Cedolare secca canone concordato

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Ciao a tutti.
A breve mia moglie entrerà in possesso di un piccolo immobile.
Abbiamo pensato di affittarlo con cedolare secca a canone concordato.
Chiedo ai più esperti:
Quali sono le tasse da pagare di questo immobile che diventerà a tutti gli effetti seconda casa?
Supponendo un affitto di euro 500 mensili si paga il 10% di tasse?
Il reddito di questo appartamento andrà a fare cumulo con il suo stipendio?
Ringrazio fin da subito chi mi risponderà.
 
Ciao a tutti.
A breve mia moglie entrerà in possesso di un piccolo immobile.
Abbiamo pensato di affittarlo con cedolare secca a canone concordato.
Chiedo ai più esperti:
Quali sono le tasse da pagare di questo immobile che diventerà a tutti gli effetti seconda casa?
Supponendo un affitto di euro 500 mensili si paga il 10% di tasse?
Il reddito di questo appartamento andrà a fare cumulo con il suo stipendio?
Ringrazio fin da subito chi mi risponderà.

Le tasse da pagare come seconda casa sono da verificare in base al comune. Tendenzialmente sono IMU e Tasi.
Con il canone concordato si ha l'aliquota del 10%,ma devi essere in un comune dove è presente un accordo territoriale tra sindacati e comuni. In caso affermativo, dovrai ottenere un asseverazione da questi sindacati che certifica che stai rispettando l'accordo. Tieni conto che canone concordato significa che non puoi affittare al più di un tot al mq. E fanno fede i mq catastali presenti in visura catastale.
Il reddito da affitto fa si cumulo con quello da lavoratore dipendente ma non in termini di aliquota irpef, ma in termini di detrazioni. In poche parole tua moglie pagherà più tasse sul suo stipendio da lavoratore dipendente perché le verranno calcolate meno detrazioni.
 
No, o almeno non ovunque. A Bologna ad esempio bisogna calcolare i mq netti.

Si ok i mq netti, ma non possono variare più di tot percentuale da quelli catastali.
Altrimenti diventa una giungla e ognuno mette i mq che vuole. Serve a questo asseverazione.
 
Ri-up il thread per avere delle info che servirebbero per una prima valutazione su un "business plan" che sto facendo

Scaricata tutta la modulistica normativa e accordo territoriale del comune in oggetto.
E' esplicitamente scritto che serve asserverazione da parte di associazione proprietari o sindacato inquilini che hanno partecipato alla definizione di accordo territoriale.

Per questa asserverazione intuisco (ma eslicitamente non sta scritto da nessuna parte) che serve pagare un'iscrizione annuale ad una delle associazioni di cui sopra e gestire un po' di burocrazia con loro (moduli da firmare, consegnare e ritirare): vabbé, un po' di tempo perso e un centinaio di euro/anno.

Veniamo ai punti non chiari:

  • Su tutti i moduli trovati si parla di mq effettivi calpestabili non scoperti: intuisco quindi che si tratti di mq calpestabili da dover ricavare in autonomia, da piantina quotata, corretto?
  • Nei criteri per dare una valutzione all'immobile, parta di "pesante ristrutturazione". Si intendono esclusivamente ristrutturazioni con variazione prestazione energetica o sono sufficienti anche rifacimenti di impianti elettrico/idraulico?
  • L'unico altro obolo da pagare (escluso il contributo alle associazioni di cui sopra) è il 10% di tassazione. Materialmente questo come avviene? Con F24 l'anno successivo?
  • Per avere l'ulteriore sconto sull'IMU, alcuni Comuni impongono che il conduttore stabilisca la residenza nell'appartamento locato. Ma il proprietario come fa a verificare ciò? Linquilino potrebbe accettare la clausola in trattativa, ma poi venir meno senza darne comunicazione al locatore che si troverebbe a pagare una tassa più bassa del dovuto, no?
  • L'APE deve essere valido al momento della stipula o per tutta la durata del contratto ? (es. se faccio contratto 3+2 quest anno, e l'APE scade tra un anno e mezzo, poi devo rifarlo o posso aspettare l'inquilino successivo?)
  • Nel contratto sono presenti abitazione ed una pertinenza per un valore cumulato X€/mese. L'IMU agevolata si pagherà solo su appartamento o anche su pertinenza? Nel caso di solo appartamento, la pertinenza dovrò dichiarare IMU normale?
  • Cosa si intende che la cedolare secca non si può applicare "se l'inquilino è professionista che agisce nell'esercizio della propria attività?" Se io affitto con contratto abitativo, sono tutelato dal fatto che lui non possa decidere in seguito di aprirci studio professionale?
 
