Proposta di acquisto vincolante?

[randazgiuse]

Salve, un mio amico ha fatto una proposta di acquisto per un immobile attraverso un'agenzia immobiliare. Purtroppo non hanno inserito la clausola che l'acquisto è subordinato alla concessione del mutuo. Adesso, a quanto pare, hanno avuto difficoltà proprio con la concessione del mutuo e quindi sono crollati nello sconforto per il rischio di perdere l'affare ma soprattutto la caparra. Oggi erano ancor più distrutti perchè gli avrebbero detto che in realtà loro sono obbligati ad acquistare l'immobile, con o senza mutuo. Ma è vera questa cosa? Se faccio una proposta d acquisto e non la rispetto non perdo semplicemente la caparra e, al massimo, l'ammontare della mediazione dovuta all'agenzia? Nasce veramente un obbligo di acquisto?
Grazie per le risposte.

 

[sorgente]

eh beh, si chiama proposta irrevocabile d'acquisto, quella che ha firmato il tuo amico.
Ovviamente dovrebbe acquistare con o senza mutuo, va da sè che se non ha i soldi come fa ad acquistare? Pertanto perde la caparra e l'agente immobiliare gli farà la fattura se ha firmato pure il foglio con la commissione o se questa era inserita in proposta. Ma anche se non lo fosse, i soldi glieli chiede lo stesso, ci scommetto.
Però mi piacerebbe sapere perchè il tuo amico non ha inserito la normale clausola.
Te lo chiedo perchè, se fosse stato l'agente a spingere per il mancato inserimento (come ultimamente sto sentendo in giro), altro che commissione, una tirata di guai gli farei passare.

 

[randazgiuse]

eh beh, si chiama proposta irrevocabile d'acquisto, quella che ha firmato il tuo amico.
Ovviamente dovrebbe acquistare con o senza mutuo, va da sè che se non ha i soldi come fa ad acquistare? Pertanto perde la caparra e l'agente immobiliare gli farà la fattura se ha firmato pure il foglio con la commissione o se questa era inserita in proposta. Ma anche se non lo fosse, i soldi glieli chiede lo stesso, ci scommetto.
Però mi piacerebbe sapere perchè il tuo amico non ha inserito la normale clausola.
Te lo chiedo perchè, se fosse stato l'agente a spingere per il mancato inserimento (come ultimamente sto sentendo in giro), altro che commissione, una tirata di guai gli farei passare.

Credo un'ingenuità dovuta al fatto che credeva esserne certo. Ma posso chiedere. Come faresti per fargli passare quattro guai?

 

[broken brick]

L'AI certamente non consiglierà mai di mettere la clausola sospensiva per il mutuo, questo è ovvio.

 

[sorgente]

ultimamente una mia cara amica ha comprato casa. Quando ha fatto la proposta si è trovata davanti un AI che ha fatto di tutto per dissuaderla del mettere la clausola.
La cifra proposta era pari a quanto già in precedenza accettato dalla proprietà, trattativa non andata in porto per non concessione mutuo.
La mia amica ha deciso di offrire la stessa cifra ed era praticamente sicura di ottenere il mutuo, ma per tutelarsi (giustamente) voleva mettere la clausola.
L'agente l'ha minacciata di non ritirare la proposta e di essere poco seria, ha insistito oltre misura perchè rinunciasse alla clausola.
Diceva che già una volta l'affare era sfumato per quella clausola e che si rifiutava di portare un'altra proposta identica alla proprietà, come se fosse un problema della mia amica se quello che aveva fatto la proposta prima di lei aveva avuto il mutuo respinto. Lei è andata in crisi e mi ha chiamato per chiedermi consiglio: le ho detto di fare la voce grossa e proseguire per quella strada e che se voleva la accompagnavo io a stendere la proposta.
La quale è stata tranquillamente accettata e il mutuo concesso. (ho scritto in proposito qualche tempo fa)
Ora, questa mia amica non è stupida ma come tutte le persone che fanno lavori fuori dall'immobiliare poco sapeva dei vari tranelli e tendeva a fidarsi dell'agente.
Se un altro è tutto sommato abbastanza tranquillo di avere il mutuo e si fida della persona che ha davanti, magari in buona fede cede alla pressione e poi succede quello che stiamo leggendo. Caparra persa, affare sfumato e fattura dell'ai da pagare.
L'autore del post non ci ha detto come sono andate le cose esattamente (se l'ai ha insistito, se semplicemente non ha detto nulla) ma se fosse successo come alla mia amica, e il mutuo non fosse stato concesso, l'agente non avrebbe visto un soldo della sua provvigione.

