House flipping...

Megatron

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... esperienze concrete?
 
Ho dovuto googlare per capire di cosa si tratta. Flipping Immobiliare: Che Cos'e e Come si Fa a Guadagnare!

Per rendere l'idea questa trasmissione (che a volte seguo) fa capire le dinamiche Una coppia in affari - Wikipedia

E' secondo me una "americanata", seppur da quello che ho letto, si sta facendo strada in alcune città importanti anche in Italia.

Di sicuro non è come negli USA dove le case sono, per la maggior parte, in legno/cartongesso e quindi la ristrutturazione è più semplice e veloce.

Ad ogni modo essendo ignorante in materia NON posso giudicare e spero ti sappia rispondere chi ha avuto esperienze dirette o conoscenti che facciano tale attività.
 
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è una cosa che si pratica anche in Italia. Avevo fatto diverse esperienze in passato sia come privato che come impresa e non mi posso lamentare dei risultati. Ora sono in ritiro in Tailandia e qualcosa faccio anche qua dove le pratiche burocratiche sono molto più semplici ma la manodopera lascia molto a desiderare.
In Italia mi è rimasta da completare una piccola borgata panoramica a 800mt nelle langhe, se qualcuno ha capacità e voglia di aiutare a gestire la cosa mi contatti.
 
In Italia devi saper comprare veramente bene, visto che tra i costi devi aggiungere imposte e notaio. Inoltre va considerato di immobilizzare il capitale per cinque anni a meno di non mettere in conto il capital gain. La vedo più come attività per chi ha un'azienda che si occupa di ristrutturazioni, infatti in passato ne conoscevo un paio che facevano lavorare i propri operai nei cantieri di immobili da loro acquistati quando erano scarichi di lavoro, per poi rivenderli.
 
Si può fare anche in Italia ma il paese giusto sono gli USA, io mi sto informando
Ci sono problemi anche li ma tutto il processo è molto più veloce
 
Io finora ho sempre acquistato, ristrutturato e mai venduto (affitto), ma il senso di quello che faccio è quasi questo, ovviamente non si deve vendere prima dei 5 anni altrimenti c'è la simpatica plusvalenza che mangia con noi senza fare il minimo sforzo (quindi capital gain) come dice il buon KOI.
Diciamo che con il 110% questa cosa è ancora più remunerativa, in quanto puoi comprare e rivendere allo stesso prezzo di quello che hai speso e non generi "guadagni", quindi niente plusvalenze (TASSE).
Il guadagno e non poco è la "sola" detrazione del 110, 50, e 90.
Io mi sto addentrando, adesso stiamo facendo lo studio di fattibilità, se termotecnico da OK, compro l'immobile che ho d'occhiato (che ovviamente sto prendendo a buon prezzo).
Certo, stanno aumentando tutti i prezzi, capotto per 110% va a 100,00 al mq, termotecnici che chiedono 15/20K, però c'è ampio margine...
 
Il guadagno e non poco è la "sola" detrazione del 110, 50, e 90.
Io mi sto addentrando, adesso stiamo facendo lo studio di fattibilità, se termotecnico da OK, compro l'immobile che ho d'occhiato (che ovviamente sto prendendo a buon prezzo).
Certo, stanno aumentando tutti i prezzi, capotto per 110% va a 100,00 al mq, termotecnici che chiedono 15/20K, però c'è ampio margine...

Ciao, mi spiegheresti questo passo? In che senso il guadagno è "la sola detrazione".

Ho fatto pochi anni fa una compravendita immobilare con ROI molto interessante comprando bene a mercato (>30% netto) ed ora con parecchie agenzie riconvertite ad agenzie di aste immobilari è probabile si possa fare di meglio... Quello che volevo capire è anche se si può sfruttare il bonus del 110% anche se risulterebbe seconda casa. Cioè si può acquistare una casa anni 80 per dire, portare gratuitamente in classe energetica nettamente superiore grazie al superbonus e rivendere dopo 5 anni con un guadagno probabilmente molto interessante?
 
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Ciao, mi spiegheresti questo passo? In che senso il guadagno è "la sola detrazione".