Ultima modifica:
Nell'ordine :
1. Non è detto che devi per forza iscriverti all'associazione (inquilini/proprietari) per richiedere l'atto di asseverazione.
2. Secondo alcune "scuole di pensiero" non è detto che tale asseverazione devi presentarla assieme al contratto di locazione in sede di registrazione, tuttavia io per evitarmi "pellegrinaggi" presso la sede dell'AdE, l'ho allegata, costo per la sola asseverazione 80€;
3. circa i criteri ed altro, devo dire che si è "pianto" tutto l'avvocato dell'associazione cui mi ero rivolto per l'asseverazione;
4. L'IMU confermo che si paga l'anno successivo, io la pago a mezzo F-24;
5. Io sono a conoscenza del fatto che avendo fittato a "Canone Concordato" (ed è questo il motivo per il quale è richiesta/può venir richiesta l'asseverazione, e non ne vedo altri di motivi) l'IMU si paga al 75%; che poi il conduttore porti o meno la residenza presso quell'abitazione, fatti suoi, io ho il contratto che dice che ho a lui fittato per uso abitativo e che mi sto avvalendo di quanto stabilisce la legge circa il canone concordato.
Va detto che comunque è interesse del conduttore portarsi li la residenza se vuole pagare meno di energia elettrica ed altri servizi.
6. l'APE deve essere valida al momento della firma del contratto : questo mi è stato direttamente confermato proprio in sede di registrazione presso l'AdE, questo perché nel contratto sia il locatore che il conduttore, dichiarano ai sensi di quella legge sull'autocertificazione del 2000 anche di essere a conoscenza delle pene che stabilisce la legge in caso di dichiarazione mendace; ora se non esistesse già in quel momento l'APE, uno come fa a dichiarare di averne preso visione? e comunque sempre in quell'occasione, la dipendente dell'AdE nel mio caso l'ha vista, controllata ed infine me l'ha restituita.
7. nel calcolo dell'IMU, io pago il 75% su tutte le u/i date in affitto e riportate sul contratto di locazione, quindi pago fino al 75% di quanto dovuto per l'appartamento, per il box e per la cantinola.

Ultimo punto, non capisco cosa si voglia dire, lascio la parola agli esperti.
 
Nell'ordine :
1. Non è detto che devi per forza iscriverti all'associazione (inquilini/proprietari) per richiedere l'atto di asseverazione.
2. Secondo alcune "scuole di pensiero" non è detto che tale asseverazione devi presentarla assieme al contratto di locazione in sede di registrazione, tuttavia io per evitarmi "pellegrinaggi" presso la sede dell'AdE, l'ho allegata, costo per la sola asseverazione 80€;
3. circa i criteri ed altro, devo dire che si è "pianto" tutto l'avvocato dell'associazione cui mi ero rivolto per l'asseverazione;
4. L'IMU confermo che si paga l'anno successivo, io la pago a mezzo F-24;
5. Io sono a conoscenza del fatto che avendo fittato a "Canone Concordato" (ed è questo il motivo per il quale è richiesta/può venir richiesta l'asseverazione, e non ne vedo altri di motivi) l'IMU si paga al 75%; che poi il conduttore porti o meno la residenza presso quell'abitazione, fatti suoi, io ho il contratto che dice che ho a lui fittato per uso abitativo e che mi sto avvalendo di quanto stabilisce la legge circa il canone concordato.
Va detto che comunque è interesse del conduttore portarsi li la residenza se vuole pagare meno di energia elettrica ed altri servizi.
6. l'APE deve essere valida al momento della firma del contratto : questo mi è stato direttamente confermato proprio in sede di registrazione presso l'AdE, questo perché nel contratto sia il locatore che il conduttore, dichiarano ai sensi di quella legge sull'autocertificazione del 2000 anche di essere a conoscenza delle pene che stabilisce la legge in caso di dichiarazione mendace; ora se non esistesse già in quel momento l'APE, uno come fa a dichiarare di averne preso visione? e comunque sempre in quell'occasione, la dipendente dell'AdE nel mio caso l'ha vista, controllata ed infine me l'ha restituita.
7. nel calcolo dell'IMU, io pago il 75% su tutte le u/i date in affitto e riportate sul contratto di locazione, quindi pago fino al 75% di quanto dovuto per l'appartamento, per il box e per la cantinola.

