Sismabonus acquisti: il diavolo e' nei dettagli

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Su questa agevolazione ci sono molte "red flags"
Giusto oggi ne parlavo con un cessionario.
Molti interventi da parte di imprese prevedono ampliamenti secondo questa modalita':
- terreno con cubatura abbondante residua con sopra piccolo volume esistente
- demolizione e ricostruzione con "ampliamento" a saturare il lotto visto che : 1. consentito dalle norme urbanistiche 2. l'aumento del numero di unita immobiliari rispetto all'esistente non preclude accesso al bonus che si applica sulla unita effettivamente realizzate
- vendita con cessione a parziale sconto del prezzo di vendita.

Ad esempio:
- terreno con 10000 cubi realizzabili a fronte di 500 esistenti. 3 unita iniziali, 50 finali
- finanziamento dell'intervento con contratti preliminari gia' firmati a fronte di fideiussione con pagamenti a SAL
- realizzazione dell'intervento
- rogito

Al rogito si crea la detrazione in capo all'acquirente che pero la cede sotto forma di sconto all'impresa.

Quindi... con un'aliquota dell'85% su 96.000 euro del prezzo di vendita si avra':
max spesa detraibile 96.000 x 50 appartamenti = 4.800.000 all'85% fa una detrazione di 4.080.000
Mettiamo che il valore commerciale degli appartamenti sia 130.000, lo sconto su ogni appartamento sarebbe di 81.600 EURO ma l'impresa mica lo gira tutto... diciamo che f auno sconto 40 all'acquirente... quindi 130.000 *.06 = 78.000 e questo e' quello che deve pagare... quindi l'impresa riceve 78k + 81.600 di credito = 159.6k
Cede il credito e lo fa attualizzare all'80% e quindi incassa effettivamente 143k anziche 130. Quindi un 10% in piu di profitto.

OK.

Nasce pero un problema.
questa interpretazione relativa all'ampliamento, e cioe' che si puo ampliare a saturare il lotto perche AdE dice che il numero delle unita puo essere superiore a quelle iniziali e che gli ampliamenti sono ammessi se consentiti dagli strumenti urbanistici, cozza con una questione fondamentale: i bonus non sono ammessi sulle nuove costruzioni e quindi, stando a quanto stabilito all'art 3 comma 1 lett. d del TUE, gli ampliamenti sono ammessi in regime di ristrutturazione solo se sono in deroga, cioe' PIANO CASA. Un lotto che avesse cubatura residua NON rientra nel piano casa visto che appunto NON e' saturo e quindi non si parla di ampliamento in deroga ma di NUOVA COSTRUZIONE.

Molte imprese si sono fatte prendere dall'entusiasmo e si sono lanciate in questa cosa senza pensare di chiedere un'interpretazione univoca ad AdE su questo punto.

RISULTATO?

Se state pensando di acquistare una casa antisismica con lo sconto sismabonus da un costruttore... io ci penserei bene.
Perche se PER CASO uscisse fuori che interventi come quello descritto NON rientrano tra quelli agevolabili chi dovrebbe restituire le detrazioni sarebbe il cedente... cioe' l'acquirente della casa e non l'impresa. Quindi si rischierebbe di pagare l'appartamento molto di piu del suo valore commerciale. Occhio.

Questo senza neanche menzionare il fatto che il sisma acquisti accede alle aliquote superbonus 110%...
 
Ultima modifica:
Io vedevo un diavolo in un altro dettaglio.
Il termine di 18 mesi precedente e' stato sostituito dal termine di 11 mesi, introdotto con la 557 del 23.11.2020.

Quali sono i rischi ? Per l'imprenditore sono evidenti, e non vale la pena nemmeno richiamarli.

Ma lo sono anche per i clienti !!

Un cliente acquista da un costruttore una villetta a schiera per 250.000 ed il costruttore gliela fa pagare 154.000, concedendogli lo sconto in fattura.

Per il secondo cliente idem.

(Ad libitum.....)

