3D definitivo affitto vs acquisto (con calcoli e scenari diversi)

[Anonymous125]

Parto dal concetto che secondo me dire "conviene stare in affitto" o "conviene comprare" non abbia praticamente senso, sia senza conoscere la vita di quella persona, cosa vuole fare in futuro e anche soprattutto senza conoscere "i numeri", cioè acquisti cosa e a quanto? o stai in affitto dove e a quanto? e tante altre.

Chi è davvero esperto potrebbe snocciolare (con dei numeri) cosa vedere quando si è nel dubbio se stare in affitto o comprare casa (chiaramente prima casa per viverci)

Io farei una prima divisione tra:

-chi ha già i soldi per comprare la casa che vuole

-chi no e quindi dovrebbe fare un mutuo (anche se mi pare di capire che in questo momento storico i tassi sono cosi bassi che anche se hai i soldi ti conviene chiedere un mutuo? )

Poi in generale cosa valutare? se una casa costa ad esempio 100K€, ma puoi scegliere di rimanerci in affitto a 6K€ all'anno, l'affitto ti conviene se riesci a produrre una rendita di quanto con quei 100K? 6%?
O anche meno visto che la casa probabilmente nel corso degli anni si svaluta? (o magari no se è nuova, e anzi si rivaluta un pò per via dell'inflazione?)

 

[Anonymous125]

In questo post andrò ad aggiornare tutti i vari pro e contro che usciranno dalla discussione cosi da fare un riassunto che possa aiutare ad "incasellarsi" meglio e capire se si è più adatti a stare in affitto o comprare, oltre che per capire "le basi" e prendere scelte più ottimali.

 

[Hand_of_Devil]

Io direi che un fattore chiave è la propria posizione professionale e la conservare del tenere quest'ultima, un dirigente ministeriale che passerà tutta la vita a Roma fa benissimo a comprare mentre un impiegato nel settore privato che magari ha anche ambizioni di carriera non dovrebbe salvo che non abbia intenzione di affittarla in caso di trasferimento.

Altro discorso è la certezza dello stream economico se non si hanno i soldi per comprare senza accendere mutui.

 

[oneone]

La casa si compra con il mutuo oggi a tasso quasi zero quindi i 6k annui vanno confrontati con i 20k di spesa sostenuta, non con i 100k del prezzo di vendita.

Per molti (quasi tutti quelli che comprano fuori dalle grandi città) con 4-5 anni di affitto copri le spese di compravendita, apertura mutuo e il 20% del prezzo, da lì in avanti la spesa mensile delle rate è pari o inferiore ai canoni di affitto.

 

[simpho]

Non esiste una risposta corretta alla domanda. Ogni caso è a se’ stante.
Ciò che tuttavia si può dire è che oramai è evidente come ci siano delle fattispecie di immobili che hanno perso quasi totalmente il loro appeal.

Le ville indipendenti costruite 30 anni fa oramai costano poco più di comprare il terreno.
Pochissima gente oramai ha i soldi e la voglia per mantenere una villa di 400 metri con 500 di giardino.
Case lontane dai grandi centri o lontane da luoghi di villeggiatura più o meno rinomati rischiano di rivelarsi enormi buchi neri.

Però è chiaro che se il notaio di Campobasso col figlio che studia pure lui giurisprudenza vuole farsi la villa e pure una casa nel meraviglioso entroterra molisano dove passare il we, quanto detto sopra acquista un senso...
Al massimo saranno ***** del primo membro della famiglia che devierà dalla tradizione notarile e se ne vuole andare , che so, a Torino, gestire i due casermoni molisani.

 

[Reta]

Comprare oggi in Italia prima casa è generalmente, sulla carta, una scelta conveniente. Nel senso che in generale, per la persona media, è certamente meglio avere almeno un piccolo appartamento come prima casa per risparmiare sull'affitto, piuttosto che pagare l'affitto e basta. Lo è perché i tassi sono decisamente bassi, ed esistono i bonus ristrutturazione.

