Ho inviato interpello ad ADE per la questione della bifamiliare in verticale...

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

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vi farò sapere se la soluzione da me prospettata (non ricade in elusione).
 
scusa, perchè dovrebbe ricadere in elusione?

Bifamiliare su due piani intestata a me e moglie.
escluso da 110 quindi.

le unisco "fondo" con scala interne diventa unifamiliare un subalterno unico solo al fine di accedere al bonus 110 % (la domanda l'ho formulata così)
voglio sapere da ADE se è elusione

attendiamo risposta
 
Bifamiliare su due piani intestata a me e moglie.
escluso da 110 quindi.

le unisco "fondo" con scala interne diventa unifamiliare un subalterno unico solo al fine di accedere al bonus 110 % (la domanda l'ho formulata così)
voglio sapere da ADE se è elusione

attendiamo risposta

Non sarà elusione ma non ha molto senso... con due unita immobiliari hai doppio monte spesa... una sola (per di piu con lavori) lo dimezzi...
Ti conviene fare un ecosisma 80% condominiale 136k + 136k, + 96k al 50% ristrutturazion sulle singole unita + 65% su ecobonus singole unita...
 
Bifamiliare su due piani intestata a me e moglie.
escluso da 110 quindi.

le unisco "fondo" con scala interne diventa unifamiliare un subalterno unico solo al fine di accedere al bonus 110 % (la domanda l'ho formulata così)
voglio sapere da ADE se è elusione

attendiamo risposta

Per ricavare questo impedimento al superbonus 110% ti riferisci al recende interpello dell' A.D.E., o esiste proprio una legge ordinaria dello stato ?



Superbonus SI per condominio minimo, NO per unico proprietario di piu immobili

L'Agenzia chiarisce che il superbonus del 110% non spetta all'unico proprietario di piu' immobili in quanto non costituito in condominio, spetta al condominio minimo

E' stato chiesto se il superbonus 110% spetta a un contribuente, comproprietario con il coniuge e i propri figli minori, di un intero edificio composto da più unità immobiliari, autonomamente accatastate, possedute dagli stessi in qualità di persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni.

I lavori che si intendono eseguire sono la sostituzione degli infissi e il rifacimento del cappotto termico dell’edificio.

L'Agenzia risponde che non è possibile beneficiare del Superbonus né con riferimento alle spese sostenute per il cappotto termico né con riferimento alle quelle sostenute per interventi di sostituzione degli infissi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto l’edificio oggetto degli interventi non è costituito in condominio.

Il Superbonus infatti non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Il chiarimento è stato ufficializzato anche con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 1.1.

La Circolare precisa che la locuzione utilizzata dal legislatore si riferisce espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici e che per beneficiare del superbonus occorre la costituzione di un condominio secondo le norme civilistiche.

Ricorda la Circolare che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

E' una comunione forzosa che non puo' essere sciolta al quale il condomino non puo' sottrarsi e deve partecipare obbligatoriamente partecipando al sostenimento delle spese per la conservazione della proprietà comune.

Anche il condominio minimo puo' beneficiare della detrazione a condizione che venga dimostrato che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Per condominio minimo di intende quello costituito da un numero di condomini inferiore a otto, che soggiace alle stesse regole del condominio fatta eccezione per la nomina dell'amministratore e dal regolamento condominiale, che non sono necessari.

Il condominio minimo se non nomina un amministratore, in quanto non obbligato, puo' beneficiare delle spese incaricando un condomino per l'espletamento di tutti gli adempimenti.

La Circolare chiarisce che non è necessario richiedere un apposito codice fiscale ma puo' essere utilizzato il codice fiscale del condomino incaricato.

Cio detto, la circolare conclude che l'agevolazione del superbonus del 110% si applica agli interventi eseguiti sui condomini sia normali che minimi, ma non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
 
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Ma non era meglio un immobile a testa ? Cosi' non ti giocavi una cucina e avevi massimali piu' alti

Saluti
 
Bifamiliare su due piani intestata a me e moglie.
escluso da 110 quindi.

le unisco "fondo" con scala interne diventa unifamiliare un subalterno unico solo al fine di accedere al bonus 110 % (la domanda l'ho formulata così)
voglio sapere da ADE se è elusione

attendiamo risposta

Un' altra strada, non potrebbe essere quella di eliminare la comproprietà, e intestarsi un appartamento a testa.

