Massimizzare - trasformare un garage in monolocale

[il Menestrello]

Ho una casa in centro con annesso un garage di 35mq. L'idea, se fattibile, era quella di ristrutturare il garage ad uso abitativo da affittare. L'idea è nata con la speranza di avere un'entrata fissa in più. Un buon monolocale (con vano caldaia e lavatrice posto in un ripostiglio esterno di 10mq), ben ristrutturato, arredato con mobilio nuovo anche se non di prestigio, quale potrebbe essere l'affitto? Rispetto ai lavori di ristrutturazione e adeguamento di garage e ripostiglio esterno (20mila euro con mobilio? Forse dovrei chiedere ad un geometra) secondo voi vale la pena di spendere questa cifra per un ritorno mensile (se si trova un affittuario che paga regolarmente) di 500-700 euro al mese (poi ci sono le tasse) oppure è solo una pia illusione? Per 700 euro al mese potrebbe essere un monolocale con ripostiglio esterno con possibilità di accesso ad un giardino abbastanza grande. Come opzione abitativa qualcuno l'affitterebbe? Non è un pò caro il prezzo dell'affitto (me lo dico da me stesso)? E a fronte del rientro del capitale investito in tot anni, più facile che si trasformi in un aumento di reddito spendibile mensilmente, varrebbe la pena di fare questa operazione oppure a fronte del minus valore della casa a cui è stato tolto il garage e uno dei due ripostigli, se un domani volessi rivendere quella stessa casa il costo sarebbe decisamente, e ripeto decisamente, inferiore? Vorrei un consiglio, grazie.

 

[simpho]

Dove si trova?

 

[il Menestrello]

Dove si trova?

in provincia di Livorno, in Toscana, in una ridente cittadina sul mare.
i prezzi degli affitti qui generalmente sono altini perché per questa tipologia (monolocali e bilocali con arredamento nuovo) non esistono quasi per niente gli affitti annuali o i più estesi sull'arco temporale quattro+quattro.
in genere i proprietari affittano gli appartamenti migliori d'estate a prezzi esorbitanti ai turisti e poi fanno fare i sette mesi invernali a prezzi più contenuti a chi sul territorio ci vive tutto l'anno, è l'economia del turismo si dice. comunque anche io parecchio tempo fa qui vivevo in affitto e dover cercare casa due volte l'anno non era uno scherzo. Ora qualcosa affitto anche io, con contratti medio-lunghi, comunque la soluzione più stabile è un buon quattro+quattro a mio avviso, un pò più bilanciato come rendita ma almeno con meno sbattimenti anche per il proprietario.

 

[ido]

e sentiamo, hai già parlato con un geometra per verificare che questo garage si possa trasformare in un locale con annessa agibilità per abitarci e quindi poterlo affittare?
hai già sentito l'enel (o equivalenti) quanto costa fare un nuovo allaccio? e per quanto riguarda fognatura?
hai già una idea dell'imu che andresti a pagarci e quale tassazione pagherai sull'affitto? (es: cedolare secca oppure irpef normale)

 

[il Menestrello]

e sentiamo, hai già parlato con un geometra per verificare che questo garage si possa trasformare in un locale con annessa agibilità per abitarci e quindi poterlo affittare?
hai già sentito l'enel (o equivalenti) quanto costa fare un nuovo allaccio? e per quanto riguarda fognatura?
hai già una idea dell'imu che andresti a pagarci e quale tassazione pagherai sull'affitto? (es: cedolare secca oppure irpef normale)

