Sanare abuso edilizio con asta giudiziaria

[Marchettos87]

Nella perizia tecnica di un immobile è scritto che per sanare l'illecito bisogna fare delle attività. Le mie domande sono le seguenti?

1) Perchè è scritto 4000 euro e poi è scritto 3000 euro? Non riesco a capire se per sanare questo abuso servono 4000€ o 3000€. Chi mi può dare qualche dettaglio?
2) Come fare per sanare l'abuso? A chi bisogna rivolgersi? Al comune? Chi deve fare la pratica?
3) A cosa prestare attenzione per fare la pratica?

 

[rallento]

Nella perizia tecnica di un immobile è scritto che per sanare l'illecito bisogna fare delle attività. Le mie domande sono le seguenti?

1) Perchè è scritto 4000 euro e poi è scritto 3000 euro? Non riesco a capire se per sanare questo abuso servono 4000€ o 3000€. Chi mi può dare qualche dettaglio?
2) Come fare per sanare l'abuso? A chi bisogna rivolgersi? Al comune? Chi deve fare la pratica?
3) A cosa prestare attenzione per fare la pratica?

sono stime, tanto per, quando te lo sari aggiudicato hai 120 gg di tempo per chiedere sanatoria

 

[gianted]

Mi è venuto da ridere quando ho letto "piantina" al posto di planimetria.
Poi ho visto si tratta di una lei e allora tutto si spiega. La capretta ha applicato un 25% in meno,
come magari aveva fatto con il valore di stima. Per esempio immobile stimato a mercato 80.000 €
valore in asta 60.000 €

 

[Marchettos87]

sono stime, tanto per, quando te lo sari aggiudicato hai 120 gg di tempo per chiedere sanatoria

Si ma volevo capire la procedura corretta quale è? Si va al comune? Posso andare preventivamente al comune per chiedere maggiori dettagli? In che ufficio devo andare?

 

[Marchettos87]

Mi è venuto da ridere quando ho letto "piantina" al posto di planimetria.
Poi ho visto si tratta di una lei e allora tutto si spiega. La capretta ha applicato un 25% in meno,
come magari aveva fatto con il valore di stima. Per esempio immobile stimato a mercato 80.000 €
valore in asta 60.000 €

Sì, si tratta di un avvocato che ha fatto la perizia. Perdonami ma non ho capito le tue affermazioni:

1) Se il valore dell immobile è pari a 50k la prima base d'asta deve essere pari a 50k oppure si può applicare uno sconto del 25%? Considera che spesso penso che si applichi uno sconto perchè, come in questo caso, ci sono alcune cose da sanare quindi se il prezzo di mercato fosse 50k e la base d'asta è pari a 50k, con i soldi da aggiungere non ci vedo nessun vantaggio.

Su come sanare puoi dirmi qualcosa? Quale è la procedura corretta da seguire?

 

[gianted]

Ricordo che nelle perizie la determinazione del prezzo d'asta aveva una certa percentuale di sconto rispetto al valore stimato, per tener conto dei fattori imprevedibili quali ad es. debiti condominiali o inquilini occupanti senza titolo oppure di spese procedurali attribuite all'aggiudicatario. Andrebbe letta la tutta perizia per capire il perchè di quei 3.000 euro.

Se restano abbastanza giorni prima dello svolgimento dell'asta, puoi tentare di reperire le planimetrie, dove?
1) dal custode giudiziario/delegato alla vendita
oppure
2) all'ufficio tecnico del Comune, spiegando che sei un partecipante all'asta giudiziaria (avrai certamente un documento che lo attesta), non è detto che ti accontentino però a me una volta è andata bene

Una volta ottenute le planimetrie le confronti con le catastali (sono allegate in perizia) e con lo stato di fatto (visita dell'immobile, munisciti di metro per misurare le stanze).

Se dal confronto ritieni che gli abusi siano sanabili con poco (se non te ne intendi consulta un tecnico) procedi con l'asta.

La sanatoria va fatta molti mesi dopo, non subito all'aggiudicazione ma devi aspettare l'emissione del decreto di trasferimento, da quella data hai tempo quattro mesi come ti è stato detto.

 

[Marchettos87]

Ricordo che nelle perizie la determinazione del prezzo d'asta aveva una certa percentuale di sconto rispetto al valore stimato, per tener conto dei fattori imprevedibili quali ad es. debiti condominiali o inquilini occupanti senza titolo oppure di spese procedurali attribuite all'aggiudicatario. Andrebbe letta la tutta perizia per capire il perchè di quei 3.000 euro.

Se restano abbastanza giorni prima dello svolgimento dell'asta, puoi tentare di reperire le planimetrie, dove?
1) dal custode giudiziario/delegato alla vendita
oppure
2) all'ufficio tecnico del Comune, spiegando che sei un partecipante all'asta giudiziaria (avrai certamente un documento che lo attesta), non è detto che ti accontentino però a me una volta è andata bene

Una volta ottenute le planimetrie le confronti con le catastali (sono allegate in perizia) e con lo stato di fatto (visita dell'immobile, munisciti di metro per misurare le stanze).

