Investire su piccoli negozi da trasformare in mini appartamenti

[Arcax]

Ciao,

dove sto io (cittadina con meno di 30k abitanti) ci sono una marea di serrande abbassate che non si solleveranno più secondo me.

Si sta verificando la svendita di questi piccoli C1 e sto valutando la possibilità di prenderne qualcuno e trasformarlo in piccola abitazione (monolocale o piccolo bilocale).
Opinioni? in generale un piano terra che non ha accesso dall'androne condominiale dovrebbe avere spese condominiali contenute.

Che ne pensate?

 

[IlPiacentino]

L'ho fatto con un locale commerciale che era gia' di proprieta'.

Ero scettico, perche' posto cosi' a livello strada non mi pareva troppo invitante.

Ma devo dire che, arredato, l'ho sempre affittato bene negli ultimi 10 anni.
Sempre per periodi brevi, sistemazioni temporanee di 6 mesi/un anno, a volte di persone particolari e/o un po' al "limite" (storie di amanti, mariti buttati fuori casa, ecc)
Comunque redditivita buona, sicuramente meglio che farne garage.

 

[Arcax]

L'ho fatto con un locale commerciale che era gia' di proprieta'.

Ero scettico, perche' posto cosi' a livello strada non mi pareva troppo invitante.

Ma devo dire che, arredato, l'ho sempre affittato bene negli ultimi 10 anni.
Sempre per periodi brevi, sistemazioni temporanee di 6 mesi/un anno, a volte di persone particolari e/o un po' al "limite" (storie di amanti, mariti buttati fuori casa, ecc)
Comunque redditivita buona, sicuramente meglio che farne garage.

che dimensioni aveva il C1 e cosa hai realizzato? mono o bilo? la porta del locale era ampia e la hai ristretta in muratura? costi burocratici dell'operazione?
Grazie!

 

[Pred_01]

Ciao,

dove sto io (cittadina con meno di 30k abitanti) ci sono una marea di serrande abbassate che non si solleveranno più secondo me.

Si sta verificando la svendita di questi piccoli C1 e sto valutando la possibilità di prenderne qualcuno e trasformarlo in piccola abitazione (monolocale o piccolo bilocale).
Opinioni? in generale un piano terra che non ha accesso dall'androne condominiale dovrebbe avere spese condominiali contenute.

Che ne pensate?

Penso che devi per prima cosa informarti presso il comune (planimetria dell'immobile alla mano) se è possibile il cambio di categoria catastale.
Se intendi affittarlo come abitazione, deve essere in cat. A.
Quello che io so, tra l'altro, che il locale che intendi utilizzare come bagno, deve soddisfare determinata superficie catastale (metri quadri) al di sotto della quale non si può ottenere il cambio di categoria catastale.

 

[Arcax]

Nel comune in questione si può fare (tranne in una zona).
Ovviamente non è che si compra alla cieca, prima va valutata la fattibilità del cambio d'uso (dimensione, luminosità, quota solaio, caratteristiche bagno, ecc ecc.,)

 

[Pred_01]

Hai chiesto un "che ne pensate" ed ho provato a metterti in guardia su di un potenziale vincolo ostativo al cambio categoria.

Circa il contenimento delle spese condominiali, anche qui, credo che il risparmio consiste nel non vedersi addebitare le spese della tabella "Scale" e di quella "Ascensore".

 

[Agilista]

Se il tuo comune consente il passaggio da categoria C ad A procedi pure.

Il tutto regge sul basso prezzo di acquisto e sulla fattibilità!

Uno a caso che l'ha fatto: Cambio di destinazione d’uso in corso! - YouTube

 

[Arcax]

Hai chiesto un "che ne pensate" ed ho provato a metterti in guardia su di un potenziale vincolo ostativo al cambio categoria.

Circa il contenimento delle spese condominiali, anche qui, credo che il risparmio consiste nel non vedersi addebitare le spese della tabella "Scale" e di quella "Ascensore".

si certo, grazie.

Esatto, sganciarsi dalla tabella scale. I millesimi di proprietà andrebbero poi probabilmente rifatti una volta cambiata la destinazione d'uso.

 

[Pred_01]

Quello sarebbe un casino (revisione tabelle millesimali), perché dipende se si riesce in sede di approvazione di ottenere la maggioranza e senza quella, si rischia di spendere soldi (per rifare le tabelle) a vuoto.

