Superbonus 110% e Investimenti: possibile?

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Il Superbonus 110% e' una norma prevalentemente diretta a persone fisiche che rinnovano l'abitazione principale (singola o in condominio) o la seconda casa.
A parte il caso speciale del Sismacquisti, che coinvolge in modo preponderante le imprese di costruzioni, e' possibile trovare un'applicazione del Superbonus 110% anche per l'attivita di società immobiliari?
Vanno evidentemente superati alcuni limiti:

1. intervento deve essere condominiale perche sulle singole unita immobiliare sono ammissibili solo le persone fisiche e su massimo due unita immobiliari
2. deve essere un condominio reale, cioe' costituito da una pluralità di proprietari, quindi il caso di palazzo intero di proprieta di un'unica societa immobiliare esclude il Superbonus

Quindi in condomini proprietà di una societa immobiliare e immagino almeno un altro proprietario (i.e. altra societa) dovrebbe essere possibile accedere al Superbonus 110% per interventi trinanti sulle parti comuni e per quelli trainate sulle singole unita immobiliari.

Qualcun altro ha informazioni che confermano o contraddicono questo scenario?
 
Mi sembra possibile con quelle condizioni... :)
Paradosso: creando 2 società in capo alla/e medesima P.F., proprietarie ciascuna di metà delle UIU è possibile il 110, mentre non lo è se intestate tutte alla P.F.
 
Mi sembra possibile con quelle condizioni... :)
Paradosso: creando 2 società in capo alla/e medesima P.F., proprietarie ciascuna di metà delle UIU è possibile il 110, mentre non lo è se intestate tutte alla P.F.

Il Sole24ore nella sua guida ipotizza una possibile interpretazione restrittiva in cui gli interventi trainati sulle singole unita immobiliari componenti il condominio siano detraibili al 110% solo se i proprietari rientrano nelle categorie previste dall'Art. 119, cioe' fondamentalmente persone fisiche non nell'esercizio di attivita imprenditoriale o professionale... come dicono pero' nella guida stessa questo comporterebbe situazioni ancora piu assurde in cui i serramenti in un caso sarebbero agevolati in un altro no e quindi un condomino persona fisica potrebbe deciderle di cambiarle mentre quello dello studio professionale o del negozio o dell'ufficio di Srl no...
 
Il Superbonus 110% e' una norma prevalentemente diretta a persone fisiche che rinnovano l'abitazione principale (singola o in condominio) o la seconda casa.
A parte il caso speciale del Sismacquisti, che coinvolge in modo preponderante le imprese di costruzioni, e' possibile trovare un'applicazione del Superbonus 110% anche per l'attivita di società immobiliari?
Vanno evidentemente superati alcuni limiti:

1. intervento deve essere condominiale perche sulle singole unita immobiliare sono ammissibili solo le persone fisiche e su massimo due unita immobiliari
2. deve essere un condominio reale, cioe' costituito da una pluralità di proprietari, quindi il caso di palazzo intero di proprieta di un'unica societa immobiliare esclude il Superbonus

Quindi in condomini proprietà di una societa immobiliare e immagino almeno un altro proprietario (i.e. altra societa) dovrebbe essere possibile accedere al Superbonus 110% per interventi trinanti sulle parti comuni e per quelli trainate sulle singole unita immobiliari.

Qualcun altro ha informazioni che confermano o contraddicono questo scenario?

Le cose da dire sono tante

Lo dico a ragion veduta dato che sto elaborando un business plan a 4 anni imperniato sulle novità recentissime in tema di detrazioni in capo a reddito impresa a prescindere da utilizzo immobile.

Diciamo però che il big bang è stata la risoluzione dell’ade di giugno

E articolo 121 decreto rilancio su tutte.

Una vera rivoluzione fiscale eh.

E non scherzo
 
Ah non si vede tutto l’articolo...vabbè scrivetemi in mp del caso vi mando pdf che è a dir poco interessante.

In 2 parole per ade stop distinzione utilizzo immobile e stop distinzione merce patrimonio per riqualificazione energetica (65 non il 110 che resta solo su parti comuni).