Supponiamo pero' due scenari possibili:

1 - il costruttore non riesce a vendere tutte le villette a schiera entro gli 11 mesi richiesti (31.12.2021)

La domanda e': l'agevolazione decade per tutti gli acquirenti precedenti che avevano acquistato in buona fede pensando che l'agevolazione sismabonus sia definitiva ? L'ADE mandera' loro una cartella esattoriale, con i 96.000 da pagare sull'unghia ?

2) il costruttore fallisce, per cui non puo' vendere forzatamente entro il 31.12.2021 la villa a schiera per aderire alla compliance dell'ADE.

Cosa succede a questo punto in entrambi gli scenari ?
:mmmm:
 
Se state pensando di acquistare una casa antisismica con lo sconto sismabonus da un costruttore... io ci penserei bene.

Dopo il famoso documento di luglio scorso che ha sovvertito il Testo Unico dell'edilizia degli anni '80, il quale lasciava intendere agli esegeti nostrani che

NUOVA EDIFICAZIONE = RISTRUTTURAZIONE

nel Basso Veneto sono spuntati come funghi dei cartelli di costruttori, visibilissimi dalla strada, che indicano:

3 (4,5, n, etc.) villette a schiera di nuova costruzione.

Segue grande rendering (anche con la Marmolada ed il Monte Pelmo sullo sfondo :D ) con l'avvertenza in bei caratteri cubici:

goderete di "96.000 Euro di sconti statali" direttamente all'acquisto.
 
Dopo il famoso documento di luglio scorso che ha sovvertito il Testo Unico dell'edilizia degli anni '80, il quale lasciava intendere agli esegeti nostrani che

NUOVA EDIFICAZIONE = RISTRUTTURAZIONE

nel Basso Veneto sono spuntati come funghi dei cartelli di costruttori, visibilissimi dalla strada, che indicano:

3 (4,5, n, etc.) villette a schiera di nuova costruzione.

Segue grande rendering (anche con la Marmolada ed il Monte Pelmo sullo sfondo :D ) con l'avvertenza in bei caratteri cubici:

goderete di "96.000 Euro di sconti statali" direttamente all'acquisto.

Sicuramente si e' creato un malinteso ( a mio avviso) che pero' nessuno si e' preso la briga di chiarire facendo un interpello diretto. O se qualcuno lo ha fatto non lo ha reso pubblico.
A mio avviso, anche per rispondere ai tuoi quesiti sopra, il decadimento dalle detrazioni si ripercuote sempre sull'acquirente, il quale potra' rifarsi in sede civile sul costruttore che pero nel frattempo puo essere gia' sparito.
 
Ok sul rischio delle deduzioni riprese in seguito dall'ADE e annullate per il mancato completamento del piano sismabonus acquisti in tempo utile.

Ma l'incongruenza grossa, se ho ben capito, e' che prima davano 18 mesi di tempo.
Ora l'ADE specifica che non ci sono piu' 18 mesi a disposizione. Ma solo 13, cioe' dal 23.11.2020 al 31.12.2021, data ultima nella quale il costruttore deve fatturare l'immobile.

Ho capito bene se la 557 del 23.11 e' una vera e propria riduzione del tempo utile ?

Se avessi capito bene, non e' un po' come girare le carte in tavola da parte dell'ADE su disposizioni precedenti del MEF ?
 
Se avessi capito bene, non e' un po' come girare le carte in tavola da parte dell'ADE su disposizioni precedenti del MEF ?

In effetti prima sembravano sussistere due condizioni:
1. fine lavori entro il 31/12/2021
2. vendita entro 18 mesi successivi
quindi una scadenza per chiudere l'intera operazione a giugno 2022

Adesso sembra che invece la condizione sia solo una:
1. vendita entro il 31/12/2021

che implica anche la fine dei lavori.
Il limite dei 18 mesi sarebbe quindi vincolante solo per interventi completati a giugno 2019.

Se vuoi la riduzione e' anche maggiore di quello che dici tu, infatti si passa da un anno per finire i lavori e 1.5 per vendere a 1 per finire e vendere.
 