Ho fatto pochi anni fa una compravendita immobilare con ROI molto interessante (>30% netto) ed ora con parecchie agenzie riconvertite ad aste immobilari... Quello che volevo capire è anche se si può sfruttare il bonus del 110% anche se risulterebbe seconda casa. Cioè si può acquistare una casa anni 80 per dire, portare gratuitamente in classe energetica nettamente superiore grazie al superbonus e rivendere dopo 5 anni con un guadagno probabilmente molto interessante?

Ciao Ibmw, nel senso che quello che detrai è il guadagno, semplice.
Perchè aspettare 5 anni?
La vendi subito, esempio: hai speso tra compravendita ristrutturazione 350K? la vendi 350K e non generi plusvalenze...
La vendi 370K? paghi il 22% di plusvalenze sui 20K di guadagno.
Se la vendessi a 350K però, hai tutte le detrazioni del 110, 90 e 50 che non sono indifferenti...
 
ci sono parecchi forumisti che scrivono che se hai 200 k a disposizione meglio investirli in prodotti finanziari che buttarsi sulla compravendita immobiliare con ristrutturazione al fine della rivendita o dell'affitto
vista l'attuale forzatura delle banche a investire la liquidità presente sui conti correnti con la marea di detrazioni e incentivi non mi stupirei di vedere nei prossimi anni un risveglio del settore immobiliare con un conseguente aumento dei prezzi grazie anche ai possibili sostegni per acquisto prima casa ai giovani
 
Ciao Ibmw, nel senso che quello che detrai è il guadagno, semplice.
Perchè aspettare 5 anni?
La vendi subito, esempio: hai speso tra compravendita ristrutturazione 350K? la vendi 350K e non generi plusvalenze...
La vendi 370K? paghi il 22% di plusvalenze sui 20K di guadagno.
Se la vendessi a 350K però, hai tutte le detrazioni del 110, 90 e 50 che non sono indifferenti...

se non mi sbaglio se vendi un immobile ristrutturato con detrazione le quote residuo passano al nuovo proprietario salvo diverso accordo tra le parti
 
se non mi sbaglio se vendi un immobile ristrutturato con detrazione le quote residuo passano al nuovo proprietario salvo diverso accordo tra le parti

Al giorno d'oggi conviene tendenzialmente cedere il credito ad un intermediario finanziario.
Anche qualora preferissi detrarlo, appunto lo dichiari all'acquirente e lo fai scrivere nel contratto.
 
Se uno lo fa solo con un immobile, non ci sono problemi. Ma se in pochi anni gli immobili cominciano ad essere diversi non si potrebbero avere problemi con il fisco? Potrebbero contestare che si tratta di attività di impresa, dovendo pagare contributi più salati.

Se uno lo fa solo per affittare senza vendere, come bose, non ci sono problemi. Pero ogni tanto conviene vendere quando l'immobile si sta usurando o ci sono problematiche condominiali.
 
Se uno lo fa solo con un immobile, non ci sono problemi. Ma se in pochi anni gli immobili cominciano ad essere diversi non si potrebbero avere problemi con il fisco? Potrebbero contestare che si tratta di attività di impresa, dovendo pagare contributi più salati.

Se uno lo fa solo per affittare senza vendere, come bose, non ci sono problemi. Pero ogni tanto conviene vendere quando l'immobile si sta usurando o ci sono problematiche condominiali.

Non c'e' scritto da nessuna parte che un immobile non e' un problema.

L'attivita di impresa puo essere contestata in qualsiasi momento da aprte di AdE e il numero di operazioni NON e' il parametro che segue.
contano la complessità dell'operazione soprattutto il ruolo del contribuente: attivo/passivo, e l'entita della sue altre attivita finanziarie in rapporto a quella di compravendita.

Se si opera come persona fisica (e ci sono molti problemi a farlo, ma dipende dai profili di riscchio individuali) si vende dopo 5 anni punto.
 
Perchè contestato er cash?
Io sono un impiegato (da un anno direttore), possibile che non ho il diritto di investire i miei risparmi (nostri in quanto ci sono anche quelli di mia moglie) comprando immobili e ristrutturandoli godendo delle detrazioni vigenti (finora solo 50 e 65) per poi affittarli?
Cosa mai mi possono contestare visto che è tutto sotto la luce del sole?
 
