Milano (citta') - Osservatorio mercato immobiliare - Parte V - Pagina 6
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  1. #51

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    Citazione Originariamente Scritto da Ottolino88 Visualizza Messaggio
    Quindi nel prezzarlo scrivono se un appartamento venduto ha l’ascensore o no?
    Oh, comunque a Milano state messi proprio male se è così pieno di case neanche al centro che non hanno l'ascensore. Spero che almeno il riscaldamento ci sia di solito

  2. #52

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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Giustificare una differenza di prezzo di circa 3 volte tanto ha una sola ed esclusiva ragione, il secondo quartiere è 'cool' perché più centrale e stop.
    Vero solo in parte. Da un lato c'è il percepito, dall'altro l'oggettività della comodità (e talvolta del pregio architettonico). Il professionista/manager che lavora in centro/semicentro è spesso disposto a pagare molto per raggiungere a piedi il posto di lavoro. Vuoi mettere la comodità di uscire dallo studio/ufficio ed essere a casa con una passeggiata di 10 minuti? Inutile dire che ha senso se te lo puoi permettere e se dopo/durante l'acquisto riesci a mantenere stabile o quasi il tuo tenore di vita.

    Poi ripeto, se escludiamo le zone altamente degradate, si può vivere bene ovunque.

  3. #53

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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Comunque, dato interessante dato dall'utente, 7 anni fa si comprava a 1.6 k al metro quadro una casa normale in una periferia normale di Milano a poche fermata dal centro (anzi, pure con il box). Prezzo attuale viene dato a massimo 2.2 k al metro quadro. A me sembra sempre più evidente che chi parla di bolla dei prezzi milanesi, non può che riferirsi al semicentro. Oltre al fatto che, come al solito, non si riesce a capire la dinamica dei prezzi di vetrina che non sono mai attendibili.
    Personalmente, i numeri citati mi tornano.
    Anche vedendo i prezzi citati da Napoli nel suo acquisto (zona e soluzioni differenti, ma danno un indizio) il ragionamento fila.

    Ad oggi le situazioni, secondo me, più critiche dal punto di vista dei prezzi sono i semicentri, ma soprattutto la loro espansione. Mi spiego.

    Le periferie (a parte Città Studi, ma non è una vera e propria periferia per l'inflazione universitaria) sono tutto sommato acquistabili. Al prezzo della periferia si compra nell'hinterland.

    Il semicentro, benché relativamente poco distante, è caro. Questo è dovuto allo status, alla maggiore comodità e mediamente a contesti architettonicamente più gradevoli.

    Negli ultimi anni si è però pompato il prezzo di zone che non sono nemmeno zone. Tipo Brenta. Brenta è Corvetto Nord, ma ormai tra F.Prada e progetti vari prezza (o prezzava pre-covid) davvero alta.
    La stessa cosa per Romolo (fuori circonvalla, dalla MM2 a via Ponti/Watt per capirci) che per buona parte è Barona.

    E' chiaro che considerando le distanze ridicole, le cose debbano equilibrarsi.

  4. #54

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    Citazione Originariamente Scritto da lum Visualizza Messaggio
    Vero solo in parte. Da un lato c'è il percepito, dall'altro l'oggettività della comodità (e talvolta del pregio architettonico). Il professionista/manager che lavora in centro/semicentro è spesso disposto a pagare molto per raggiungere a piedi il posto di lavoro. Vuoi mettere la comodità di uscire dallo studio/ufficio ed essere a casa con una passeggiata di 10 minuti? Inutile dire che ha senso se te lo puoi permettere e se dopo/durante l'acquisto riesci a mantenere stabile o quasi il tuo tenore di vita.

    Poi ripeto, se escludiamo le zone altamente degradate, si può vivere bene ovunque.
    Scommetto quello che vuoi che presi tutti gli abitanti che lavorano del semicentro, la percentuale di questi che lavora a 10 minuti a piedi (quindi Massimo 1 km) da dove abitano è molto inferiore al 50 %. A me della situazione soggettiva personale di solito non importa nulla : )

  5. #55

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    Citazione Originariamente Scritto da cecc88 Visualizza Messaggio
    Il semicentro, benché relativamente poco distante, è caro. Questo è dovuto allo status, .
    Per me, potevi anche fermarti qua, visto che sembra abbiamo scoperto che i palazzi del semicentro generalmente non hanno manco l'ascensore, tutta questa comodità non la vedo ; )

  6. #56

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    Citazione Originariamente Scritto da Ottolino88 Visualizza Messaggio
    Sì, infatti chi parla di distanze di poche KM per dire che i prezzi del centro sono inventati dagli AI è semplicemente un ignorante. Milano è molto piccola e c'è stato un effetto concetrazione degli investimenti tra dentro-fuori la circonvallazione con alcune eccezioni.

    La tanto famigerata Via Pisani (in questo thread) - che sarà meno di 1 km (edit: 600 metri con google maps) - verso la Stazione Centrale costa €5/6k al mq a Repubblica siamo oltre i €7k al mq (per i bilocali, i tagli più grandi non li guardavo).
    Non credo sia questione di ignoranza.

    E' che Milano (ma probabile sia così anche altrove) ha una forte differenza storica tra il dentro e il fuori circonvalla.

