Affittare o accettare la perdita?

fabione76

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Buongiorno a tutti, la settimana prossima lascerò il mio trilocale. Lo ho già messo in vendita, ma ho ancora il dubbio di non aver fatto la scelta giusta e ci terrei ad avere un vostro parere prima di liberarmene.
Ecco brevemente la situazione:
- Acquisto a 80 mila nel 2006, ci ho abitato 14 anni
- L'appartamento era stato ristrutturato nel 2000 dai vecchi proprietari ed è al momento ancora ben tenuto
- Il palazzo è del 1967, facciata da rifare e in assemblea non viene approvato mai nessun lavoro, nessuno vuole spendere per mantenere le parti comuni in ordine.
- Lo ho messo in vendita a 42 mila euro e già i primi 2 che sono venuti a vederlo si sono dimostrati altamente interessati.
- Zona: cittadina basso Piemonte.
- Riscaldamento condominiale
- Si potrebbe affittare ammobiliato tra i 300 e i 350 euro
- Non ho bisogno di liquidità
Dopo averci ragionato sono arrivato a questa conclusione:
Vendo ed accetto la perdita e ci metto anche dentro di aver pagato un "master di lezioni di vita" per la cavolata che ho fatto quando lo ho acquistato! Io non oso immaginare la fine che potrebbe fare il palazzo tra 20 anni se non ci si fanno lavori, inoltre il target degli ipotetici inquilini non sarebbe di alto livello e vedo alto il rischio morosità.
Voi cosa fareste? Vendere o affittare?
 
Buongiorno a tutti, la settimana prossima lascerò il mio trilocale. Lo ho già messo in vendita, ma ho ancora il dubbio di non aver fatto la scelta giusta e ci terrei ad avere un vostro parere prima di liberarmene.
Ecco brevemente la situazione:
- Acquisto a 80 mila nel 2006, ci ho abitato 14 anni
- L'appartamento era stato ristrutturato nel 2000 dai vecchi proprietari ed è al momento ancora ben tenuto
- Il palazzo è del 1967, facciata da rifare e in assemblea non viene approvato mai nessun lavoro, nessuno vuole spendere per mantenere le parti comuni in ordine.
- Lo ho messo in vendita a 42 mila euro e già i primi 2 che sono venuti a vederlo si sono dimostrati altamente interessati.
- Zona: cittadina basso Piemonte.
- Riscaldamento condominiale
- Si potrebbe affittare ammobiliato tra i 300 e i 350 euro
- Non ho bisogno di liquidità
Dopo averci ragionato sono arrivato a questa conclusione:
Vendo ed accetto la perdita e ci metto anche dentro di aver pagato un "master di lezioni di vita" per la cavolata che ho fatto quando lo ho acquistato! Io non oso immaginare la fine che potrebbe fare il palazzo tra 20 anni se non ci si fanno lavori, inoltre il target degli ipotetici inquilini non sarebbe di alto livello e vedo alto il rischio morosità.
Voi cosa fareste? Vendere o affittare?

Hai altri immobili di proprietà ?
quanto IMU paga questo
quante spese condominiali?
 
Hai altri immobili di proprietà ?
quanto IMU paga questo
quante spese condominiali?

Spese condominiali 1200 euro all'anno (riscaldamento, scale e tutto compreso). Per quanto riguarda l'Imu sui 300 euro, ma non lo so con precisione. Se vendo questo non ho altri immobili, vada ad abitare in una casa dei miei genitori con comodato d'uso e in futuro potrei acquistarne un altro.
 
Allora non vendere, portaci la residenza e vai ad IMU 0

vai a vivere dai tuoi ed affittalo.
 
Allora non vendere, portaci la residenza e vai ad IMU 0

vai a vivere dai tuoi ed affittalo.
Come fa a portarci la residenza se affitta con contratto regolare?

Poi evitiamo di dare consigli su come evadere. Segnalo subito.
 