Se dal confronto ritieni che gli abusi siano sanabili con poco (se non te ne intendi consulta un tecnico) procedi con l'asta.

La sanatoria va fatta molti mesi dopo, non subito all'aggiudicazione ma devi aspettare l'emissione del decreto di trasferimento, da quella data hai tempo quattro mesi come ti è stato detto.

No aspetta le planimetri già ci sono. Si tratta di un box auto però non di una casa. La perizia è stata precisa e si evince che nella planimetria catastale non è presente il piccolo bagno cieco. Gli allegati ci sono (se vuoi posso mandarli in privato).

Sono interessato all'asta ma non ho versato la caparra. E' necessario farlo per andare al comune e dire di essere interessato?

Come faccio a capire se gli abusi sono sanabili con poco? Questi 3000 euro sono i soldi che il perito (donna) ha messo come importo per sanare questi abusi.

Ho 4 mesi di tempo dall'emissione del decreto di trasferimento ok, ma a chi bisogna rivolgersi per farla? Da un geometra? E' possibile farla da sola? E' questa la domanda..

 

[gianted]

Quel bagnetto nell'autorimessa non mi piace: a meno che non ti sia necessario, io lo eliminerei ripristinando lo stato di progetto. Così non dovrai fare nessuna sanatoria nè aggiornamento catastale nè nuova agibilità.

Piuttosto è preoccupante la presenza di un comproprietario al 50% chi sarebbe costui? lo conosci?

 

[Marchettos87]

Quel bagnetto nell'autorimessa non mi piace: a meno che non ti sia necessario, io lo eliminerei ripristinando lo stato di progetto. Così non dovrai fare nessuna sanatoria nè aggiornamento catastale nè nuova agibilità.

Piuttosto è preoccupante la presenza di un comproprietario al 50% chi sarebbe costui? lo conosci?

Sì, il comprorietario è la moglie dell'esecutato.

Nemmeno a me il bagno serve e piace. Come si fa ad eliminare il tutto? Devo chiamare una persona che abbatte il muro che è stato messo, giusto? Un muratore può effettuare questa attività, giusto?

Sei sicuro al 100% che facendo questa cosa non sia necessario fare nessuna sanatoria?

Io conosco il proprietario, si tratta del garage del condominio dove viviamo. La cosa ti preoccupa per quale motivo?

 

[gianted]

Chiaramente andrebbe visto il manufatto ma è molto probabile che siano due paretine posticce costruite in uno degli angoli del box. In teoria andrebbe presentata una pratica edilizia di "restauro conservativo" ma penso che tutti si limitino a rivolgersi al classico vecchietto muratore in pensione che poi ti porta via i calcinacci con l'ape piaggio.
Sanzioni automatiche da parte del Comune le trovo improbabili (dovrebbero essere al corrente della perizia e aver voglia di rompere le scatole) ma con un sopralluogo il tecnico comunale non potrà fare altro che constatare l'assenza del bagnetto abusivo.

Con la moglie dell'esecutato vai d'amore e d'accordo sulla gestione del box? meglio così
le grane cominceranno ai primi litigi (si spera mai!).

 

[Marchettos87]

Ma secondo te il comune è a conoscenza di questo muro del bagno? Se lo abbattiamo (e secondo me si può fare senza problemi) non è che se ne accorgono perchè la perizia dell'avvocato è già a conoscenza del comune?

Mi stai facendo venire il dubbio che acquisto metà box perchè l'altra metà rimane di proprietà della moglie. Hai questo dubbio anche tu? Io ho capito che si acquista tutto il box però. Come faccio ad esserne sicuro?

Ti lascio qualche altro allegato in modo che puoi darmi supporto, se ti va.

Cosa ne dici?

 

[gianted]

Se eliminate il muro non fate altro che anticipare il provvedimento del Comune (abbattimento a vostre spese oppure sanatoria).


Sì dal testo dell'ordinanza è il 100% che va all'asta, per scrupolo ti conviene fare due piccole verifiche:

1) se i proprietari sono marito e moglie devono essere in comunione dei beni
2) l'acquisto del box deve essere avvenuto durante il matrimonio e nell'atto non deve essere presente la dicitura: "La signora XXX dichiara di aver acquistato il bene in oggetto a titolo personale ai sensi dell'art.179 c..c. come conferma il marito YYY qui intervenuto, che nulla oppone alla detta esclusione."

Se non puoi consultare l'atto di acquisto leggi la nota di trascrizione in Conservatoria che sicuramente è riportata nella perizia (...dell'avvocato? mi pare strano, forse architetto?).

 

[Marchettos87]

Se eliminate il muro non fate altro che anticipare il provvedimento del Comune (abbattimento a vostre spese oppure sanatoria).


Sì dal testo dell'ordinanza è il 100% che va all'asta, per scrupolo ti conviene fare due piccole verifiche:

1) se i proprietari sono marito e moglie devono essere in comunione dei beni
2) l'acquisto del box deve essere avvenuto durante il matrimonio e nell'atto non deve essere presente la dicitura: "La signora XXX dichiara di aver acquistato il bene in oggetto a titolo personale ai sensi dell'art.179 c..c. come conferma il marito YYY qui intervenuto, che nulla oppone alla detta esclusione."