 

[strongale]

Quando ho comprato casa (inesperto) non ho fatto mettere la clausola e me la sono fatta addosso per tutta la durata dell'istruttoria, poi alla fine per mia fortuna mi hanno concesso il mutuo... Gli AI sono dei b**ardi

 

[macantoni]

Ne parlate come se fosse da polli non "pretendere" la clausola sospensiva del mutuo, ma è una clausola abbastanza pesante e non è detto che il proprietario l'accetti; "chiederla" è invece lecito e può entrare nella trattativa.

Considerate che per il proprietario, accettarla è un rischio: deve tenere bloccato l'appartamento per mesi, perdere tempo ed eventualmente anche rifiutare eventuali altre proposte d'acquisto che gli potrebbero pervenire nel frattempo con il rischio che poi, senza che lui ne abbia alcuna colpa, all'acquirente il mutuo non lo danno. Che ne sa il proprietario se l'acquirente ha le caratteristiche per ottenere il mutuo? Tra i due è più l'acquirente stesso che deve saperlo.

 

[Rumours]

Salve, un mio amico ha fatto una proposta di acquisto per un immobile attraverso un'agenzia immobiliare. Purtroppo non hanno inserito la clausola che l'acquisto è subordinato alla concessione del mutuo. Adesso, a quanto pare, hanno avuto difficoltà proprio con la concessione del mutuo e quindi sono crollati nello sconforto per il rischio di perdere l'affare ma soprattutto la caparra. Oggi erano ancor più distrutti perchè gli avrebbero detto che in realtà loro sono obbligati ad acquistare l'immobile, con o senza mutuo. Ma è vera questa cosa? Se faccio una proposta d acquisto e non la rispetto non perdo semplicemente la caparra e, al massimo, l'ammontare della mediazione dovuta all'agenzia? Nasce veramente un obbligo di acquisto?
Grazie per le risposte.

Se non può acquistare la casa perchè non viene concesso il mutuo, in teoria perde la caparra. Si può provare a parlare con l'AI, non è detto che non siano ragionevoli. Magari alla banca serve più tempo? Qualche garanzia in più? Viviamo in un momento difficile, provate a parlarne.

 

[strongale]

Ne parlate come se fosse da polli non "pretendere" la clausola sospensiva del mutuo, ma è una clausola abbastanza pesante e non è detto che il proprietario l'accetti; "chiederla" è invece lecito e può entrare nella trattativa.

Considerate che per il proprietario, accettarla è un rischio: deve tenere bloccato l'appartamento per mesi, perdere tempo ed eventualmente anche rifiutare eventuali altre proposte d'acquisto che gli potrebbero pervenire nel frattempo con il rischio che poi, senza che lui ne abbia alcuna colpa, all'acquirente il mutuo non lo danno. Che ne sa il proprietario se l'acquirente ha le caratteristiche per ottenere il mutuo? Tra i due è più l'acquirente stesso che deve saperlo.

Hai ragione ma il venditore è liberissimo di non accettare la proposta, è lagente immobiliare che deve stare MUTO se io la voglio mettere nella proposta.

 

[macantoni]

Hai ragione ma il venditore è liberissimo di non accettare la proposta, è lagente immobiliare che deve stare MUTO se io la voglio mettere nella proposta.

Nel caso in questione, si accusa l'agente immobiliare proprio di essere stato muto (non suggerendo all'acquirente di metterla), non del fatto che l'acquirente voleva metterla e l'agente glielo ha impedito.

 

[sorgente]

Ne parlate come se fosse da polli non "pretendere" la clausola sospensiva del mutuo, ma è una clausola abbastanza pesante e non è detto che il proprietario l'accetti; "chiederla" è invece lecito e può entrare nella trattativa.

