Investimento seconda casa (o magari anche seconda-prima) in montagna

[lorenz_91]

Salve a tutti,

da un po' sto pensando (per ora davvero solo pensando non essendo abbastanza forte economicamente) di acquistare un piccolo appartamento sulle Dolomiti da poter eventualmente usare 1/2 settimana all'anno per poi affittare nel restante periodo.

In effetti la montagna oggi tira alla grande sia d'inverno Dicembre - fine Marzo ma anche Aprile che d'estate Giugno - metà settembre.

Se si riuscisse a trovare un appartamento carino (ovvero dimensioni giuste, ma minime per avere due camere) in una località carina, servita ....ma non Top e inarrivabile tipo Cortina (esempi: Cavalese - Pinzolo - Oulx - Corvara in Badia - Nova Levante - San Giovanni di Fassa etcetc) penso che l'investimento possa funzionare.

Che ne dite? Esperienze? Consigli? Posti da valutare?
Grazie!

 

[scrocky]

Non ho esperienza diretta di case in montagne, quindi prendi quello che dico con le pinze.

Secondo me devi vedere questo acquisto puramente come un lusso, un po' come un'auto premium. Se la compri in quest'ottica, cioè per te, per migliorarti la vita, allora bene, se la compri con l'ottica di generare una rendita affittandola, credo che dovrai studiare bene il mercato per capire le reali potenzialità di affitto.

Considera che le case costano di manutenzione e tasse. Solo l'IMU seconda casa viene circa 1% del valore catastale, ma dipende dal comune, di solito non è una cifra trascurabile.

Se non compri un una località rinomata, valuta la concreta possibilità che l'immobile si deprezzi molto/moltissimo nei prossimi decenni.

 

[lorenz_91]

Grazie per l'intervento SCROCKY.

In effetti hai toccato un nervo scoperto, o meglio ....proprio ciò che vorrei e dovrei approfondire bene.

Ho aperto questo piccolo sondaggio proprio per capire :
- per quante settimane si riesce ad affittare;
- incidenza IMU / TARI / TASSE;
- rapporti proposti dalle agenzie locali per la gestione dell'immobile (essendo di altra regione naturalmente non potrei occuparmene direttamente).
- costi medi di manutenzione...

insomma cose che non si "trovano sui libri"...

 

[Napoli1986]

Con i soldi che risparmi ti paghi il migliore albergo 5 stelle 2 settimane all'anno tutti gli anni fino alla morte.
Ma chi te lo fa fare?

 

[Luzern2]

Se sei del 1991 fallo solo se hai spalle larghe in famiglia.

 

[lorenz_91]

Confermo che sono del 1991. Famiglia normale direi.

naturalmente (per rispondere a Napoli) non lo vorrei solo per andarci io...anzi i primi anni potrei anche evitare di andarci. Mi interessava l'ipotesi di affittarlo e mettere a rendita. Penso si possa affittare anche per 25/30 settimane l'anno a cifre comunque interessanti.

 

[toscanaccio]

Salve a tutti,

da un po' sto pensando (per ora davvero solo pensando non essendo abbastanza forte economicamente) di acquistare un piccolo appartamento sulle Dolomiti da poter eventualmente usare 1/2 settimana all'anno per poi affittare nel restante periodo.

In effetti la montagna oggi tira alla grande sia d'inverno Dicembre - fine Marzo ma anche Aprile che d'estate Giugno - metà settembre.

Se si riuscisse a trovare un appartamento carino (ovvero dimensioni giuste, ma minime per avere due camere) in una località carina, servita ....ma non Top e inarrivabile tipo Cortina (esempi: Cavalese - Pinzolo - Oulx - Corvara in Badia - Nova Levante - San Giovanni di Fassa etcetc) penso che l'investimento possa funzionare.

Che ne dite? Esperienze? Consigli? Posti da valutare?
Grazie!

Parlo per esperienza personale, marina e non montana, ed ovviamente personalissima.
Non è un investimento di tipo economico, IMU, manutenzioni, bollette e tasse sommano ben più di quanto spenderesti in un buon albergo.
Economicamente ... dal punto di vista di qualità della vita, invece non c'è storia. Non c'è albergo che sia davvero il tuo buen retiro, che sia sempre disponibile e che sia accogliente come la tua casa.
Io comprai anni fa una casetta, piccola ma di ottima fattura in una posizione eccellente. Pagata cara ma non mi pento affatto, anzi mi pento di non averlo fatto prima.
E' importante secondo me, che però sia facilmente raggiungibile nei we e non solo nei periodi canoni delle ferie. Da ultimo cercherei qualcosa di qualità, in termini di immobile e località, molto più probabile che mantenga il proprio valore nel tempo.

