House flipping... - Pagina 4
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  1. #31

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    Pero non capisco il controsenso che se uno compra, ristruttura e detrae appunto la ristrutturazione (50, 65, 90 o 110) non è vista come attività d’impresa, se vendi si.
    Mistero...

  2. #32

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    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    Pero non capisco il controsenso che se uno compra, ristruttura e detrae appunto la ristrutturazione (50, 65, 90 o 110) non è vista come attività d’impresa, se vendi si.
    Mistero...
    Beh, non è automatico, anzi il contrario.. Il problema è che come sempre sei soggetto ad interpretazioni, e lì sai dove cominci ma non dove vai a finire..

  3. #33
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    Pero non capisco il controsenso che se uno compra, ristruttura e detrae appunto la ristrutturazione (50, 65, 90 o 110) non è vista come attività d’impresa, se vendi si.
    Mistero...
    Perche la vendita realizza plusvalenza immediata...

  4. #34

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    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    Pero non capisco il controsenso che se uno compra, ristruttura e detrae appunto la ristrutturazione (50, 65, 90 o 110) non è vista come attività d’impresa, se vendi si.
    Mistero...
    Nessun mistero...se l'attività di acquisto/ristrutturazione/rivendita diventa abituale allora alla fine è attività d'impresa, non si scappa...
    Un conto è farlo una volta nella vita, ma se negli anni la cosa si ripete allora...
    E non è solo questione di pagare la plusvalenza, perchè se viene considerata attività d'impresa ci sarebbero molte altre tasse da pagare (ad esempio i contributi inps, etc)

    E' un pò come quelli che si mettono a vendere su internet senza la p.iva dicendo "beh però non lo faccio come attività principale"...però è comunque un'attività continuativa, non è una vendita occasionale, allora arriva la gdf e bastona.
    E nemmeno vale la regola dei 5000 euro annui, quelli sono fuorvianti, perchè se l'attività è continuativa e ci si è organizzati per farlo (pubblicità, sito internet, etc) anche se si rimane sotto la soglia dei 5000 è comunque considerata attività commerciale...

  5. #35

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    Citazione Originariamente Scritto da skywalker1964 Visualizza Messaggio
    Beh, non è automatico, anzi il contrario.. Il problema è che come sempre sei soggetto ad interpretazioni, e lì sai dove cominci ma non dove vai a finire..
    se finisci nel tritacarne dell'AdE non ne scappi più però...

  6. #36
    L'avatar di La Neuro
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Non c'e' scritto da nessuna parte che un immobile non e' un problema.

    L'attivita di impresa puo essere contestata in qualsiasi momento da aprte di AdE e il numero di operazioni NON e' il parametro che segue.
    contano la complessità dell'operazione soprattutto il ruolo del contribuente: attivo/passivo, e l'entita della sue altre attivita finanziarie in rapporto a quella di compravendita.

    Se si opera come persona fisica (e ci sono molti problemi a farlo, ma dipende dai profili di riscchio individuali) si vende dopo 5 anni punto.
    Ok.

    Vediamo una possibile soluzione. Faccio un esempio
    Se un privato acquista appartamenti recenti all'asta con buona rendita lorda(dato il costo basso bilo e triplo) del 8/9% , a volte si trovano all'asta appartamenti già ammobiliati e con contratto di affittato in essere a cifre congrue, li tiene affittati almeno 5anni ed alla prima scadenza utile recede e mette in vendita appartamento ha tre vantaggi.

    1) non paga la plusvalenza in quanto sono passati 5 anni
    2) non rischia l'attività di impresa perché non c'è plusvalenza
    3) non ha mai immobili che invecchiano troppo e può portare a casa un rendimento del 10% netto annuo ( 4/5 dati da affitto netto, il resto procurato dalla rivendita rispetto al prezzo basso dell'asta)

    Sbaglio qualcosa?

  7. #37
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da La Neuro Visualizza Messaggio
    Ok.

    Vediamo una possibile soluzione. Faccio un esempio
    Se un privato acquista appartamenti recenti all'asta con buona rendita lorda(dato il costo basso bilo e triplo) del 8/9% , a volte si trovano all'asta appartamenti già ammobiliati e con contratto di affittato in essere a cifre congrue, li tiene affittati almeno 5anni ed alla prima scadenza utile recede e mette in vendita appartamento ha tre vantaggi.