Questo + art121 dl rilancio e’ una discreta bombuzza sul settore eh

:cool:
 
Il Sole24ore nella sua guida ipotizza una possibile interpretazione restrittiva in cui gli interventi trainati sulle singole unita immobiliari componenti il condominio siano detraibili al 110% solo se i proprietari rientrano nelle categorie previste dall'Art. 119, cioe' fondamentalmente persone fisiche non nell'esercizio di attivita imprenditoriale o professionale... come dicono pero' nella guida stessa questo comporterebbe situazioni ancora piu assurde in cui i serramenti in un caso sarebbero agevolati in un altro no e quindi un condomino persona fisica potrebbe deciderle di cambiarle mentre quello dello studio professionale o del negozio o dell'ufficio di Srl no...

Interpretazione che personalmente non mi trova d’accordo anche solo citando - repetita juvent - la solita risoluzione 34 di giugno 2020 ade quando cita le sentenze della cassazione che forniscono alla fine l’interpretazione autentica della ratio legis sottostante alle detrazioni per riqualificazione energetica : ovvero che il fine perseguito dal legislatore è anzitutto quello di agevolare la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio nazionale.

Dato poi che tale detrazione è esplicitamente indirizzata anche all’esercizio di attività di impresa aggiungendo inoltre una interpretazione sorprendentemente estesa del campo di applicazione sulle varie categorie fiscali di immobili che rafforza l’identificazione dell’obiettivo del legislatore.

Poco rileva secondo me il fatto che i condomini di un condominio siano tutti esercenti attività d’impresa.
 
In considerazione dei principi espressi con le citate pronunce nonché
della portata delle disposizioni agevolative come definita dai giudici di legittimità, tenuto conto altresì della riconosciuta condivisibilità di tali affermazioni di principio da parte dell’Avvocatura generale dello Stato, si deve ritenere che la detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica, di cui all’articolo 1, commi da 344 a 347, della legge n. 296 del 2006 (e successive proroghe e modificazioni), spetti ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.


Fiscalmente questa è una rivoluzione eh ragazzi miei
 
Le cose da dire sono tante
Lo dico a ragion veduta dato che sto elaborando un business plan a 4 anni imperniato sulle novità recentissime in tema di detrazioni in capo a reddito impresa a prescindere da utilizzo immobile.

L'intento del legislatore (anche se forse molto del merito va attribuito agli staff dei ministeri visto che esiste una continuità normativa attraverso i due governi Conte) e' ormai consolidato e questo sicuramente configura un contesto molto positivo per eventuali contrasti con interpretazioni restrittive che AdE potrebbe opporre.

E' ragionevole pensare anche a una estensione dei termini previsti per l'applicazione dei bonus, ma non sarei cosi sicuro che le condizioni rimarranno immutate. A fronte di un aumento di attivita sicuramente verranno varate norme restrittive, quindi trovo in buona parte velleitario pensare di sviluppare un modello operativo basato sulle condizioni attuali e pensare di poterlo applicare per i prossimi 4 anni. Basta vedere cosa e' successo normativamente (sia sul piano fiscale che urbanistico) nell'ultimo anno. sara' necessario un continuo processo di aggiornamento e adattamento dei modelli di intervento a condizioni sempre mutevoli e, passata questa fase espansiva, anche sempre piu restrittivi.
 
L'intento del legislatore (anche se forse molto del merito va attribuito agli staff dei ministeri visto che esiste una continuità normativa attraverso i due governi Conte) e' ormai consolidato e questo sicuramente configura un contesto molto positivo per eventuali contrasti con interpretazioni restrittive che AdE potrebbe opporre.

E' ragionevole pensare anche a una estensione dei termini previsti per l'applicazione dei bonus, ma non sarei cosi sicuro che le condizioni rimarranno immutate. A fronte di un aumento di attivita sicuramente verranno varate norme restrittive, quindi trovo in buona parte velleitario pensare di sviluppare un modello operativo basato sulle condizioni attuali e pensare di poterlo applicare per i prossimi 4 anni. Basta vedere cosa e' successo normativamente (sia sul piano fiscale che urbanistico) nell'ultimo anno. sara' necessario un continuo processo di aggiornamento e adattamento dei modelli di intervento a condizioni sempre mutevoli e, passata questa fase espansiva, anche sempre piu restrittivi.

Certamente l’approccio deve essere proattivo sempre e pronto ai cambiamenti.

Riguardo l’intento del legislatore più che ai tecnici dei ministeri credo che il riferimento corretto sia la Cassazione e le sentenze richiamate nella risoluzione ADe 34 di giugno di quest’anno
 
A parte il caso speciale del Sismacquisti, che coinvolge in modo preponderante le imprese di costruzioni, e' possibile ......

