Quesito per i più scafati nel settore Immobiliare,

[Mil68]

Un anziano amico, frequentatore del FOL, mi ha chiesto di aprire in sua vece questa discussione - ringraziando anticipatamente chi darà utili indicazioni per la soluzione. Ripropongo ai lettori il testo del suo problema:

Anno 1954 i miei genitori comprano un suolo edificabile. Anno 1955, presentano al Comune disegno della costruzione e richiesta di licenza edilizia per realizzarla. (100 mq circa) In corso d'opera cambiano idea e realizzano (all'interno diminuendo il cortile in precedenza previsto), 30 mq in più ove fanno bagno, cucina e anticucina. Non è dato sapere, (sia perchè in Comune non si trova e sia perchè, per ovvi motivi, non si può chiedere lumi agli attori del tempo) se fu presentata la variante al Comune. Un fatto certo però c'è, l'abitabilità fu chiesta ed al catasto fu presentato il disegno di come fu realmente realizzata la costruzione, rimasta intatta finora. Quest'ultimo fatto (pianta presentata al catasto), dimostra senza ombra di dubbio, che non ci fu dolo nel cambio di realizzazione dell'opera, ma solo idee diverse, avvenute in corso. appunto d'opera, del come realizzarla. Infatti le tasse si pagano, e nel tempo e finora, sono state pagate in base alle risultanze del catasto.

Io ne vengo in possesso, tramite atto notarile di donazione della sola nuda proprietà nel 1984 (in pieno possesso nel 2005). In tale atto il notaio indica vani, confini, particelle e basta, una pagina in tutto.

Giorni nostri, messa in vendita, il tecnico incaricato (un architetto) ha scoperto quanto sopra. Lo stesso mi dice: se facciamo domanda al Comune di sanatoria, corriamo il concreto rischio che, in base alle leggi attuali sull'edilizia, il Comune ci imponga di abbattere i 30 mq. in più (bagno, cucina e anticucina) considerandoli come abuso edilizio, che tale decisione è inoppugnabile, quindi, irrevocabile. NOTATE BENE: non abbiamo, ne si potrà mai avere la certezza che la variazione edilizia non fu presentata o, presentata e persa dai funzionari del Comune dell'epoca in quanto quegli attori (gli uni e gli altri) non ci sono più, ma abbiamo la prova (pianta presentata al catasto) che non ci fu DOLO.

Io capisco e so, per esperienza, che le leggi sono ottuse, hanno i paraocchi (ovviamente non possono prevedere tutti i casi particolari), ma poi sta in chi le deve fare applicare distinguere, rilevare e decidere sui casi particolari. Possibile che, in questo caso (leggi sull'edilizia), non si può ricorrere al giudizio di un Giudice terzo? Se così fosse, come mi sembra sia dall'approfondimento che finora ho fatto, ancora una volta mi domando, ma in che Paese viviamo? Un Paese che, dichiarandosi civile, in parte lo è se consideriamo che ha leggi sull'usucapione, sulla prescrizione (tranne per l'omicidio) di qualsiasi altro reato in un numero di anni secondo la gravità, sulla prescrizione dei reati e NON degli evasori fiscali, NON prevedere nulla sulla materia in argomento e considerare, senza possibilità di appello, abuso edilizio un fatto avvenuto (esattamente come descritto sopra, senza dolo) 65 anni fa.

 

[kolio]

Mah, io la vedo in modo più semplice. Avete fatto un'ispezione in Catasto per vedere se la variazione è stata presentata ma mai registrata?

 

[geomarc]

In base alle norme attuali, la richiesta di sanatoria di un abuso edilizio mediante attestazione di conformità in sanatoria richiede che sia verificata la doppia conformità urbanistica, cioè l'abuso deve essere conforme agli strumenti urbanistici all'epoca in cui è stato realizzato e al momento della presentazione della domanda. Sapendo con certezza che l'abuso risale al 1955, il tuo tecnico dovrebbe saperti dire se puoi ottenere o meno il rilascio della sanatoria.

 

[novizio43]

I dati catastali non servono ai fini della verifica di un abuso edilizio. Si dovrebbe fare accesso agli atti in comune. Se dall’accesso agli atti in comune risulta il progetto originale, ma non la variante, sei fregato.

Ciao,

l'amico di Mil68 che ha proposto il quesito, sono io.

