Domanda su acquisto villa da ristrutturare con ecobonus/sismabonus

carax

ostinato e contrario
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Buongiorno a tutti.
Ho una domanda che spero non vi suoni troppo superficiale o ingenua – nel caso me ne scuso, sono un totale principiante del settore immobiliare in prospettiva di investimento economico.

Dunque: pensate possa avere senso, avendo liquidità da investire, acquistare (con la possibilità di dichiararla come prima casa) nei prossimi mesi una villa indipendente in Italia in una zona mediamente turistica con prezzi già abbastanza abbordabili e discretamente connessa a livello di mezzi, trasporti e infrastrutture tecnologiche (esempio generale: Cividale del Friuli), approfittando di ecobonus/sismabonus prima che scadano a fine 2020 per ristrutturarla significativamente? Intendo: vi pare un'idea sensata sotto un profilo meramente economico o no?

Mi spiego: temo un calo notevole del costo degli immobili nei prossimi anni con tutto ciò che sta succedendo a livello mondiale. D’altro canto, però, mi immagino che gli immobili grandi e lontani dalle grandi città in cui sia possibile vivere e lavorare da remoto con un certo agio anche in situazioni di emergenza pandemica possano resistere meglio. E l’idea del vantaggio economico derivante da ecobonus/sismabonus mi pare possa bilanciare il possibile crollo generale del mercato. Vi pare una prospettiva ingenua, assurda, sbagliata?
Grazie in anticipo.
 
Cosa fai di mestiere se posso chiederlo?
Hai esperienza di ristrutturazioni sei del campo?

Cividale NON e' un posto dove investirei, il turistico pone rischi non da poco e comporta lavoro gestionale. Una unica unita immobiliare vacante azzera le entrate, e' difficile da finanziare etc etc molto difficile massimizzare i profitti. Si capisce che sconsiglio questa ipotesi? Sicuramente eco e sisma sono una grossa opportunita di investimento ma su volumi maggiori direi minimo 6-7 unita, 350mq.
 
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Cosa fai di mestiere se posso chiederlo?
Hai esperienza di ristrutturazioni sei del campo?

Cividale NON e' un posto dove investirei, il turistico pone rischi non da poco e comporta lavoro gestionale. Una unica unita immobiliare vacante azzera le entrate, e' difficile da finanziare etc etc molto difficile massimizzare i profitti. Si capisce che sconsiglio questa ipotesi? Ma sicuramente i eco e sisma sono una grossa opportunita di investimento ma su volumi maggiori direi minimo 6-7 unita di 50mq.
iao ma su un singgolo immobile,sfruttare sisma bonus ed eco bonus x un a villetta a mare in SICILIA da rivendere poi potrebbe essere interessantew'.per le piscine da ristrutturare ci sono bonus' OPPURE NO ,A ME SEMBRA IL 50 PER CENTO VI RISULTA
 
iao ma su un singgolo immobile,sfruttare sisma bonus ed eco bonus x un a villetta a mare in SICILIA da rivendere poi potrebbe essere interessantew'.per le piscine da ristrutturare ci sono bonus' OPPURE NO ,A ME SEMBRA IL 50 PER CENTO VI RISULTA

Se fai il 110% forse... ma una tantum e max 96k... non so secondo me non vale lo sbattimento
 
Cosa fai di mestiere se posso chiederlo?
Hai esperienza di ristrutturazioni sei del campo?

Cividale NON e' un posto dove investirei, il turistico pone rischi non da poco e comporta lavoro gestionale. Una unica unita immobiliare vacante azzera le entrate, e' difficile da finanziare etc etc molto difficile massimizzare i profitti. Si capisce che sconsiglio questa ipotesi? Sicuramente eco e sisma sono una grossa opportunita di investimento ma su volumi maggiori direi minimo 6-7 unita, 350mq.

Dunque: pochissima esperienza di ristrutturazione e peraltro pessima. Sono insegnante. Pensavo nel caso di appoggiarmi a un amico che ha un'impresa edile.

Il discorso di Cividale è perché abito poco distante e mi tornerebbe comodo, potrei magari usarla come casa per il fine settimana e luogo di relax, mettendola poi in affitto (classico o tipo airbnb) negli altri periodi dell'anno. Ovviamente era solo un'ipotesi, l'idea è quella di stare idealmente nell'arco di un'ora di strada circa da Udine, ma evitando magari i posti troppo "costosi" (ad esempio quelli molto turistici) e/o troppo "marittimi" (sarò paranoico, ma temo che nell'arco di qualche decina d'anni l'innalzamento degli oceani possa deprezzare molto le case al mare).

