Valori immobiliari futuri e detrazioni fiscali odierne

[The Miracle]

Vorrei un attimo focalizzarmi su questo tema, ovvero quanto possano incidere gli attuali elevati bonus ( dal 70 al 110 ) sui valori immobiliari nel prossimo decennio.

Sicuramente abbiamo situazioni di fatiscenza che non verranno sistemate, e per queste possiamo tranquillamente prevedere un futuro fosco, e cali che tengano conto delle necessità di risistemazione che non saranno più differibili.

Poniamo però il confronto "nuovo" VS. "ristrutturato a nuovo".
Io pongo esempi di provincia tosco-ligure perché è il mio mercato, poi chiaramente vanno adattati essenzialmente alle grandi città ( per le provincie varie più o meno safemo li.. ).
Con circa 1200/1300 o giù di li si costruisce un'edilizia abbastanza standard..i profitti delle imprese portano a rivendere ormai , se la cosa è bellina, nella fascia 1800-2000, che è poi un prezzo di mercato anche negli scambi successivi se l'immobile è abbastanza recente e ben costruito da essere assolutamente adeguato.

Nello stesso tempo, le catapecchie passano di mano a cifre molto basse, come è logico che sia: molta roba sta sulle 500 euro, ma parliamo ovviamente di immobili pressoché inabitabili agli standard odierni. Una ristrutturazione abbastanza pesante, anche compiuta con economia di scala ma che comunque tocca parti strutturali, non può stare sotto le 800/900 euro (sempre mq ).. di questi però si ha incentivazione che ne restituisce dal 65 al 100%,grossomodo. Anche prendendo 1000 come ristrutturazione e "solo" 65%, siamo ad un costo reale di 350, che sommato fa 850.. comunque si rigiri ed approssimi, molto sotto alle 1200/1300 del nuovo.

La concorrenzialità di questo fiume di immobili risistemati ( questa è la speranza di chi ha ideato i bonus e proposto la cessione del credito, no ? ) come si concilia A) con la concorrenza col nuovo. Qui si potrebbe ribattere che le aziende del settore potranno semplicemente riposizionarsi dalla costruzione alla ristrutturazione.
B) con la patrimonializzazione dei proprietari, che fino ad oggi hanno acquistato ad un normale prezzo del nuovo che include i logici profitti della ditta ma che si troveranno soluzioni concorrenziali come qualità a prezzi decisamente più bassi. Questo bvale sia per la rivendita sia per l'investimento ad uso affitto.

Insomma: non sarà che questi bonus rischino di deprimere il valore odierno di molti immobili ?

 

[Concorde]

Il nuovo ormai non ha alcun senso infatti.
Questa era una buona occasione per demolire e ricostruire, ma purtroppo in Italia vecchio è bello.

 

[sandalio]

Comanda il mercato. Se ci sono 3 immobili A, B e C che valgono 100k: A fa una ristrutturazione da 100k (poi con le detrazioni spende molto meno). In Italia di sicuro non sarà come in USA dove A varrebbe 220k, ma semmai varrà 150k. Chi ha a disposizione 120K si vedrà restringere il mercato, quindi B e C varranno anche leggermente di più, finchè si possono applicare gli incentivi. Una volta tolti gli incentivi B e C varranno meno, chiaramente.
Poi se A verrà tassato in futuro per 200K pur valendone 150k questo nessuno lo sa.

 

[123abc]

Vorrei un attimo focalizzarmi su questo tema, ovvero quanto possano incidere gli attuali elevati bonus ( dal 70 al 110 ) sui valori immobiliari nel prossimo decennio.

Sicuramente abbiamo situazioni di fatiscenza che non verranno sistemate, e per queste possiamo tranquillamente prevedere un futuro fosco, e cali che tengano conto delle necessità di risistemazione che non saranno più differibili.

Poniamo però il confronto "nuovo" VS. "ristrutturato a nuovo".
Io pongo esempi di provincia tosco-ligure perché è il mio mercato, poi chiaramente vanno adattati essenzialmente alle grandi città ( per le provincie varie più o meno safemo li.. ).
Con circa 1200/1300 o giù di li si costruisce un'edilizia abbastanza standard..i profitti delle imprese portano a rivendere ormai , se la cosa è bellina, nella fascia 1800-2000, che è poi un prezzo di mercato anche negli scambi successivi se l'immobile è abbastanza recente e ben costruito da essere assolutamente adeguato.