Ma comprare non sempre può essere una scelta ideale, se scendiamo nei dettagli i fattori da considerare sono tantissimi. Se qualcuno vuole farsi i calcoli con il discorso costo affitto - costo mutuo, quasi certamente la risposta ragionevole sarà quella di comprare, ma come già detto ciò dipende molto anche dalle scelte personali di ognuno e dalle prospettive a medio - lungo termine.

Per questa ragione, secondo me ha più senso creare una specie di questionario dove mettiamo tutte le domande possibili che una persona deve porsi prima di comprare.

Mentre alcuni parametri, come ad esempio il costo medio rispetto allo stipendio, possono avere una chiave oggettiva, altri sono puramente soggettivi.

Partiamo con le domande:

1a) Quanto si prevede di rimanere nello stesso posto dove si vorrebbe comprare?
1b) Si prevede di non spostarsi per almeno 10 anni?
1c) Siamo contenti all'idea di comprare?
1d) Quanto è importante per noi avere casa propria e poter decorarla come ci pare?
1e) Se non dovessimo comprare, quanto è probabile che andremo ad investire il denaro risparmiato e lo andremo a fare fruttare a un tasso ragionevole?

2a) Il lavoro che si possiede è ragionevolmente soddisfacente, e si prevede non si vorranno inseguire altre strade professionali nei prossimi anni?
2b) Si prevede possa essere necessario spostarsi in futuro per inseguire la carriera?
2c) Quanto si ritiene stabile il proprio lavoro da 1 a 10?
2d) Se dovessi perdere il lavoro, quando sarebbe facile trovarne uno simile nel settore nella zona dove si vuole comprare? Dare un valore da 1 a 10, con 1 molto difficile, e 10 molto facile.
2e) Quanto potenziale guadagno nelle prospettive di carriera e guadagno andremmo a rinunciare, se decidessimo di legarci a dove vogliamo comprare per questioni affettive e di convenienza?

3a) Si compra con altre persone, partner?
3b) Si pensa di comprare casa sufficiente a un single (classico 50-70mq), o una casa che eventualmente possa accogliere almeno tre persone (80+mq)?
3c) Abbiamo un piano B nel caso le cose con il nostro partner non vadano bene?

4a) Qual'è il nostro stipendio annuale attuale?
4b) Quali sono i nostri risparmi totali, e a quanto ammontano rispetto al costo medio di un appartamento/casa target che si vorrebbe avere?
4c) Qual'è il prezzo medio della casa che si vorrebbe possedere in zona?
4d) La casa che andremmo a comprare è più grande o più piccola rispetto a quella affittata ora?
4e) Il costo del mutuo mensile sarebbe simile, maggiore, o minore rispetto all'affitto; considerando un mutuo max 20 anni?
4f) La casa che andremo a comprare, ci renderà soddisfatti oppure si ritiene sarà già in partenza una soluzione temporanea (ad es. casa da single)?

5a) Quanto sarebbe facile rivendere casa se si decidesse di spostarsi entro 5 anni?
5b) Quanto sarebbe facile invece affittarla ad estranei?
5c) Si prevede che la zona possa degradarsi o per il momento non abbiamo alcun segno a riguardo?
5d) Se la casa è molto vecchia, si prevedono lavori importanti di ristrutturazione nel prossimo futuro (10-20 anni)?

Come potete vedere le domande che uno deve porsi sono tantissime.

Sulla carta comprare a senso economico, ma devi incastrare la convenienza anche con le aspettative indicate sopra.

 

[max80]

Comprare oggi in Italia prima casa è generalmente, sulla carta, una scelta conveniente. Nel senso che in generale, per la persona media, è certamente meglio avere almeno un piccolo appartamento come prima casa per risparmiare sull'affitto, piuttosto che pagare l'affitto e basta. Lo è perché i tassi sono decisamente bassi, ed esistono i bonus ristrutturazione.

