Trasformazione albergo in residenza per anziani

[aragorn64]

Trasformazione albergo in residenza per anziani autosufficienti

Ho individuato una struttura attualmente abbandonata, completamente da ristrutturare e convertire in residenza con mini appartamenti con aree comuni per i servizi. L'idea è acquisire a basso costo la struttura ed usufruire del bonus 110% per parte della ristrutturazione e quindi vendere/locare gli appartamenti ricavati.

Previo verifiche da fare presso l'ufficio tecnico del Comune per la fattibilità del cambio di destinazione d'uso dell'immobile, è secondo voi una idea percorribile?

Spunti, osservazioni e possibili soci sono ben accetti ;-)

 

[er cash]

Sento il rumore delle rotelle che girano.... bravo.
110% credo non sia applicabile e comunque attirerebbe molta attenzione che non vuoi. Fai 85 Ecosisma.
Residenza per anziani intendi appartamenti serviti per anziani autosufficienti o RSA?

 

[aragorn64]

l'idea è di appartamenti per anziani arzilli autosufficienti con voglia di stare insieme e avere alcuni servizi di supporto (non esclusivamente di carattere sanitario)

 

[Megatron]

Secondo me con la storia del 110% in tanti si faranno male...

Mai vendere la pelle dell'orso prima di averlo preso...

 

[Bose]

Durante il look down mi è venuta anche a me questa da fare qui a Brescia (tanti pensionati), poi passata ad albergo (in puglia dove ho una villa a pochi km dal mare) ma non ho mai preso bene informazioni su queste strutture, forse è il momento di approfondire.
Secondo me è una buona idea, giustamente come dice ER-CASH, va valutato se ti danno il 110% sui tanti immobili che citi e soprattutto una volta dato che non ti arriva un accertamento dell'ade e devi restituire con il 30% di sanzione quello che hai ricevuto.
Torno a dire che chi si muoverà in fretta e in furia, ne vedrà delle belle .
Cmq bella idea, io non smetto mai di pensare, sono stufo di guadagnare % minime su quello che investo, una idea del genere, da risultati ben più consistenti, crea posti di lavoro e da servizi ai nostri nonni che hanno costruito l'Italia.
Ma non bisogna sbagliare.

 

[gibO.o]

Ma non c'è nemmeno il dubbio. Non è applicabile il 110% ad una situazione di partenza del genere.

Ammesso che il PRG ammetta questa trasformazione, bisognerebbe PRIMA fare cambio d'uso, frazionamenti, opere importanti (murarie oltre che certamente rifare tutto l'impianto elettrico... e forse idrico e riscaldamento), pagare cifre importanti di OO.UU per aumento di carico urbanistico, verificare gli standard parcheggi ed eventuali monetizzazioni, certificare il tutto e richiedere agibilità...
Dopo questa trafila, nel rispetto dei vari requisiti (condominio di più proprietari, 2 salto di classe, trainante) procedere con il progetto di riqualificazione energetica. Ah il tutto prima del 31/12/2021

Quindi l'operazione deve stare in piedi SENZA il 110%, che eventualmente potrebbe diventare un valore aggiunto in futuro...

Francamente, vista l'opportunità del 110% ci sono operazioni più semplici e redditizie al momento.

 

[Bose]

Un altro che stimo...
Gibo sono tutto orecchie...
Illuminaci...

 

[hsh]

Secondo me da tenere in considerazione:
-no barriere architettoniche ovviamente, quindi 2 ascensori, porte da 95-100 cm, bagno molto comodo e spazioso, magari tapparelle robotizzate.
-giardino esterno con panchine e qualche giostrina, magari invoglia i nipotini a venirli a trovare o così penseranno
-bar al piano terra con possibilità di consegna pasti pronti a prezzi umani
-portiere h24 che da maggiore senso di sicurezza soprattutto per anziani che non hanno figli /i figli vicini. purtroppo ho visto spesso che se uno della coppia si sente anche solo svenire l'altro va in panico, avere il portiere sarebbe una rassicurazione, oltre che per evitare furti e truffe.
poi se si ha voglia e denaro ce n'è... sala hobby, sala cyclette e piccoli attrezzi adatti all'età, infermiera di condominio , piccola cappella addirittura ma forse andiamo sulla fantascienza
Piuttosto convenzioni per spesa a domicilio, lavanderia, ditta delle pulizie, piccola manutenzione sarebbero interessanti.