Ipotizziamo che passi l'emendamento proposto da 70 deputati per estendere il sismabonus normale al 2023, che ne sara' dell'interpello ADE 557 sul tema della scadenza temporale del sismabonus acquisti? Manterrà la sua validità oppure verra' superato, dato che il voto parlamento in ordine gerarchico > volonta' punitiva dell'Ade ?
Oppure assisteremo ad uno sdoppiamento legislativo tra sismabonus --> su cui varrano le scadenze estese - vs. sismabonus acquisti ---> su cui varrano le scadenze ristrette?
 
OK.
Nasce pero un problema.
questa interpretazione relativa all'ampliamento, e cioe' che si puo ampliare a saturare il lotto perche AdE dice che il numero delle unita puo essere superiore a quelle iniziali e che gli ampliamenti sono ammessi se consentiti dagli strumenti urbanistici, cozza con una questione fondamentale: i bonus non sono ammessi sulle nuove costruzioni e quindi, stando a quanto stabilito all'art 3 comma 1 lett. d del TUE, gli ampliamenti sono ammessi in regime di ristrutturazione solo se sono in deroga, cioe' PIANO CASA. Un lotto che avesse cubatura residua NON rientra nel piano casa visto che appunto NON e' saturo e quindi non si parla di ampliamento in deroga ma di NUOVA COSTRUZIONE.

Il tuo punto di vista e' chiarissimo ed ampiamente condivisibile per il buon senso.
Eppure ti garantisco che tra il Sole 24 Ore ed Italia oggi nessuno l'ha ancora espresso cosi' chiaramente.

Credo che nessuno si esprima in termini cosi' chiari e netti perche' l'articolo di stampa specialistica che lo riportasse rischierebbe poi di fare giurisprudenza, e l'ADE di appoggiarsi a questa interpretazione.

In Italia nel xxi secolo vale ancora la stessa presunzione che appariva nei film di Toto' ed Aldo Fabrizi: io non so dirti cosa e' giusto fare, ma tu fammi vedere di cosa sei capace e poi io ti diro' se va bene :)
 
Il tuo punto di vista e' chiarissimo ed ampiamente condivisibile per il buon senso.
Eppure ti garantisco che tra il Sole 24 Ore ed Italia oggi nessuno l'ha ancora espresso cosi' chiaramente.

Il problema e' il divario tra legislatore e AdE... in questo caso AdE e' molto permissiva.
l'ultima risposta ad interpello sul tema dice espressamente che non importa se il titolo abilitativo e' per nuova costruzione.
cosa che pero' e' in netta contraddizione con la circolare di di luglio che parla al massimo di ristrutturazione...

Quindi il caos regna sovrano e nel caos alcuni si salvano e altri no.
Il rischio pero', bisogna ricordarlo, se lo assume l'acquirente... cosi come nel superbonus grava interamente sui condomini qui ricade sugli acquirenti

Nessuna parla dei rischi o si travisa quale sia il rischio...
io dal canto mio mi illudo di aver dato il mio contributo a sollevare il tema qui e altrove e sul superbonus c'e' maggiore consapevolezza rispetto a qualche mese fa.
Sisma acquisti dovrebbe essere il prossima tema su cui puntare i riflettori.
 
Il problema e' il divario tra legislatore e AdE... in questo caso AdE e' molto permissiva.
l'ultima risposta ad interpello sul tema dice espressamente che non importa se il titolo abilitativo e' per nuova costruzione.
cosa che pero' e' in netta contraddizione con la circolare di di luglio che parla al massimo di ristrutturazione...

In questo caso la leggo differentemente da te.
Non e' che l'AdE assuma in questo caso un atteggiamento estensivo: e' la Gazzetta Ufficiale che a luglio ha esteso il concetto di ristrutturazione allargandolo ad una nuova costruzione che possa avere diverso sedime, diverso orientamento e diversa planivolumetria. L''AdE ha recepito il nuovo orientamento e si e' adeguata affermando che il sismabonus spetta anche per le nuove costruzioni aventi le nuove caratteristiche indicate nella Gazzetta a luglio.