 

[Arcax]

Quello sarebbe un casino (revisione tabelle millesimali), perché dipende se si riesce in sede di approvazione di ottenere la maggioranza e senza quella, si rischia di spendere soldi (per rifare le tabelle) a vuoto.

parli in caso la richiesta di revisione provenga dal proprietario del nuovo immobile ? residenziale dovrebbe avere meno millesimi di un C1?

 

[Pred_01]

parli in caso la richiesta di revisione provenga dal proprietario del nuovo immobile ? residenziale dovrebbe avere meno millesimi di un C1?

Provo a spiegare come la vedo io, e cioè i millesimi complessivi, quindi dell'intero fabbricato nel quale è inserito quel C/1, devono sempre essere = a 1000.

Se vai a toccare/variare i m/m ad oggi assegnati a quella u/i accatastata come C/1, se come conseguenza del cambio di categoria catastale, (in A/"qualcosa") si vuole rivedere anche i m/m ad essa assegnati, ora se il nuovo calcolo sono a diminuire per la ex C/1, significa che le altre u/i devono subire un qualche incremento, perché alla fine i m/m devono sempre tornare ad essere pari a 1000.
Stessa cosa se, sempre a seguito del cambio di cat catastale quell'ex C/1, vedrebbe un incremento dei suoi m/m, questo andrebbe ad impattare con un decremento dei m/m delle altre u/i esistenti su quello stesso fabbricato, questo sempre perché alla fine la somma dei singoli m/m assegnati ad ogni u/i facente parte di quel fabbricato, sempre = a 1000 devono arrivare.

 

[Arcax]

Si certo, ma la difficoltà ad approvarli ci sarebbe solo nel caso decrementassero quelli dell'ex C1.

 

[IlPiacentino]

che dimensioni aveva il C1 e cosa hai realizzato? mono o bilo? la porta del locale era ampia e la hai ristretta in muratura? costi burocratici dell'operazione?
Grazie!

Ho fatto un bilocale di circa 55 metri quadri.
Una vetrina l'ho mantenuta della stessa dimensione (soggiorno), l'altra e' stata murata mantenendo una finestra per la camera da letto.
L'accesso e' con porta su cortiletto interno, ma non ci sono questioni condominiali perche' e' unico proprietario.

Attualmente affitto a 320 al mese e in quasi 10 anni e' rimasto vuoto per poco tempo.
Un negozio cosi' l'avrei magari dato a 400/450 dopo molto tempo.
Ma ci avremmo pagato irpef al 43% invece della cedolare al 21%.

Da quel che ricordo non ci furono particolari spese o complicazioni burocratiche.

La ristrutturazione completa dell'edificio (3 app) pero' porto' ad un significativo aumento dell'imu.

 

[Arcax]

Ho fatto un bilocale di circa 55 metri quadri.
Una vetrina l'ho mantenuta della stessa dimensione (soggiorno), l'altra e' stata murata mantenendo una finestra per la camera da letto.
L'accesso e' con porta su cortiletto interno, ma non ci sono questioni condominiali perche' e' unico proprietario.

Attualmente affitto a 320 al mese e in quasi 10 anni e' rimasto vuoto per poco tempo.
Un negozio cosi' l'avrei magari dato a 400/450 dopo molto tempo.
Ma ci avremmo pagato irpef al 43% invece della cedolare al 21%.

Da quel che ricordo non ci furono particolari spese o complicazioni burocratiche.

La ristrutturazione completa dell'edificio (3 app) pero' porto' ad un significativo aumento dell'imu.

grazie!

 

[ovchalexa]

Ciao,

dove sto io (cittadina con meno di 30k abitanti) ci sono una marea di serrande abbassate che non si solleveranno più secondo me.

Si sta verificando la svendita di questi piccoli C1 e sto valutando la possibilità di prenderne qualcuno e trasformarlo in piccola abitazione (monolocale o piccolo bilocale).
Opinioni? in generale un piano terra che non ha accesso dall'androne condominiale dovrebbe avere spese condominiali contenute.

Che ne pensate?