Buongiorno a tutti, la settimana prossima lascerò il mio trilocale. Lo ho già messo in vendita, ma ho ancora il dubbio di non aver fatto la scelta giusta e ci terrei ad avere un vostro parere prima di liberarmene.
Ecco brevemente la situazione:
- Acquisto a 80 mila nel 2006, ci ho abitato 14 anni
- L'appartamento era stato ristrutturato nel 2000 dai vecchi proprietari ed è al momento ancora ben tenuto
- Il palazzo è del 1967, facciata da rifare e in assemblea non viene approvato mai nessun lavoro, nessuno vuole spendere per mantenere le parti comuni in ordine.
- Lo ho messo in vendita a 42 mila euro e già i primi 2 che sono venuti a vederlo si sono dimostrati altamente interessati.
- Zona: cittadina basso Piemonte.
- Riscaldamento condominiale
- Si potrebbe affittare ammobiliato tra i 300 e i 350 euro
- Non ho bisogno di liquidità
Dopo averci ragionato sono arrivato a questa conclusione:
Vendo ed accetto la perdita e ci metto anche dentro di aver pagato un "master di lezioni di vita" per la cavolata che ho fatto quando lo ho acquistato! Io non oso immaginare la fine che potrebbe fare il palazzo tra 20 anni se non ci si fanno lavori, inoltre il target degli ipotetici inquilini non sarebbe di alto livello e vedo alto il rischio morosità.
Voi cosa fareste? Vendere o affittare?

da come descrivi la cosa sembra che lo stabile sia destinato allo sfacelo. abitato sempre più da migranti i ci propritari, ovviamente, cercheranno di risparmiare sui lavori di manutenzione rendendi via via sempre più fatiscente li fabbricato...lo stesso a cui assisto nella mia città, accade molto spesso a questi immobili anni 60-70 che via via diventano fatiscenti perchègli italiani se ne vanno poco alla volta...io cercherei di chiudere subito a 45, magari vedi se riesci ad arrivare a 50 k e ti togli la zavorra...più aspetti e più diventerà invendible e peggori saranno sempre gli inquilini cui lo affiterai che ti pagheranno i primi mesi e poi se ne staranno dentro a sbafo distruggendoti l' appartamento....al posto turo prenderei il malloppo rimanente e fuggirei a gambe levate anche i consoderazione del tetro futuro che atende l' immobiliare in un paese che si avvia al commissariamento e al default controllato
 
da come descrivi la cosa sembra che lo stabile sia destinato allo sfacelo. abitato sempre più da migranti i ci propritari, ovviamente, cercheranno di risparmiare sui lavori di manutenzione rendendi via via sempre più fatiscente li fabbricato...lo stesso a cui assisto nella mia città, accade molto spesso a questi immobili anni 60-70 che via via diventano fatiscenti perchègli italiani se ne vanno poco alla volta...io cercherei di chiudere subito a 45, magari vedi se riesci ad arrivare a 50 k e ti togli la zavorra...più aspetti e più diventerà invendible e peggori saranno sempre gli inquilini cui lo affiterai che ti pagheranno i primi mesi e poi se ne staranno dentro a sbafo distruggendoti l' appartamento....al posto turo prenderei il malloppo rimanente e fuggirei a gambe levate anche i consoderazione del tetro futuro che atende l' immobiliare in un paese che si avvia al commissariamento e al default controllato

Il comportamento di rimandare o evitare qualsiasi ristrutturazione da parte dei condomini non riesco a inquadrarlo; nel senso che hanno tutti capito che il valore ormai scenderà e non si buttano "soldi veri sulla barca che affonda" oppure ci potrebbe essere ancora un valore.......
 
quoto, vendere! le case anni 60 vengono abbandonate o gli anziani deceduti lasciano posto a immigrati che deprezzano l'immobile, 42K per un trilo vi fa capire che siamo rasoterra già ora.
 
Il comportamento di rimandare o evitare qualsiasi ristrutturazione da parte dei condomini non riesco a inquadrarlo; nel senso che hanno tutti capito che il valore ormai scenderà e non si buttano "soldi veri sulla barca che affonda" oppure ci potrebbe essere ancora un valore.......

ipotizzo gente anziana, vuole stare tranquilla e non vuole casino o muratori in casa. del valore a 80 anni che ti frega?
 
Allora non vendere, portaci la residenza e vai ad IMU 0

vai a vivere dai tuoi ed affittalo.