Dici bene, è così che mi ha detto il tecnico incaricato. Però mi ha detto anche che, l'eventuale obbligo di abbattimento emesso dal Comune è inappellabile. Ecco, questo mi sembra strano, è veramente così? In caso contrario ritengo che, d'avanti ad un giudice terzo, sarebbe facile instillargli il dubbio che la variante pur presentata, fu persa dai funzionari del Comune dell'epoca dal momento che al catasto (in base al quale si pagano le tasse) esiste la pianta reale di come è la casa, quindi è presumibile che sia stata presentata anche ln Comune, il contrario non avrebbe senso. Infatti, anche se all'epoca ero un ragazzetto, ho un vago ricordo che in casa se ne parlava.

 

[geomarc]

Ciao,

l'amico di Mil68 che ha proposto il quesito, sono io.

Dici bene, è così che mi ha detto il tecnico incaricato. Però mi ha detto anche che, l'eventuale obbligo di abbattimento emesso dal Comune è inappellabile. Ecco, questo mi sembra strano, è veramente così? In caso contrario ritengo che, d'avanti ad un giudice terzo, sarebbe facile instillargli il dubbio che la variante pur presentata, fu persa dai funzionari del Comune dell'epoca dal momento che al catasto (in base al quale si pagano le tasse) esiste la pianta reale di come è la casa, quindi è presumibile che sia stata presentata anche ln Comune, il contrario non avrebbe senso. Infatti, anche se all'epoca ero un ragazzetto, ho un vago ricordo che in casa se ne parlava.

Se non possiedi alcun documento che attesti almeno che la richiesta di variante sia stata presentata al comune, a mio avviso diventa assai improbabile riuscire a dimostrare responsabilità dell'amministrazione comunale. Per quanto riguarda ciò che è stato denunciato a livello catastale, ciò non può costituire alcuna prova, sia perché è una dichiarazione di parte e soprattutto perché non è detto che quanto presentato fosse conforme agli strumenti urbanistici o alle istanze edilizie rilasciate.

 

[novizio43]

In base alle norme attuali, la richiesta di sanatoria di un abuso edilizio mediante attestazione di conformità in sanatoria richiede che sia verificata la doppia conformità urbanistica, cioè l'abuso deve essere conforme agli strumenti urbanistici all'epoca in cui è stato realizzato e al momento della presentazione della domanda. Sapendo con certezza che l'abuso risale al 1955, il tuo tecnico dovrebbe saperti dire se puoi ottenere o meno il rilascio della sanatoria.

Ciao,

ti puoi spiegare meglio, magari con un esempio terra terra. Mi sembra di capire che se di abuso edilizio si tratta non lo si deve considerare tale con le norme sull'edilizia attuali ma, al contrario, con quelle dell'epoca. E' così? Il tecnico che ho incaricato non mi ha detto sta cosa, mi ha detto quello che ho scritto nel quesito, cioè: se facciamo domanda di sanatoria c'è il rischio concreto che, anzichè concederci la sanatoria, ci obbligano ad abbattere il di più.

 

[geomarc]

Se non ho capito male la situazione, si dovrebbe trattare di un ampliamento che ha comportato un aumento di volume. Le domande a cui deve essere data risposta sono due
1. L' ampliamento era licenziabile nel 1955?
2. L'ampliamento è conforme agli strumenti urbanistici attuali?
Se la risposta a entrambe le domande è positiva, puoi ottenere la sanatoria, altrimenti la sanatoria ti verrà diniegata.
È chiaro che una volta presentata la domanda di sanatoria, qualora la stessa non venga accolta, l'amministrazione non potrà fare altro che emettere un'ordinanza di demolizione

 

[gianted]

la variante pur presentata, fu persa dai funzionari del Comune dell'epoca dal momento che al catasto (in base al quale si pagano le tasse) esiste la pianta reale di come è la casa, quindi è presumibile che sia stata presentata anche ln Comune, il contrario non avrebbe senso. Infatti, anche se all'epoca ero un ragazzetto, ho un vago ricordo che in casa se ne parlava.