Non concordo... per la PRIMA CASA il fattore comfort IMO e' la cosa fondamentale e ci sono una serie di parametri molto soggettivi che guidano la scelta.
Fiondarsi sull'acquisto della PRIMA CASA per il solo piacere di avercela di proprieta' porterebbe a sceglierla in base a criteri piu' oggettivi perche' magari si ragiona gia' in prospettiva di liberarsene (o affittarla) dopo pochi anni senza perderci troppo (e in questo caso anche il piccolo appartamento puo' richiedere un esborso non indifferente per l'acquisto).

Il mio caso personale: io preferisco pagare i miei 500 euro di affitto per trilocale da 70mq che accendere un mutuo ventennale a 450 euro/mese per comprarmi un biloculo da 50mq in un contesto/posizione che garantisca una certa rivendibilita' (per non parlare del fatto che mi mancherebbe oggettivamente dello spazio)

Il mio discorso ovviamente implica una certa capacita' di risparmio nel periodo in cui si sta in affitto.

Probabilmente sono finito OT in quanto l'autore del thread mi pare facesse riferimento alla pura convenienza economica (ma per la PRIMA CASA rimane IMO un fattore non determinante).

 

[Reta]

Non concordo... per la PRIMA CASA il fattore comfort IMO e' la cosa fondamentale e ci sono una serie di parametri molto soggettivi che guidano la scelta.
Fiondarsi sull'acquisto della PRIMA CASA per il solo piacere di avercela di proprieta' porterebbe a sceglierla in base a criteri piu' oggettivi perche' magari si ragiona gia' in prospettiva di liberarsene (o affittarla) dopo pochi anni senza perderci troppo (e in questo caso anche il piccolo appartamento puo' richiedere un esborso non indifferente per l'acquisto).

Il mio caso personale: io preferisco pagare i miei 500 euro di affitto per trilocale da 70mq che accendere un mutuo ventennale a 450 euro/mese per comprarmi un biloculo da 50mq in un contesto/posizione che garantisca una certa rivendibilita' (per non parlare del fatto che mi mancherebbe oggettivamente dello spazio)

Il mio discorso ovviamente implica una certa capacita' di risparmio nel periodo in cui si sta in affitto.

Di quale città stiamo parlando? E' chiaro che Milano, Roma, e altre città dove l'immobiliare non è calato forse ha meno senso comprare. Ma solo perché è più difficile, non è che non ne valga la pena: ammettendo di rimanere nello stesso posto a vita (>40 anni) dubito che comprare sia una scelta da non preferire.

 

[max80]

Di quale città stiamo parlando? E' chiaro che Milano, Roma, e altre città dove l'immobiliare non è calato forse ha meno senso comprare. Ma solo perché è più difficile, non è che non ne valga la pena: ammettendo di rimanere nello stesso posto a vita (>40 anni) dubito che comprare sia una scelta da non preferire.

Io vivo a Ravenna.
Tu parlavi di persona media e del fatto che per questa sia sempre conveniente acquistare.
Mi rendo conto leggendo altri thread che la concezione di "persona media" dentro a questo forum e' un pelo distorta.
Io con "persona media" intendo un lavoratore dipendente che guadagna fra i 1300 e 1500 netti x 14 mensilita' e che vive in una citta' con massimo qualche centinaio di migliaia di abitanti.
Non ho sottomano i dati statistici, quindi forse sono io che conosco molti "poveri".

Aggiungo che probabilmente la persona media sta anche pagando 200/300 euro al mese per le rate dell'auto.

 

[Reta]

Io vivo a Ravenna.
Tu parlavi di persona media e del fatto che per questa sia sempre conveniente acquistare.
Mi rendo conto leggendo altri thread che la concezione di "persona media" dentro a questo forum e' un pelo distorta.
Io con "persona media" intendo un lavoratore dipendente che guadagna fra i 1300 e 1500 netti x 14 mensilita' e che vive in una citta' con massimo qualche centinaio di migliaia di abitanti.
Non ho sottomano i dati statistici, quindi forse sono io che conosco molti "poveri".

Se l'affitto viene 500, il mutuo 450, e il reddito è 1500, perché non dovresti comprare?

Nell'esempio da te fatto dici che comprando con mutuo a 450 la casa che andresti a prendere è più piccola di quella che affitti a prezzo similare, quanto costerebbe in più per avere una casa spaziosa?