Ultimo punto, non capisco cosa si voglia dire, lascio la parola agli esperti.

Ok, intanto grazie per le risposte.
Nel caso che sto guardando io, le differenze sono che in caso di residenza dell'inquilino, oltre allo sconto IMU (75% del totale convenzionale), è previsto che solo sull'abitazione (e non su eventuali pertinenze) ci sia un'ulteriore 20% di sconto se il conduttore ci sposta la residenza.

I punti che più mi sembrano opachi riguardano la burocrazia da seguire.
Una delle associazioni sentite, mi ha riferito che devo per forza iscrivermi presso di loro (??!) , e che poi successivamente mi fanno l'asseverazione (ed in caso, aggiungendo ulteriore contributo, anche compilazione del contratto, che a quel punto, però, sarei anche in grado di farmi da solo).

Tu, se non sono indiscreto, a che associazione ti sei rivolto?
Sai se ci si deve rivolgere alla sede territoriale del comune in cui è ubicato l'immobile da affittare o a quella dove si risiede?

Lato Agenzia delle Entrate la questione mi è sembrta più lineare.
Non ho guardato gli step operativi, ma mi sembra si possa fare anche tutto online... (sull'ape ho visto che non serve allegarlo, ma solo specificare sul contratto che l'inquilino ne ha preso visione).

Ulteriore spunto: nei modelli pubblicati per tale contratto è sempre riprotato preavviso di 6 mesi da parte del conduttore.
Sapete se è un temrine "rigido" o se può anche essere variato?
 
Ultima modifica:
Francamente non conosco la questione dell'ulteriore 20%.
Circa l'associazione cui rivolgersi guarda bene se ce ne sia qualcuna che non chieda l'iscrizione.
Io due anni fa mi rivolsi alla CISET in Caserta perché li è ubicato l'immobile che ho dato in fitto, anche nel mio caso mi venne di far compilare da loro il contratto ma decisi di fare da me.
La registrazione all'AdE è possibile farla online, circa l APE è importante che porti la data anteriore a quella di registrazione.
 
Ok, intanto grazie per le risposte.
Nel caso che sto guardando io, le differenze sono che in caso di residenza dell'inquilino, oltre allo sconto IMU (75% del totale convenzionale), è previsto che solo sull'abitazione (e non su eventuali pertinenze) ci sia un'ulteriore 20% di sconto se il conduttore ci sposta la residenza.

I punti che più mi sembrano opachi riguardano la burocrazia da seguire.
Una delle associazioni sentite, mi ha riferito che devo per forza iscrivermi presso di loro (??!) , e che poi successivamente mi fanno l'asseverazione (ed in caso, aggiungendo ulteriore contributo, anche compilazione del contratto, che a quel punto, però, sarei anche in grado di farmi da solo).

Tu, se non sono indiscreto, a che associazione ti sei rivolto?
Sai se ci si deve rivolgere alla sede territoriale del comune in cui è ubicato l'immobile da affittare o a quella dove si risiede?

Lato Agenzia delle Entrate la questione mi è sembrta più lineare.
Non ho guardato gli step operativi, ma mi sembra si possa fare anche tutto online... (sull'ape ho visto che non serve allegarlo, ma solo specificare sul contratto che l'inquilino ne ha preso visione).

Ulteriore spunto: nei modelli pubblicati per tale contratto è sempre riprotato preavviso di 6 mesi da parte del conduttore.
Sapete se è un temrine "rigido" o se può anche essere variato?

Per le associazioni prova a sentirle tutte e vedi quella che costa meno. L'iscrizione e' un balzello ulteriore che si inventano.
Per l'IMU senti in comune e nel caso fatti fare il calcolo direttamente da loro.
I 6 mesi sono massimi, se vuoi puoi ridurli, contribuendo ad aumentare il canone massimo.
 
L'iscrizione e' un balzello ulteriore che si inventano.

Soldi in cambio di un timbro su un modulo compilato da me (e sul quale rimangono comunque in capo a me tutte le responsabilità del caso).

A me pare più che altro una tangente legalizzata.
 
Soldi in cambio di un timbro su un modulo compilato da me (e sul quale rimangono comunque in capo a me tutte le responsabilità del caso).

A me pare più che altro una tangente legalizzata.

Come tante altre, ahime'.
Intendevo che potrebbero offrire il servizio senza obbligare ad inutili "iscrizioni"
 
Per l'IMU senti in comune e nel caso fatti fare il calcolo direttamente da loro.