Se non puoi consultare l'atto di acquisto leggi la nota di trascrizione in Conservatoria che sicuramente è riportata nella perizia (...dell'avvocato? mi pare strano, forse architetto?).

Ti rispondo alle domande:

1) I proprietari sono marito e moglie e ti confermo che sono in comunione di beni. Se vedi anche sopra è scritto "comunione di beni". Ma è specificato anche in un altro passaggio della perizia. Quindi direi che siamo ok.

2) A tuo avviso un muratore quanto può prendersi per l'abbattimento del muro? Se entro 4 mesi bisogna fare la sanatoria, ed io dopo 1 mese riesco ad abbattere il muro che comunicazione devo fare? Se viene il comune non trova il muro? Come funziona?

Il prezzo del box, senza considerare questa spesa di 3000 o 4000€ di sanatoria è molto competitivo a mio avviso. Tra poco è necessario pagare la caparra, se voglio partecipare all' asta che viene svolta in modalità on-line.

Se l'asta si vince si aspetta il decreto di trasferimento che avviene subito dopo? Quanto tempo passa tipicamente?

Però sul muro vorrei qualche tuo consiglio in maniera specifica, se puoi.

 

[gianted]

Puoi far demolire subito il muro (costo qualche centinaio di €) e non dire niente al Comune che probabilmente non ne sa nulla (a meno che il perito-donna sia stato così ciarliero ed indiscreto da andare a segnalare l'abuso all'ufficio tecnico). Se non ci sono segnalazioni di terzi e le planimetrie urbanistiche e catastali coincidono, non vedo su quali basi possano sanzionare o addirittura venire a fare il sopralluogo... e pure se venissero, troverebbero tutto a posto.
Per fare le cose regolarissime puoi comunque rivolgerti ad un tecnico (geometra, architetto) che presenterà una pratica edilizia (CILA risanamento conservativo) e la cui parcella sarà almeno 600-700€

Se l'asta si vince si aspetta il decreto di trasferimento che avviene subito dopo? Quanto tempo passa tipicamente?

Dipende molto dal delegato alla vendita e dall'intasamento del Tribunale di competenza. Può volerci un mese come un anno. Io ho dovuto attendere quattro mesi questo perchè il delegato alla vendita ha voluto concedere tempo all'esecutato, al creditore e agli altri partecipanti all'asta di poter fare ricorso per eventuali irregolarità anche solo formali.

 

[Marchettos87]

Puoi far demolire subito il muro (costo qualche centinaio di €) e non dire niente al Comune che probabilmente non ne sa nulla (a meno che il perito-donna sia stato così ciarliero ed indiscreto da andare a segnalare l'abuso all'ufficio tecnico). Se non ci sono segnalazioni di terzi e le planimetrie urbanistiche e catastali coincidono, non vedo su quali basi possano sanzionare o addirittura venire a fare il sopralluogo... e pure se venissero, troverebbero tutto a posto.
Per fare le cose regolarissime puoi comunque rivolgerti ad un tecnico (geometra, architetto) che presenterà una pratica edilizia (CILA risanamento conservativo) e la cui parcella sarà almeno 600-700€


Dipende molto dal delegato alla vendita e dall'intasamento del Tribunale di competenza. Può volerci un mese come un anno. Io ho dovuto attendere quattro mesi questo perchè il delegato alla vendita ha voluto concedere tempo all'esecutato, al creditore e agli altri partecipanti all'asta di poter fare ricorso per eventuali irregolarità anche solo formali.

Grazie per la risposta. Domanda:

1) Lo smaltimento del muro è un problema secondo te?
2) Parli di planimetrie catastali e urbanistiche. Ma il catasto ed il comune non sono la stessa cosa?
3) Quindi tu dici che i 3000€ che ha scritto l'avvocato donna sono una cifra messa così su due piedi?
4) Secondo te ha senso andare al comune e dire: "Senti se io elimino il muro e le due planimetri coincidono per voi è tutto ok?"
5) Se non vengono a fare il sopralluogo perchè bisogna fare la sanatoria? Perchè un domani per "rivenderlo" i documenti devono essere a posto?


P.S Se io ho la residenza in un comune X ed ho il garage nel palazzo affianco a dove ho la residenza posso dire che quel garage è di pertinenza e quindi non pagare IMU e Tasi? E' una domanda a carattere generale.

 

[gianted]

1) no, basta pagare
2) no
3) i 3.000 sono per la sanatoria e prevedono la pratica edilizia del tecnico, la sanzione comunale, le carte per la nuova agibilità, l'aggiornamento delle planimetrie al Catasto
4) no io non lo farei sarebbe un'autodenuncia dell'abuso, meglio non svegliare il can che dorme
5) un vostro condomino potrebbe fare una segnalazione al Comune sapendo del bagnetto abusivo

Sulla pertinenza avevano già risposto in una discussione recente, cerca nel forum.