Con due appartamenti non si costituisce un piccolo condominio senza obbligo di amministratore?

In questo caso i massimali dovrebbero essere tutti raddoppiati.
 
Non sarà elusione ma non ha molto senso... con due unita immobiliari hai doppio monte spesa... una sola (per di piu con lavori) lo dimezzi...
Ti conviene fare un ecosisma 80% condominiale 136k + 136k, + 96k al 50% ristrutturazion sulle singole unita + 65% su ecobonus singole unita...
Il mio tecnico mi ha detto che ecosisma è incompatibile col 50% ristrutturazione semplice...

Mi trovo anch'io davanti a questo bivio: demoricostruzione di piccola bifamiliare su due livelli di unico proprietario (che dopo i lavori diventerà una singola UI...).
I tecnici interpellati mi consigliano la fusione delle UI ante lavori e andare sul 110... Io ho qualche dubbio...
Consigli?
 
Ultima modifica:
Il mio tecnico mi ha detto che ecosisma è incompatibile col 50% ristrutturazione semplice...

Mi trovo anch'io davanti a questo bivio: demoricostruzione di piccola bifamiliare su due livelli di unico proprietario (che dopo i lavori diventerà una singola UI...).
I tecnici interpellati mi consigliano la fusione delle UI ante lavori e andare sul 110... Io ho qualche dubbio...
Consigli?

Fusione ui riduce massimali di spesa
Ecosisma ha 136k di spesa ammissibile per ui immobiliare 80 o 85 a seconda del miglioramento sismico.

difficile dare consigli senza conoscere l'immobile ma gli adempimenti per il 110 sono molti di piu. Meglio a mio avviso avere massimali piu alti che aliquota piu alta e massimali piu bassi con costi maggiori.
 
Fusione ui riduce massimali di spesa
Ecosisma ha 136k di spesa ammissibile per ui immobiliare 80 o 85 a seconda del miglioramento sismico.

difficile dare consigli senza conoscere l'immobile ma gli adempimenti per il 110 sono molti di piu. Meglio a mio avviso avere massimali piu alti che aliquota piu alta e massimali piu bassi con costi maggiori.

Per la parte ecobonus dovrei starci dentro anche con i massimali previsti per una sola unità, per i lavori antisismici no, qualcosa rimarrebbe fuori. Ma non è questo che mi spaventa, è il mostro burocratico a tre teste da affrontare nel caso del 110...
 
Scusate...una domanda forse scontata per molti di voi.

Siamo nel caso di una casa con 2 unità immobiliari distinte, una al piano terra e una al 1° piano.

Al primo piano si accede per il tramite di un vano scala chiuso che costituisce una parte comune delle 2 unità.
All'appartamento del primo piano si accede da un pianerottolo interno al vano scala, sul quale si affaccia la porta di ingresso.

Dal soffitto di detto pianerottolo si accede anche al sottotetto (e al tetto, che ovviamente sono a loro volta parti comuni).

L'appartamento al piano terra ha invece un ingresso indipendente.

I proprietari dei due appartamenti sono padre e figlio (maggiorenne e che risiede in altra Regione).

Prima domanda secca : si tratta di un condominio minimo?

Seconda domanda : sulle parti comuni (vano scala, tetto e facciata) si può applicare il Super Bonus?