 

[oneone]

Se l'affitto viene 500, il mutuo 450, e il reddito è 1500, perché non dovresti comprare?

Nell'esempio da te fatto dici che comprando con mutuo a 450 la casa che andresti a prendere è più piccola di quella che affitti a prezzo similare, quanto costerebbe in più per avere una casa spaziosa?

I 450 euro di mutuo sarebbero per una casa più piccola però nel suo esempio.
A Ravenna un 70 mq confrontabile con quello dove abita in affitto quanto costa? Più di 110k?

 

[rickiconte]

Io vivo a Ravenna.
Tu parlavi di persona media e del fatto che per questa sia sempre conveniente acquistare.
Mi rendo conto leggendo altri thread che la concezione di "persona media" dentro a questo forum e' un pelo distorta.
Io con "persona media" intendo un lavoratore dipendente che guadagna fra i 1300 e 1500 netti x 14 mensilita' e che vive in una citta' con massimo qualche centinaio di migliaia di abitanti.
Non ho sottomano i dati statistici, quindi forse sono io che conosco molti "poveri".

Beh hai detto poco, a parte Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova (toh aggiugiamoci anche Firenze e Bologna) sono tutte così .......

 

[max80]

Se l'affitto viene 500, il mutuo 450, e il reddito è 1500, perché non dovresti comprare?

Nell'esempio da te fatto dici che comprando con mutuo a 450 la casa che andresti a prendere è più piccola di quella che affitti a prezzo similare, quanto costerebbe in più per avere una casa spaziosa?

Non volevo "sporcare" il thread con troppe situazioni personali, comunque visto che l'hai chiesto:

- bilo invendibili o in posizioni periferiche (si trovano anche nel range 100/120k.
- bilo in posizioni discrete/buone stanno nel range 130/150k
- appartamenti del taglio che cerco io (quadri 80mq+) stanno dai 150K in su (senza troppe pretese sulla location e cmq qualche lavoretto da fare)
- appartamenti del taglio che cerco io (quadri 80mq+) stanno dai 180K in su (posizioni discrete/buone, con qualche lavoretto da fare, altrimenti si sale a 220K senza battere ciglio)

(Quelli sopra sono prezzi di vetrina)

Quindi se fossi in mezzo a una strada e avessi solo bisogno di un tetto.. potrei comprare un bilo da 110K.. facendomi decine di Km al giorno per il tragitto casa/lavoro e quindi buttando soldi negli spostamenti.

Ma visto che si parla di PRIMA CASA, chi me lo fa fare di buttarmi a comprare perchè "tanto i tassi sono bassi"
lo stesso loculo con un indebitamento extra di 20/30K per poterlo rivendere "bene" fra qualche anno,
già sapendo che vivrei oggettivamente peggio di come vivo oggi nell'app in affitto?

Quindi.. per il momento mi godo il trilocale in affitto (METTO DA PARTE un tot al mese)
e monitoro gli annunci in attesa che esca qualcosa che mi garbi** (che non dov'essere per forza in pieno centro, anzi!).

Postilla:
per esigenze lavorative ho anche necessità di avere a casa una connessione Internet veloce, cosa che nella mia provincia è abbastanza a macchia di leopardo e praticamente impossibile anche uscendo solo di 10Km dalla città :-/

** penso cmq di riuscire a comprare prima di joe satriani

 

[max80]

Beh hai detto poco, a parte Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova (toh aggiugiamoci anche Firenze e Bologna) sono tutte così .......

Appunto.. città "media". Qua dentro si fanno discorsi molto Milano-centrici e a volte non vorrei certe cose si dessero per scontate

 

[oneone]

Non volevo "sporcare" il thread con troppe situazioni personali, comunque visto che l'hai chiesto:

- bilo invendibili o in posizioni periferiche (si trovano anche nel range 100/120k.
- bilo in posizioni discrete/buone stanno nel range 130/150k
- appartamenti del taglio che cerco io (quadri 80mq+) stanno dai 150K in su (senza troppe pretese sulla location e cmq qualche lavoretto da fare)
- appartamenti del taglio che cerco io (quadri 80mq+) stanno dai 180K in su (posizioni discrete/buone, con qualche lavoretto da fare, altrimenti si sale a 220K senza battere ciglio)

(Quelli sopra sono prezzi di vetrina)

Quindi se fossi in mezzo a una strada e avessi solo bisogno di un tetto.. potrei comprare un bilo da 110K.. facendomi decine di Km al giorno per il tragitto casa/lavoro e quindi buttando soldi negli spostamenti.