Considerate che per il proprietario, accettarla è un rischio: deve tenere bloccato l'appartamento per mesi, perdere tempo ed eventualmente anche rifiutare eventuali altre proposte d'acquisto che gli potrebbero pervenire nel frattempo con il rischio che poi, senza che lui ne abbia alcuna colpa, all'acquirente il mutuo non lo danno. Che ne sa il proprietario se l'acquirente ha le caratteristiche per ottenere il mutuo? Tra i due è più l'acquirente stesso che deve saperlo.

quello che scrivi è vero, ma sono anche d'accordo con strongale.
Il proprietario che per motivi suoi non intende accettare la clausola può benissimo rifiutare la proposta e nessuno si fa male.
Viceversa, se succede come raccontato nel post l'acquirente perde caparra e commissione agenzia.
Le due cose non si equivalgono.
Io sono di un'altra scuola e ho comprato senza mutuo. Però considera anche che ho sempre ritenuto - per il motivo che hai tu descritto - che la mia proposta cash "pesasse" di più in fase di offerta e gli ai mi hanno invece sempre trattato da pezza dicendomi testualmente che "al proprietario non interessa niente se paghi tu o paga la banca".
Quindi a mio parere, se si deve mettere in mezzo un mutuo, anche se si è praticamente certi della fattibilità, è buona norma tutelarsi.
Le banche rilasciano delle preautorizzazioni ma è già capitato che uscissero problemi ex novo a posteriori e il rischio non se lo può accollare l'acquirente perdendo migliaia di euro quando ci sono i mezzi per evitare questi danni.

 

[sorgente]

Nel caso in questione, si accusa l'agente immobiliare proprio di essere stato muto (non suggerendo all'acquirente di metterla), non del fatto che l'acquirente voleva metterla e l'agente glielo ha impedito.

mah veramente lo dici tu.
Io ho chiesto, ma l'autore del post non ci ha delucidato in merito.

 

[randazgiuse]

Intanto grazie a tutti per gli interventi. Sinceramente non so se e quanto l'AI abbia insistito; forse aveva anche pressioni da parte della proprietaria dell'immobile, perchè per sanare la veranda doveva utilizzare i soldi della caparra; insomma, un mezzo casotto come potete immaginare. Al di là di eventuali responsabilità o pressioni ricevuto volevo capire se in capo al proponente, oltre a perder la caparrae l'assegno di mediazione già versato, sorgessero altri obblighi. Li avevano fatti spaventare ( non so chi) dicendo loro che dovevano comprare obbligatoriamente. Adesso stanno aspettando diverse risposte da istituti bancari per il mutuo, forse lo concedono ma meno di quanto avevano richiesto.
Grazie cmq a tutti

 

[strongale]

Non so se chi ha aperto il thread avesse richiesto di mettere la clausola, ma so per certo che quando lo si chiede all'agente quest'ultimo fa di tutto per scoraggiare la cosa, tra l'altro anche con menzogne.

 

[macantoni]

Intanto grazie a tutti per gli interventi. Sinceramente non so se e quanto l'AI abbia insistito; forse aveva anche pressioni da parte della proprietaria dell'immobile, perchè per sanare la veranda doveva utilizzare i soldi della caparra; insomma, un mezzo casotto come potete immaginare. Al di là di eventuali responsabilità o pressioni ricevuto volevo capire se in capo al proponente, oltre a perder la caparrae l'assegno di mediazione già versato, sorgessero altri obblighi. Li avevano fatti spaventare ( non so chi) dicendo loro che dovevano comprare obbligatoriamente. Adesso stanno aspettando diverse risposte da istituti bancari per il mutuo, forse lo concedono ma meno di quanto avevano richiesto.
Grazie cmq a tutti

Sì, se la caparra è confirmatoria il venditore POTREBBE pretendere l'adempimento del contratto, cioè l'acquisto dell'immobile. Tuttavia è difficile che accada, perché se l'acquirente i soldi per pagare la casa non ce l'ha è come pretendere che esca il sangue dalle rape e di solito il venditore si accontenta di trattenere la caparra.