Come fa a portarci la residenza se affitta con contratto regolare?

Poi evitiamo di dare consigli su come evadere. Segnalo subito.

Il trollone ha colpito ancora... :asd:
 
Come fa a portarci la residenza se affitta con contratto regolare?

Poi evitiamo di dare consigli su come evadere. Segnalo subito.

Infatti, mi risulta che l'esenzione Imu sia prevista solo se abitazione principale
 
Buongiorno a tutti, la settimana prossima lascerò il mio trilocale. Lo ho già messo in vendita, ma ho ancora il dubbio di non aver fatto la scelta giusta e ci terrei ad avere un vostro parere prima di liberarmene.
Ecco brevemente la situazione:
- Acquisto a 80 mila nel 2006, ci ho abitato 14 anni
- L'appartamento era stato ristrutturato nel 2000 dai vecchi proprietari ed è al momento ancora ben tenuto
- Il palazzo è del 1967, facciata da rifare e in assemblea non viene approvato mai nessun lavoro, nessuno vuole spendere per mantenere le parti comuni in ordine.
- Lo ho messo in vendita a 42 mila euro e già i primi 2 che sono venuti a vederlo si sono dimostrati altamente interessati.
- Zona: cittadina basso Piemonte.
- Riscaldamento condominiale
- Si potrebbe affittare ammobiliato tra i 300 e i 350 euro
- Non ho bisogno di liquidità
Dopo averci ragionato sono arrivato a questa conclusione:
Vendo ed accetto la perdita e ci metto anche dentro di aver pagato un "master di lezioni di vita" per la cavolata che ho fatto quando lo ho acquistato! Io non oso immaginare la fine che potrebbe fare il palazzo tra 20 anni se non ci si fanno lavori, inoltre il target degli ipotetici inquilini non sarebbe di alto livello e vedo alto il rischio morosità.
Voi cosa fareste? Vendere o affittare?

Io non sono affatto sicuro che sia stata una cavolata. Le alternative sarebbero state affittare 14 anni oppure comprare altrove. Acquistare una prima casa con l'idea di abitarci per periodi medio lunghi è un grave errore solo se si acquista un immobile troppo costoso e non si regge il mutuo, altrimenti va sempre più o meno bene.
 
Buongiorno a tutti, la settimana prossima lascerò il mio trilocale. Lo ho già messo in vendita, ma ho ancora il dubbio di non aver fatto la scelta giusta e ci terrei ad avere un vostro parere prima di liberarmene.
Ecco brevemente la situazione:
- Acquisto a 80 mila nel 2006, ci ho abitato 14 anni
- L'appartamento era stato ristrutturato nel 2000 dai vecchi proprietari ed è al momento ancora ben tenuto
- Il palazzo è del 1967, facciata da rifare e in assemblea non viene approvato mai nessun lavoro, nessuno vuole spendere per mantenere le parti comuni in ordine.
- Lo ho messo in vendita a 42 mila euro e già i primi 2 che sono venuti a vederlo si sono dimostrati altamente interessati.
- Zona: cittadina basso Piemonte.
- Riscaldamento condominiale
- Si potrebbe affittare ammobiliato tra i 300 e i 350 euro
- Non ho bisogno di liquidità
Dopo averci ragionato sono arrivato a questa conclusione:
Vendo ed accetto la perdita e ci metto anche dentro di aver pagato un "master di lezioni di vita" per la cavolata che ho fatto quando lo ho acquistato! Io non oso immaginare la fine che potrebbe fare il palazzo tra 20 anni se non ci si fanno lavori, inoltre il target degli ipotetici inquilini non sarebbe di alto livello e vedo alto il rischio morosità.
Voi cosa fareste? Vendere o affittare?