 

[claudia_b]

(esempi: Cavalese - Pinzolo - Oulx - Corvara in Badia - Nova Levante - San Giovanni di Fassa etcetc)

Dolomiti?

 

[claudia_b]

. Non c'è albergo che sia davvero il tuo buen retiro, che sia sempre disponibile e che sia accogliente come la tua casa.

Sono perfettamente d'accordo con te, abbiamo una casetta in montagna per le stesse ragioni, ma per averla sempre disponibile (anche con breve preavviso quando hai due giorni liberi) devi dimenticarti di darla in affitto, che mi sembra invece prioritario per chi ha aperto il topic.

 

[fdg86]

La rivendibilità escluse le zone "note" non è elevatissima.

In ogni caso io in famiglia ho un appartamento in montagna (zona dolomiti, ma non super turistica) e trovo che sia un notevole plus nella qualità della vita. N.b. da dove abito ora ci arrivo in circa due ore dunque posso fare anche un weekend partendo venerdì alle 17:30 e tornando lunedì mattina. Se la lontananza è maggiore, è più difficile usarlo in maniera continuativa.

Da considerare: richiede manutenzione e attenzione. Difficile affittarlo perchè i periodi in cui vuoi andarci tu saranno gli stessi di quando vogliono andarci gli altri...

 

[fdg86]

Confermo che sono del 1991. Famiglia normale direi.

naturalmente (per rispondere a Napoli) non lo vorrei solo per andarci io...anzi i primi anni potrei anche evitare di andarci. Mi interessava l'ipotesi di affittarlo e mettere a rendita. Penso si possa affittare anche per 25/30 settimane l'anno a cifre comunque interessanti.

Mi sembra impossibile affittarlo per cosi tante settimane. 10-12 è una cifra realistica nel migliore dei casi.

 

[fdg86]

Con i soldi che risparmi ti paghi il migliore albergo 5 stelle 2 settimane all'anno tutti gli anni fino alla morte.
Ma chi te lo fa fare?

alberghi cinque stelle ci sono stato diverse volte non è paragonabile a casa tua dove ci vai quando vuoi e fai quello che vuoi e hai i vicini che conosci, il bosco dove vai sempre...ovviamente devono piacere queste cose se invece frega niente meglio evitare!

 

[travis22]

Io ho grandi difficoltà a sfruttare bene la seconda casa, con una "normale" vita lavorativa, a parte natale (agosto vado altrove) mi rimangono solo w-e dove si passa più tempo in macchina che tutto il resto...
Per cui non sarebbe male vederla, per il momento, come puro investimento da affittare e in futuro, da pensionati , sfruttarla al meglio

 

[lorenz_91]

Per completezza di informazioni preciso che abito a circa 5 ore di macchina da molte delle zone di montagna che ho indicato (sono marchigiano).

Avevo pensato all'acquisto davvero come forma di investimento: o meglio, priorità all'affitto e poi se decido di andare su qualche giorno lo faccio quando non è affittata (oppure decido con ampio anticipo: ad esempio a fine estate decido di andare su a Capodanno e non la affitto).

Secondo le mie stime, prendendo un appartamento in località azzeccata si può affittare tranquillamente per ben più di 10/12 settimane: considerate che si fanno 10/12 settimane circa affittando gli appartamenti al mare (vivo in zona di mare, molto turistica quindi pelo con cognizione di causa) ed in montagna c'è in più tutta la stagione sciistica, oltre al periodo di Pasqua (ove ricada al di fuori) ed anche negli altri periodi pur essendoci meno affluenza c'è possibilità di affittare...

L'idea poteva essere puntare ad una soluzione (anche all'asta ove possibile) da max 150k con fino a 6 posti letto.

Il dubbio principale che ho comunque resta: come gestire in maniera efficiente un immobile a 400/500 km di distanza? Meglio concederlo in gestione ad una agenzia locale (immagino poi che chiederanno un compenso stellare....)?
Oppure meglio cercare di remotizzare tutto con serratura elettrica e codici di ingresso che si auto-producono alla prenotazione su Booking / airbnb in modo da cercare di bypassare l'agenzia?

