Acquisto immobile con categoria catastale F3

[Atreyu8]

Sto valutando l’acquisto di una villetta con categoria catastale F3.

L’immobile in questione è stato venduto nel 2012 dalla ditta costruttrice a un privato e risulta ultimato per quanto riguarda la parte esterna (compresi gli infissi) e grezzo all’interno (da tramezzare, senza impianti).

Da visura catastale risulta una n.u.da proprietà con usufruttuari i genitori del nudo proprietario, che (correggetemi se sbaglio) per ristabilire la piena proprietà, dovrebbero prima della vendita, con atto notarile, rinunciare all’usufrutto.

Fatta questa premessa vorrei porgervi 2 domande:

- Come viene calcolata l’imposta di registro nel caso della cessione tra privati di immobili con categoria F3 e quindi senza rendita catastale?


- L’immobile con categoria catastale F3 non consente di portare in detrazione le spese sostenute per i lavori di ultimazione. E’ possibile apportare delle modifiche all’immobile che consentano il cambio di categoria da F3 a F4 e la conseguente possibilità di portare in detrazione le spese?


Mi scuso per la lunghezza del post, consapevole del fatto che le domande poste andrebbero approfondite con un notaio e un geometra.

 

[geomarc]

Sto valutando l’acquisto di una villetta con categoria catastale F3.

L’immobile in questione è stato venduto nel 2012 dalla ditta costruttrice a un privato e risulta ultimato per quanto riguarda la parte esterna (compresi gli infissi) e grezzo all’interno (da tramezzare, senza impianti).

Da visura catastale risulta una n.u.da proprietà con usufruttuari i genitori del nudo proprietario, che (correggetemi se sbaglio) per ristabilire la piena proprietà, dovrebbero prima della vendita, con atto notarile, rinunciare all’usufrutto.

Fatta questa premessa vorrei porgervi 2 domande:

- Come viene calcolata l’imposta di registro nel caso della cessione tra privati di immobili con categoria F3 e quindi senza rendita catastale?


- L’immobile con categoria catastale F3 non consente di portare in detrazione le spese sostenute per i lavori di ultimazione. E’ possibile apportare delle modifiche all’immobile che consentano il cambio di categoria da F3 a F4 e la conseguente possibilità di portare in detrazione le spese?


Mi scuso per la lunghezza del post, consapevole del fatto che le domande poste andrebbero approfondite con un notaio e un geometra.

1) Non è necessario ricostituire la piena proprietà in capo ad un solo soggetto prima della vendita, basta che all'atto di compravendita intervengano tutti i soggetti titolari di diritti sull'immobile. La formula generalmente usata dai notai è: "I venditori vendono e trasferiscono ciascuno per i propri diritti e tutti insieme, congiuntamente e solidalmente per l'intero...".
2)Nella categoria catastale F/3 sono inserite le unità immobiliari in corso di costruzione, mentre nella categoria F/4 le unità in corso di definizione. Anche se le cose possono sembrare simili fra loro, in realtà presentano delle differenze sostanziali. Pertanto se l'immobile in questione è dotato di autonomia funzionale e come hai detto devono essere realizzate le opere interne, è corretto che sia stato inserito in categoria F/3. Ogni variazione tesa a cambiare la categoria catastale verrebbe probabilmente respinta dall'Agenzia del Territorio. Peraltro non capisco perché le detrazioni sono consentite sulle categorie F/4 e non per gli F/3.

 

[Atreyu8]

1) Non è necessario ricostituire la piena proprietà in capo ad un solo soggetto prima della vendita, basta che all'atto di compravendita intervengano tutti i soggetti titolari di diritti sull'immobile. La formula generalmente usata dai notai è: "I venditori vendono e trasferiscono ciascuno per i propri diritti e tutti insieme, congiuntamente e solidalmente per l'intero...".
2)Nella categoria catastale F/3 sono inserite le unità immobiliari in corso di costruzione, mentre nella categoria F/4 le unità in corso di definizione. Anche se le cose possono sembrare simili fra loro, in realtà presentano delle differenze sostanziali. Pertanto se l'immobile in questione è dotato di autonomia funzionale e come hai detto devono essere realizzate le opere interne, è corretto che sia stato inserito in categoria F/3. Ogni variazione tesa a cambiare la categoria catastale verrebbe probabilmente respinta dall'Agenzia del Territorio. Peraltro non capisco perché le detrazioni sono consentite sulle categorie F/4 e non per gli F/3.

Grazie per le risposte. Non mi capacito nemmeno io del perché non siano previste le detrazioni... Io comunque dovrei riqualificare un immobile abbandonato eppure c'è una sentenza della cassazione che stabilisce che tale categoria catastale non dia diritto a detrazioni.