 

[macantoni]

Non so se chi ha aperto il thread avesse richiesto di mettere la clausola, ma so per certo che quando lo si chiede all'agente quest'ultimo fa di tutto per scoraggiare la cosa, tra l'altro anche con menzogne.

Appunto, non è molto chiaro.

Il problema delle agenzie è che pur essendo pagate sia da venditore che da compratore fanno primariamente gli interessi propri.

Nel caso della clausola sospensiva del mutuo, però, di solito accade l'esatto opposto: cioè, spesso (per non dire quasi sempre) fanno firmare la proposta di acquisto con la clausola sospensiva del mutuo dicendo poi al venditore che è la prassi così ma sono sicuri dell'affidabilità creditizia dell'acquirente e che il mutuo verrà per certo accettato (come no?!) ed il venditore - in un mercato stagnante come quello attuale - spesso la accetta supinamente.
Quello che non si capisce, è perché l'acquirente deva ca..rsi sotto che la banca non gli accetti il mutuo, mentre il venditore deve starsene tranquillo con l'immobile bloccato.

 

[santiagos]

Nessuno può essere obbligato ad acquistare un'immobile, tutt'al più può essere citato in giudizio per i danni derivanti, che possono essere a giudizio della parte venditrice maggiori della caparra versata e trattenuta. Questo se nella proposta d'acquisto non fosse specificato che in caso di rinuncia si perdesse solo la caparra.

 

[TheThane69]

Nessuno può essere obbligato ad acquistare un'immobile, tutt'al più può essere citato in giudizio per i danni derivanti, che possono essere a giudizio della parte venditrice maggiori della caparra versata e trattenuta. Questo se nella proposta d'acquisto non fosse specificato che in caso di rinuncia si perdesse solo la caparra.

Che poi non è valido anche il contrario? Il venditore può anche cambiare idea e il giorno prima del rogito e dirti "ciaone". Basta ti ridia la caparra x 2.
Quindi non vedo perché senza clausola del mutuo ci sarebbe l'obbligo ad acquistare l'immobile!!

 

[santiagos]

Che poi non è valido anche il contrario? Il venditore può anche cambiare idea e il giorno prima del rogito e dirti "ciaone". Basta ti ridia la caparra x 2.
Quindi non vedo perché senza clausola del mutuo ci sarebbe l'obbligo ad acquistare l'immobile!!

Ma poi COME si potrebbe obbligare la persona ad acquistare? Gli AI ne sparano veramente di ogni, pur di avere la loro commissione in ogni caso.

 

[macantoni]

Nessuno può essere obbligato ad acquistare un'immobile, tutt'al più può essere citato in giudizio per i danni derivanti, che possono essere a giudizio della parte venditrice maggiori della caparra versata e trattenuta. Questo se nella proposta d'acquisto non fosse specificato che in caso di rinuncia si perdesse solo la caparra.

Art. 1385 Cod.civ.

ARt. 1385 Cod.civ.

Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali

Come si vince dall'articolo del codice civile, in caso di caparra (confirmatoria) è facoltà della parte non inadempiente chiedere l'esecuzione del contratto. E' logico che non si può imporre con la forza (come? Lo tieni legato e gli fai firmare il rogito con la forza?? e se i soldi non ce li ha?) ma esercitando la facoltà di chiedere l'esecuzione del contratto e in caso di ulteriore inadempimento, oltre al trattenimento della caparra è possibile chiedere gli ulteriori danni (se ce ne sono) dovuti alla mancata esecuzione dello stesso.

In alternativa, è possibile semplicemente trattenere la caparra; nel caso che la caparra sia penitenziale (ma deve essere esplicitamente precisato), l'unica possibilità è trattenere la caparra. Nel caso che la caparra sia confirmatoria (lo è se non diversamente indicato) invece è possibile scegliere fra tre opzioni:
1) Trattenere la caparra e chiuderla lì
2) Chiedere l'esecuzione del contratto (con richiesta danni che possono anche eccedere la caparra, se la controparte continua a non adempiere )
3) Chiedere la risoluzione del contratto (con richiesta danni)