Ho scritto ieri, dove lo trovavo il tempo per sentire un geometra anche se io stesso mi riproponevo di farlo? Comunque è una cosa che si può fare. Ho trovato sul web diversi siti che parlano dell'argomento, ce n'è anche uno con i costi di adeguamento (fermi però al 2013, ed erano parecchio altini): Da garage ad abitazione indipendente. Progetto e costi - Cose di Casa. Io comunque non ci farei tutti i lavori come proposto da quella specifica pagina web. Per il resto i costi sono sempre quelli. Nuovo allaccio Enel 500/600 euro, mettere in piedi una fognatura nera/bianca con allaccio al sistema idrico e impianto termosifoni con caldaia costa 7mila euro. L'impianto elettrico e molti altri lavori accessori sarei anche in grado di farmeli da soli. E poi? Ristrutturazione e imbiancatura 7mila euro. Mobili 3mila euro. Di IMU spenderei sui 900/1000 euro. Si lo so le spese sono tante. Comunque visto che qui sul sito in molti si pongono queste problematiche ho chiesto solo un consiglio di buonsenso. Tra l'altro ora ci sono anche i bonus per le ristrutturazioni edilizie, anche se li hanno ridotti.

 

[ido]

Ho scritto ieri, dove lo trovavo il tempo per sentire un geometra anche se io stesso mi riproponevo di farlo?

il problema è che tu parti dalla domanda sbagliata, tu non puoi sapere a priori se il tuo garage può essere cambiato ad abitazione indipendente. Tralasciamo per un attimo i costi e a quanto pensi di affittarlo, (io ti auguro di poterlo fare), finché non senti un geometra per verificare con il regolamento comunale se questa operazione puoi farla oppure no stiamo parlando del nulla.
Poi sul sito che hai linkato mettono i costi per la ristrutturazione, ma di costi di urbanizzazione (che dovresti versare al comune per il cambio d'uso) non ne parla

 

[il Menestrello]

il problema è che tu parti dalla domanda sbagliata, tu non puoi sapere a priori se il tuo garage può essere cambiato ad abitazione indipendente. Tralasciamo per un attimo i costi e a quanto pensi di affittarlo, (io ti auguro di poterlo fare), finché non senti un geometra per verificare con il regolamento comunale se questa operazione puoi farla oppure no stiamo parlando del nulla.
Poi sul sito che hai linkato mettono i costi per la ristrutturazione, ma di costi di urbanizzazione (che dovresti versare al comune per il cambio d'uso) non ne parla

Ho capito adesso. Non è semplicemente una ristrutturazione, ma un cambio d'uso e quindi in pratica è come se mi servisse un permesso per costruire. Grazie dell'informazione, contatterò un geometra e chiederò se la cosa è fattibile. Alla prossima.

 

[accidenti]

Importante dovrebbe essere l'altezza...spesso i garage sono più bassi e non avrai mai il permesso di cambiare destinazione d'uso ad abitativo...

 

[il Menestrello]

Importante dovrebbe essere l'altezza...spesso i garage sono più bassi e non avrai mai il permesso di cambiare destinazione d'uso ad abitativo...

Mi sa che hai ragione te. Ho controllato, l'altezza minima per gli spazi abitabili dev'essere 2,70metri. Poi ci sono delle deroghe ma non è il mio caso. Fino a qualche anno fa c'era ancora in vigore una sorta di Piano Casa, se non mi sbaglio, che garantiva tutta una serie di possibili lavori di adeguamento delle superfici o dei volumi, ovviamente con parametri che rispettassero il buonsenso. Certo se l'avessero abbinato al bonus ristrutturazione il comparto della piccola/media edilizia sì che sarebbe ripartito. Chiederò magari al geometra, anche se ormai le speranze di poter procedere con questo progetto si vanno affievolendo.

 

[yumatu]

Trasformarlo in ufficio è più semplice?

 

[//_\\]

lasciarlo garage e affittarlo in nero... e' fattibile...

+ che altro per evitare sbattimenti burocratici per poche centinaia di euro di guadagno...

 

[bomba84]

Garage che diventa monolocale?

Ho letto bene?

 

[rickiconte]

Il cesso dove scaricherebbe in un garage?
Bisognerebbe rivoluzionarlo per farlo diventare un monolocale, peccato che chi ha aperto il thread NON ha più scritto!