Nello stesso tempo, le catapecchie passano di mano a cifre molto basse, come è logico che sia: molta roba sta sulle 500 euro, ma parliamo ovviamente di immobili pressoché inabitabili agli standard odierni. Una ristrutturazione abbastanza pesante, anche compiuta con economia di scala ma che comunque tocca parti strutturali, non può stare sotto le 800/900 euro (sempre mq ).. di questi però si ha incentivazione che ne restituisce dal 65 al 100%,grossomodo. Anche prendendo 1000 come ristrutturazione e "solo" 65%, siamo ad un costo reale di 350, che sommato fa 850.. comunque si rigiri ed approssimi, molto sotto alle 1200/1300 del nuovo.

La concorrenzialità di questo fiume di immobili risistemati ( questa è la speranza di chi ha ideato i bonus e proposto la cessione del credito, no ? ) come si concilia A) con la concorrenza col nuovo. Qui si potrebbe ribattere che le aziende del settore potranno semplicemente riposizionarsi dalla costruzione alla ristrutturazione.
B) con la patrimonializzazione dei proprietari, che fino ad oggi hanno acquistato ad un normale prezzo del nuovo che include i logici profitti della ditta ma che si troveranno soluzioni concorrenziali come qualità a prezzi decisamente più bassi. Questo bvale sia per la rivendita sia per l'investimento ad uso affitto.

Insomma: non sarà che questi bonus rischino di deprimere il valore odierno di molti immobili ?

Ragionamento corretto, ma se l'impresa edile sul nuovo ha un ricarico di 500 euro (1800 di prezzo finale vs. 1300 di costo), un ricarico simile (ovviamente riproporzionato per il minor importo) lo applicherà anche se viene a farti una ristrutturazione completa perchè il proprio margine di profitto dovrà essere quello; magari scenderà un pò, ma non potrà mai azzerarsi. Al netto di questo condivido il ragionamento (seppur su numeri un pelo più alti per il ristrutturato), e infatti ho seguito pure io questa idea.
Gli immobili da ristrutturare mantengono il grande vantaggio della location, è questo che farà sempre di più il prezzo (già oggi non credo che trovi tutto il fatiscente a 500 euro al mq, a quel prezzo trovi il piano terra o il primo piano, il mal esposto, etc.etc., più migliora la location e più sali con il prezzo [ovviamente si parla di qualche centinaio di euro, 200/300 direi a parità di zona].

PS. Se parliamo di appartamenti stai sopravvalutando l'incidenza degli sconti fiscali perchè il 90% lo prendi solo sulle facciate (poca roba), il 110% non lo riesci a prendere a meno che non ristrutturi un'intera palazzina e il 65% è applicabile solo a efficienza energetica, molti dei lavori sono incentivati al 50%. Io per esperienza personale sono arrivato al 55% sul totale (alcune spese ti rimangono fuori e compensano quelle al 65% e al 90%).

 

[maxim75]

Vorrei un attimo focalizzarmi su questo tema, ovvero quanto possano incidere gli attuali elevati bonus ( dal 70 al 110 ) sui valori immobiliari nel prossimo decennio.

Sicuramente abbiamo situazioni di fatiscenza che non verranno sistemate, e per queste possiamo tranquillamente prevedere un futuro fosco, e cali che tengano conto delle necessità di risistemazione che non saranno più differibili.

Poniamo però il confronto "nuovo" VS. "ristrutturato a nuovo".
Io pongo esempi di provincia tosco-ligure perché è il mio mercato, poi chiaramente vanno adattati essenzialmente alle grandi città ( per le provincie varie più o meno safemo li.. ).
Con circa 1200/1300 o giù di li si costruisce un'edilizia abbastanza standard..i profitti delle imprese portano a rivendere ormai , se la cosa è bellina, nella fascia 1800-2000, che è poi un prezzo di mercato anche negli scambi successivi se l'immobile è abbastanza recente e ben costruito da essere assolutamente adeguato.

Nello stesso tempo, le catapecchie passano di mano a cifre molto basse, come è logico che sia: molta roba sta sulle 500 euro, ma parliamo ovviamente di immobili pressoché inabitabili agli standard odierni. Una ristrutturazione abbastanza pesante, anche compiuta con economia di scala ma che comunque tocca parti strutturali, non può stare sotto le 800/900 euro (sempre mq ).. di questi però si ha incentivazione che ne restituisce dal 65 al 100%,grossomodo. Anche prendendo 1000 come ristrutturazione e "solo" 65%, siamo ad un costo reale di 350, che sommato fa 850.. comunque si rigiri ed approssimi, molto sotto alle 1200/1300 del nuovo.