Avete esperienza al riguardo?

 

[fdg86]

Posso chiederti da dove derivano le tue convinzioni sulle settimane di affitto...hai parlato con gente del luogo? Hai esperienze personali? Statistiche?

Io la vedo così: affitti 4 settimane a luglio e 4 a agosto piene.

4 settimane in inverno spezzate tra 2 settimane intorno natale e capodanno e 2 settimane negli altri periodi.

Se sei fortunato becchi un'altra settimana. 12-13 settimane in totale di media. Se è un luogo con eventi specifici fuori stagione allora puoi tirare fuori un'altra settimana. Per Cavalese secondo me sono numeri realistici.

 

[lorenz_91]

FDG86 ti ringrazio.

Non ho convinzioni specifiche ma conoscenze tra albergatori che sono sempre pieni e i dati indicano una affluenza in costante aumento nei bei posti delle Dolomiti.
Poi ho affiancato alla cosa il ragionamento basico che sopra illustravo, consistente nel fatto che la casa al mare di famiglia si affitta circa 12 settimane in un anno (forse qualcosa meno) e ho aggiunto una intera stagione in più.

Condivido con te che si affittano Luglio e Agosto ma:
- Giugno niente? 1/2 settimane (stima prudenziale) si possono affittare
- gli impianti aprono l'8 dicembre: delle tre settimane di dicembre? Per me 2 si affittano
- Gennaio: delle 4 settimane e mezzo di gennaio? Per me 2 si affittano (stima prudenziale)
- Febbraio: alta stagione sciistica: delle 4 settimane di febbraio? Per me due si affittano (stima prudenziale)
- Marzo: prima metà è alta stagione, ma in generale delle 4 settimane e mezzo di Marzo? Per me due si affittano (stima prudenziale)
- Aprile: potrebbe esserci la Pasqua, se c'è tanta neve si potrebbe sciare (nel 2019 il 20 aprile sciavo in Abruzzo) etcetc: per me 1 settimana (stima prudenziale) si può affittare


Poi ci sono gli altri mesi, bassa stagione ma comunque la montagna ha sempre attrattiva.
E con queste stime siamo già a circa venti settimane...senza sbilanciarmi troppo e con il tempo di godersi la casa a volontà (considerando che ho lasciato fuori circa altre 10 settimane solo tra dicembre, gennaio, febbraio, marzo..).

Ecco queste sono MIE stime e chiedevo se sono irrealistiche per chi eventualmente ha già questo tipo di business ed eventualmente di capire come gestirlo per abbozzare un po' di conti.

 

[fdg86]

Ok il tuo è lo scenario ottimista diciamo.
Poi ce ne sarà uno intermedio (direi il mio è intermedio) e uno pessimista.

Se tramite contatti o agenzie riesci ad affittare anche solo per i weekend e ponti - allora lo scenario cambia e avrai di sicuro un'occupazione maggiore anche fuori stagione.

 

[FraGiorgio]

FDG86 ti ringrazio.

Non ho convinzioni specifiche ma conoscenze tra albergatori che sono sempre pieni e i dati indicano una affluenza in costante aumento nei bei posti delle Dolomiti.
Poi ho affiancato alla cosa il ragionamento basico che sopra illustravo, consistente nel fatto che la casa al mare di famiglia si affitta circa 12 settimane in un anno (forse qualcosa meno) e ho aggiunto una intera stagione in più.

Condivido con te che si affittano Luglio e Agosto ma:
- Giugno niente? 1/2 settimane (stima prudenziale) si possono affittare
- gli impianti aprono l'8 dicembre: delle tre settimane di dicembre? Per me 2 si affittano
- Gennaio: delle 4 settimane e mezzo di gennaio? Per me 2 si affittano (stima prudenziale)
- Febbraio: alta stagione sciistica: delle 4 settimane di febbraio? Per me due si affittano (stima prudenziale)
- Marzo: prima metà è alta stagione, ma in generale delle 4 settimane e mezzo di Marzo? Per me due si affittano (stima prudenziale)
- Aprile: potrebbe esserci la Pasqua, se c'è tanta neve si potrebbe sciare (nel 2019 il 20 aprile sciavo in Abruzzo) etcetc: per me 1 settimana (stima prudenziale) si può affittare


Poi ci sono gli altri mesi, bassa stagione ma comunque la montagna ha sempre attrattiva.
E con queste stime siamo già a circa venti settimane...senza sbilanciarmi troppo e con il tempo di godersi la casa a volontà (considerando che ho lasciato fuori circa altre 10 settimane solo tra dicembre, gennaio, febbraio, marzo..).