vi state arrampicando sugli specchi e ve lo dice uno che ha avuto un caso molto simile in famiglia.
Semplicemente all'epoca avevano il brutto vizio di fare modifiche alla casa in corso d'opera (senza presentare varianti) tanto l'abitabilità il Comune la dava lo stesso senza nemmeno venire a fare il sopralluogo. Poi si accatastava lo stato di fatto, giusto per dare una parvenza di regolarità.
Per fortuna noi eredi abbiamo potuto sistemare l'abuso, dico sistemare e non eliminare perchè l'abuso rimane ed è stato fiscalizzato con qualche miigliaio di euro di oblazione.
Nel caso descritto da Mil68 è più probabile la demolizione in quanto il bagno e la cucina sembrano costituire una propaggine posticcia rispetto al corpo del fabbricato. L'unica scappatoia sarebbe avere sopra i locali abusivi un locale autorizzato per es. un monolocale dove prima c'era la terrazza.

 

[sanmicheli]

Per me le case costruite ante 1967 sono a posto, basta dimostrare la datazione della costruzione dell'immobile.

 

[geomarc]

Per quanto mi riguarda preferisco seguire questo schema:

In base all’epoca e localizzazione della costruzione, e salvo diverse previsioni più restrittive dei regolamenti edilizi:

1) ANTE 1942 – occorre verificare i previgenti obblighi di licenza edilizia o nulla osta eventualmente prescritti da regolamenti locali o edilizi, anche se precedenti alla L. 1150/42 e alla Costituzione (Cons. di Stato n. 1996/2017);
2) DAL 1942 AL 1967 – all’interno dei centri abitati interventi eseguiti in assenza di licenza o difformità da essa: non sono legittimi;
3) DAL 1942 AL 1967 – all’esterno dei centri abitati interventi eseguiti in assenza di licenza o difformità da essa: sono legittimi, salvo diversa regolamentazione edilizia/locale;
4) DAL 1967 AD OGGI – in tutto il territorio comunale interventi eseguiti in assenza di titolo o difformità da esso: non sono legittimi;

 

[novizio43]

Se non ho capito male la situazione, si dovrebbe trattare di un ampliamento che ha comportato un aumento di volume. Le domande a cui deve essere data risposta sono due
1. L' ampliamento era licenziabile nel 1955?
2. L'ampliamento è conforme agli strumenti urbanistici attuali?
Se la risposta a entrambe le domande è positiva, puoi ottenere la sanatoria, altrimenti la sanatoria ti verrà diniegata.
È chiaro che una volta presentata la domanda di sanatoria, qualora la stessa non venga accolta, l'amministrazione non potrà fare altro che emettere un'ordinanza di demolizione

Ciao geomarc,

con queste 2 domande, alle quali la risposta per entrambe è positiva, mi hai dato un grosso aiuto. La cosa mi fa capire che, sanando la mia situazione il Comune non viola nessuna legge, quindi si tratta solo di buona volontà di venire incontro ad un proprio cittadino risolvendogli un problema. Per cui, sentito anche altri pareri, per non trovarmi di fronte ad un diniego con le conseguenze con cui concludi il tuo post, penso che tenterò un approccio preliminare Con sindaco e funzionario comunale per sentire cosa ne pensano ed, eventualmente, trovare un accordo.

GRAZIE

 

[gianted]

Per me le case costruite ante 1967 sono a posto, basta dimostrare la datazione della costruzione dell'immobile.

Guarda, fra poco metterò in vendita un appartamento del 1965 e faccio gli scongiuri di trovare un acquirente di manica larga come te che non rompa le balle per una porta e una parete spostate di 30 centimetri.

 

[geomarc]

Ciao geomarc,

con queste 2 domande, alle quali la risposta per entrambe è positiva, mi hai dato un grosso aiuto. La cosa mi fa capire che, sanando la mia situazione il Comune non viola nessuna legge, quindi si tratta solo di buona volontà di venire incontro ad un proprio cittadino risolvendogli un problema. Per cui, sentito anche altri pareri, per non trovarmi di fronte ad un diniego con le conseguenze con cui concludi il tuo post, penso che tenterò un approccio preliminare Con sindaco e funzionario comunale per sentire cosa ne pensano ed, eventualmente, trovare un accordo.

