Domande acquisto all'asta

nf232323

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Buongiorno a tutti,
sto seguendo un po' di aste e avrei qualche domanda specifica per gli acquisti in asta appunto, sopratutto in merito alle spese accessorie.

1. A quanto possono ammontare le spese accessorie (per singola voce delegato/imposte/custode/decreto trasferimento) oltre all'imposta di registro e alle pendenze condominiali per l'aggiudicazione di un immobile a circa 120.000€ (comunque maggiore di 100.000€)?
L'imposta di registro è possibile pagarla sul minor valore tra il prezzo di aggiudicazione e la rendita catastale rivalutata, è corretto?


2. Le spese condominiali a carico dell'aggiudicatario ho letto essere quelle relative all'anno in corso e all'anno precedente ma queste comprendono anche tutti gli arretrati passati? Ad esempio: alla data di redazione della perizia (febbraio 2018) risulta pendente un debito verso il condominio di circa 5.000€. Il periodo di gestione va da maggio ad aprile dell'anno successivo. L'aggiudicatario che vincerà l'asta ad ottobre 2020 dovrà pagare:
a) solo le spese da maggio 2019 ad aprile 2020 + quelle da maggio 2018 ad aprile 2019 (intendendo come gestione corrente quella fino ad aprile 2020);
b) le spese da maggio 2019 ad aprile 2020 + quelle realmente correnti da aprile 2020 a maggio 2021;
c) le spese indicate alle voci precedenti e anche tutto l'arretrato di 5.000€ contenuto nella perizia?
In merito alle spese condominiali in capo all'aggiudicatario chi è che comunica l'importo preciso?

3. Nella perizia gli impianti vengono definiti come conformi alle norme vigenti però nell'avviso di vendita è specificato che devo dispensare la procedura dal produrre certificazione. E' normale? Secondo voi si riuscirà a trovare un tecnico che mi faccia queste certificazioni senza pretendere di rifare impianto elettrico, sanitario e di riscaldamento da capo?

Grazie a tutti.
 
ciao nf232323,

ti consiglio di sentire direttamente il curatore dell'asta, potrà rispondere a tutte le domande da te fatte con cognizione di causa.
 
ciao nf232323,

ti consiglio di sentire direttamente il curatore dell'asta, potrà rispondere a tutte le domande da te fatte con cognizione di causa.

Negativo. Già sentito il Delegato alla vendita (non posso fornire queste informazioni, non spetta a me, devi chiedere all'amministratore di condominio e al custode), il custode (devi sentire l'amministratore di condominio e il Delegato alla vendita) e l'amministratore di condominio (il custode ha tutte le informazione, senti lui o al massimo il Delegato).
Si tratta di aste da privato quindi non c'è curatore fallimentare.
 
3. Nella perizia gli impianti vengono definiti come conformi alle norme vigenti però nell'avviso di vendita è specificato che devo dispensare la procedura dal produrre certificazione. E' normale? Secondo voi si riuscirà a trovare un tecnico che mi faccia queste certificazioni senza pretendere di rifare impianto elettrico, sanitario e di riscaldamento da capo?

Grazie a tutti.

Dipende dalle condizioni. Se non sei un cliente abituale del tecnico secondo me comunque, in condizioni medie, sostituirà qualcosa e ti chiederà qualcosa per l'ispezione.
Dai un'occhiata alle prese, se sono TUTTE recenti probabilmente l'impianto è recente. Se ci sono prese datate probabilmente va ritirato qualche filo. Conta anche le prese nelle stanze. Se ce ne sono poche vuol dire che l'impianto è vecchio e più probabilmente vorrà rifarlo.
Per il riscaldamento guarda il libretto d'impianto, la caldaia e il tipo di termosifoni.
La cosa più facile secondo me è chiamare un tecnico e andare con lui a visitare l'immobile all'asta
 
Dipende dalle condizioni. Se non sei un cliente abituale del tecnico secondo me comunque, in condizioni medie, sostituirà qualcosa e ti chiederà qualcosa per l'ispezione.
Dai un'occhiata alle prese, se sono TUTTE recenti probabilmente l'impianto è recente. Se ci sono prese datate probabilmente va ritirato qualche filo. Conta anche le prese nelle stanze. Se ce ne sono poche vuol dire che l'impianto è vecchio e più probabilmente vorrà rifarlo.
Per il riscaldamento guarda il libretto d'impianto, la caldaia e il tipo di termosifoni.
La cosa più facile secondo me è chiamare un tecnico e andare con lui a visitare l'immobile all'asta

Avevo controllato: prese nuove (non sono però riuscito a vedere il quadro elettrico), radiatori "nuovi" con termovalvole installate, bagno rifatto recentemente. Mi ha detto il custode che raramente fanno rifare una visita quindi non ho modo di tornare con un tecnico. Qualora gli impianti fossero a norma quanto vuole un tecnico per rilasciare certificazione?
 