Se non hai bisogno di liquidità E PREVEDI DI NON AVERNE BISOGNO ANCHE NEI PROSSIMI 5 ANNI (ovvero significa che hai un lavoro che al momento può essere considerato sicuro) e riesci a screnare bene il potenziale inquilino non vedo per quale motivo dovresti vendere.
Il mio ragionamento è questo: se già oggi ci ricaveresti 42k per (presumo) 80-90 mq significa che già oggi quell'appartamento é valutato 500 euro al mq. Non credo che tra 10 anni sarà valutato 25-30k e in dieci anni con un buon locatario potresti introitare circa (350*12)*0,9-500 euro annui (nei 500 euro ho messo le spese condominiali padronali e aggiunto un po' di manutenzione ordinaria), ovvero più di 30k. Ad oggi nessun altro investimento ti darebbe un ritorno lontanamente simile.
Ragionando per assurdo se anche tra 10 anni avesse il valore di un rudere (worst case) e valesse 21k ovvero la metà di oggi avresti ancora portato a casa 32-21k ovvero più di 1000 euro netti annui.
Venderlo oggi non ha senso. ;)
 
Se non hai bisogno di liquidità E PREVEDI DI NON AVERNE BISOGNO ANCHE NEI PROSSIMI 5 ANNI (ovvero significa che hai un lavoro che al momento può essere considerato sicuro) e riesci a screnare bene il potenziale inquilino non vedo per quale motivo dovresti vendere.
Il mio ragionamento è questo: se già oggi ci ricaveresti 42k per (presumo) 80-90 mq significa che già oggi quell'appartamento é valutato 500 euro al mq. Non credo che tra 10 anni sarà valutato 25-30k e in dieci anni con un buon locatario potresti introitare circa (350*12)*0,9-500 euro annui (nei 500 euro ho messo le spese condominiali padronali e aggiunto un po' di manutenzione ordinaria), ovvero più di 30k. Ad oggi nessun altro investimento ti darebbe un ritorno lontanamente simile.
Ragionando per assurdo se anche tra 10 anni avesse il valore di un rudere (worst case) e valesse 21k ovvero la metà di oggi avresti ancora portato a casa 32-21k ovvero più di 1000 euro netti annui.
Venderlo oggi non ha senso. ;)

Per una volta non concordo con te :)

Avrebbe un ritorno del 70% "semi-lordo" in 10 anni, che sarebbe il 5,5% composto. Facciamo pure che il ritorno sia del 6% composto, ovvero circa 80% in 10 anni. Per il netto bisognerebbe considerare anche tasse, periodi di sfitto, morosità ed un certo ulteriore deprezzamento, anche se contenuto, per le note ragioni demografiche e del mercato del lavoro.

Il netto sarà certamente sotto il 4%, ed anche sotto il 3% in caso di morosità o sfitto prolungato. Gli conviene vendere e, nell'attesa, frequentare la sezione ETF del forum OK!

La differenza di aspettativa sarebbe relativamente piccola, ma eliminerebbe lo sbattimento del gestire l'appartamento, ed inoltre le competenze finanziarie gli tornerebbero utili anche per investire al meglio il resto del suo patrimonio, e gli resterebbero per tutta la vita.
 
Per una volta non concordo con te :)

Avrebbe un ritorno del 70% "semi-lordo" in 10 anni, che sarebbe il 5,5% composto. Facciamo pure che il ritorno sia del 6% composto, ovvero circa 80% in 10 anni. Per il netto bisognerebbe considerare anche tasse, periodi di sfitto, morosità ed un certo ulteriore deprezzamento, anche se contenuto, per le note ragioni demografiche e del mercato del lavoro.

Il netto sarà certamente sotto il 4%, ed anche sotto il 3% in caso di morosità o sfitto prolungato. Gli conviene vendere e, nell'attesa, frequentare la sezione ETF del forum OK!

La differenza di aspettativa sarebbe relativamente piccola, ma eliminerebbe lo sbattimento del gestire l'appartamento, ed inoltre le competenze finanziarie gli tornerebbero utili anche per investire al meglio il resto del suo patrimonio, e gli resterebbero per tutta la vita.

Dici poco...nessun portafoglio di Etf darà il 3% netto investendo oggi con un orizzonte decennale (te lo dico io che, oltre alla prima casa ho tutto investito in fondi ed ETF).

Tra l'altro nessuno gli vieta (anzi, sarebbe opportuno) utilizzare i circa 3k che incasserebbe netti ogni anno a reinvestirli in strumenti finanziari per diversificare il rischio con un PAC. Tra dieci anni si troverebbe un portafogli pari a circa 60k, metà nel valore residuo dell'immobile e metà in strumenti finanziari diversificati.