In realtà però mi rendo conto che ho posto male la domanda, io non intendevo il tutto come un investimento per mero profitto, ma solo una maniera per spostare un po' dei risparmi di famiglia da investimenti basici (non sono un esperto di finanza e li tengo semplicemente su conti deposito che rendono sempre meno) al settore immobiliare, per approfittare di possibili fattori favorevoli come il basso tasso dei mutui e dell'ecobonus ecc. per limitare al massimo le possibili perdite - a livello di crisi del settore immobiliare...
 
Se fai il 110% forse... ma una tantum e max 96k... non so secondo me non vale lo sbattimento

Nessuno sbattimento,metti un direttore dei lavori e con 96 mila euro rifai totalmente una villetta pressi m,are in Sicilia dove si spende meno...secondo me e' un Grosso affare
 
Nessuno sbattimento,metti un direttore dei lavori e con 96 mila euro rifai totalmente una villetta pressi m,are in Sicilia dove si spende meno...secondo me e' un Grosso affare

guarda che alcuni interventi sono fuori dal 110 (pavimenti-impianti-porte-finiture varie), pasti gratis dallo stato non ne avremo mai, il 110 serve solo per efficientare il lato energetico. se pensi di ristrutturare casa gratis stai sbagliando alla grande.
 
guarda che alcuni interventi sono fuori dal 110 (pavimenti-impianti-porte-finiture varie), pasti gratis dallo stato non ne avremo mai, il 110 serve solo per efficientare il lato energetico. se pensi di ristrutturare casa gratis stai sbagliando alla grande.
ma anche li hai un fote bonus ristrutturazione,e' una occasione unica ristrutturi col 30% E SU MOLTE COSE A COSTO DEL 10/15
 
guarda che alcuni interventi sono fuori dal 110 (pavimenti-impianti-porte-finiture varie), pasti gratis dallo stato non ne avremo mai, il 110 serve solo per efficientare il lato energetico. se pensi di ristrutturare casa gratis stai sbagliando alla grande.

Ecco, questo mi interessa capire meglio. Ossia: se ho inteso bene, uno potrebbe prendere una villa relativamente recente (diciamo dagli anni '80 in poi), abbastanza in ordine, e rifare tutto quello che ha a che fare con ecobonus/sismabonus (impianto riscaldamento, mettere impianto fotovoltaico, cambiare infissi, rifare il cappotto esterno, magari - se rientra - rifare il tetto, approfittando anche appunto del fotovoltaico ecc.) con la detrazione 110% e quindi senza metterci un soldo? Se così fosse, non mi pare difficile pensare che uno possa ad esempio investire su un immobile 150k-200k e alla fine di tutti quei lavori trovarsi con una proprietà perfettamente a norma e abitabile, di buona efficienza energetica e che nel complesso vale parecchio in più rispetto a quanto investito... e questo era un po' il mio pensiero sul "mettersi al riparo" rispetto al futuro calo del mercato immobiliare che temo inevitabile. Sbaglio in qualcosa? C'è qualcosa che non so o che sottovaluto per cui in realtà il conto non torna o presenta rischi che sto ignorando?
 
Ecco, questo mi interessa capire meglio. Ossia: se ho inteso bene, uno potrebbe prendere una villa relativamente recente (diciamo dagli anni '80 in poi), abbastanza in ordine, e rifare tutto quello che ha a che fare con ecobonus/sismabonus (impianto riscaldamento, mettere impianto fotovoltaico, cambiare infissi, rifare il cappotto esterno, magari - se rientra - rifare il tetto, approfittando anche appunto del fotovoltaico ecc.) con la detrazione 110% e quindi senza metterci un soldo? Se così fosse, non mi pare difficile pensare che uno possa ad esempio investire su un immobile 150k-200k e alla fine di tutti quei lavori trovarsi con una proprietà perfettamente a norma e abitabile, di buona efficienza energetica e che nel complesso vale parecchio in più rispetto a quanto investito... e questo era un po' il mio pensiero sul "mettersi al riparo" rispetto al futuro calo del mercato immobiliare che temo inevitabile. Sbaglio in qualcosa? C'è qualcosa che non so o che sottovaluto per cui in realtà il conto non torna o presenta rischi che sto ignorando?