Io leggo invece con il 557 una minore permissivita' rispetto al legislatore quando l'ADE, sua sponte, introduce una inattesa restrizione dei tempi di conclusione lavori, che sono subordinati all'emissione di un documento di cessione dei beni e quindi debbono precedere la vendita. Questa riduzione dei tempi mettera' in seria difficolta' vari costruttori che erano gia' partiti con i lavori. Credo che cosi' molti costruttori, almeno quelli piu' seri, finiranno con intestarli a parenti e amici per non danneggiare gli altri acquirenti che avranno acquistato in buona fede ritenendo che l'agevolazione fiscale sia definitiva.
 
In questo caso la leggo differentemente da te.
Non e' che l'AdE assuma in questo caso un atteggiamento estensivo: e' la Gazzetta Ufficiale che a luglio ha esteso il concetto di ristrutturazione allargandolo ad una nuova costruzione che possa avere diverso sedime, diverso orientamento e diversa planivolumetria. L''AdE ha recepito il nuovo orientamento e si e' adeguata affermando che il sismabonus spetta anche per le nuove costruzioni aventi le nuove caratteristiche indicate nella Gazzetta a luglio.


Il punto e' proprio questo. La Modifica all'art 3 del TUE e' stato introdotta dal DL semplificazioni e ha lo scopo di far rientrare gli interventi di piano casa nell'ambito della ristrutturazione. Questo implica diverse cose che AdE non comprende.
1. Gli interventi di ampliamento IN DEROGA rientrano nel concetto di ristrutturazione, quelli su cubatura residue e quindi non in deroga per il lotto non e' saturo NO
2. sempre il elgislatore ha chairamente detto che i bonus si applicano solo in caso di ristrutturazione

Quello che AdE ha detto, e non avrebbe potuto/dovuto dire, e lo ha fatto nella 557, e' che il sisma acquisiti e' applicabile A PRESCINDERE dal titolo abilitativo per ristrutturazione (Lett d comma 1 art 3 del tue) o nuova costruzione (lett e del comma 1 art 3 del tue)
Questo e' un grosso problema per chi lo dovesse seguire perche quesat non e' mai stato l'intendimento del legislatore. Quindi potrebbe benissimo succedere che AdE ritorni sui suoi passe o che il legislatore intervenga a rettificare. Questo implicherebbe come abbiamo gia rilevato che la quasi totalita degli interventi con sisma acquisti, visto che sono stati intrapresi su lotti NON SATURI, decadrebbe dalle detrazioni.

Io leggo invece con il 557 una minore permissivita' rispetto al legislatore quando l'ADE, sua sponte, introduce una inattesa restrizione dei tempi di conclusione lavori, che sono subordinati all'emissione di un documento di cessione dei beni e quindi debbono precedere la vendita. Questa riduzione dei tempi mettera' in seria difficolta' vari costruttori che erano gia' partiti con i lavori. Credo che cosi' molti costruttori, almeno quelli piu' seri, finiranno con intestarli a parenti e amici per non danneggiare gli altri acquirenti che avranno acquistato in buona fede ritenendo che l'agevolazione fiscale sia definitiva.

La restrizioni sui tempi e' significativa nel momento in cui si dice che fa fede non la fine lavori ma la vendita entro il 31/12
questo e' un ulteriore elemento di rischio fortissimo per le imprese (in alcuni casi immagino possa essere ben piu di un rischio) ma non per gli acquirenti.
 
Quindi secondo voi acquistare un immobile oggi con sismabonus (sconto in fattura per immobile ricostruito a seguito di demolizione) per l'acquirente implica accettare il rischio che l'AdE revochi il bonus?
Grazie.
Buona giornata.
Andrea
 
Quindi secondo voi acquistare un immobile oggi con sismabonus (sconto in fattura per immobile ricostruito a seguito di demolizione) per l'acquirente implica accettare il rischio che l'AdE revochi il bonus?
Grazie.
Buona giornata.
Andrea

Provo ad abbozzare un ragionamento, non avendo certo il sottoscritto delle risposte definitive o attendibili alla tua domanda con un grado di certezza elevato.