Terza domanda : di quali benefici si potrebbe usufruire in caso di ristrutturazione di entrambi gli appartamenti (senza demolizioni interne ma con rifacimento di impianti elettrico ed idrico e di nuovo riscaldamento a pavimento)?
 
villa indipendente divisa in due unità immobilari

Anche io mi trovo nella stessa condizione. Villa indipendente divisa in due UI accatastate separatamente. Preferisco non inglobarle altrimenti rischio di pagare IMU su tutto.
Detto questo io sono interessato soprattutto sul rifacimento della facciata (FV e pompa di caolore le ho fatte lo scorso anno). Vedete difficoltà o impendimenti se vado ad utilizare il "bonus facciate" che di positivo ha molte cose (tetto illimitato, pratiche burocratiche più semplici, sono in zona a/B) e solo una negativa (accedo al 90% e non 110%). Anche qui c'è il rischio "condominio"?
Grazie a tutti per l'aiuto
 
Ci sono state risposte dall'AdE su questo interpello?
 
Mi scuso se vado leggermente OT ma in caso di unifamiliare su due piani con due alloggi accatastati separatamente con ingressi su medesima scala interna appartenenti ad un unico proprietario (attualmente si paga IMU solo su un alloggio attualmente libero mentre l'altro è prima casa esente IMU).
A vostro avviso ci sono motivazioni per mantenere questa struttura o risulterebbe più vantaggioso fare pratica per accorpare tutto in modo da avere un unica casa singolarmente accatastata e quindi totalmente esente IMU? Ci sono requisiti e costi particolari che impediscono il procedere in tal senso?
grazie OK!
 
villa bifamigliare, con due unità poste in orrizzontale accatastate separatamente, intestate in comproprietà ai medesimi proprietari.

Se non ci fosse la possibilità di accedere al 110%, taglierebbero fuori molte persone. Forse è meglio aspettare dei chiarimenti più precisi a questo proposito.
 
villa bifamigliare, con due unità poste in orrizzontale accatastate separatamente, intestate in comproprietà ai medesimi proprietari.

Se non ci fosse la possibilità di accedere al 110%, taglierebbero fuori molte persone. Forse è meglio aspettare dei chiarimenti più precisi a questo proposito.



[2456][403683]Bifamiliare in monoproprietà:«sì» agli alloggi indipendentiMia madre è unica proprietaria di una villettabifamiliare (due appartamenti totalmenteindipendenti – uno al piano terra e uno al primopiano – con accesso indipendente alla strada).Come unica proprietaria non può realizzare unintervento di ristrutturazione in un appartamento(con cappotto termico interno più nuova caldaia acondensazione e sostituzione infissi) e fruiredell’ecobonus al 110 per cento.Se cede la proprietà di un appartamento, condonazione al figlio o al nipote, le sarà poi possibilefare gli interventi previsti nell’appartamentorimastole fruendo dell’ecobonus? Oppure esistonoaltri vincoli?F.B. - NOVARANel caso delineato nel quesito, è vero che la villettabifamiliare si configura come unico edificio diproprietà di una stessa persona, ma, per quantoindicato nel quesito stesso, le due unità immobiliari checompongono la villetta sono funzionalmente indipendenti (ovvero – anche se non specificato – dovrebberoessere dotate di impianti autonomi e ad uso esclusivodi luce, acqua, gas e riscaldamento) e fornite di almenoun accesso autonomo dall’esterno. Pertanto, in questocaso, gli interventi sulle unità immobiliari sono da considerare “autonomi”, nel senso che ogni abitazione opera indipendentemente ai fini del superbonus: dunque,anche se entrambe le abitazioni sono di uno stesso proprietario può essere utilizzata, per ognuna, la detrazione del 110% per gli interventi trainanti di cappotto termico e sostituzione dell’impianto di riscaldamento exarticolo 119, comma 1, lettere a) e c), del Dl 34/2020 (diversamente sarebbe, invece, nel caso in cui le unità nonfossero indipendenti o non avessero accesso autonomo,perché in questo caso non sarebbe possibile fruire delsuperbonus, come indicato dalle Entrate, con la circolare 24/E/2020, paragrafo 1.1).
risposta sole 24 ore
 