Grazie anche a te per le risposte!

Per l'IMU faccio riferimento alla seguente norma (Comma 4 Art. 2 DL 431/1998 poi aggiornato al 30/10/2020)

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

Nel modello di calcolo IMU è il comune che mi chiede di indicare se l'inquilino elegge o meno l'appartamento come abitazione principale (e condizione necessaria è il trasferimento della residenza), firmando io proprietario una autocertificazione.
Volevo quindi sapere se vi era una modalità per assicurarmi di quanto sopra (es: mi deve girare l'inquilino un documento?)

I 6 mesi sono massimi, se vuoi puoi ridurli, contribuendo ad aumentare il canone massimo.

Operativamente, senza cambiare il modulo di contratto che è rigido e riporta sei mesi, e se l'iqnuilino si fida, posso comunicargli che accetterò anche disdette a 90 giorni?

Es: l'inquilino mi manda PEC il 30/12 , ed io compilo sul sito ADE che il contratto scade il 31/03?
Oppure c'è qualche automatismo per cui ADE mi applicherà tassazione sempre per 6 mesi dalla data in cui io inserisco la comunicazione sul sito web?
 
Grazie anche a te per le risposte!

Per l'IMU faccio riferimento alla seguente norma (Comma 4 Art. 2 DL 431/1998 poi aggiornato al 30/10/2020)



Nel modello di calcolo IMU è il comune che mi chiede di indicare se l'inquilino elegge o meno l'appartamento come abitazione principale (e condizione necessaria è il trasferimento della residenza), firmando io proprietario una autocertificazione.
Volevo quindi sapere se vi era una modalità per assicurarmi di quanto sopra (es: mi deve girare l'inquilino un documento?)



Operativamente, senza cambiare il modulo di contratto che è rigido e riporta sei mesi, e se l'iqnuilino si fida, posso comunicargli che accetterò anche disdette a 90 giorni?

Es: l'inquilino mi manda PEC il 30/12 , ed io compilo sul sito ADE che il contratto scade il 31/03?
Oppure c'è qualche automatismo per cui ADE mi applicherà tassazione sempre per 6 mesi dalla data in cui io inserisco la comunicazione sul sito web?

Per la residenza... boh. Certo che le trovano tutte per rompere il ca$$o alla gente: devi sentire dal comune dove ha la residenza per poi avvertire il comune che ha cambiato residenza.
In che senso il modulo e' rigido? Comunque di comune accordo potete fare quello che volete.
 
In che senso il modulo e' rigido? Comunque di comune accordo potete fare quello che volete.

Allora il comune prevede che il contratto a canone concordato sia un pre-stampato con spazi bianchi in cui inserire pochi dati (anagrafica locatore e conduttore, indirizzo appartamento, etc.).
Questo contratto riprota 6 mesi di pre-avviso.

Volevo sapere se, in caso ci accordassimo per 3 mesi di pre-avviso (senza riportarlo sul contratto), quando lui mi da disdetta (con 3 mesi di anticipo), all'atto pratico posso semplicemente comunicare all'AdE "tra tre mesi non incasserò più affitto da Mr.x, non considerate altre tasse", o se invece c'è qualche automatismo sui loro sistemi che impone "contratto 6 mesi di pre-avviso --> tasse calcolate fino a 6 mesi dalla data in cui accedo all'AdE per segnalare stop al contratto".

Già che sei pratico, nella procedura di registrazione contratto online (RLI), che documenti bisogna allegare? Contratto, attestazione associazione proprietari o inquilini, altro?

Per la residenza... boh. Certo che le trovano tutte per rompere il ca$$o alla gente: devi sentire dal comune dove ha la residenza per poi avvertire il comune che ha cambiato residenza.

L'inquilino risiede già nel comune dove affitterebbe appartamento (casa dei genitori) e dovrebbe fare cambio di residenza stesso comune (verso appartamento preso in affitto).
Volevo sapere come posso tutelarmi se non lo fa.
 
Soldi in cambio di un timbro su un modulo compilato da me (e sul quale rimangono comunque in capo a me tutte le responsabilità del caso).

A me pare più che altro una tangente legalizzata.
Occhio che visto che paghi, il modulo lo devono compilare loro e devono spiegarti cosa concorre o meno a creare la forbice tra min e max, e se vi sono delle eventuali deroghe.
Inoltre quel timbro serve proprio a dimostrare che il canone annuo applicato è conforme alle tabelle che loro ed il comune hanno concordato quindi in caso di eventuali problemi saranno loro i primi a dover dare spiegazioni.
 