Ritornando all'esempio sopra citato

Mettiamo che il valore commerciale degli appartamenti sia 130.000, lo sconto su ogni appartamento sarebbe di 81.600 EURO ma l'impresa mica lo gira tutto... diciamo che fa uno sconto 40 all'acquirente... quindi 130.000 *.06 = 78.000 e questo e' quello che deve pagare... quindi l'impresa riceve 78k + 81.600 di credito = 159.6k
Cede il credito e lo fa attualizzare all'80% e quindi incassa effettivamente 143k anziche 130. Quindi un 10% in piu di profitto.
...

L'acquirente paga 78.000 con lo sconto in fattura.

Ipotizziamo invece che l'impresa si trovi in estrema difficolta' per l'accorciamento dei tempi voluto dall'AdE ed entro questi nuovi termini stretti non riesca a completare il progetto edilizio con la vendita e fatturazione entro il nuovo termine del 31.12.2021 di tutti gli appartamenti o villette a schiera che ha costruito grazie all'incentivo statale.

A quel punto si hanno le seguenti alternative:

A) l'impresa vende gli appartamenti residui a prestanome, teste di legno, amici, parenti, amanti, etc. (ipotesi che avevo formulato io stesso)

Ergo: l'acquirente e' garantito al 100%

B) l'impresa non riesce a venderli entro il 31.12.2021

Nel caso B) anch'io ho il tuo dubbio, ovvero il timore che lo sconto decada e quindi l'acquirente si trovi esposto al rischio da parte dell'ADE di ricevere una cartella esattoriale in cui lo si invita ad INTEGRARE lo sconto di 81.600 indebitamente ricevuto, perche' - ad esempio - l'impresa ha venduto solo 1 o qualcuno dei 50 appartamenti nuovi costruiti di cui si faceva menzione nel caso esposto.

Dalla risposta di Er Cash, senz'altro piu' competente del sottoscritto in materia di conoscenza di norme attinenti all'edilizia e al fisco, parrebbe che non sia questo lo scenario atteso, dato che lo sconto ricevuto potrebbe essere considerato DEFINITIVO

La restrizioni sui tempi e' significativa nel momento in cui si dice che fa fede non la fine lavori ma la vendita entro il 31/12
questo e' un ulteriore elemento di rischio fortissimo per le imprese (in alcuni casi immagino possa essere ben piu di un rischio) ma non per gli acquirenti.

In tale ipotesi, suppongo che l'AdE potrebbe mandare la cartella esattoriale di 81.600 Euro + sovratasse + interessi all'impresa costruttrice.

Peraltro ritengo abbastanza improbabile che gli appartamenti dopo il 31.12.2021 si pagheranno 130.000, mentre prima di tale data si sarebbero pagati 78.000.

A mio modesto modo di vedere, l'agevolazione Sismabonus acquisti vale o per nessuno o per tutti gli appartamenti o ville a schiera costruiti. Non puo' valere per alcuni si e per altri no come potrebbe benissimo valere nel caso di una "nuova edificazione", per il motivo evidente che si tratta di una "ristrutturazione" di beni gia' precedentemente esistenti e che quindi tutti i nuovi beni godono unitariamente degli stessi benefici fiscali.
 
Ultima modifica:
Quindi, secondo te, se demoliscono un palazzo esistente per realizzare 10 appartamenti, e non li vendono tutti entro il 31/12/21 non si può applicare lo sconto a nessun appartamento?
Oppure se rogito entro il 31/12/21 io come acquirente acquisisco in maniera DEFINITIVA lo sconto e quindi l'AdE non me lo può rettificare e il rischio passa all'impresa?
Grazie.
Ciao
Andrea
 
Ultima modifica:
Quindi, secondo te, se demoliscono un palazzo esistente per realizzare 10 appartamenti, e non li vendono tutti entro il 31/12/21 non si può applicare lo sconto a nessun appartamento?
Oppure se rogito entro il 31/12/21 io come acquirente acquisisco in maniera DEFINITIVA lo sconto e quindi l'AdE non me lo può rettificare e il rischio passa all'impresa?
Grazie.
Ciao
Andrea

Sarebbe interessante ricevere una risposta definitiva da chi ha studiato in profondita' il provvedimento in questione, e se costui ritiene che la materia sia definitivamente chiarita.

