazione catastale ed un aumento dei costi a fronte di un aumento di valore solo potenziale e che non si concretizzera se non nel momento della vendita, ma vendita a chi? E qui entriamo nel discorso che accennavi tu e cioe che le cose non saranno evidentemente uguali ovunque.

    Le zone piu appetibili tuttavia sono anche quelle piu soggette a interventi speculativi di demolizione e ricostruzione o di ristrutturazione pesante da aprte di sviluppatori. E quindi direi si confermera' quanto ho detto sopra: quanto "nuovo" sara' immesso sul mercato e a quale prezzo.

    Finora i valori sembrano tenere ma con un aumento dell'offerta cosa succedera'? Se succedesse che non ci fosse domanda perche magari molti hanno ristrutturato e non hanno piu interesse a spostarsi, visto l'ampio margine consentito dal bonus, gli sviluppatori comincerebbero una gara al ribasso. Hanno 100K di margine aggiuntivo su ogni unita immobiliare che possono anche azzerare prima di fare profitti "normali".

    Qualora si verificasse questo scenario il vecchio non ristrutturato non varrebbe piu nulla e sarebbe un costo vivo. Il vecchio ristrutturato da persone fisiche avrebbe costi fissi maggiori e un valore maggiore solo virtuale che qualora si intendesse attualizzare si scontrerebbe con l'offerta di demo-ricostruito da imprese che potrebbe essere piu appetibile per configurazioni migliori, infrastrutture migliori, posizioni migliori. Se la domanda del nuovo fosse debole (visto che non e' prevedibile una crescita della domanda dia ffitto se non in alcune zone di Italia molto ristrette) i prezzi del "nuovo" calerebbero e di conseguenza quelli del vecchio ristrutturato.

    La strategia che secondo me e' quella piu valida e' capitalizzare nel breve: comprare, demolire, ricostruire e vendere. Il tutto il piu velocemente possibile.
    Altro scenario e' che almeno superbonus venga eliminato molto prima del previsto, allora forse si avrebbe ancora una chance di risparmiare al settore una depressione devastante.

  3. #13
    L'avatar di P.A.T.
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    Grazie del tuo competente intervento.
    Un punto solo.
    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    La strategia che secondo me e' quella piu valida e' capitalizzare nel breve: comprare, demolire, ricostruire e vendere. Il tutto il piu velocemente possibile.
    Non e' piu' possibile per chi non e' adeguatamente strutturato come impresa ed e' probabilmente gia' tardi anche per chi e' ben strutturato.

    IMHO, nemmeno pensare a tale possibilità per un privato, con una tale incertezza di durata degli incentivi.

    Un'impresa che costruisce prefabbricati in bioedilizia di ottima fattura, peraltro la piu' importante come dimensione dell'intero FVG, mi informa che ha il portafoglio FULL fino al 31.12.2022. A giugno 2021, cioe' prima della famosa innovazione di luglio 2021 che ha modificato il testo unico del 1980 e demandato agli uffici tecnici degli enti locali il compito di stabilire il criterio demarcatorio tra "nuova edificazione vs. ristrutturazione" era invece posizionata ad appena 180 gg. come termini di consegna.

    Quindi c'e' gia' chi oggi rischia del proprio, cioe' costruisce rischiando di rimanere a secco dei contributi statali ed assumendo fiducia per una dilazione dei tempi attuali, che a rigore non permettono la demoricostruzione di ville nuove dopo il 31.12.2021

  4. #14
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da P.A.T. Visualizza Messaggio
    Grazie del tuo competente intervento.
    Un punto solo.
    [...]
    Quindi c'e' gia' chi oggi rischia del proprio, cioe' costruisce rischiando di rimanere a secco dei contributi statali ed assumendo fiducia per una dilazione dei tempi attuali, che a rigore non permettono la demoricostruzione di ville nuove dopo il 31.12.2021
    I tempi sono assolutamente il nodo principale (oltre ad eventuali incertezze sulla cessione/attualizzazione dei crediti)
    Ma non c'e' solo il 110%...

  5. #15
    L'avatar di Concorde
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    Grandissimi, grazie per gli interventi!

    ... ma la possibilità che il 110% e le altre regalie rimangano, ma che poi nessuno accetti il credito o lo paghi pochissimo, è così remota?

  6. #16

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    Citazione Originariamente Scritto da Concorde Visualizza Messaggio
    Grandissimi, grazie per gli interventi!

    ... ma la possibilità che il 110% e le altre regalie rimangano, ma che poi nessuno accetti il credito o lo paghi pochissimo, è così remota?
    Magari con un po' di complicazioni, magari i prezzi si abbasseranno un po', ma comunque personalmente la ritengo relativamente remota perché è comunque un asset con minimo rischio e da cui si può avere un discreto rendimento, soprattutto se si abbasseranno i prezzi.

  7. #17

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