Vale "parecchio di piu" e' tutto da vedere. Se tutti possono farlo il valore aggiunto sara' nullo. Una non riqualificata rispetto a una gia riqualificata a costo zero (e tutti sapranno che ti e' costato zero) quanto puo' valere in piu? il tuo tempo? le tue rotture di scatole i tuoi rischi? Nessuno te li ripaghera' e comunque sarai in competizione con tutti gli altri che hanno fatto la stessa cosa che hai fatto tu.
Sicuramente il valore delle case NON riqualificabili cadra' ma che aumenti quello delle case riqualificate a costo zero la vedo molto dura.

Il valore aggiunto ci sara per chi ti fara i lavori, per i tecnici e per lo stato che prendera' ( o almeno spera di prendere) piu contributi e ritenute, e sicuramente ci sara' un aumento relativo del valore dell'immobile ma a mio avviso NON proporzionale ai costi effettivamente sostenuti sia in termini di cash che di rischio.
 
il discorso è questo; molti interventi NON sono nel 110%, alcuni sono al 50%, altri nulla, ergo devi farti bene i conti, ma non credere di ristrutturare a costo zero, non è assolutamente possibile, lo scopo del bonus è agevolare i lavori, non regalarli.
 
Vale "parecchio di piu" e' tutto da vedere. Se tutti possono farlo il valore aggiunto sara' nullo. Una non riqualificata rispetto a una gia riqualificata a costo zero (e tutti sapranno che ti e' costato zero) quanto puo' valere in piu? il tuo tempo? le tue rotture di scatole i tuoi rischi? Nessuno te li ripaghera' e comunque sarai in competizione con tutti gli altri che hanno fatto la stessa cosa che hai fatto tu.
Sicuramente il valore delle case NON riqualificabili cadra' ma che aumenti quello delle case riqualificate a costo zero la vedo molto dura.

Il valore aggiunto ci sara per chi ti fara i lavori, per i tecnici e per lo stato che prendera' ( o almeno spera di prendere) piu contributi e ritenute, e sicuramente ci sara' un aumento relativo del valore dell'immobile ma a mio avviso NON proporzionale ai costi effettivamente sostenuti sia in termini di cash che di rischio.

Però aspetta: il senso del mio discorso non è "appena finita la ristrutturazione rivendere l'immobile per guadagnarci", ci mancherebbe.

Il mio obiettivo invece sarebbe godere, io e la mia famiglia, per almeno una ventina-trentina d'anni (faccio gli scongiuri) di una "casa di svago" comoda, efficiente, sicura, da affittare se possibile quando non la usiamo giusto per recuperare qualche soldo, sperando che grazie all'ecobonus nell'arco di tutti quegli anni il valore dell'immobile non si deprezzi esageratamente.

In poche parole: mi sto domandando se i possibili vantaggi dell'ecobonus/sismabonus possano compensare, per un cittadino che si occupa di tutt'altro, i rischi di un investimento immobiliare "velleitario", fatto non per esigenze abitative ma di relax/svago/diversificazione dell'investimento rispetto a conti deposito e simili che ormai rendono pochissimo.
 
il discorso è questo; molti interventi NON sono nel 110%, alcuni sono al 50%, altri nulla, ergo devi farti bene i conti, ma non credere di ristrutturare a costo zero, non è assolutamente possibile, lo scopo del bonus è agevolare i lavori, non regalarli.

Certo. Per questo dicevo che non puntavo a un rudere da rifare totalmente, ma a una villa "in ordine" (diciamo anni '80 - '90 ben tenuta) in cui rifare QUASI SOLO le parti previste da ecobonus/sismabonus (infissi, impianto riscaldamento, fotovoltaico ecc.). Il senso non sarebbe quello di ristrutturare gratis, ma di fare molti più lavori di quelli che farei senza l'ecobonus per puntare sulla efficienza/qualità/sicurezza dell'immobile a lungo termine...

Però appunto, non ne so abbastanza da capire se il gioco possa (assieme alle considerazioni che scrivevo nel messaggio sopra) valere la candela.
 
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Certo. Per questo dicevo che non puntavo a un rudere da rifare totalmente, ma a una villa "in ordine" (diciamo anni '80 - '90 ben tenuta) in cui rifare QUASI SOLO le parti previste da ecobonus/sismabonus (infissi, impianto riscaldamento, fotovoltaico ecc.). Il senso non sarebbe quello di ristrutturare gratis, ma di fare molti più lavori di quelli che farei senza l'ecobonus per puntare sulla efficienza/qualità/sicurezza dell'immobile a lungo termine...

Però appunto, non ne so abbastanza da capire se il gioco possa (assieme alle considerazioni che scrivevo nel messaggio sopra) valere la candela.

per rivendere non vale la candela IMHO, per godertela...si, fermo restando che dovrai spendere un pacco di soldi tra acquisto-notaio-spese extra eccetera, ma questi sono calcoli che fai tu col tuo portafoglio.
 