Io a questo punto mi astengo dallo scrivere qualcosa di aggiuntivo rispetto a quanto ho scritto sopra, proprio per non generare ancor piu' confusione ed incertezza.

Se comunque ti scandalizzi per l'esistenza di questo possibile rischio di rivalsa, sappi che esistono delle analogie con il settore dei venditori di auto, che possono avere delle attinenze con le norme edilizie, oppure anche non averle. Non saprei, ma espongo ugualmente il caso, affinche' tu capisca lo spirito delle leggi italiane.

Cio' che so per certo da esperienze dirette e' che quasi tutti i clienti di auto importate dall'estero non sanno, ad esempio, che se comprano un auto a prezzo stracciato da un rivenditore che non ha adempiuto agli obblighi di legge per quanto riguarda le imposte indirette e se il rivenditore/concessionario auto non e' solvibile per il mancato pagamento in tempi successivi all'accertamento, allora il Fisco puo' rivalersi sull'acquirente. In linea generale, esiste una responsabilita' in solido nel versamento delle imposte e l'ultimo anello della catena non puo' esimersi dal pagamento dicendo: " Non sapevo che quello prima di me non aveva pagato l'IVA o altre imposte dovute" :eek:

Se il Fisco dimostra che

1) il cessionario ne ha tratto un vantaggio,
2) che ne era pienamente consapevole in quanto piu' che un affarone l'auto acquistata era una mela avvelenata,
allora
3) il Fisco puo' chiedere il risarcimento del vantaggio fiscale di cui il cessionario ha effettivamente goduto

Se l'appartamento dell'esempio anziche' 130.000 tolti gli 80.000 del sismabonus ti costasse 50.000 sole, il dubbio ti verrebbe ? :mmmm:

Ecco perche' nell'esempio ipotetico proposto da Er Cash lo sconto fiscale sismabonus veniva girato al solo 60% nelle tasche del cliente e il 40% rimaneva al costruttore.
 
O.T.
Per completezza di informazione esiste anche il caso opposto: il Fisco credo che abbia rinunciato a perseguire clienti che avevano acquistato beni di modico valore.
Ad esempio, molti avevano acquistato beni (TV, telefonini) a prezzo stracciato presso il famoso "lo Stockista" ed erano atterriti dalla minaccia di dover corrispondere le imposte che la societa' aveva evaso

Chiuso il sito Gli Stockisti: 18 arresti per evasione dell’Iva - Il Sole 24 ORE

A tutt'oggi un mio conoscente che aveva comperato un telefonino non ha ricevuto pretese di rimborso dell'IVA, che sarebbero stati davvero pochi Euro

Ti garantisco che - se per beni di modico valore il Fisco puo' rinunciare dato che i costi di esazione non coprirebbero gli incassi - per le automobili non e' stato cosi', almeno in un caso del passato di cui ho conoscenza.

Morale: mai comperare beni a prezzi stracciati senza individuare precisamente la provenienza degli stessi

FINE OT
 
Quindi, secondo te, se demoliscono un palazzo esistente per realizzare 10 appartamenti, e non li vendono tutti entro il 31/12/21 non si può applicare lo sconto a nessun appartamento?
Oppure se rogito entro il 31/12/21 io come acquirente acquisisco in maniera DEFINITIVA lo sconto e quindi l'AdE non me lo può rettificare e il rischio passa all'impresa?
Grazie.
Ciao
Andrea

Riguardo alla questione delle date e alla spiegazione della ratio secondo cui agenzia delle entrate ha posto come limite per la vendita il 31/12/21 ci viene in soccorso la risposta 558/2020:
"affinche gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione previstadall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del D.L. n.34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020) sia necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Ragioni sistematiche confermano tale interpretazione poiché le detrazioni previste dall'articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1-quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre2021."