Il concetto di edificio è decisamente chiaro ma deve essere, per definizione ministeriale, “funzionalmente indipendente”. Questo implica che in presenza di un sistema composto da più corpi di fabbrica serviti da un'unica centrale termica l'indipendenza funzionale non si realizza completamente. Al proposito si chiede se:
a) in caso di Ape convenzionale, questo si debba riferire all'intero sistema di edifici serviti dall'unica centrale termica, o sia da considerarsi un edificio per volta?
b) in caso di verifica del duplice salto di classe, questo debba verificarsi per ogni edificio o per il sistema nel suo complesso?
c) qualora l'insieme di edifici sia un supercondominio, l’Ape convenzionale continua a doversi fare per tutti gli edifici (con evidenti problemi di legittimazione a procedere su quei fabbricati che non vogliono fare l'intervento) o l’indipendenza funzionale è “tacitamente” riconosciuta per ogni singolo edificio che rappresenta un condominio univocamente identificato, seppur servito da un sistema di riscaldamento comune?

Il carattere dell’indipendenza funzionale qualifica l'edificio unifamiliare, coincidente con l'unica unità immobiliare che esso contiene (voce n. 33 dell'Allegato A del D.P.C.M. 20 ottobre 2016), ed è riferita dall’articolo 119 del Dl Rilancio unicamente all'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari.
Deve, quindi, rilevarsi l'erroneità del presupposto su cui si basano le domande di più al punto 6, in quanto l'indipendenza funzionale, espressamente riferita dall’articolo 119 alle singole unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari, nasce dall'esigenza di comprendere nell'ambito della nozione di edificio plurifamiliare quell'ampia e multiforme congerie di immobili non riconducibili al concetto di condominio.
La relazione di indipendenza funzionale si pone, dunque, tra unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari, costituendone il discrimine con gli immobili condominiali.

risposta a telefisco 2020 da parte di ade e mise
 
[2456][403683]Bifamiliare in monoproprietà:«sì» agli alloggi indipendentiMia madre è unica proprietaria di una villettabifamiliare (due appartamenti totalmenteindipendenti – uno al piano terra e uno al primopiano – con accesso indipendente alla strada).Come unica proprietaria non può realizzare unintervento di ristrutturazione in un appartamento(con cappotto termico interno più nuova caldaia acondensazione e sostituzione infissi) e fruiredell’ecobonus al 110 per cento.Se cede la proprietà di un appartamento, condonazione al figlio o al nipote, le sarà poi possibilefare gli interventi previsti nell’appartamentorimastole fruendo dell’ecobonus? Oppure esistonoaltri vincoli?F.B. - NOVARANel caso delineato nel quesito, è vero che la villettabifamiliare si configura come unico edificio diproprietà di una stessa persona, ma, per quantoindicato nel quesito stesso, le due unità immobiliari checompongono la villetta sono funzionalmente indipendenti (ovvero – anche se non specificato – dovrebberoessere dotate di impianti autonomi e ad uso esclusivodi luce, acqua, gas e riscaldamento) e fornite di almenoun accesso autonomo dall’esterno. Pertanto, in questocaso, gli interventi sulle unità immobiliari sono da considerare “autonomi”, nel senso che ogni abitazione opera indipendentemente ai fini del superbonus: dunque,anche se entrambe le abitazioni sono di uno stesso proprietario può essere utilizzata, per ognuna, la detrazione del 110% per gli interventi trainanti di cappotto termico e sostituzione dell’impianto di riscaldamento exarticolo 119, comma 1, lettere a) e c), del Dl 34/2020 (diversamente sarebbe, invece, nel caso in cui le unità nonfossero indipendenti o non avessero accesso autonomo,perché in questo caso non sarebbe possibile fruire delsuperbonus, come indicato dalle Entrate, con la circolare 24/E/2020, paragrafo 1.1).
risposta sole 24 ore

ottimo grazie, sembra in base a questa risposta che non sia elusione fiscale, e si possa intestare la seconda unità ad un famigliare o convivente, andando dal notaio prima di cominciare i lavori.
 
non è necessario secondo me intestare con vendita o donazione una delle due u.i in quanto sono funzionalmente indipendenti con accesso autonomo.
le due u.i accedono singolarmente
 
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