Vale "parecchio di piu" e' tutto da vedere. Se tutti possono farlo il valore aggiunto sara' nullo. Una non riqualificata rispetto a una gia riqualificata a costo zero (e tutti sapranno che ti e' costato zero) quanto puo' valere in piu? il tuo tempo? le tue rotture di scatole i tuoi rischi? Nessuno te li ripaghera' e comunque sarai in competizione con tutti gli altri che hanno fatto la stessa cosa che hai fatto tu.
Sicuramente il valore delle case NON riqualificabili cadra' ma che aumenti quello delle case riqualificate a costo zero la vedo molto dura.

Il valore aggiunto ci sara per chi ti fara i lavori, per i tecnici e per lo stato che prendera' ( o almeno spera di prendere) piu contributi e ritenute, e sicuramente ci sara' un aumento relativo del valore dell'immobile ma a mio avviso NON proporzionale ai costi effettivamente sostenuti sia in termini di cash che di rischio.

si ma siccome molti sono pigri e ragionano come te quelli che hanno ristrutturato a costo quasi zero tratasse che ti vengono restituiote irpef e bonus 110 alla fine quelli che ristruttureranno nn saranno tantissimi ma avranno una casa che spiccheraì' sul mercato
 
Certo. Per questo dicevo che non puntavo a un rudere da rifare totalmente, ma a una villa "in ordine" (diciamo anni '80 - '90 ben tenuta) in cui rifare QUASI SOLO le parti previste da ecobonus/sismabonus (infissi, impianto riscaldamento, fotovoltaico ecc.). Il senso non sarebbe quello di ristrutturare gratis, ma di fare molti più lavori di quelli che farei senza l'ecobonus per puntare sulla efficienza/qualità/sicurezza dell'immobile a lungo termine...

Però appunto, non ne so abbastanza da capire se il gioco possa (assieme alle considerazioni che scrivevo nel messaggio sopra) valere la candela.

sui pavimenti e porte hai il 50%
 
Però aspetta: il senso del mio discorso non è "appena finita la ristrutturazione rivendere l'immobile per guadagnarci", ci mancherebbe.

Il mio obiettivo invece sarebbe godere, io e la mia famiglia, per almeno una ventina-trentina d'anni (faccio gli scongiuri) di una "casa di svago" comoda, efficiente, sicura, da affittare se possibile quando non la usiamo giusto per recuperare qualche soldo, sperando che grazie all'ecobonus nell'arco di tutti quegli anni il valore dell'immobile non si deprezzi esageratamente.

In poche parole: mi sto domandando se i possibili vantaggi dell'ecobonus/sismabonus possano compensare, per un cittadino che si occupa di tutt'altro, i rischi di un investimento immobiliare "velleitario", fatto non per esigenze abitative ma di relax/svago/diversificazione dell'investimento rispetto a conti deposito e simili che ormai rendono pochissimo.

Se l'obiettivo e' avere una seconda casa senza aspettativa di reddito traendo vantaggio delle agevolazioni fiscali va benissimo, ma non e' un investimento. Hai soldi liquidi che non sai come usare e ritieni che usarli in questo modo sia meglio che tenerli sul conto corrente. E su questo hai probabilmente ragione. E' questo il miglior modo di utilizzare la tua liquidita? Assolutamente no.
 
Se l'obiettivo e' avere una seconda casa senza aspettativa di reddito traendo vantaggio delle agevolazioni fiscali va benissimo, ma non e' un investimento. Hai soldi liquidi che non sai come usare e ritieni che usarli in questo modo sia meglio che tenerli sul conto corrente. E su questo hai probabilmente ragione. E' questo il miglior modo di utilizzare la tua liquidita? Assolutamente no.

Sì, concordo. E' che però non ho né il tempo, né la voglia, né le competenze, né capitali così ingenti che davvero mi spingano a provare a usare strumenti finanziari più complessi e/o rischiosi, come investire in azioni ecc. Il mio obiettivo è sempre stato quello di cercare di mantenere i risparmi al sicuro dall'inflazione e farli fruttare quel minimo garantito. Negli ultimi vent'anni tra conti deposito, promozioni varie, buoni postali e simili è andata benino (per i miei standard da risparmiatore prudentissimo e pigrissimo, naturalmente), ma adesso mi pare che lo scenario sia davvero frustrante e temo andrà ulteriormente peggiorando. Da qui l'idea di provare a puntare sul mattone proprio nei termini che dicevi tu, sperano di usare i vari bonus (e i mutui così bassi) per ammortizzare le possibili ulteriori bastonate che temo arriveranno a breve (anche) su quel settore - e quantomeno godermi un "bene fisico" come una villa finché sono in tempo...
 
