Consiglio: conviene acquistare monolocale come "prima casa", o meglio di no?

[zinfandel]

Consiglio: conviene acquistare monolocale come "prima casa", o meglio di no?

Ciao a tutti, un collega che lavora all'estero mi ha posto la seguente domanda e non sapendo cosa consigliargli, provo a postare qui, in caso di opinioni da utenti più esperti di me.

In sostanza, sta per acquistare un monolocale a Milano per investimento, del valore di €180k, con mutuo al 70%; non possiede ancora alcun immobile in Italia (nessuna "prima casa", per intenderci).
Ora, si chiede se gli convenga acquistare questo immobile con i benefici della prima casa (possibile in qualsiasi comune d'Italia per gli italiani residenti all'estero, come riassunto qui; da notare che non potrebbe mai usarla per se' stesso, avendo comunque una famiglia di 4 persone), oppure conservarsi questa possibilità in caso di rientro in Italia fra qualche anno, a quel punto per acquistare una casa che userebbe per la propria famiglia, di valore ben superiore (a occhio direi 600-700k, restando su Milano).

Il risparmio immediato sarebbe di circa €5.5k - a fronte di un risparmio futuro stimabile in €15-20k?

Secondo voi, cosa gli conviene fare..?
C'è modo di trasferire il privilegio "prima casa" sull'eventuale dimora futura, senza dover per forza vendere il monolocale?

 

[Pred_01]

Credo che sono decisioni che spettano essenzialmente a chi "caccia i soldi".

Dico questo perché il tuo amico, sa già che acquistando oggi il monolocale usufruendo del beneficio fiscale "prima casa", nulla gli vieta che al rientro in Italia, può rivenderlo (a patto che sia commercialmente appetibile), sia prima di acquistare la casa "definitiva", oppure può avvalersi dei 12 mesi successivi all'acquisto di questa seconda casa per vendere il monolocale; (per questo ho subito chiarito che il monolocale deve essere commercialmente valido, perché altrimenti manco se lo regala se lo toglie dal groppone).

Inoltre, il tuo amico, saprà anche che un conto è il concetto di "prima casa", il quale si applica all'atto dell'acquisto.
Ma, dopo sicuramente il tuo amico, avrà tenuto conto dell'altro concetto : "abitazione principale" : e lui vivendo all'estero come intende regolarsi per il pagamento dell'IMU?

 

[zinfandel]

Credo che sono decisioni che spettano essenzialmente a chi "caccia i soldi".

Dico questo perché il tuo amico, sa già che acquistando oggi il monolocale usufruendo del beneficio fiscale "prima casa", nulla gli vieta che al rientro in Italia, può rivenderlo (a patto che sia commercialmente appetibile), sia prima di acquistare la casa "definitiva", oppure può avvalersi dei 12 mesi successivi all'acquisto di questa seconda casa per vendere il monolocale; (per questo ho subito chiarito che il monolocale deve essere commercialmente valido, perché altrimenti manco se lo regala se lo toglie dal groppone).

Inoltre, il tuo amico, saprà anche che un conto è il concetto di "prima casa", il quale si applica all'atto dell'acquisto.
Ma, dopo sicuramente il tuo amico, avrà tenuto conto dell'altro concetto : "abitazione principale" : e lui vivendo all'estero come intende regolarsi per il pagamento dell'IMU?

Da quel che mi diceva, un italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE) può comprare con benefici prima casa in qualunque comune in Italia, pur non risiedendovi; mentre per il pagamento dell'IMU, viene considerata come una seconda casa, non essendo per forza di cose l'abitazione principale.

Tu dici giustamente che ha sempre 1 anno di tempo per vendere il monolocale (di cui presumo la buona commerciabilità); quel che sto cercando di aiutarlo a capire è se potrà acquistare in un secondo momento la "casa definitiva" come "prima casa", senza per forza vendersi il monolocale.
Ad esempio, non si potrebbero pagare solo in quel momento all'Agenzia delle Entrate i maggiori importi dovuti per il monolocale (che a quel punto diventerebbe "seconda casa"), spostando di fatto i benefici "prima casa" sul secondo immobile, di maggior valore?

 

[Pred_01]

Se così stanno le cose (intende tenersi il monolocale), tanto vale che oggi lo acquisti senza agevolazione prima casa, lasciandosi l'agevolazione per quando acquisterà l'altra che probabilmente avrà un prezzo d'acquisto maggiore.

 

[oneone]

Dal punto di vista finanziario ne vale la pena? La questione fiscale viene dopo...

 

[zinfandel]

Dal punto di vista finanziario ne vale la pena? La questione fiscale viene dopo...

be' mi diceva che si aspetta di poterlo affittare per €700 al mese (spese escluse), quindi €8.400 l'anno; un mutuo di quel genere ho appena visto può avere un tasso dello 0.55% su 20 anni, quindi dedotti gli interessi (circa €700 il primo anno), l'IMU (presumo circa €500?), le tasse (cedolare secca al 21%), un po' di manutenzione (€500 l'anno?), rimangono sui €5k netti l'anno, malcontati, su un apporto di capitale personale di €54k, tradotto un rendimento netto del 9.2%... destinato a salire leggermente, visto che negli anni la quota interessi del mutuo diminuisce.. direi che finanziariamente sta in piedi, non mi stupisce non voglia venderselo..