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Non lo sapevo e chiedendolo anche al mio commercialista mi ha sempre detto che c’era solo la plusvalenza qualora ci fosse guadagno (sempre se avessi Venduto prima dei 5 anni).
Idem nel caso del 110%.
Possibile che non si capisce mai niente.
Comunque grazie Er cash, cercherò di fare chiarezza.
Nel mio caso del 50 e 65 che ho già ristrutturato e affittato non ho problemi in quanto era previsto che non volevo vendere.
Ma nel caso del 110% l’intenzione era proprio quello, fare e vendere...
Ecco perché anche tu hai mollato allora...
 
Ecco perché anche tu hai mollato allora...

Sulla ristrutturazione/vendita i problemi sono il finanziamento dei lavori in interim e i tempi per chiudere e vendere gli appartamenti.
Ma lo puo fare solo un'impresa di costruzioni, quindi il problema dell'attivita non si pone.
 
Non c'e' scritto da nessuna parte che un immobile non e' un problema.

L'attivita di impresa puo essere contestata in qualsiasi momento da aprte di AdE e il numero di operazioni NON e' il parametro che segue.
contano la complessità dell'operazione soprattutto il ruolo del contribuente: attivo/passivo, e l'entita della sue altre attivita finanziarie in rapporto a quella di compravendita.

Se si opera come persona fisica (e ci sono molti problemi a farlo, ma dipende dai profili di rischio individuali) si vende dopo 5 anni punto.

Sono d'accordo nella sostanza, con un piccolissimo distinguo.
Quando scrivi
"conta l'entita delle sue altre attivita finanziarie in rapporto a quella di compravendita"

non ho dubbi che tale contestazione, se venisse cosi' esposta, possa essere facilmente impugnata.

Vorrebbe dire che Gianni Agnelli puo' fare cio' che vuole senza aprire partita IVA e il barbone che compra una stamberga da 1.000 Euro non puo' farlo ? :mmmm:

Certo che no.

In realta, il criterio e' un altro piu' sottile e piu' tutelativo per l'ADE che poi non debba andare a soccombere in tutti i ricorsi successivi.

Sul campo, conta - piu' delle attivita' finanziarie in rapporto alla compravendita effettuata" la valutazione oggettiva del soggetto, cio' che compie abitualamente o sporadicamente, l'oggetto della contestazione, tutti elementi che si desumono dalle indagini compiute di solito dalla Guardia di Finanza.

Si valutano, tra le altre cose:

A) se il soggetto una stabile organizzazione
B) se il soggetto ha un altro lavoro oppure non ce l'ha
C) se il soggetto effettua tali operazioni di frequente
D) se il soggetto si avvale di agenzie per la ricerca di acquirenti
Questi elementi possono definire cio' che tu indicavi sopra come "il ruolo" che ha il soggetto nell'affare.
poi ancora
E) se il soggetto fa un'operazione da 1.000 Euro oppure compra e vende il palazzo sull'isola di Garda (la "complessita" di cui scrivevi sopra)
F) se il soggetto vive in un'area del Sud disagiata oppure se il soggetto vive a Milano, oppure, che e' abbastanza collegato al punto, il livello di spesa del soggetto. Se per chiudere la trattativa dorme al Four Season presso il duomo questo e' sicuramente un criterio presuntivo.
G) dal 2020 se il soggetto scrive sui social vantandosi dei propri guadagni. Infatti di recente e' ammessa anche tale prova presuntiva, PER CUI E' BENE NON FARE TROPPO DOMANDE QUI SUL FOL SULL'ARGOMENTO (non si sa mai...)
e potrei continuare, volendo.
 
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Vorrebbe dire che Gianni Agnelli puo' fare cio' che vuole senza aprire partita IVA e il barbone che compra una stamberga da 1.000 Euro non puo' farlo ? :mmmm:

L'ho messa un po brutale ma come hai articolato tu dopo il senso e' quello.
Se uno fa l'avvocato e dichiara 1Mil... la compravendita di un appartamento da 100k non verrà mai contestata
Se uno non ha altre entrate invece la cosa e' ben diversa
 
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La vendi 370K? paghi il 22% di plusvalenze sui 20K di guadagno.
.

Non capisco perche' qui sul forum immobiliare qualcuno scrive che si paga il 20, qualcuno il 22, qualcuno pensa che non si paghi nulla.
Senza far alcuna pubblicita' - di soppiatto - in qualche milleproroghe dove pubblicizzavano solo i vari "bonus" hanno aumentato la tassa da diverso tempo.

Oggi come oggi e' al 26.
 
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