 

[Sirswatch]

Hai idea di quanti sono gli adempimenti per gestire una cosa del genere ?
Se non sei già del settore fallisci entro un anno perchè ti prendi tante di quelle multe che finisci i soldi

In ogni caso servono dei milioni.....

qui da me in swiss hanno fatto una cosa del genere a pochi chilometri da dove abito.
Hanno fatto appartamenti da 80 mq e ville da 120 e 150 mq.
Ti danno la disponibilità per 50 anni, dopodichè il tutto ritorna al costruttore

Prezzi a partire da 8k al mq e spese mensili di gestione a partire da 1500 CHF
Ti danno
- medico e infermiere 24/24
- palestra
- eventuali pasti portati direttamente (da pagare a parte)
- manutenzione interna ed esterna
- giardino
- collegamento alla stazione del treno e dell'autobus

 

[ulpio]

l'idea è di appartamenti per anziani arzilli autosufficienti con voglia di stare insieme e avere alcuni servizi di supporto (non esclusivamente di carattere sanitario)

Di solito gli Anziani Arzilli Vivono a Casa Loro e/o con le loro famiglie a cui fanno da Baby Sitter.... e sono poco disposti a lasciare il loro giro sociale... la bocciofila... gli amici del parchetto o del bar... ecc ecc ecc... che frequentano da 40 anni....

Ne conosci molti disposti a trasferirsi nel Residence per la 3a eta' che hai in mente... ??

Se hai gia' la risposta (positiva) a questa domanda... puoi procedere....

 

[simbolo]

Di solito gli Anziani Arzilli Vivono a Casa Loro e/o con le loro famiglie a cui fanno da Baby Sitter.... e sono poco disposti a lasciare il loro giro sociale... la bocciofila... gli amici del parchetto o del bar... ecc ecc ecc... che frequentano da 40 anni....

Ne conosci molti disposti a trasferirsi nel Residence per la 3a eta' che hai in mente... ??

Se hai gia' la risposta (positiva) a questa domanda... puoi procedere....

Bisognerebbe fare un business plan ben fatto, ma con il numero medio di anziani che ci sono in giro, credo mercato ve ne sarebbe senz`altro.
Almeno nella zona dove abito io (Desenzano del Garda) ed in quelle che frequento per lavoro (Veneto e provincia di Brescia ) gli anziani potenziali acquirenti di immobili in un progetto simile non mancano (persone ancora in salute ma sempre "soli" per assenza figli e/o nipoti sono molto numerosi).
Come rilevato, il problema maggiore sono le complessita` burocratiche legate ad un progetto del genere, se ci si avvicina al concetto di rsa.
Se invece resta un progetto real estate con target anziani, la vedo piu` semplice, con una buona liquidita` ed utilizzando i consigli accennati dai guru del forum (scelta dello stabile, ristrutturazione con detrazioni, etc.).

 

[ulpio]

Bisognerebbe fare un business plan ben fatto, ma con il numero medio di anziani che ci sono in giro, credo mercato ve ne sarebbe senz`altro.
Almeno nella zona dove abito io (Desenzano del Garda) ed in quelle che frequento per lavoro (Veneto e provincia di Brescia ) gli anziani potenziali acquirenti di immobili in un progetto simile non mancano (persone ancora in salute ma sempre "soli" per assenza figli e/o nipoti sono molto numerosi).
Come rilevato, il problema maggiore sono le complessita` burocratiche legate ad un progetto del genere, se ci si avvicina al concetto di rsa.
Se invece resta un progetto real estate con target anziani, la vedo piu` semplice, con una buona liquidita` ed utilizzando i consigli accennati dai guru del forum (scelta dello stabile, ristrutturazione con detrazioni, etc.).

Per sfangarla alcuni servizi -pur presenti- dovrebbero essere configurati SE POSSIBILE (come servizi in +) ... penso soprattutto all'assistenza infermieristica/medica...

nn so come spiegare....

Questo alleggerirebbe di parecchio la burocrazia... in quanto -come hai detto- il progetto sarebbe IMMOBILIARE e nn SANITARIO ...