punto 1 le spese accessorie son sempre quelle (compenso del custode/delegato e qualche rara volta la cancellazione delle ipoteche)

punto 2 chiedi all'amministratore allungando un biglietto arancione (o meglio ancora verde) alcuni fanno la furbata di cumulare all'anno corrente tutti i debiti pregressi, vanno esaminati bene i bilanci

per il punto 3 prova a chiedere direttamente a chi ha fatto la perizia se l'ha scritta così a catso o aveva in mano delle certificazioni
 
punto 1 le spese accessorie son sempre quelle (compenso del custode/delegato e qualche rara volta la cancellazione delle ipoteche)

punto 2 chiedi all'amministratore allungando un biglietto arancione (o meglio ancora verde) alcuni fanno la furbata di cumulare all'anno corrente tutti i debiti pregressi, vanno esaminati bene i bilanci

per il punto 3 prova a chiedere direttamente a chi ha fatto la perizia se l'ha scritta così a catso o aveva in mano delle certificazioni

1) Quindi a quanto ammontano e quale sarebbe la quota dell'aggiudicatario?

2) L'amministratore è uno studio importante e noto della città, dubito che accetti tali "allunghi" e non vi ricorrerei io. E' proprio il dubbio che avevo, se le pendenze pregresse le riporta a nuovo nel debito dell'anno corrente, è ovvio che devo pagare anche tutti gli arretrati. Ma chi è che valorizza e chiede formalmente il pagamento all'aggiudicatario?

3) Il nome del perito è oscurato quindi non rintracciabile.
 
1) Quindi a quanto ammontano e quale sarebbe la quota dell'aggiudicatario?

Ci si attiene alle disposizioni del Giudice nell'Ordinanza di Vendita dell'E.I.
il riferimento normativo è il DM 227/2015

Art. 2 – Criteri per la determinazione del compenso nell’espropriazione forzata immobiliare

1. Il compenso del professionista delegato per le operazioni di vendita di beni immobili è determinato sulla base dei seguenti criteri:
b) quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000:
1) per tutte le attività comprese tra il conferimento dell’incarico e la redazione dell’avviso di vendita, ivi incluso lo studio della documentazione depositata a norma dell’articolo 567, secondo comma, del codice di procedura civile, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
2) per tutte le attività svolte successivamente alla redazione dell’avviso di vendita e fino all’aggiudicazione o all’assegnazione, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
3) per tutte le attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
4) per tutte le attività svolte nel corso della fase di distribuzione della somma ricavata, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
...
3. Tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell’esecuzione può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento.
...
7. Sono poste a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente.
 
Ci si attiene alle disposizioni del Giudice nell'Ordinanza di Vendita dell'E.I.
il riferimento normativo è il DM 227/2015

Art. 2 – Criteri per la determinazione del compenso nell’espropriazione forzata immobiliare

1. Il compenso del professionista delegato per le operazioni di vendita di beni immobili è determinato sulla base dei seguenti criteri:
b) quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000:
1) per tutte le attività comprese tra il conferimento dell’incarico e la redazione dell’avviso di vendita, ivi incluso lo studio della documentazione depositata a norma dell’articolo 567, secondo comma, del codice di procedura civile, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
2) per tutte le attività svolte successivamente alla redazione dell’avviso di vendita e fino all’aggiudicazione o all’assegnazione, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
3) per tutte le attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
4) per tutte le attività svolte nel corso della fase di distribuzione della somma ricavata, spetta un compenso pari ad euro 1.500;
...
3. Tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell’esecuzione può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento.
...
7. Sono poste a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente.

Grazie per il chiarimento.
Quindi 750€ (1/2 trasferimento proprietà di totali 1.500€) oltre a imposta catastale e ipotecaria 50€ + 50€?
naturalmente oltre all'imposta di registro....
 
Buongiorno a tutti,
sto seguendo un po' di aste e avrei qualche domanda specifica per gli acquisti in asta appunto, sopratutto in merito alle spese accessorie.

1. A quanto possono ammontare le spese accessorie (per singola voce delegato/imposte/custode/decreto trasferimento) oltre all'imposta di registro e alle pendenze condominiali per l'aggiudicazione di un immobile a circa 120.000€ (comunque maggiore di 100.000€)?
L'imposta di registro è possibile pagarla sul minor valore tra il prezzo di aggiudicazione e la rendita catastale rivalutata, è corretto?


2. Le spese condominiali a carico dell'aggiudicatario ho letto essere quelle relative all'anno in corso e all'anno precedente ma queste comprendono anche tutti gli arretrati passati? Ad esempio: alla data di redazione della perizia (febbraio 2018) risulta pendente un debito verso il condominio di circa 5.000€. Il periodo di gestione va da maggio ad aprile dell'anno successivo. L'aggiudicatario che vincerà l'asta ad ottobre 2020 dovrà pagare:
a) solo le spese da maggio 2019 ad aprile 2020 + quelle da maggio 2018 ad aprile 2019 (intendendo come gestione corrente quella fino ad aprile 2020);
b) le spese da maggio 2019 ad aprile 2020 + quelle realmente correnti da aprile 2020 a maggio 2021;
c) le spese indicate alle voci precedenti e anche tutto l'arretrato di 5.000€ contenuto nella perizia?
In merito alle spese condominiali in capo all'aggiudicatario chi è che comunica l'importo preciso?

