House flipping... - Pagina 5
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  1. #41

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    In proporzione a me 400k rendono il quasi il doppio come cedola mensile.
    Certo io non ho mai venduto proprio perché prima dei 5 anni è un casino.
    Quelli che ho fatto nel 2010 sono affittati a zio e cugino quindi mi è impossibile adesso rivendere proprio per non metterli fuori casa...
    Più avanti si vedrà...
    Gli ultimi tre fatti nel 2018 che è un locale commerciale, un bilo e un trilo li ho fatti con 50 e 65%.
    Sono regolarmente affittati.
    Ma appena scadono i 5 anni dall’atto di compravendita li voglio vendere subito (sempre se trovo alla cifra che valgono).

  2. #42
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    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    In proporzione a me 400k rendono il quasi il doppio come cedola mensile.
    Certo io non ho mai venduto proprio perché prima dei 5 anni è un casino.
    Quelli che ho fatto nel 2010 sono affittati a zio e cugino quindi mi è impossibile adesso rivendere proprio per non metterli fuori casa...
    Più avanti si vedrà...
    Gli ultimi tre fatti nel 2018 che è un locale commerciale, un bilo e un trilo li ho fatti con 50 e 65%.
    Sono regolarmente affittati.
    Ma appena scadono i 5 anni dall’atto di compravendita li voglio vendere subito (sempre se trovo alla cifra che valgono).
    Bose ho letto che hai 11 appartamenti affittati quindi sei un'autorità sull'argomento. Quanto riesci a ricavare netti al mese da questo cospicuo numero immobiliare? Hai provato a calcolare la redditività sul capitale del tuo patrimonio stimato ?
    Tra assemblee, scartoffie, rinnovi o proroghe, bollettini da pagare diventa un impegno gestire 10 immobili ma anche un hobby se hai il pallino dell'immobiliare.

    Io ho calcolato di acquistare appartamenti tra 50.000 e 100.000 all'asta con rendita lorda
    che va dal 7 al 10% appartamenti che vengono acquistati alla seconda asta e offerta minima con uno sconto del 45-50% sulla stima del perito.

    Con 400.000 potrei acquistare 5/6 appartamenti con una rendita lorda di 2800/3000 ed al netto tra cedolare, Imu, condominio, imprevisti non siamo tanto lontani dai 1500 netti. Un 4-4,5% netto.
    C'è poi da tenere conto i tempi morti che possono incidere molto su questo calcolo: un conto è acquistare all'asta immobili già affittati, basta aspettare il decreto di trasferimento per cominciare ad incassare. Altro discorso se sono vuoti, vanno arredati (altri costi) e va trovato inquilino



    Non è un granché questo stipendio, considerando poi lo sbattimento di gestire 5 immobili(conosco argomento ho già altri immobili locati che però non ho intenzione di vendere)Il vero guadagno complessivo sarà al momento della rivendita- senza pagare plusvalenza - in quanto gli immobili possono valere sul mercato reale sui 600/650k (la stima erano 800k). Alla fine della fiera si può portare a casa- se tutto va bene e non ci sono troppi imprevisti - un buon 10% netto per 5/6 anni.

    Il vero guadagno in sostanza deriva dall'acquistsre fortemente a sconto all'asta e da non pagare plusvalenze dopo 5 anni.
    Ultima modifica di La Neuro; 08-05-21 alle 23:49

  3. #43
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Per 1500 euro al mese lascia perdere.
    Con tutto il rispetto, 1500 non bastano per la bolletta elettrica... della banchina della barca

    Per il rischio che si corre e il mazzo che ci si deve fare direi di puntare a 10/12k mese netti.
    A rivendita IRR di un intervento decente dovrebbe essere tra 12 e 15. COCR annuale intorno al 6-7 unleveraged.
    Queste sono operazioni belle ma le condizioni in Italia le rendono "quasi" impossibili.
    Coi bonus si fa molto di piu specie in termini di plusvalenza ed e' per questo che bisogna essere cauti.
    Per quello "stipendio" hai ragione, immobilizzare quella cifra per sempre ed ottenere il 4% netto non è il massimo, ma io conto di rivenderli per incrementare il guadagno e liberare poi il capitale(non ho considerato eventuale leva o mutui)


    Io ho calcolato che alla fine dei 5/6 anni potrei portare a casa 200-250k tra affitti e rivendita. Un 10% annuo per 6 anni circa 4000 al mese netti.

    E poi si potrà riparte con nuovi immobili a sconto.

  4. #44
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    Citazione Originariamente Scritto da skywalker1964 Visualizza Messaggio
    Se lo fai sulle seconde case sicuramente qualche guaio potrebbe capitare..E come dargli torto, è abbastanza chiaro che si tratta di un'attività imprenditoriale "mascherata". Se invece navighi nel piccolo cabotaggio, acquisti come prima casa, sposti la residenza, ristrutturi e rivendi, ricompri entro 1 anno e così via (non ci rimetti neanche il registro..) chi ti potrà mai eccepire qualcosa? Piccolo, anzi piccolissimo cabotaggio, ma in 7 anni con questo sistema sono passato da zero a villa senza mutuo.. Dite che farei meglio a stare zitto? No, perché non faccio niente di illegale ed è tutta farina del mio sacco..
    Ci sono problemi anche se fai passare i 5 anni per evitare la plusvalenza? Possono contestare attività di impresa perché uno compra per affittare e li rivende dopo anni?