Mi meraviglio che uno scaltro come te scriva questa affermazione.
Il privato puo' assolutamente costituire una Srl fittizia con l'impresario lasciandolo al 49%, costruire l'artefatto "da impresa" e poi incassare "i 96.000 da privato" x "n" ville a schiera vendutegli dalla Srl.

Il mio dubbio e' se possa stare in piedi che si possa aprire una Srl, poi costruire, poi vendere a se stessi nel termine massimo di 18 mesi consentito ed incassare il bonus (che nel piu' elementare dei business plane potrebbe essere dai 300.000 ai 500.000 Euro per 4-6 villette a schiera) e chiudere la Srl per il raggiungimento dell'obiettivo fissato dallo Statuto sociale.

Se dopo aver preso il bonus si vende la villetta come privato (..bisogna pur passare alla cassa per prendere i soldi dei taxpayers :D) , non c'e' il rischio che scatti la presunzione di attivita' d'impresa mascherata da vendita occasionale di privato e che il Fisco ti contesti la vendita fittizia che avresti dovuto fare in forma societaria ?

Questo e' l'unico dubbio che mi pongo ....

Ciao

P.S. Se non si puo' per il rischio fiscale, esistono comunque delle soluzioni elementari per arginare anche questo rischio.
 
molto del merito va attribuito agli staff dei ministeri visto che esiste una continuità normativa attraverso i due governi Conte

:D

E' sicuro che tra i due governi Conte c'e' una "continuita' normativa" per riuscire a fare tutto il maggior debito possibile ed arricchire in questo paese che non puo' che chiamarsi "Sussidistan" coloro che erano gia' ricchi di loro ed impoverire ancor di piu' i disgraziati delle fasce economiche colpite dal Coronavirus. :)
 
Il Superbonus 110% e' una norma prevalentemente diretta a persone fisiche che rinnovano l'abitazione principale (singola o in condominio) o la seconda casa.
A parte il caso speciale del Sismacquisti, che coinvolge in modo preponderante le imprese di costruzioni, e' possibile trovare un'applicazione del Superbonus 110% anche per l'attivita di società immobiliari?
Vanno evidentemente superati alcuni limiti:

1. intervento deve essere condominiale perche sulle singole unita immobiliare sono ammissibili solo le persone fisiche e su massimo due unita immobiliari
2. deve essere un condominio reale, cioe' costituito da una pluralità di proprietari, quindi il caso di palazzo intero di proprieta di un'unica societa immobiliare esclude il Superbonus

Quindi in condomini proprietà di una societa immobiliare e immagino almeno un altro proprietario (i.e. altra societa) dovrebbe essere possibile accedere al Superbonus 110% per interventi trinanti sulle parti comuni e per quelli trainate sulle singole unita immobiliari.

Qualcun altro ha informazioni che confermano o contraddicono questo scenario?

Niente per le societá immobiliari.
Ecobonus 110%: guida ai lavori ammessi, requisiti e limiti di spesa
Ecobonus 110%, chi ne ha diritto?
Come abbiamo visto, la possibilità di fare i lavori in casa gratis dipende dal tipo di interventi effettuati. Durante l’iter di conversione in legge del decreto Rilancio la platea di beneficiari che possono usufruire dell’agevolazione è stata ampliata:

i condomini;
le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
gli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
le organizzazioni non lucrative di utilità sociale;
le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
le associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
Per gli interventi effettuati dagli Istituti autonomi case popolari (IACP), le detrazioni fiscali si applicano anche alle spese, documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 10 gennaio 2022 al 30 giugno 2022.

Per quel che riguarda le partite IVA, la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 ha fornito importanti chiarimenti.

Potranno usufruire della detrazione anche i lavoratori autonomi e gli imprenditori, ma solo per le operazioni riguardanti gli immobili rientranti nella loro sfera privata.

Quest’ultima specifica non varrà in caso di lavori riguardanti parti comuni condominiali
 
Ultima modifica:
Se dopo aver preso il bonus si vende la villetta come privato (..bisogna pur passare alla cassa per prendere i soldi dei taxpayers :D) , non c'e' il rischio che scatti la presunzione di attivita' d'impresa mascherata da vendita occasionale di privato e che il Fisco ti contesti la vendita fittizia che avresti dovuto fare in forma societaria ?