Vediamo cosa propongono gli Esperti del Foro...

 

[aragorn64]

Non sono esperto del Foro

L'idea di partenza è indirizzata ad una iniziativa di carattere immobiliare con clientela target pensionati benestanti e da qui allargare il business offrendo loro una serie di servizi collaterali inclusi e non in una retta mensile (non esclusivamente sanitari), sulla falsariga di quanto già esistente da anni all'estero (vedi Francia in Costa Azzurra)
Se esiste mercato? Non ho analisi specifiche a riguardo, ma considerata l'età media della popolazione italiana e l'ondata dei boomers in arrivo, ho difficoltà a credere che non esista mercato.

L'idea, da come si vede, è ancora allo stato embrionale, vanno definiti il perimetro dell'iniziativa e le modalità con cui recuperare i fondi necessari per implementarla, cosa che condizionerà l'iniziativa stessa.

Chiaramente, si vuole trovare la formula più vantaggiosa per usufruire dei vari Bonus oggetto del Decreto Rilancio, che risultano essere più interessanti per immobili residenziali e non per immobili produttivi.

Anche una conversione (complessa) dell'albergo in appartamenti, potrà sfruttare al massimo i bonus solo in caso di vendita sulla carta dei futuri appartamenti, per poter stare all'interno dei massimali previsti dal decreto.

Per immobili produttivi/commerciali, come suggerito, ci si potrebbe indirizzare sul Bonus Sisma, che come da "nome" andrà a coprire parzialmente solo gli interventi finalizzati ad un miglioramento in questa direzione.

Giusto 2 numeri, per alimentare il braistorming : l'immobile di partenza è di circa 1.000 mq e a parte fondamenta e strutture portanti, il resto è totalmente da rifare.

 

[Sirswatch]

Allora, visto che tanto ce n'è per tutti, ti posso dire le prime complessità da affrontare (lo stò facendo come socio semplicemente finanziario su una struttura sul lago di como):
1) cambio di destinazione d'uso (metti in conto un anno in base a come è attualmente la struttura)
2) modifiche strutturali (per esempio doppio ascensore per non rischiare di tenere i vecchietti al piano terra se si rompe l'ascensore), saloni per il fitness e altri servizi
3) giardino costruito a misura disabile (carrozzine, deambulatori, eccetera eccetera), di dimensioni sufficienti a garantire una buona vivibilità (gli anziani sono spesso solitari e preferiscono starsene da soli)
4) portiere 24/24 e possibilmente un abbonamento a medico/infermiere se non si vuole averlo disponibile in loco (il che comporta un'altra miriade di permessi)
5) se non è in una città o comunque vicino a un centro commerciale un plus è il transfer da e per supermercato/centro commerciale/centro città
6) domotica spinta in modo da porter controllare il corretto funzionamento di riscaldamento/condizionamento/tende eccetera in ogni appartamento (i vecchietti possono andare in confusione e fare casino schiacciando tasti a caso...)

Poi ci sono altre millemila variazioni. Noi per esempio avendo due immobili abbiamo optato per fare uno solo appartamenti e l'altro con assistenza 24/24 facilmente modificabile in RSA (pertanto ennemila altri casini per uscite di sicurezza e altre balle che da sole porteranno via se va bene un milioncino)
La ristrutturazione ti costerà una montagna di soldi, il solo progetto e relativa procedura di cambio destinazione ti costerà qualche centomila

Non so cosa ti costa l'immobile di partenza, ma alla fine dovrai cacciare 2.5/3 milioni senza eventuali imprevisti

Un consiglio è di non farlo a debito con un mutuo perchè se ti capita un imprevisto sei morto

Di anziani con i soldi ce n'è una quantità industriale. Noi a causa del covid siamo in ritardo di 6/7 mesi e contiamo di essere pronti per inizio 2021, ma abbiamo già prenotazioni per oltre il 70% della struttura, di cui il 40% con provenienza svizzera tedesca

 

[kolio]