    Sulla prima casa hai imposta registro agevolata del 2%, già quello è un bel risparmio e non si paga IMU(vedremo in futuro). Poi se ogni volta guadagni un 30/40% di plus esentasse, ed ogni 18/24 mesi cambi casa vedi anche zone nuove

    Anche qui ci sono rischi, tipo non riuscire a vendere entro 12 mesi, o accontentarsi della casa solo perche si tratta di un buon affare e ci sono tempi contati.

    Cmq ottima idea anche la tua e bravo ad averla messa in pratica!
    Ultima modifica di La Neuro; 08-05-21 alle 23:51

  5. #45

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    Buonasera,
    finalmente ho avuto la possibilità di parlare con un avvocato che è un fiscalista.
    Allora per il mio caso, che non ho mai venduto e ho appartamenti affittati non sussiste il dubbio di attività d'impresa.
    Nel caso in cui uno facessi operazioni frequenti e senza avere un posto di lavoro dove si evince che si vive di quello, beh allora lì è palese la contestazione, e si potrebbe aprire una parentesi che la contestazione andrebbe studiata in tutti i suoi sensi.
    Ovviamente vige la legge che se vendi prima dei 5 anni paghi il 26% di plusvalenze.
    Questo per le compravendite.
    Per 110% mi ha detto stessa cosa, sempre se uno non lo fa come attività primaria dove si evince che non vive di quello, sul decreto non c'è una sola parola che esplicita la decadenza del 110% qualora si facesse un "operazione" immobiliare e si vendesse prima dei 5 anni.
    Vendi prima dei 5 anni? Paghi il 26% qualora si generasse guadagno.
    Ergo, se uno ha un lavoro (sto parlando per quello che mi riguarda), guadagna, paga le tasse direttamente dalla sua busta paga (sono un impiegato tecnico) e decide di investire i propri risparmi in immobili non c'è nessuna "gabola", e per lo stato sei in regola.
    Cosa diversa se uno non ha redditi e decide di fare queste operazioni guadagnando senza pagare tasse, o meglio senza che ha una società immobiliare.
    Insomma, il mio commercialista aveva ragione.

  6. #46
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    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    Nel caso in cui uno facessi operazioni frequenti e senza avere un posto di lavoro dove si evince che si vive di quello, beh allora lì è palese la contestazione, e si potrebbe aprire una parentesi che la contestazione andrebbe studiata in tutti i suoi sensi.
    Ovviamente vige la legge che se vendi prima dei 5 anni paghi il 26% di plusvalenze.
    Mettiamo caso che tu dichiari 120k anno.
    Compri un appartamento a 100k, lo ristrutturi e lo rivendi con un guadagno del 20% netto delle spese. Per la ristrutturazione hai speso 30k, che hai detratto col 50% e ceduto a poste.

    -100k Acquisto
    -12k spese notaio registro etc
    -30k di spese di ristrutturazione
    +162k totale vendita
    +13k Attualizzazione
    =33k profitto

    E' da vedere se AdE ti chiede il 26% su 20k (5200) o su 33k (8580)...

    Nel caso invece di 110% sarebbe tutto uguale tranne la detrazione e l’attualizzazione:
    33k detrazione
    30.8k Attualizzati
    Quindi profitto
    50.8K

    Anche qui e' da vedere se AdE ti chiede il 26% su 20k (5200) o su 50k (13000)...

    Se pero fosse un'operazione su cui AdE ritiene di poterti contestare l’attività di impresa, questo implicherebbe che non avresti piu diritto alle detrazioni (ne nel primo caso ne nel secondo). Nel secondo pero le sanzioni sarebbero ben piu alte. Avresti potenzialmente da pagare 33k di detrazioni indebite + 66k di sanzioni +interessi etc. + stesso discorso per il reddito generate dall'operazione che non sarebbe piu soggetto a ritenuta a titolo di imposta ma rientrerebbe nei redditi da attività commerciali con conseguenti sanzioni e more.

    Quindi avresti
    -142 costi
    +162 ricavi
    +30k attualizzazioni
    - 100k sanzioni e more
    - x sanzioni e more per redditi non dichiarati

    = - 50k - x

    Io aspetterei 5 anni
    Ultima modifica di er cash; 17-05-21 alle 09:00

  7. #47

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    Si beh certo, per i 5 anni è assodato ormai e non sfidi la sorte su eventuali incongruenze.
    Il discorso però Er cash, è che qualcuno qui afferma che anche chi compra, ristruttura con agevolazioni per poi affittare e dopo 5 anni vendere (sempre se vorrà vendere) può essergli contestato l’attività d’impresa.
    Se ho capito male chiedo scusa in anticipo.

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