Che rendita aspettarsi da un appartamento comprato all'asta?

[Antonio2000]

Ciao a tutti,

Ho l'opportunità di partecipare all'asta di un appartamento che reputo interessante perché nello stesso condominio abita un caro amico, che mi ha garantito l'assenza di grane nel palazzo e nell'amministrazione.
Io stesso negli ultimi 10 anni sono stato spesso ospite dal mio amico e ho avuto modo di apprezzare la qualità della costruzione e delle finiture (una palazzina dei primi del '900, interamente ristrutturata una decina d'anni fa).

Prenderei l'appartamento per investimento, al fine di ottenere una rendita mensile.
Sto cercando di capire quale limite massimo impormi nel partecipare all'asta, facendo un calcolo a ritroso rispetto al canone potenziale.
L'appetibilità sul mercato dell'affitto la reputo buona.

Su che % di ritorno sull'investimento annuo (lordo) vi tarereste per un'operazione di questo tipo?

Grazie!

 

[//_\\]

Ciao a tutti,

Ho l'opportunità di partecipare all'asta di un appartamento che reputo interessante perché nello stesso condominio abita un caro amico, che mi ha garantito l'assenza di grane nel palazzo e nell'amministrazione.
Io stesso negli ultimi 10 anni sono stato spesso ospite dal mio amico e ho avuto modo di apprezzare la qualità della costruzione e delle finiture (una palazzina dei primi del '900, interamente ristrutturata una decina d'anni fa).

Prenderei l'appartamento per investimento, al fine di ottenere una rendita mensile.
Sto cercando di capire quale limite massimo impormi nel partecipare all'asta, facendo un calcolo a ritroso rispetto al canone potenziale.
L'appetibilità sul mercato dell'affitto la reputo buona.

Su che % di ritorno sull'investimento annuo (lordo) vi tarereste per un'operazione di questo tipo?

Grazie!

Comprando all'asta -e quindi ad 1 prezzo molto favorevole- mi aspetterei il 10-15% ....

Cmq dipende dall'andamento degli affitti nella tua zona....

Agevolo 1 esempio pratico... SE ad es i prezzi degli appartamenti nella Zona sono Alti... e i canoni Bassi.... difficile ricavare il 10-15% di guadagno...

Se al contrario i prezzi degli appartamenti sono Bassi... e i Canoni Alti .... potresti persino ricavare di +...

Il tutto per dirti che visto che nn ci hai detto 1 Capzo.... e' gia' molto che ho perso tempo a risponderti....


E l'ho fatto solo per dirti che posto cosi' il tuo quesito e' 1 MINKIATA.. !!! hihiihihih

 

[lorenz_91]

il mercato delle aste recentemente è molto intasato ed è difficile "fare l'affare" del tipo comprare un immobile fantastico al 50% del prezzo.

Ciò detto io non tarerei l'acquisto su una percentuale prestabilita di ritorno, quanto piuttosto su due parametri principali:
1) acquistare ad un buon prezzo , ovvero perizia - 20% (almeno);
2) acquistare un immobile che sia "facile" mettere a rendita...poco importa poi se detto in concreto lo affitti a 500€, 450€ o 600€. Certo più ci fai meglio è ma ai fini della bontà dell'investimento e del ritorno di liquidità preferirei qualcosa che si collochi facilmente nel mercato (e che magari si possa anche rivendere con "facilità" ).

 

[mcord]

Francamente in questo periodo io non comprerei all'80% della perizia

 

[BassaRendita]

Il ritorno "corretto" è fra il 3 e il 4% annuo, NETTO. Quindi tolte tasse sull'immobile, tasse sul canone, manutenzione ecc.
Io per stare largo largo faccio questo conteggio: 8,5 x canone mensile. In questo modo ho rapidamente un'idea del netto annuo.

 

[Antonio2000]

il mercato delle aste recentemente è molto intasato ed è difficile "fare l'affare" del tipo comprare un immobile fantastico al 50% del prezzo.

Ciò detto io non tarerei l'acquisto su una percentuale prestabilita di ritorno, quanto piuttosto su due parametri principali:
1) acquistare ad un buon prezzo , ovvero perizia - 20% (almeno);

In questo caso ho di fronte 3 prezzi: il valore di libero mercato, il prezzo base d'asta (-25% vs. valore libero mercato), il valore di offerta minima (-25% vs. prezzo base d'asta).
Tu a quale valore faresti riferimento? -20% rispetto a valore di libero mercato - o rispetto a prezzo base d'asta?