GRAZIE

Non per scoraggiarti e spero che dalle tue parti i funzionari siano affidabili, ma mi fai tornare in mente la battuta di un collega, il quale per la verità aveva tra le mani una pratica un po' complessa e diceva:
Ho parlato con il sindaco, poi ho parlato con l'assessore, con il dirigente, con l'istruttore tecnico e infine ho mostrato la pratica anche al portiere...Tutto ok...Ho presentato la pratica e....ovviamente è stata segata.
Tornando alle cose serie, se decidi di andare a parlare con i funzionari comunali, ti consiglio di andarci il più preparato possibile, quindi se puoi portati dei grafici dello stato licenziato, dello stato attuale, uno stato sovrapposto dal quale si evidenzino le difformità, calcoli planivolumetrici ecc.

 

[novizio43]

Non per scoraggiarti e spero che dalle tue parti i funzionari siano affidabili, ma mi fai tornare in mente la battuta di un collega, il quale per la verità aveva tra le mani una pratica un po' complessa e diceva:
Ho parlato con il sindaco, poi ho parlato con l'assessore, con il dirigente, con l'istruttore tecnico e infine ho mostrato la pratica anche al portiere...Tutto ok...Ho presentato la pratica e....ovviamente è stata segata.
Tornando alle cose serie, se decidi di andare a parlare con i funzionari comunali, ti consiglio di andarci il più preparato possibile, quindi se puoi portati dei grafici dello stato licenziato, dello stato attuale, uno stato sovrapposto dal quale si evidenzino le difformità, calcoli planivolumetrici ecc.

Rigrazie

 

[Hunt]

Come ultima analisi, e qualora non dovessi trovare un accordo per la sanabilità dell' abuso pagando l'oblazione, il comune dopo avere constatato la difformità del costruito rispetto alla licenza edilizia, sarà costretto ad emettere in base alla legge 47/85 l' ordinanza di demolizione, che deve avvenire a spese del cittadino entro 90 giorni dalla notifica.

A questa ordinanza si può comunque fare ricorso al TAR in primo grado, e al Consiglio di Stato in secondo grado.
Qui in linea teorica, potrai tentare di dimostare la illegittimità dell' ordinanza comunale, per sospendere l' efficacia del provvedimento ed evitare la demolizione.

Se invece non fai ricorso, e non demolisci nei termini, scatta in automatico la sanzione ancora più grave dell' acquisizione gratuita al comune in caso di edificazione abusiva.

Attenzione perchè il catasto non ha nessun valore per determinare l' abuso, conta solo il realizzato rispetto alla licenza /concessione edilizia.

Occhio a non scoprirti troppo all' incontro con il tecnico comunale, perchè si entra in un tunnel senza fine.

 

[kolio]

I dati catastali non servono ai fini della verifica di un abuso edilizio. Si dovrebbe fare accesso agli atti in comune. Se dall’accesso agli atti in comune risulta il progetto originale, ma non la variante, sei fregato.

Se è stata effettuata una variazione però deve risultare al catasto. A volte succede, soprattutto per immobili molto vecchi, che la variazione è stata fatta ma non annotata.

 

[novizio43]

Come ultima analisi, e qualora non dovessi trovare un accordo per la sanabilità dell' abuso pagando l'oblazione, il comune dopo avere constatato la difformità del costruito rispetto alla licenza edilizia, sarà costretto ad emettere in base alla legge 47/85 l' ordinanza di demolizione, che deve avvenire a spese del cittadino entro 90 giorni dalla notifica.

A questa ordinanza si può comunque fare ricorso al TAR in primo grado, e al Consiglio di Stato in secondo grado.
Qui in linea teorica, potrai tentare di dimostare la illegittimità dell' ordinanza comunale, per sospendere l' efficacia del provvedimento ed evitare la demolizione.

Se invece non fai ricorso, e non demolisci nei termini, scatta in automatico la sanzione ancora più grave dell' acquisizione gratuita al comune in caso di edificazione abusiva.

Attenzione perchè il catasto non ha nessun valore per determinare l' abuso, conta solo il realizzato rispetto alla licenza /concessione edilizia.

Occhio a non scoprirti troppo all' incontro con il tecnico comunale, perchè si entra in un tunnel senza fine.