    Come spesso cita Flavio, è molto status. Il centro è dei ricchi, il benestante punta a stare nel semicentro che rimane denso di locali e punti di interesse.
    La periferia è invece un insieme generico, ma disomogeneo.
    Vivo molto la Barona e sono diverse le situazioni dove ad una via con bei condomini (parco privato, non affacciati in strada, ecc.) sia affiancata una via con le popolari e il connesso degrado. Nella macrozona di Lambrate ho osservato simili situazioni

    Quello che scrivi è corretto senza dubbio, "versando" il capitale nel centro, qualcosa arriva anche fuori a cascata, semicentro in primis e periferie carine a seguire.
    Credo sia importante l'aspetto urbanistico: non succede in tutte le direzioni, ma spesso attraversando la circonvalla 90/91 si assiste ad un immediato cambio di ambiente con più palazzoni, arterie trafficate e piccole attività industriali e logistiche.
    E' chiaro quindi che se per accedere alla città sia sufficiente una qualsiasi periferia economica ben collegata, appena si ricerca un qualche tipo di plus questo si paga caro.
    Il fatto che si paghi caro alimenta però anche demarcazione tra chi può e chi non può alimentando la ricerca dello status.

  7. #57

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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Per me, potevi anche fermarti qua, visto che sembra abbiamo scoperto che i palazzi del semicentro generalmente non hanno manco l'ascensore, tutta questa comodità non la vedo ; )
    Non so la % di ascensore. Io parlo di comodità banalmente perché ci sono valanghe di mezzi, locali e negozi. Quei 10-20 minuti di viaggio in meno per fare il viveur in centro Nulla di prima necessità, sia chiaro.

    D'altra parte a livello costruttivo sicuramente molte soluzioni hanno dei vincoli piuttosto pesanti.

  8. #58

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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Giustificare una differenza di prezzo di circa 3 volte tanto ha una sola ed esclusiva ragione, il secondo quartiere è 'cool' perché più centrale e stop.
    Ovviamente concordo. Aggiungo solo "e bello".

    I quartieri centrali sono più belli esteticamente, poco da fare.
    E' come confrontare una sedia o una lampada di plastica di design (Boh, Kartell?) con una IKEA parimateriale. Funzionano uguale, ma le prime sono più belle In questo caso è ricerca nel design, mentre nel caso della città c'è un fattore estetico del contesto.

  9. #59

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    Scommetto quello che vuoi che presi tutti gli abitanti che lavorano del semicentro, la percentuale di questi che lavora a 10 minuti a piedi (quindi Massimo 1 km) da dove abitano è molto inferiore al 50 %. A me della situazione soggettiva personale di solito non importa nulla : )
    Faccio solo notare che nell'insieme "abitanti del semicentro" c'è dentro gente che ha comprato 30/40/50 anni fa o ha ereditato dai genitori/nonni/bisnonni. Il sottoinsieme che devi prendere in considerazione è "persone che hanno comprato in semicentro negli ultimi anni".

    In ogni caso è chiaro che era un esempio per rendere pratica la parola "comodità", c'è sicuramente chi ha altre esigenze che rendono comunque sensato (per lui) pagare quel prezzo al metro quadro (servizi sotto casa, facilità di movimento etc). Ne troverai pochi per ogni motivazione, ma se li metti tutti insieme iniziano a non essere più pochi.

    Poi sicuramente c'è chi compra perché, emotivamente, sapere di aver acquistato in una "zona bella" lo fa sentire realizzato, e va bene così, se uno è contento e se lo può permettere non ci vedo nulla di male, non stiamo parlando di un investimento che presuppone delle basi razionali.

  10. #60
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    Citazione Originariamente Scritto da Flavio Ezio Visualizza Messaggio
    Scommetto quello che vuoi che presi tutti gli abitanti che lavorano del semicentro, la percentuale di questi che lavora a 10 minuti a piedi (quindi Massimo 1 km) da dove abitano è molto inferiore al 50 %. A me della situazione soggettiva personale di solito non importa nulla : )
    Sì, però per essere equilibrati (e non ricadere sempre nella valutazione centro = status) diciamo che ci sono anche altre considerazioni da fare.
    Molte zone periferiche che costano relativamente poco, sono di fatto piene di palazzoni anni '60 da 15 piani che in altre città sarebbero condomini popolari.
    In semi-centro situazioni simili sono meno presenti.

    Poi di fatto anche i palazzoni sono vivibili, popolati da famiglie tranquille e negli anni ri-ammodernati (aggiunta ascensore, parti comuni tenute in buone condizioni, etc), ma nella quotazione di vendita è un fattore che incide.

    Il vero "fenomeno" che faccio fatica a comprendere è stato l'aumento quotazioni in zone periferiche senza reali plus (quelle citate da cecc come brenta, o anche NoLo).


    Citazione Originariamente Scritto da cecc88 Visualizza Messaggio
    Quello che scrivi è corretto senza dubbio, "versando" il capitale nel centro, qualcosa arriva anche fuori a cascata, semicentro in primis e periferie carine a seguire.
    Credo sia importante l'aspetto urbanistico: non succede in tutte le direzioni, ma spesso attraversando la circonvalla 90/91 si assiste ad un immediato cambio di ambiente con più palazzoni, arterie trafficate e piccole attività industriali e logistiche.
    E' chiaro quindi che se per accedere alla città sia sufficiente una qualsiasi periferia economica ben collegata, appena si ricerca un qualche tipo di plus questo si paga caro.
    Il fatto che si paghi caro alimenta però anche demarcazione tra chi può e chi non può alimentando la ricerca dello status.
    @Flavio Ezio non sottovalutare questo che scrive cecc88, in quanto è un fenomeno più presente rispetto ad altre città.
    In altre grandi città, anche in periferie considerate negative, ci sono tanti bei palazzi, 4/5 piani, moderni, etc.
    A Milano la percentuale di "palazzoni" in periferia è molto più marcata.

    Poi ovvio: questo non giustifica sempre multipli di prezzo così alti a pochi Km di distanza.
    Ma rispetto ad altre città la qualità del costruito tra fuori e dentro è più evidente, e questo influisce anche sulle medie dei prezzi.
    Ultima modifica di Benjamin_Malaussène; 04-01-21 alle 14:40

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