La concorrenzialità di questo fiume di immobili risistemati ( questa è la speranza di chi ha ideato i bonus e proposto la cessione del credito, no ? ) come si concilia A) con la concorrenza col nuovo. Qui si potrebbe ribattere che le aziende del settore potranno semplicemente riposizionarsi dalla costruzione alla ristrutturazione.
B) con la patrimonializzazione dei proprietari, che fino ad oggi hanno acquistato ad un normale prezzo del nuovo che include i logici profitti della ditta ma che si troveranno soluzioni concorrenziali come qualità a prezzi decisamente più bassi. Questo bvale sia per la rivendita sia per l'investimento ad uso affitto.

Insomma: non sarà che questi bonus rischino di deprimere il valore odierno di molti immobili ?

Ciao, volevo segnalarti alcuni dettagli nella tua riflessione:
1) Nel tuo ''piano economico'' sulla nuova costruzione manca il costo del terreno, il costo degli oneri e spese per professionisti occorrenti il che fa lievitare il costo rispetto al tuo preventivo.
2) Gli incentivi sono fruibili solo da soggetti privati (almeno a quanto mi risulta) e non da società.
3)Per esperienza ti garantisco che costa molto meno costruire il nuovo che ristrutturare il vecchio, a causa della forte incidenza della mano d'opera.Lo testimonia il fatto che qualsiasi impresa e/o immobiliare preferisce demolire e ricostruire perchè economicamente più vantaggioso.

Detto ciò per dare altri spunti di riflessione devi considerare che con le nuove leggi in materia di consumo del suolo le superfici da urbanizzare diminuiranno di parecchio, saraipiù preoccupato della progressiva e continua diminuzione ed invecchiamento della popolazione italiana che fisiologicamente incide sull'aumento del valore(è la legge domanda/offerta), in ultimo farei distinzione tra il prodotto ''vecchio'' ma di valore e pregio architettonico(palazzetti storici di pregio) che negli anni ha comunque mantenuto valore soprattutto nelle città da edifici degli anni boom 60/70 dove si costruiva ''poca spesa tanta resa''.
Non che il nuovo che si costruisce adesso sia di maggior valore soprattutto dal punto di vistra architettonico, a mio modesto parere.
P.S.: pensavo seguissi solo higt hield.
Saluti

 

[Castiel]

Il nuovo ormai non ha alcun senso infatti.
Questa era una buona occasione per demolire e ricostruire, ma purtroppo in Italia vecchio è bello.

A volte mi sento quasi da solo perchè penso la stessa cosa.
Personalmente non dico di tirare su astronavi fantascientifiche ma una cosa semi-moderna (cioè linee pulite, magari finestre ampie, molto bianco ecc), insomma una normalissima casa di oggi.
Ma non avete idea di quante persone invece cercano proprio il classico "vecchio borghese", tendoni viola da maniero alle finestre, mobili classici antichi, quadri con le cornici da museo, uso di combinazioni di colori assurdi tipo giallo/viola.

Piace il vecchio, c'è poco da fare purtroppo.

 

[Flavio Ezio]

A volte mi sento quasi da solo perchè penso la stessa cosa.
Personalmente non dico di tirare su astronavi fantascientifiche ma una cosa semi-moderna (cioè linee pulite, magari finestre ampie, molto bianco ecc), insomma una normalissima casa di oggi.
Ma non avete idea di quante persone invece cercano proprio il classico "vecchio borghese", tendoni viola da maniero alle finestre, mobili classici antichi, quadri con le cornici da museo, uso di combinazioni di colori assurdi tipo giallo/viola.

Piace il vecchio, c'è poco da fare purtroppo.

Che poi manco è vero, perché il nuovo, che è fatto con i criteri che dite, è l'unica topologia che ha mantenuto ed anzi aumentato il prezzo d'acquisto nel corso degli anni, per scarsità, status etc ma alla gente piace, ed i prezzi fuori logica sono la conseguenza. Quasi tutto quello che poi dite si può fare con una bella ristrutturazione, che infatti molti scelgono. Chi apprezza il mobilio e lo stile anni '70 sono solo una minoranza dei 'giovani', se poi molte case sono così, è perché possedute/abitate/date in affitto da anziani.