Sì, concordo. E' che però non ho né il tempo, né la voglia, né le competenze, né capitali così ingenti che davvero mi spingano a provare a usare strumenti finanziari più complessi e/o rischiosi, come investire in azioni ecc. Il mio obiettivo è sempre stato quello di cercare di mantenere i risparmi al sicuro dall'inflazione e farli fruttare quel minimo garantito. Negli ultimi vent'anni tra conti deposito, promozioni varie, buoni postali e simili è andata benino (per i miei standard da risparmiatore prudentissimo e pigrissimo, naturalmente), ma adesso mi pare che lo scenario sia davvero frustrante e temo andrà ulteriormente peggiorando. Da qui l'idea di provare a puntare sul mattone proprio nei termini che dicevi tu, sperano di usare i vari bonus (e i mutui così bassi) per ammortizzare le possibili ulteriori bastonate che temo arriveranno a breve (anche) su quel settore - e quantomeno godermi un "bene fisico" come una villa finché sono in tempo...

Ti faccio un esempio.
Una villa con accesso al mare in costiera a Trieste costa 2500-3000 euro al mese, con quel budget affitti qualsiasi cosa: una barca a vela a Sebenico, uno stavolo a Sappada, un attico a Udine etc etc. Quindi se un investimento producesse 2500-3000 euro netti al mese tutte le possibile spese di villeggiatura sarebbero coperte nelle piu disparate location.
Mettere liquidita in assets che non producono flusso di cassa non consente di fare nessuna vacanza da nessuna parte se non utilizzando ulteriori liquidità o si va in vacanza sempre nello stesso posto.
3000 euro netti al mese sono una rendita lorda di circa 50k anno. Al 5% vuol dire un asset da un po meno di 1 milione. Facendo un intervento con detrazioni condominiali a Udine potrebbe corrispondere a una palazzina di circa 500mq che da ristrutturare puoi trovare intorno ai 500 eur/m2.
 
Er Cash hai voglia/tempo di fare un piccolo riassunto sulla cumulabilità dei vari massimali di spesa a cui può accedere un caso come quello in oggetto? In questo modo chi si approccia a ristrutturare casa per se non per mero investimento economico può cominciare a capire quanti soldi deve cacciare oltre alla parte detraibile al 110%

In altro post ci avevo provato ma le mie conoscenze in materia sono limitate, in ogni caso ipotizzando una casa di circa 170 m2 demolita e ricostruita ho stimato:

96.000 € di spesa al 110% di sisma bonus ove rientrano tutte le strutture al grezzo portanti.

96.000 € di spesa al 50% di ristrutturazione ove rientrano tutti i lavori non sismabonus e non efficienza energetica (impianto sanitario, impianti elettrici non a servizio di efficienza energetica, allarme, pavimentazioni, ecc...)

TRAINANTI:

50.000 € di spesa al 110% di isolamenti cappotto e tetto

30.000 € di spesa al 110% di impianti

15.000 € di spesa al 110% per fotovoltaico (stimato impianto da 6 kWp con accumulo)

TRAINATI:

poi ci sono tutti i lavori a traino ex 50-65% dove in teoria dovrei calcolare l'importo massimo della detrazione consentita e ricalcolare il tetto di spesa al 110%

1) 54.545 € di spesa al 110% ex comma 345 per infissi e isolamenti (calcolato partendo dal limite di 60.000 € di detrazione massima consentita)

2) 54.545 € di spesa al 110% ex comma 345 per schermature solari (calcolato partendo dal limite di 60.000 € di detrazione massima consentita)

3) 27.272 € di spesa al 110% ex comma 346 per solare termico (calcolato partendo dal limite di 30.000 € di detrazione massima consentita)

4) 27.272 € di spesa al 110% ex comma 347 per impianti termici (calcolato partendo dal limite di 30.000 € di detrazione massima consentita)

5) 13.636 € di spesa al 110% per installazione di sistemi di building automation (calcolato partendo dal limite di 15.000 € di detrazione massima consentita)


Il grosso dubbio è sulla cumulabilità di quelli trainati con quelli trainanti, sembra troppo.... ma leggendo il decreto del MISE sembra intendere che ciascun intervento si porta dietro la sua soglia.
 
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