Risposta 5/2020 di AdE, c'e' tutto li.
Nessun problema a essere acquirenti di unita sviluppate dalla societa di cui si detengono quote (anche di maggioranza). tutto assolutamente previsto.
Il privato che andasse da un'impresa a dirgli "compra quell'immobile, demoliscilo e ricostruiscilo cosi dopo io lo compro con decurtazione del prezzo di 81600 euro" che risposta riceverebbe dall'impresa secondo te?
quindi alla fine riguarda comunque solo le imprese...
 
Ultima modifica:
Niente per le societá immobiliari.
Ecobonus 110%: guida ai lavori ammessi, requisiti e limiti di spesa
Ecobonus 110%, chi ne ha diritto?
Come abbiamo visto, la possibilità di fare i lavori in casa gratis dipende dal tipo di interventi effettuati.

Art. 119 comma 4 DL 34/2020:
4. Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies
dell'articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013, convertito, con
modificazioni, dalla legge n. 90 del 2013 l'aliquota delle detrazioni
spettanti e' elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1°
luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Art 16 comma 1-septies DL 63/2013:
"1-septies. Qualora gli interventi di cui al comma 1-quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell'11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di
costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unita' immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unita' immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unita' immobiliare. I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facolta' di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari."
 
Risposta 5/2020, tutte le risposte sono li.
Nessun problema a essere acquirenti di unita sviluppati dalla societa di cui si detengono quote. tutto assolutamente previsto.
...
Certo, conosco la risposta ufficiale, ma il problema che evidenziavo non nasceva dal possedere quote di minoranza, ma di essere azionista di maggioranza della societa' costruttrice e quindi possibile oggetto di interesse dell'ADE.

Il problema nasce dal fatto che per avere le sacrosante garanzie dei soldi che tu presti all'impresa che si compri l'immobile da demolire
1) o diventi socio di maggioranza della Srl
2) o gli giri un tuo finanziamento, con il rischio che il costruttore non te lo restituisca, oppure che il costruttore poi rivenda gli appartamenti ad altri.

Come ci si puo' tutelare dalle bizze o dalle possibilita' infedelta' del costruttore ?

Io avevo pensato, appunto, alla Srl in comune.

Altre idee, insights ?
 
Certo, conosco la risposta ufficiale, ma il problema che evidenziavo non nasceva dal possedere quote di minoranza, ma di essere azionista di maggioranza della societa' costruttrice e quindi possibile oggetto di interesse dell'ADE.

Il problema nasce dal fatto che per avere le sacrosante garanzie dei soldi che tu presti all'impresa che si compri l'immobile da demolire
1) o diventi socio di maggioranza della Srl
2) o gli giri un tuo finanziamento, con il rischio che il costruttore non te lo restituisca, oppure che il costruttore poi rivenda gli appartamenti ad altri.

Come ci si puo' tutelare dalle bizze o dalle possibilita' infedelta' del costruttore ?

Io avevo pensato, appunto, alla Srl in comune.

Altre idee, insights ?

Si beh con un'impresa "estranea" la vedo dura, e la vedo comunque dura per una persona fisica qualunque ingegnare una cosa di questo tipo.
La vedo una cosa circoscritta ad addetti ai lavori e loro network.
Tecnicamente la soluzioni che hai immaginato e' assolutamente fattibile. Come esistono anche altre possibilità, ma ripeto sono cose difficilmente alla portata del normale cittadino che ha altre cose da fare nella vita.
 
Si beh con un'impresa "estranea" la vedo dura, e la vedo comunque dura per una persona fisica qualunque ingegnare una cosa di questo tipo.
La vedo una cosa circoscritta ad addetti ai lavori e loro network.
Tecnicamente la soluzioni che hai immaginato e' assolutamente fattibile. Come esistono anche altre possibilità, ma ripeto sono cose difficilmente alla portata del normale cittadino che ha altre cose da fare nella vita.

D'accordissimo.

Provero' a chiedere ad Andre' Sant, che lui ne sa una più del diavolo su tutti gli argomenti.
 
Mi permetto di riuppare la discussione in merito alla natura dei soggetti che compongono il condominio.

Due società di capitali possono costituire un condominio ed usufruire quindi sulle parti in comune del superbonus 110%?

Un privato ed una srl certamente si.

Ma una srl ed una Spa?
 
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