2) acquistare un immobile che sia "facile" mettere a rendita...poco importa poi se detto in concreto lo affitti a 500€, 450€ o 600€. Certo più ci fai meglio è ma ai fini della bontà dell'investimento e del ritorno di liquidità preferirei qualcosa che si collochi facilmente nel mercato (e che magari si possa anche rivendere con "facilità" ).

Su questo sono abbastanza convinto che l'appetibilità sia più che buona sia per l'affitto che per, eventualmente, una rivendita (collocazione centrale del palazzo nella conurbazione e presenza di numerosi servizi, nonché per la recente ristrutturazione)

 

[Antonio2000]

Il ritorno "corretto" è fra il 3 e il 4% annuo, NETTO. Quindi tolte tasse sull'immobile, tasse sul canone, manutenzione ecc.
Io per stare largo largo faccio questo conteggio: 8,5 x canone mensile. In questo modo ho rapidamente un'idea del netto annuo.

facendomi alcune ipotesi sulla cifra massima che vorrei offrire e usando il tuo calcolo avrei un netto annuo pari al 6%.
Mi rincuora sapere che siamo sopra al 3-4% netto che ritieni corretto, vorrei capire però da chi ha già esperienza col mondo delle aste se il 6% netto può essere ritenuto soddisfacente per un'operazione di questo tipo - o se mi conviene mantenere la liquidità inseguendo un'occasione di rendita superiore?

 

[BassaRendita]

Ciao. Non passavo dal forum da qualche giorno.
Il punto è: che c'entra che sia un'asta?
dal 3 al 4% (NETTO) annuo è il ritorno corretto per un investimento immobiliare. Che tu acquisti da privato, all'asta, da amico, con agenzia o altro, quello che cambia è solo l'investimento iniziale. Ovvero quanto scuci all'inizio.
Il 6 è un'ottima rendita. Va considerato se sia realistica o meno.

 

[graffio]

Ciao a tutti,

Ho l'opportunità di partecipare all'asta di un appartamento che reputo interessante perché nello stesso condominio abita un caro amico, che mi ha garantito l'assenza di grane nel palazzo e nell'amministrazione.
Io stesso negli ultimi 10 anni sono stato spesso ospite dal mio amico e ho avuto modo di apprezzare la qualità della costruzione e delle finiture (una palazzina dei primi del '900, interamente ristrutturata una decina d'anni fa).

Prenderei l'appartamento per investimento, al fine di ottenere una rendita mensile.
Sto cercando di capire quale limite massimo impormi nel partecipare all'asta, facendo un calcolo a ritroso rispetto al canone potenziale.
L'appetibilità sul mercato dell'affitto la reputo buona.

Su che % di ritorno sull'investimento annuo (lordo) vi tarereste per un'operazione di questo tipo?

Grazie!

Nel 2021 vuoi comprare una casa del 1900 per affittarla?
a mio avviso hai problemi ben più grossi

 

[Antonio2000]

Ciao. Non passavo dal forum da qualche giorno.
Il punto è: che c'entra che sia un'asta?
dal 3 al 4% (NETTO) annuo è il ritorno corretto per un investimento immobiliare. Che tu acquisti da privato, all'asta, da amico, con agenzia o altro, quello che cambia è solo l'investimento iniziale. Ovvero quanto scuci all'inizio.
Il 6 è un'ottima rendita. Va considerato se sia realistica o meno.

be' da un lato hai ragione, dall'altro normalmente si va ad un'asta per spuntare un prezzo migliore rispetto al mercato libero (e risparmiarsi anche spese d'agenzia), e quindi avere un ritorno più alto.
Il 6% per me è realistico sull'oggetto che sto monitorando, vi saprò dire di più se riesco ad aggiudicarmelo.

 

[Antonio2000]

Nel 2021 vuoi comprare una casa del 1900 per affittarla?
a mio avviso hai problemi ben più grossi

accetto le critiche ma argomenta la tua opinione, grazie, così come l'hai scritta non capisco che intendi

 

[steve50]

be' da un lato hai ragione, dall'altro normalmente si va ad un'asta per spuntare un prezzo migliore rispetto al mercato libero (e risparmiarsi anche spese d'agenzia), e quindi avere un ritorno più alto.
Il 6% per me è realistico sull'oggetto che sto monitorando, vi saprò dire di più se riesco ad aggiudicarmelo.