Ciao Hunt,

ecco, finalmente una risposta chiara al mio principale quesito: La possibilità di fare ricorso all'eventuale ordinanza di demolizione da parte del Comune. Finora sia i tecnici interpellati a voce, sia sul Fol, sia dalle ricerche tra le leggi fatte da me, (ma questo non conta essendo io un asino in materia) da nessuno avevo avuto una risposta così netta. Quindi, chiedendoti scusa ti chiedo, ne sei proprio sicuro vero? Perchè questa possibilità mi apre il cuore. Avere la possibilità di potere rivolgermi ad un giudice terzo che possa valutare fatti e circostanze avvenute all'epoca (innanzi tutto la mancanza di dolo dimostrata dal disegno in catasto il quale determina il pagamento delle tasse ed, in quest'ottica, la possibilità della perdita della variante considerato la leggerezza con cui si facevano le cose all'epoca, o la dimenticanza da parte dei miei fatta in buona fede ), tenendo anche conto che, la parte costruita in più rispetto al disegno originale, non danneggia o da fastidio ad alcuno trovandosi all'interno del mio cortile ed, il tutto, all'interno/centro di un isolato.

GRAZIE Hunt, veramente mille GRAZIE.

 

[novizio43]

Se è stata effettuata una variazione però deve risultare al catasto. A volte succede, soprattutto per immobili molto vecchi, che la variazione è stata fatta ma non annotata.

Ciao kolio,

come ho scritto in altri posto sopra, in catasto è stata presentata una pianta della costruzione così come è stata finita ed è tutt'ora e non come era stato presentato il disegno originale. Quindi, alla luce di questo, puoi essere più esplicito terra terra, cosa vuoi dire con la seconda parte del tuo post............che la variazione è stata fatta ma non annotata?

Grazie.

 

[gianted]

tenendo anche conto che, la parte costruita in più rispetto al disegno originale, non danneggia o da fastidio ad alcuno trovandosi all'interno del mio cortile

Esiste un rapporto massimo fra volume edificabile e superficie del lotto, se tale rapporto è stato sforato la versione della "variante smarrita" fallisce miseramente.

 

[Hunt]

Ciao Hunt,

ecco, finalmente una risposta chiara al mio principale quesito: La possibilità di fare ricorso all'eventuale ordinanza di demolizione da parte del Comune. Finora sia i tecnici interpellati a voce, sia sul Fol, sia dalle ricerche tra le leggi fatte da me, (ma questo non conta essendo io un asino in materia) da nessuno avevo avuto una risposta così netta. Quindi, chiedendoti scusa ti chiedo, ne sei proprio sicuro vero? Perchè questa possibilità mi apre il cuore. Avere la possibilità di potere rivolgermi ad un giudice terzo che possa valutare fatti e circostanze avvenute all'epoca (innanzi tutto la mancanza di dolo dimostrata dal disegno in catasto il quale determina il pagamento delle tasse ed, in quest'ottica, la possibilità della perdita della variante considerato la leggerezza con cui si facevano le cose all'epoca, o la dimenticanza da parte dei miei fatta in buona fede ), tenendo anche conto che, la parte costruita in più rispetto al disegno originale, non danneggia o da fastidio ad alcuno trovandosi all'interno del mio cortile ed, il tutto, all'interno/centro di un isolato.

GRAZIE Hunt, veramente mille GRAZIE.

Quanto scritto è la normativa del 28 febbraio 1985 n.47 legge sul " condono edilizio".

Io penso che il tuo tecnico ti abbia risposto bene. Le motivazioni che tu dai sono molto deboli, la eventuale mancanza di dolo, il fatto che loro potrebbero avere perso la documentazione, il fatto che tu hai ottenuto l' abitabilità, che tra l' altro riguarda solo l' aspetto igienico-sanitario e non la conformità edilizia. Tu non dovresti arrivare al punto di farti emettere una ordinanza di demolizione, per poi andarla ad impugnare, per vizio di notifica o per mancanza di motivazione o per altri motivi. Il punto è, che se fate l' accesso agli atti e la variante finale non si trova, l' abuso esiste, e il comune te lo deve contestare. E chiaro che ti trovi in una difficile situazione, se non la sbrogli, o vendi ad un amico o parente, dove speri al 99% che in futuro non ti denunci per falso in atto pubblico, perchè dal notaio sarai costretto a dichiarare l' inesistenza dei 30 mq (perchè il bene abusivo è incommerciabile) ma parla prima con un avvocato penalista se in qualche modo ti puoi un po ptroteggere. Oppure non vendi, e aspetti il prossimo condono che prima o poi arriverà. Altre soluzione non ne vedo, comunque hai bisogno di tecnici molto molto preparati, quando vai a parlare con l' ufficio tecnico.