Ma visto che si parla di PRIMA CASA, chi me lo fa fare di buttarmi a comprare perchè "tanto i tassi sono bassi"
lo stesso loculo con un indebitamento extra di 20/30K per poterlo rivendere "bene" fra qualche anno,
già sapendo che vivrei oggettivamente peggio di come vivo oggi nell'app in affitto?

Quindi.. per il momento mi godo il trilocale in affitto (METTO DA PARTE un tot al mese)
e monitoro gli annunci in attesa che esca qualcosa che mi garbi** (che non dov'essere per forza in pieno centro, anzi!).

Postilla:
per esigenze lavorative ho anche necessità di avere a casa una connessione Internet veloce, cosa che nella mia provincia è abbastanza a macchia di leopardo e praticamente impossibile anche uscendo solo di 10Km dalla città :-/

** penso cmq di riuscire a comprare prima di joe satriani

La qualità della vita è fondamentale, sacrifici bisogna farne ma certo non rinchiudersi in un bilocale perché bisogna comprare a tutti i costi

 

[max80]

La qualità della vita è fondamentale, sacrifici bisogna farne ma certo non rinchiudersi in un bilocale perché bisogna comprare a tutti i costi

Guarda... dove sto ora tutta gente tranquilla e praticamente tutto a portata di mano nel raggio di 300mt.
Proprietario tranquillissimo che vive non so dove (non ho capito se Lombardia o Svizzera) e che si e' fatto vivo 3 volte in 8 anni; insomma come livello di comfort direi piuttosto buono.
Visto che al 90% dovro' comprarmi app in condominio, non e' che faccio le corse per andarmene da qui e ritrovarmi magari dei vicini rompic. Preferisco godermi lo status corrente e aspettare ad acquistare quando avro' la ragionevole tranquillita' di potermi permettere qualcosa senza poi avere rimpianti.

 

[rickiconte]

Scusa, non per farmi i cavoli tuoi, ma per prendere quell'ipotetico trilocale da 150K attorno agli 80mq, se facessi un mutuo quanto pagheresti mensilmente per, diciamo, 20 anni a tasso fisso?

 

[max80]

Scusa, non per farmi i cavoli tuoi, ma per prendere quell'ipotetico trilocale da 150K attorno agli 80mq, se facessi un mutuo quanto pagheresti mensilmente per, diciamo, 20 anni a tasso fisso?

Sopra parlavo di quadrilocale,non trilocale.

Cmq di parla di 470/mese (LTV 70%)

Considera che quasi sicuramente a quei prezzi c'e' almeno un bagno e qualche infisso da rifare.
E poi i mobili...

 

[oneone]

Scusa, non per farmi i cavoli tuoi, ma per prendere quell'ipotetico trilocale da 150K attorno agli 80mq, se facessi un mutuo quanto pagheresti mensilmente per, diciamo, 20 anni a tasso fisso?

130k di mutuo suo 600 euro al mese per 20 anni mi pare, a tasso fisso

 

[Diegotb81]

L'affitto ha senso entro un arco temporale di massimo 10 anni, specie se con prospettive di spostamento futuro, per il resto l'acquisto prima casa ha senso se nell'arco temporale di 25 anni almeno, specie con un eventuale svalutazione del 30% dell'immobile.
Da bilocale a monolocale ha senso solo l'ffitto, come acquisto almeno un trilocale da almeno 80-90 mq, in prospettiva di avere famiglia, poi la location dipende dal reddito.
Per fare dei calcoli seri ci vuole un algoritmo abbastanza complesso.