Ecco queste sono MIE stime e chiedevo se sono irrealistiche per chi eventualmente ha già questo tipo di business ed eventualmente di capire come gestirlo per abbozzare un po' di conti.

Sono stime molto aggressive a mio avviso.
Anche solo stimare di affittare sempre tutto luglio e agosto è parecchio spinto (soprattutto luglio, quando in montagna ci va poca gente).
Poi paragonare marzo a dicembre, gennaio e febbraio non lo trovo realistico.

Comunque la cosa migliore è fare girare un po’ di numeri su Excel e vedere cosa esce fuori (calcola bene tutti i costi, sia fissi che variabili); infine, sulla base di quelli guarda se e quale è il prezzo massimo che puoi pagare per la casa.
Tieni presente che, anche se riesci ad evitare l’agenzia, dovrai trovare qualcuno che banalmente si occupi della pulizia.

 

[minimax76]

@lorenz_91 ti rispondo per esperienza da alcuni anni ho fatto un investimento nelle dolomiti venete.
ti metto alcuni dati che rispondono alle tue domande e riflessioni personali
sett/affitto mese: gennaio 3/4, febbraio 4, marzo 4, aprile 1, giugno 1, luglio 3, agosto 4, settembre 2/3, dicembre 2/3; le durate sono quelle poi incidono le festività quando cadono se nel mezzo della settimana oppure di sabato o domenica. ho tenuto fuori alcuni ponti tipo 25 aprile, 1 maggio, 2 giugno, 1 novembre che può venire fuori qualche bel we agganciato a qualche gg in più.
prendi un appartamento non troppo grande, lascia stare 6 posti letto, prendi un bicamere secco (matrimoniale + 2 letti singoli meglio a castello i falegnami in montagna sanno come creare e occupare spazio), ti dico non troppo grande perchè un domani è molto più rivendibile.
nessuno ho letto ha preso in esame che se è un appartamento molte volte hai spese di condominio, tra queste spese quelle che incidono possono essere la spalatura come quest'anno che non finiva mai nevicare, poi dai un occhio all'assicurazione condominiale.
prendi l'appartamento con il garage, con terrazze, con esposizione a sud del sole, che abbia riscaldamento (non a pavimento) e caminetto) se manca la luce almeno c'è la legna per scaldarsi
se puoi inzialmente apriti dei profili sui diversi OTA così ti crei uno zoccolo duro di clientela, ottieni un buon punteggio e poi chiudi il calendario e lavori con i diretti.
questione gestione lascia stare le agenzie sarebbe un altro doppio come le OTA, cercati la signora della lavanderia che fa check e pulizie
scrivi investimento 150k, per me sono pochini, almeno 200k per avere un prodotto di qualità
lo scorso anno colpa covid c'è stato un boom di richieste lungo periodo per sw, la gente non ne può più di stare chiusa, il mercato potrebbe riservare per gli affitti e compravendite insperati guadagni.
non affittare stagionale
il costo da tenere sotto controllo è il riscaldamento. qui potrei aprire una riflessione su pavimento o calorifero. il problema è il controllo della temperatura puoi fare da remoto ma risulterebbe spiacevole per chi è dentro, a volte ci sono famiglie con bimbi piccoli.
non mi viene in mente altro, spero di essere stato utile

 

[ForseSiForseNo]

La casa in montagna è da sempre il mio sogno, ma lo sarà in futuro e solo come prima casa ... ci ho pensato molto anche sulla possibilità di avere una casa vacanze già adesso, ma ogni volta che lo faccio l'esito è sempre lo stesso: irrealizzabile , per il salasso economico che comporterebbe, oltre alla rottura di coyotes legata ai continui viaggi avanti e indietro (sarebbe a 250 km di distanza) per sfruttarla il più possibile tra weekend e ferie ... alla fine dopo un po' credo che arriverei ad odiarla per sfinimento, o cmq a non godermela affatto come si deve o come vorrei abitandoci fisso 365gg.