I privati (chi non ha imprese proprie) l'unica cosa che ristrutturano da anni sono le proprie abitazione (solo in quanto vi sono incentivi) e da oggi stanno pure abbandonando i vari 50, 65 per sostituirli solo ocn il 110.
e tu vai ad inguaiarti, comprando un locale commerciale cui poi
al 99 % il comune per cambio destinazione d'uso ti chiede
1) delibera assemblea: che normalmente il Condominio non concede.
2) qualora avessi delibera ONERI da versare
3) progetti
4) direzione lavori
5) abitabilità
6) spese di ristrutturazione
7) accatastamento
8) fine lavori
9) arredarlo
10) commercialista per i vari bonus 50% ristrutturazione e forse 65 caldaia


9) trovare un inquilino che ti da 400 euro al mese ??? In una città di 30.000 abitanti a quanto vuoi che si affitti un 70 mq al piano terra?

Molto più semplice provare ad aprire una piadineria, metterci dentro 2 commesse e vedi come va

 

[Arcax]

9) trovare un inquilino che ti da 400 euro al mese ??? In una città di 30.000 abitanti a quanto vuoi che si affitti un 70 mq al piano terra?

Molto più semplice provare ad aprire una piadineria, metterci dentro 2 commesse e vedi come va

grazie per il contributo.
Delibera assemblea il mio comune non la chiede.

Per il resto hai solo ragione, bisogna fare bene i conti. Comunque io puntavo ai micronegozietti, oramai senza futuro, con sola vetrina da 35/40 mq da trasformare in monolocali.
Presi a pochissimo si può valutare, poi li affitti a single o trasfertisti (anche supplenti insegnanti senza famiglia) sui 350€ spese condominiali comprese. Qua da me la richiesta c'è.
Diciamo che l'operazione, ristrutturazione compresa, dovrebbe chiudersi nei 40k €.
Poi immobile piccolo=piccole manutenzioni, piccola imu, piccole spese condominiali ecc.

 

[ovchalexa]

grazie per il contributo.
Delibera assemblea il mio comune non la chiede.

Per il resto hai solo ragione, bisogna fare bene i conti. Comunque io puntavo ai micronegozietti, oramai senza futuro, con sola vetrina da 35/40 mq da trasformare in monolocali.
Presi a pochissimo si può valutare, poi li affitti a single o trasfertisti (anche supplenti insegnanti senza famiglia) sui 350€ spese condominiali comprese. Qua da me la richiesta c'è.
Diciamo che l'operazione, ristrutturazione compresa, dovrebbe chiudersi nei 40k €.
Poi immobile piccolo=piccole manutenzioni, piccola imu, piccole spese condominiali ecc.

Cambia tecnico che ti ha riferito questa baggianata!
Il Comune chiede sempre delibera, e se non dovesse chiederla INSERISCE SEMPRE NEL PROVVEDIMENTO AUTORIZZATIVO LA DICITURA FATTI SALVI DIRITTI DI TERZI
Tradotto poi ti può capitare che anche dopo 15 anni un condomino ti obblighi a demolire l'appartamento e ripristinarlo a negozio!!

 

[ovchalexa]

grazie per il contributo.
Delibera assemblea il mio comune non la chiede.

Per il resto hai solo ragione, bisogna fare bene i conti. Comunque io puntavo ai micronegozietti, oramai senza futuro, con sola vetrina da 35/40 mq da trasformare in monolocali.
Presi a pochissimo si può valutare, poi li affitti a single o trasfertisti (anche supplenti insegnanti senza famiglia) sui 350€ spese condominiali comprese. Qua da me la richiesta c'è.
Diciamo che l'operazione, ristrutturazione compresa, dovrebbe chiudersi nei 40k €.
Poi immobile piccolo=piccole manutenzioni, piccola imu, piccole spese condominiali ecc.

Io (anche se me lo regalassero il negozio) non lo trasformerei per nessun motivo.

troppe spese certo
pochissime sicurezze di rientro.

Tu fai come credi, spero ti farai affiancare da un ottimo tecnico!

 

[Arcax]

Il Comune chiede sempre delibera, e se non dovesse chiederla INSERISCE SEMPRE NEL PROVVEDIMENTO AUTORIZZATIVO LA DICITURA FATTI SALVI DIRITTI DI TERZI
Tradotto poi ti può capitare che anche dopo 15 anni un condomino ti obblighi a demolire l'appartamento e ripristinarlo a negozio!!

se nei rogiti o nel regolamento condominiale il cambio d'uso non è vietato come come farebbe un condomino a obbligarmi a ripristinare il negozio?

 

[freetimenow]

Ma Infatti anche io ho fatto una trasformazione senza richiedere nessuna autorizzazione al condominio.
L'appartamento risultante e' affittato a studenti da 5 anni ormai. Spese burocratiche con il comune effettivamente alte.
Parliamo di Roma.