Quindi in linea di principio i rogiti fatti entro il 31/12/21 godono della detrazione con aliquota variabile 75% (riduzione di una classe), 85% (riduzione di due classi) o 110% (superbonus a prescindere dalla riduzione di classe). Dopo tale data zero detrazioni.
 
Riguardo alla questione delle date e alla spiegazione della ratio secondo cui agenzia delle entrate ha posto come limite per la vendita il 31/12/21 ci viene in soccorso la risposta 558/2020:
"affinche gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione previstadall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del D.L. n.34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020) sia necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Ragioni sistematiche confermano tale interpretazione poiché le detrazioni previste dall'articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1-quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre2021."

Quindi in linea di principio i rogiti fatti entro il 31/12/21 godono della detrazione con aliquota variabile 75% (riduzione di una classe), 85% (riduzione di due classi) o 110% (superbonus a prescindere dalla riduzione di classe). Dopo tale data zero detrazioni.

Quindi se rogito entro la mezzanotte del 31/12/21 posso dormire sonni tranquilli....corretto?
Grazie ancora Er cash!
Buona giornata.
Andrea
 
Quindi secondo voi acquistare un immobile oggi con sismabonus (sconto in fattura per immobile ricostruito a seguito di demolizione) per l'acquirente implica accettare il rischio che l'AdE revochi il bonus?
Grazie.
Buona giornata.
Andrea

Assolutamente si.

E il bonus potrebbe essere revocato se l'intervento edilizio non e' coerente con le disposizioni di Legge.
A mio avviso la disposizione di legge prescrive che l'intervento sia di ristrutturazione e non di nuova costruzione.
la definizione di ristrutturazione edilizia e' stata recentemente allargata (cosa che non c'entra con i bonus con AdE) per consentire gli interventi di ampliamento previsti dal piano casa questo perche altrimenti sarebbero finiti nella categoria "nuova costruzione" con enormi implicazioni in termini di oneri di costruzione e standard urbanistici.
Da qui il malinteso in cui sono a mio parere cadute molte imprese di costruzione: siccome sono ammessi gli aumenti di volumetria allora il sismabonus vale per QUALSIASI aumento di volumetria.
In realta la normativa sul Sismabonus prevede sempre interventi ricadenti nell'ambito della manutenzione straordinaria, restauro, recupero o ristrutturazione MAI nuova costruzione.

Ora Agenzia delle entrate, sulla scia dell'interpretazione comune delle imprese di costruzione, se ne esce e dice che il titolo abilitativo puo essere anche di nuova costruzione mentre NON e' assolutamente il caso a livello legislativo e anche a livello di guida AdE sul sisma bonus ne a livello di altre risoluzioni di AdE tra cui la 34/2018 che infatti dice:

"gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive possono essere ammessi alla detrazione di cui al citato art.16 del decreto legge n. 63 del 2013, nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa, semprechè concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione."

Visto che la maggior parte di questi interventi che verranno repentinamente messi sul mercato entro il 31/12/2021 hanno la caratteristica di usare il pretesto della pre-esistenza di una minima cubatura costruita su lotti largamente insaturi sono TUTTI esposti al rischio di revoca delle detrazioni visto che sono tutti abilitati come "nuove costruzioni".

Se la revoca avviene prima del rogito l'impresa non potra' vendere a prezzo scontato e con ogni probabilita subira' una perdita finanziaria devastante.
Se invece la revoca interviene dopo il rogito e dopo lo sconto in fattura (magari al 110% di 96k) chi ne dovra' rispondere sara' l'acquirente. Salvo forse poi rivalersi in sede civile contro il costruttore (ammesso che questi esista ancora visto che la maggior parte se non sono stupidi avranno fatto delle new co apposta per queste operazioni onde poi smantellarle a fine vendite)
 
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