Allora il comune prevede che il contratto a canone concordato sia un pre-stampato con spazi bianchi in cui inserire pochi dati (anagrafica locatore e conduttore, indirizzo appartamento, etc.).
Questo contratto riprota 6 mesi di pre-avviso.

Volevo sapere se, in caso ci accordassimo per 3 mesi di pre-avviso (senza riportarlo sul contratto), quando lui mi da disdetta (con 3 mesi di anticipo), all'atto pratico posso semplicemente comunicare all'AdE "tra tre mesi non incasserò più affitto da Mr.x, non considerate altre tasse", o se invece c'è qualche automatismo sui loro sistemi che impone "contratto 6 mesi di pre-avviso --> tasse calcolate fino a 6 mesi dalla data in cui accedo all'AdE per segnalare stop al contratto".

Già che sei pratico, nella procedura di registrazione contratto online (RLI), che documenti bisogna allegare? Contratto, attestazione associazione proprietari o inquilini, altro?



L'inquilino risiede già nel comune dove affitterebbe appartamento (casa dei genitori) e dovrebbe fare cambio di residenza stesso comune (verso appartamento preso in affitto).
Volevo sapere come posso tutelarmi se non lo fa.

Prova a riportarlo nel contratto, l'impegno a portare la residenza presso l'abitazione entro il .......
 
Allora il comune prevede che il contratto a canone concordato sia un pre-stampato con spazi bianchi in cui inserire pochi dati (anagrafica locatore e conduttore, indirizzo appartamento, etc.).
Questo contratto riprota 6 mesi di pre-avviso.

Volevo sapere se, in caso ci accordassimo per 3 mesi di pre-avviso (senza riportarlo sul contratto), quando lui mi da disdetta (con 3 mesi di anticipo), all'atto pratico posso semplicemente comunicare all'AdE "tra tre mesi non incasserò più affitto da Mr.x, non considerate altre tasse", o se invece c'è qualche automatismo sui loro sistemi che impone "contratto 6 mesi di pre-avviso --> tasse calcolate fino a 6 mesi dalla data in cui accedo all'AdE per segnalare stop al contratto".

Già che sei pratico, nella procedura di registrazione contratto online (RLI), che documenti bisogna allegare? Contratto, attestazione associazione proprietari o inquilini, altro?



L'inquilino risiede già nel comune dove affitterebbe appartamento (casa dei genitori) e dovrebbe fare cambio di residenza stesso comune (verso appartamento preso in affitto).
Volevo sapere come posso tutelarmi se non lo fa.

Non ho ancora fatto un contratto con asseverazione, solo precedenti.
Sul cambio di residenza non vedo come tu ti possa tutelare, anche lui potra' ben cambiare residenza durante il periodo dell'affitto.
Qualcuno dovrebbe occuparsi di aggiustare l'aliquota a seconda della residenza. Chi meglio del comune? Ma perche' non rendere la vita del cittadino un po' piu' complessa?
 
Aggiungo che sebbene esistono modelli di contratto già pre stampati, sulla questione dei mesi di preavviso potete anche cancellare 6 e scrivere 3 (se questo volete), dovete comunque firmare vicino la correzione (anche di lato).
Se il conduttore va via prima della naturale scadenza devi darne comunicazione all'AdE anche a mezzo RLI elettronico (via portale per capirci).
Inoltre, sebbene ancora prematuro, ricordati che trascorsi i primi tre anni (se contratto di durata 3+2), lo stesso devi comunicare sempre a mezzo RLI, che quel contratto è rinnovato per i successivi primi due anni.
 
Per l'IMU faccio riferimento alla seguente norma (Comma 4 Art. 2 DL 431/1998 poi aggiornato al 30/10/2020)



Nel modello di calcolo IMU è il comune che mi chiede di indicare se l'inquilino elegge o meno l'appartamento come abitazione principale (e condizione necessaria è il trasferimento della residenza), firmando io proprietario una autocertificazione.
Volevo quindi sapere se vi era una modalità per assicurarmi di quanto sopra (es: mi deve girare l'inquilino un documento?)

E' la prima volta che sento ciò con la nuova Imu, dipende dal comune, non credo nessuno possa aiutarti fattualmente se non si è trovato nella tua stessa identica posizione. Ovviamente devi leggere tutte le delibere comunali sull'IMU, non solo la legge generica.
 
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