    1) non paga la plusvalenza in quanto sono passati 5 anni
    2) non rischia l'attività di impresa perché non c'è plusvalenza
    3) non ha mai immobili che invecchiano troppo e può portare a casa un rendimento del 10% netto annuo ( 4/5 dati da affitto netto, il resto procurato dalla rivendita rispetto al prezzo basso dell'asta)

    Sbaglio qualcosa?
    Questa e' abbastanza tecnica classica quindi no, non sbagli nulla.
    La difficolta sta nell'implementazione.

  8. #38
    L'avatar di La Neuro
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Questa e' abbastanza tecnica classica quindi no, non sbagli nulla.
    La difficolta sta nell'implementazione.
    Grazie per il tuo parere. Con questo metodo piuttosto che affittare a vita, si cerca di vendere prima che la palazzina diventi fatiscente e necessiti di grandi lavori.

    La difficoltà nell'implementazione immagino siano diverse:

    Trovare bilo/trilo con rendita 8/10% lordo e vincere la concorrenza nell'asta
    Sapere se inquilino paga correttamente al curatore della procedura, altrimenti ci sarebbe da sfrattarlo
    Assicurarsi che la casa sia facilmente vendibile dopo i 5 anni, con piccole difformità sanabili.

    Certo la rendita mensile, anche comprando appartamenti a 60/70.000 e affittarli a 500 non è un granché.

    Ci vuole almeno 400/500.000 investiti per farsi uno stipendio da 1200/1500 netti, il vero guadagno si ottiene se rivendiamo appartamento a più 30/40% dopo 5 anni. Si può arrivare ad un 10% netto tra plusvalenza non tassata e affitto.

  9. #39

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    Se lo fai sulle seconde case sicuramente qualche guaio potrebbe capitare..E come dargli torto, è abbastanza chiaro che si tratta di un'attività imprenditoriale "mascherata". Se invece navighi nel piccolo cabotaggio, acquisti come prima casa, sposti la residenza, ristrutturi e rivendi, ricompri entro 1 anno e così via (non ci rimetti neanche il registro..) chi ti potrà mai eccepire qualcosa? Piccolo, anzi piccolissimo cabotaggio, ma in 7 anni con questo sistema sono passato da zero a villa senza mutuo.. Dite che farei meglio a stare zitto? No, perché non faccio niente di illegale ed è tutta farina del mio sacco..

  10. #40
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da La Neuro Visualizza Messaggio
    Grazie per il tuo parere. Con questo metodo piuttosto che affittare a vita, si cerca di vendere prima che la palazzina diventi fatiscente e necessiti di grandi lavori.

    La difficoltà nell'implementazione immagino siano diverse:

    Trovare bilo/trilo con rendita 8/10% lordo e vincere la concorrenza nell'asta
    Sapere se inquilino paga correttamente al curatore della procedura, altrimenti ci sarebbe da sfrattarlo
    Assicurarsi che la casa sia facilmente vendibile dopo i 5 anni, con piccole difformità sanabili.

    Certo la rendita mensile, anche comprando appartamenti a 60/70.000 e affittarli a 500 non è un granché.

    Ci vuole almeno 400/500.000 investiti per farsi uno stipendio da 1200/1500 netti, il vero guadagno si ottiene se rivendiamo appartamento a più 30/40% dopo 5 anni. Si può arrivare ad un 10% netto tra plusvalenza non tassata e affitto.
    Per 1500 euro al mese lascia perdere.
    Con tutto il rispetto, 1500 non bastano per la bolletta elettrica... della banchina della barca

    Per il rischio che si corre e il mazzo che ci si deve fare direi di puntare a 10/12k mese netti.
    A rivendita IRR di un intervento decente dovrebbe essere tra 12 e 15. COCR annuale intorno al 6-7 unleveraged.
    Queste sono operazioni belle ma le condizioni in Italia le rendono "quasi" impossibili.
    Coi bonus si fa molto di piu specie in termini di plusvalenza ed e' per questo che bisogna essere cauti.
    Ultima modifica di er cash; 08-05-21 alle 10:52

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