Il ritorno su un'immobile acquistato all'asta, secondo me, deve essere significativamente più alto di un immobile acquistato con tranquillità dal proprietario o prendendo un caffè in agenzia..
I rischi e le possibilità di spese extra ci sono e non sono da dimenticare.
Attenzione, tra le altre cose, a verificare se sull'immobile non ci siano già stipulati dei contratti di locazione.. che superano l'asta. O anche dei preliminari non seguiti poi da una vendita, con il promissario acquirente che occupa l'immobile (caso già visto). Occorre studiare bene le carte e nel caso farsi anche dare una mano da legale o consulente...
Saluti

 

[Barone Zazà]

Ciao, io non ho esperienza nelle compravendite dirette (infatti ho chiesto qualche consiglio in altro 3d) ma ho comprato all'asta qualche immobile.

Come ti ha scritto Bassarendita, che sia all'asta non c'entra nulla, alla fine tutto dipende dal costo finale e dal ritorno economico in termini percentuali.

è vero che all'asta si deve (dovrebbe) comprare a prezzo inferiore a quello di mercato (cosa che oramai vedo sempre più raramente) ma questo non perché l'asta è un mondo a parte, semplicemente compri a corpo e non a misura: che in parole povere vuol dire "tutti gli imprevisti, le inesattezze, gli eventuali danni occulti ecc te li paghi tu".
il pagare meno l'immobile paga questa evenienza, esattamente come in borsa il rischio va remunerato.
certo che, se hai news attendibili dall'interno, dovresti ridurre di molto il rischio.

come ti hanno fatto notare il tuo post è troppo vago:
nessun dato sull'ubicazione (città e zona), canoni ecc.
in questo modo ti esponi a critiche (anche infondate) e consigli non pertinenti.
un palazzo del 900, anche se ristrutturato, può essere un suicidio in alcune realtà, ma al centro di Roma lo prenderei volentieri

nella mia zona, ad esempio, potrei acquistare e mettere a reddito anche al 10/12%.
il problema è che avrei immobili invendibili con utenza da tasso di insolvenza al 50%.
come lanciare una monetina.
col 50% rimanente dovrei invece ripristinare gli immobili al rilascio, che farebbero da perfetta scenografia ad un disaster movie in stile USA.

 

[Barone Zazà]

ps. devi considerare spese accessorie (puoi informarti dal curatore) e due anni di spese di condominio arretrate

 

[Antonio2000]

come ti hanno fatto notare il tuo post è troppo vago:
nessun dato sull'ubicazione (città e zona), canoni ecc.
in questo modo ti esponi a critiche (anche infondate) e consigli non pertinenti.
un palazzo del 900, anche se ristrutturato, può essere un suicidio in alcune realtà, ma al centro di Roma lo prenderei volentieri

ho volontariamente trascurato dettagli più accurati per evitare competizione sullo stesso oggetto.
Il palazzo è in buono/ottimo stato (sia da perizia, che da informazione "di prima mano" del mio amico che ci ha abitato 10 anni), per cui mi sento di essere abbastanza tranquillo da questo punto di vista.

A questo punto procedo con la mia offerta all'asta, vedremo come va, se va a buon fine aggiornerò volentieri il thread

 

[BassaRendita]

ho volontariamente trascurato dettagli più accurati per evitare competizione sullo stesso oggetto.

Stai sereno su questo
Le aste sono un mondo strano e a parte. Esempio: uno si aspetta - a logica - che non ci siano abusi, mentre il 90% degli immobili in asta sono viziati da abusi edilizi. Per dirne una.
Ci sarebbero altre cose da dire, con qualche accenno ai curatori e a chi fa effettivamente "l'affare", ma meglio non esporsi su un forum pubblico.
In bocca al lupo!

 

[FraGiorgio]

Stai sereno su questo
Le aste sono un mondo strano e a parte. Esempio: uno si aspetta - a logica - che non ci siano abusi, mentre il 90% degli immobili in asta sono viziati da abusi edilizi. Per dirne una.
Ci sarebbero altre cose da dire, con qualche accenno ai curatori e a chi fa effettivamente "l'affare", ma meglio non esporsi su un forum pubblico.
In bocca al lupo!

Perché uno dovrebbe aspettarsi che non ci siano abusi su un immobile all’asta?

 

[BassaRendita]

Perché uno dovrebbe aspettarsi che non ci siano abusi su un immobile all’asta?

Caro FraGiorgio, per il semplice fatto di passare da un tribunale. Ma - in effetti - non è così.