3. Nella perizia gli impianti vengono definiti come conformi alle norme vigenti però nell'avviso di vendita è specificato che devo dispensare la procedura dal produrre certificazione. E' normale? Secondo voi si riuscirà a trovare un tecnico che mi faccia queste certificazioni senza pretendere di rifare impianto elettrico, sanitario e di riscaldamento da capo?

Grazie a tutti.

Ti rispondo

1. Non lo so
2. La risposta giusta è la b
3. Difficilmente troverai un tecnico che certificherà un impianto non suo...
 
Ti rispondo

1. Non lo so
2. La risposta giusta è la b
3. Difficilmente troverai un tecnico che certificherà un impianto non suo...

Grazie.

Quindi le pendenze passate, anche se non saldate non sono a mio carico. Se il condominio aveva previsto 600€ per l'annata 2019/2020 e 650 per quella in corso 2020/2021 io pagherò 1.250€, indipendentemente dal fatto che nell'annata in corso siano stati riportati debiti pregressi per 4.000€. Corretto?

In merito al tecnico quindi cosa devo fare? Gli devo far fare un adeguamento? Ipotizzando che l'impianto sia realmente a norma che costi può avere?
 
Quindi 750€ (1/2 trasferimento proprietà di totali 1.500€) oltre a imposta catastale e ipotecaria 50€ + 50€?
Sì non ricordo se ai 750€ va aggiunta l'IVA inoltre possono mettere qualcosina di spese accessorie (tipo 50 o 100 euro)

Per le certificazioni mancanti dipende dall'uso che intendi fare dell'immobile se affittarlo, venderlo o andarci tu ad abitare.

io pagherò 1.250€, indipendentemente dal fatto che nell'annata in corso siano stati riportati debiti pregressi per 4.000€.
Sì ma possono fare una furbata per es. mettendo a bilancio nel 2020 lavori di manutenzione realizzati nel 2018 con la "collaborazione" delle ditte coinvolte.
 
3. Nella perizia gli impianti vengono definiti come conformi alle norme vigenti però nell'avviso di vendita è specificato che devo dispensare la procedura dal produrre certificazione. E' normale? Secondo voi si riuscirà a trovare un tecnico che mi faccia queste certificazioni senza pretendere di rifare impianto elettrico, sanitario e di riscaldamento da capo?

Grazie a tutti.

Se la casa è stata ristrutturata nel tempo, al comune troverai la conformità degli impianti.
A parte che non serve la conformità perchè a meno che non si tratti di casa nuova, gli allacci saranno già stati fatti.
Nessuna procedura ti rilascerà la conformità degli impianti, e non ti servirebbero per fare il subentro.

Per le spese condominiali si paga il biennio precedente, la furbata l'amministratore del condominio non lo può fare perchè le quote sono pagate in base ai millesimi, quindi ti dovrebbe scorporare l'importo dei debiti antecedenti.

Il vero problema è se l'immobile è occupato, quello si che è un problema serio.
 
Sì non ricordo se ai 750€ va aggiunta l'IVA inoltre possono mettere qualcosina di spese accessorie (tipo 50 o 100 euro)

Per le certificazioni mancanti dipende dall'uso che intendi fare dell'immobile se affittarlo, venderlo o andarci tu ad abitare.


Sì ma possono fare una furbata per es. mettendo a bilancio nel 2020 lavori di manutenzione realizzati nel 2018 con la "collaborazione" delle ditte coinvolte.

Si sì le altre spesine poco contano...

L'intenzione è affittarlo l'immobile.

Se la casa è stata ristrutturata nel tempo, al comune troverai la conformità degli impianti.
A parte che non serve la conformità perchè a meno che non si tratti di casa nuova, gli allacci saranno già stati fatti.
Nessuna procedura ti rilascerà la conformità degli impianti, e non ti servirebbero per fare il subentro.

Per le spese condominiali si paga il biennio precedente, la furbata l'amministratore del condominio non lo può fare perchè le quote sono pagate in base ai millesimi, quindi ti dovrebbe scorporare l'importo dei debiti antecedenti.

Il vero problema è se l'immobile è occupato, quello si che è un problema serio.

Non so di ristrutturazioni, leggo solo nella perizia che l'immobile ha tutti gli impianti conformi alle normative vigenti. Per affittarlo "serenamente" voglio però avere tutte certificazioni.

Sul "vero problema" dell'occupazione condivido, ma questo lo affronto in separata sede....al momento mi interessava sapere gli eventuali costi accessori e problematiche che magari si tende a trascurare...
 
Il vero problema è aggiudicarsi l'immobile, ci sono dei pazzi che rilanciano a cifre assurde
come se fossero al casinò, degli invasati.
 
Il vero problema è aggiudicarsi l'immobile, ci sono dei pazzi che rilanciano a cifre assurde
come se fossero al casinò, degli invasati.

Capisco. Infatti una delle mie paure è lasciarmi prendere dall'asta....

Comunque sia ho definito una cifra massima oltre la quale, per investimento, non ha senso spingersi. Dubito che il mercato sia al rialzo nel breve termine e preferisco far sfumare un affare che fare un cattivo investimento.
 
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