Vendere o affittare? zona turistica

[OlmoZ]

Buonasera, non avendo mai avuto esperienza di affitti chiedo qualche informazione e pareri in questa sezione... Allora, da 5 anni ho un bilocale in una zona turistica, in campagna a mezz'ora dal mare e per motivi familiari da questa estate non lo utilizzerei più molto.
Sto facendo due conti per capire cosa mi conviene fare, se venderlo dopo qualche piccolo lavoro per sistemarlo, oppure affittarlo dopo una ristrutturazione più importante. Potrei proporlo anche per locazione turistica ma non riuscirei a occuparmene direttamente, dovrei contare su qualcuno della zona per consegna chiavi, check in/out, pulizie...
Queste più o meno le spese e le entrate previste:

1) vendita: lavori per 3.000€, prezzo di vendita stimato intorno ai 75.000€
2) affitto, parz. arredato: lavori per 10.000€, canone sui 350€
3) affitto (lungo o breve), rimesso a nuovo e arredato: almeno 20.000€ di spese, canone sui 400€

Vantaggi della vendita:
- so di poter ottenere un rendimento di almeno il 5% annuo, dalla somma ricavata
- mi libero di un bene che richiede manutenzioni straordinarie e di possibili problemi con inquilini morosi o periodi di sfitto

Vantaggi dell'affitto:
- rientrato in pari con le spese di ristrutturazione posso anche scegliere di venderlo a un prezzo probabilmente superiore (dipenderà dal mercato)
- ho una entrata mensile (se affitto non turistico)
- teoricamente potrei detrarre parte delle spese di ristrutturazione...

Avendo però solo quel reddito (4.200-4.800€ annui) potrei accedere alle detrazioni?
Le tasse quanto andrebbero a incidere sull'affitto? (la rendita catastale è di 240€)

grazie

 

[marme]

"- investo il ricavato in strumenti non molto rischiosi (azioni+obbligaz.statali) che storicamente hanno reso più del 5% annuo"

qui forse è meglio che riguardi in giro quanto rendono gli strumenti non molto rischiosi per poter valutare più realmente la situazione

 

[OlmoZ]

"- investo il ricavato in strumenti non molto rischiosi (azioni+obbligaz.statali) che storicamente hanno reso più del 5% annuo"

qui forse è meglio che riguardi in giro quanto rendono gli strumenti non molto rischiosi per poter valutare più realmente la situazione

Modifico il post, non voglio suscitare un dibattito su quel tema... Poniamo, per ipotesi, che abbia la possibilità di ottenere quel rendimento.

Mi interessa capire più che altro se, con il solo reddito da affitto, le spese di ristrutturazione sono detraibili e quanto andrebbero a incidere le tasse.

 

[Eminenz]

Ti sei dato da solo 3 motivi per vendere....


1 - Sei Lontano...
2 - Rendimento 5% col ricavato vendita...
3- Sei Lontano....

 

[Pred_01]

Avendo però solo quel reddito (4.200-4.800€ annui) potrei accedere alle detrazioni?
Le tasse quanto andrebbero a incidere sull'affitto? (la rendita catastale è di 240€)

grazie

il problema che hai con le detrazioni credo sia essenzialmente quello di capire se alla fine sei "capiente" o meno, ad occhio se hai solo quel reddito, direi di no.
le tasse sull'affitto sono di due tipi : devi pagarci l'IMU (cosa che comunque pagheresti visto che non è la tua abitazione principale) e le tasse su quanto rende annualmente l'affitto.
Anche qui, con quel reddito - e visto che dici di avere solo quello - forse non devi pagare niente se fai un contratto senza cedolare secca, viceversa, a seconda della tipologia di contratto (canone libero oppure concordato), puoi pagarci il 21% nel primo caso ed il 10% nel secondo caso.
Ma, ripeto, secondo me se hai solo quel reddito, lascerei perdere la cedolare secca.

 

[OlmoZ]

Ti sei dato da solo 3 motivi per vendere....


1 - Sei Lontano... venderei tramite agenzia, da privato la vedo difficile anche quando si abita vicino
2 - Rendimento 5% col ricavato vendita...
3- Sei Lontano....
sì il rendimento alternativo sarebbe superiore a quello da affitto, che però darebbe altri vantaggi (prezzo di vendita superiore, dopo i lavori... entrata mensile... e forse le detrazioni)

...

 

[OlmoZ]

il problema che hai con le detrazioni credo sia essenzialmente quello di capire se alla fine sei "capiente" o meno, ad occhio se hai solo quel reddito, direi di no.
le tasse sull'affitto sono di due tipi : devi pagarci l'IMU (cosa che comunque pagheresti visto che non è la tua abitazione principale) e le tasse su quanto rende annualmente l'affitto.
Anche qui, con quel reddito - e visto che dici di avere solo quello - forse non devi pagare niente se fai un contratto senza cedolare secca, viceversa, a seconda della tipologia di contratto (canone libero oppure concordato), puoi pagarci il 21% nel primo caso ed il 10% nel secondo caso.
Ma, ripeto, secondo me se hai solo quel reddito, lascerei perdere la cedolare secca.

Si' la cedolare secca già l'avevo esclusa, conviene per redditi più alti...
Sulle detrazioni, da un articolo leggo:

Le detrazioni fiscali hanno però un notevole limite: essendo sgravi sull’Irpef o sull’Ires, se ne può beneficiare solo se l’importo che paghiamo come tasse è superiore alla somma da portare in detrazione, o per usare il termine tecnico, solo se c’è un’adeguata capienza fiscale.

Non può dunque sfruttare questo incentivo chi è nella cosiddetta no-tax area, cioè non paga le tasse perché ha un reddito inferiore a una certa soglia: 8.000 euro per dipendenti e pensionati, 4.800 euro per redditi da lavoro autonomo occasionale o diritti d’autore, 500 euro per redditi da terreni, redditi agrari e redditi dei fabbricati, 185,92 euro per redditi esclusivamente da terreni e 28.158,28 euro per compensi derivanti da attività sportive dilettantistiche.

Ma anche chi deve pagare l’Irpef dovrà verificare che l’imposta dovuta sia superiore agli importi da portare in detrazione: la parte eventualmente eccedente infatti andrà persa.

Quindi mi sembra di capire che qualcosa dovrei poter detrarre perchè il reddito da fabbricati sarebbe superiore a 500€, resta da vedere la possibilità di detrarre tutto... Sarebbe il 50% di 20.000 su 10 anni, quindi 1.000€/anno...