Allora, visto che tanto ce n'è per tutti, ti posso dire le prime complessità da affrontare (lo stò facendo come socio semplicemente finanziario su una struttura sul lago di como):
1) cambio di destinazione d'uso (metti in conto un anno in base a come è attualmente la struttura)
2) modifiche strutturali (per esempio doppio ascensore per non rischiare di tenere i vecchietti al piano terra se si rompe l'ascensore), saloni per il fitness e altri servizi
3) giardino costruito a misura disabile (carrozzine, deambulatori, eccetera eccetera), di dimensioni sufficienti a garantire una buona vivibilità (gli anziani sono spesso solitari e preferiscono starsene da soli)
4) portiere 24/24 e possibilmente un abbonamento a medico/infermiere se non si vuole averlo disponibile in loco (il che comporta un'altra miriade di permessi)
5) se non è in una città o comunque vicino a un centro commerciale un plus è il transfer da e per supermercato/centro commerciale/centro città
6) domotica spinta in modo da porter controllare il corretto funzionamento di riscaldamento/condizionamento/tende eccetera in ogni appartamento (i vecchietti possono andare in confusione e fare casino schiacciando tasti a caso...)

Poi ci sono altre millemila variazioni. Noi per esempio avendo due immobili abbiamo optato per fare uno solo appartamenti e l'altro con assistenza 24/24 facilmente modificabile in RSA (pertanto ennemila altri casini per uscite di sicurezza e altre balle che da sole porteranno via se va bene un milioncino)
La ristrutturazione ti costerà una montagna di soldi, il solo progetto e relativa procedura di cambio destinazione ti costerà qualche centomila

Non so cosa ti costa l'immobile di partenza, ma alla fine dovrai cacciare 2.5/3 milioni senza eventuali imprevisti

Un consiglio è di non farlo a debito con un mutuo perchè se ti capita un imprevisto sei morto

Di anziani con i soldi ce n'è una quantità industriale. Noi a causa del covid siamo in ritardo di 6/7 mesi e contiamo di essere pronti per inizio 2021, ma abbiamo già prenotazioni per oltre il 70% della struttura, di cui il 40% con provenienza svizzera tedesca

Vuoi dire che anziani svizzeri e tedeschi verrebbero a svernare in Italia??? Non ci credo neanche se lo vedo

 

[marme]

per una struttura di questo tipo (appartamenti per anziani) quanto ritieni che sia fondamentale la location?

Se sono un vecchietto con i soldi che decide di lasciare la propria casa e vita (questo è il primo scoglio che riduce la platea di potenziali clienti), mi piacerà andare in Costa Azzurra o sul lago di Como piuttosto che in un posto un pò sperduto.

 

[Megatron]

per una struttura di questo tipo (appartamenti per anziani) quanto ritieni che sia fondamentale la location?

Se sono un vecchietto con i soldi che decide di lasciare la propria casa e vita (questo è il primo scoglio che riduce la platea di potenziali clienti), mi piacerà andare in Costa Azzurra o sul lago di Como piuttosto che in un posto un pò sperduto.

secondo me c'è anche un aspetto socio-economico da non sottovalutare...
nel futuro quanti anziani potranno permettersi una badante o una rsa?
sempre di meno ovviamente, quindi queste strutture rischiano di diventare cattedrali nel deserto...

 

[*Bushido*]

secondo me c'è anche un aspetto socio-economico da non sottovalutare...
nel futuro quanti anziani potranno permettersi una badante o una rsa?
sempre di meno ovviamente, quindi queste strutture rischiano di diventare cattedrali nel deserto...

infatti Sirwatch parla della svizzera, altra galassia. qui da noi per pagare le rette delle case riposo devono contribuire i parenti

 

[ulpio]

infatti Sirwatch parla della svizzera, altra galassia. qui da noi per pagare le rette delle case riposo devono contribuire i parenti

Sir parla di 1 struttura sul LAGO DI COMO.... gia' prenotata al 70% di cui il 40% sono svizzerotti....


I miei studi di geografia risalgono ormai al PALEOLITICO ... il lago di como ha qualke riva SWIZZERA.. ??

 

[kolio]

Tra l'altro proprio non capisco come sia possibile che tutti questi svizzeri possano voler passare la vecchiaia in Italia.....non c'è paragone tra i nostri servizi e i loro. E il lago di Lugano, giusto per fare un esempio, non ha niente da invidiare la lago di Como, oltre al fatto che è molto più pulito e ben sorvegliato.