Putroppo l'errore cognitivo che si fa dopo una prolungata fase di crisi è quello di interiorizzare il passato estendendolo anche sul futuro (in questo caso si pensa che, siccome ha perso il 50% del valore in 15 anni, ne perderà altrettanto nei prossimi 15, magari aggiungendoci pure un "se va bene").
 
Ultima modifica:
Dici poco...nessun portafoglio di Etf darà il 3% netto investendo oggi con un orizzonte decennale (te lo dico io che, oltre alla prima casa ho tutto investito in fondi ed ETF).

Tra l'altro nessuno gli vieta (anzi, sarebbe opportuno) utilizzare i circa 3k che incasserebbe netti ogni anno a reinvestirli in strumenti finanziari per diversificare il rischio con un PAC. Tra dieci anni si troverebbe un portafogli pari a circa 60k, metà nel valore residuo dell'immobile e metà in strumenti finanziari diversificati.

Putroppo l'errore cognitivo che si fa dopo una prolungata fase di crisi è quello di interiorizzare il passato estendendolo anche sul futuro (in questo caso si pensa che, siccome ha perso il 50% del valore in 15 anni, ne perderà altrettanto nei prossimi 15, magari aggiungendoci pure un "se va bene").

La frase in grassetto è discutibile perché, senza girarci molto intorno, dipende fortemente da quanta liquidità immetteranno nei prossimi anni le banche centrali. Il grosso della nuova liquidità finirà nell'azionario, quasi nulla ai redditi da lavoro e ancora meno arriverà fino alle cittadine del Piemonte.

E' ovviamente difficile calcolare con precisione l'aspettativa sia dell'uno che dell'altro investimento, ma una volta appurato che la differenza non è enorme, chi glielo fa fare di imbarcarsi nella gestione di un immobile in affitto?
 
La frase in grassetto è discutibile perché, senza girarci molto intorno, dipende fortemente da quanta liquidità immetteranno nei prossimi anni le banche centrali. Il grosso della nuova liquidità finirà nell'azionario, quasi nulla ai redditi da lavoro e ancora meno arriverà fino alle cittadine del Piemonte.

E' ovviamente difficile calcolare con precisione l'aspettativa sia dell'uno che dell'altro investimento, ma una volta appurato che la differenza non è enorme, chi glielo fa fare di imbarcarsi nella gestione di un immobile in affitto?

Dai, oggi tutti gli assets finanziari sono tiratissimi, se arriva una profonda recessione voglio vedere lo Sp500 non perdere di valore...oggi NESSUN asset finanziario è minimamente appetibile.

Le Borse mondiali già scontano la liquidità che arriverà.
 
Dai, oggi tutti gli assets finanziari sono tiratissimi, se arriva una profonda recessione voglio vedere lo Sp500 non perdere di valore...oggi NESSUN asset finanziario è minimamente appetibile.

Le Borse mondiali già scontano la liquidità che arriverà.

Ma infatti cosa può l'SP500 di fronte a Biella?
Tesla è in bolla, l'Italia con più pensioni che stipendi privati è destinata ad un futuro radioso. Lol
 
La frase in grassetto è discutibile perché, senza girarci molto intorno, dipende fortemente da quanta liquidità immetteranno nei prossimi anni le banche centrali. Il grosso della nuova liquidità finirà nell'azionario, quasi nulla ai redditi da lavoro e ancora meno arriverà fino alle cittadine del Piemonte.

E' ovviamente difficile calcolare con precisione l'aspettativa sia dell'uno che dell'altro investimento, ma una volta appurato che la differenza non è enorme, chi glielo fa fare di imbarcarsi nella gestione di un immobile in affitto?

Basta solo etf immobiliare globale vs bilocale gestito direttamente.
 
Ma infatti cosa può l'SP500 di fronte a Biella?
Tesla è in bolla, l'Italia con più pensioni che stipendi privati è destinata ad un futuro radioso. Lol

"Ridi ridi che la mamma ha fatto gli gnocchi!"

Già metterla sul personale ti (s)qualifica ampiamente.

Tesla...:o
 
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