 

[ciclasse]

Rimangono 5K netti se l'inquilino paga.

 

[Pred_01]

be' mi diceva che si aspetta di poterlo affittare per €700 al mese (spese escluse), quindi €8.400 l'anno; un mutuo di quel genere ho appena visto può avere un tasso dello 0.55% su 20 anni, quindi dedotti gli interessi (circa €700 il primo anno), l'IMU (presumo circa €500?), le tasse (cedolare secca al 21%), un po' di manutenzione (€500 l'anno?), rimangono sui €5k netti l'anno, malcontati, su un apporto di capitale personale di €54k, tradotto un rendimento netto del 9.2%... destinato a salire leggermente, visto che negli anni la quota interessi del mutuo diminuisce.. direi che finanziariamente sta in piedi, non mi stupisce non voglia venderselo..

Un altro "dettaglietto" che emerge da quanto hai sopra detto :
se acquistasse come 1^casa, porterebbe in detrazione, annualmente, il 19% della quota interessi.
ora dato il basso tasso d'interessi, mi chiederei ancora una volta se sia conveniente acquistare il monolocale come 1^casa.

 

[Eminenz]

1 paio di domande

Da quanto ho capito

1- si puo' accedere + volte ai benefici ( iva agevolata - tasse acquisto) prima casa...

2- nel caso di acquisto di + immobili di seguito a distanza di alcuni anni come si puo' fare per poter accedere + volte ai benefici prima casa...


nn so se sono stato chiaro ....

 

[Pred_01]

Il beneficio 1^casa (che poi significa pagare la "tassa sull'acquisto" in forma ridotta), la puoi avere tutte le volte che vuoi a condizione che rivendi l'immobile sul quale ne avevi in precedenza goduto.
A me risulta che la vendita dell'immobile sul quale si è già goduto della riduzione fiscale, può essere venduto entro un anno dall'acquisto del nuovo immobile.

 

[Eminenz]

Il beneficio 1^casa (che poi significa pagare la "tassa sull'acquisto" in forma ridotta), la puoi avere tutte le volte che vuoi a condizione che rivendi l'immobile sul quale ne avevi in precedenza goduto.
A me risulta che la vendita dell'immobile sul quale si è già goduto della riduzione fiscale, può essere venduto entro un anno dall'acquisto del nuovo immobile.

Sei stato chiarissimo grazie....


Speravo che ci fosse 1 meccanismo che mi consentiva di tenere i vari immobili comprati "Spostando" il beneficio di volta in volta, sull'ultimo acquisto...

 

[Rumours]

Monolocali o (meglio) bilocali sono ottimi per investimento, SE situati in zone con uffici.
Si affittano facilmente e rendono bene.
Il bilocale si rivende meglio, perché ambito non solo da chi vuole comprare per mettere a rendita, ma anche come prima casa per giovani coppie o single.
Importante però, visti i tempi, che sia terrazzato.

 

[zinfandel]

Sei stato chiarissimo grazie....


Speravo che ci fosse 1 meccanismo che mi consentiva di tenere i vari immobili comprati "Spostando" il beneficio di volta in volta, sull'ultimo acquisto...

è quello che mi chiedo anch'io.. ad esempio, "se si vende una casa acquistata con il bonus prima casa prima di 5 anni e non se ne compra un’altra con gli stessi requisiti prima casa, si perdono le agevolazioni e si dovranno versare le imposte non versate all’epoca del primo rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse" (da idealista.it)

direi che questo è quindi il "worst case scenario", ma poiché in questo caso si acquisterebbe un'altro immobile che diventerebbe la "prima casa", non vedo perché bisognerebbe pagare anche una sanzione (dopo aver chiaramente versato le maggiori imposte dovute per il primo immobile, ora divenuto "seconda casa").

 

[Eminenz]

è quello che mi chiedo anch'io.. ad esempio, "se si vende una casa acquistata con il bonus prima casa prima di 5 anni e non se ne compra un’altra con gli stessi requisiti prima casa, si perdono le agevolazioni e si dovranno versare le imposte non versate all’epoca del primo rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse" (da idealista.it)

direi che questo è quindi il "worst case scenario", ma poiché in questo caso si acquisterebbe un'altro immobile che diventerebbe la "prima casa", non vedo perché bisognerebbe pagare anche una sanzione (dopo aver chiaramente versato le maggiori imposte dovute per il primo immobile, ora divenuto "seconda casa").

se devo pagare il 9% di iva sulla prima casa se ne compro un altra dopo 5 anni.... il danno verrebbe fatto...

quello che intendevo io era comprare una casa ogni 5 anni pagando sempre le tasse agevolate.... chiaramente spostando la residenza nel nuovo acquisto e pagando l'imu come seconda, terza, quarta casa sugli immobili precedentemente acquistati... man mano che diventano case secondarie...

Spero di essermi spiegato...