Monitoraggio mercato - Piemonte orientale

[Antonius Full Tilt]

Province di Novara, VCO, Biella, Vercelli e Alessandria.
Prezzi spesso estremamente contenuti.
Apro la discussione anche in ottica confronto con i valori del mercato milanese.

Questi 3 immobili sono tutti a meno di 1h di auto da Milano.
Vendita Villa unifamiliare Biella. Nuova, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, 200 mq, rif. 64116390
Vendita Appartamento Cossato. Trilocale in via della Repubblica. Nuovo, secondo piano, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, rif. 72818696
Vendita Appartamento in frazione Campore, 43. Valdilana. Buono stato, terzo piano, posto auto, balcone, riscaldamento centralizzato, rif. 67802029

 

[claudia_b]

Province di Novara, VCO, Biella, Vercelli e Alessandria.
Prezzi spesso estremamente contenuti.
Apro la discussione anche in ottica confronto con i valori del mercato milanese.

Questi 3 immobili sono tutti a meno di 1h di auto da Milano.
Vendita Villa unifamiliare Biella. Nuova, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, 200 mq, rif. 64116390
Vendita Appartamento Cossato. Trilocale in via della Repubblica. Nuovo, secondo piano, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo, rif. 72818696
Vendita Appartamento in frazione Campore, 43. Valdilana. Buono stato, terzo piano, posto auto, balcone, riscaldamento centralizzato, rif. 67802029

Basta digitare in google distanza Valdilana - Milano e viene fuori che si tratta di 122 km, di cui buona parte su strada provinciale. Danno il percorso per 1h 47m con traffico regolare...
Sai qualcosa che Viamichelin ignora?

 

[Antonius Full Tilt]

Basta digitare in google distanza Valdilana - Milano e viene fuori che si tratta di 122 km, di cui buona parte su strada provinciale. Danno il percorso per 1h 47m con traffico regolare...
Sai qualcosa che Viamichelin ignora?

Devi togliere il percorso dentro Milano fino al Duomo e gli ultimi 9 km in Piemonte - l'appartamento è vicinissimo a dove termina la strada veloce ed inizia la stradina di montagna. Il tratto non autostradale è a minimo 70km/h e in molti tratti anche 90km/h di limite.

Comunque, al di là della scomodità e soprattutto dei costi di pendolaraggio su Milano, credo che di questi tempi a ben pochi dispiacerebbe un posto di lavoro nelle province di Biella, Vercelli o anche un po' oltre, ed avere la casa quasi gratis...

 

[Flavio Ezio]

Comunque, al di là della scomodità e soprattutto dei costi di pendolaraggio su Milano, credo che di questi tempi a ben pochi dispiacerebbe un posto di lavoro nelle province di Biella, Vercelli o anche un po' oltre, ed avere la casa quasi gratis...

A molti di quelli nati e/o vissuti là, certamente non dispiacerebbe, discorso che si può applicare alla stragrande maggioranza della gente e alla stragrande maggioranza dei territori, e non solo in Italia.

 

[Mirtosardo]

Ma a Biella di preciso cosa è successo ? Sono prezzi degni di Pizzocalabro

 

[Antonius Full Tilt]

Ma a Biella di preciso cosa è successo ? Sono prezzi degni di Pizzocalabro

Fondamentalmente dipende dall'eccesso di offerta. Riporto sotto una spiegazione eccellente di 123abc dell'ottobre 2017. Da allora i prezzi sono ulteriormente scesi. E' importante sottolineare che, contrariamente a quanto capita in certe aree metropolitane, ciò non dipende affatto dall'aumento della criminalità ed in generale dal fatto che la qualità della vita sia scesa.

...i seguenti fattori influenzano negativamente il prezzo:

- popolazione con età media tra le più vecchie d'Italia e demograficamente in calo nella provincia e stabile in città (ultimi 10 anni) con eccesso di offerta rispetto alla domanda (tutti gli immobili occupati da anziani che muoiono sono ben di più di quelli necessari a giovani che mettono su famiglia);
- molto patrimonio edilizio anni 60/70 di mediocre qualità che per ovvie ragioni viene transato a prezzi intorno agli 800 Euro/mq (e anche meno se in quartieri popolari), ciò abbassa i prezzi medi al mq perchè c'è poco costruito nuovo/recente (ultimi 20 anni diciamo).

Entrambi i fattori portano ad un disequilibrio strutturale di offerta rispetto alla domanda con molti immobili "senza mercato" perchè troppi e di qualità troppo bassa (questo avviene anche in molte altre città) rispetto alle esigenze dei potenziali acquirenti.

Inoltre i dati di idealista sono sporcati dal fatto che su questo portale sono presenti soprattutto gli immobili peggiori e poco o nulla quelli più signorili (per esempio elevatissima incidenza di primi piani e/o piani alti senza ascensore).

I prezzi reali in città rimangono comunque tra i più bassi d'Italia ma sono

1800-2000 Euro sul nuovo e ristrutturato completo
1400-1600 Euro sul seminuovo
1000-1200 Euro sul vecchio in buono stato(diciamo 30-40 anni)
500-800 Euro per immobili da rifare completamente

 

[Luzern2]

E' un anticipazione di ciò che vedremo in futuro nella provincia Italiana.

Nel caso di Biella forse le dinastie tessili hanno smesso di investire da decenni o sono state distrutte dai Pratesi. Non ci sono giovani.
Novara mi pare una scelta intelligente per chi lavora a Milano e riesce a lavorare da casa 2-3 giorni la settimana.

 

[123abc]

Basta digitare in google distanza Valdilana - Milano e viene fuori che si tratta di 122 km, di cui buona parte su strada provinciale. Danno il percorso per 1h 47m con traffico regolare...
Sai qualcosa che Viamichelin ignora?

Valdilana (unione degli ex comuni di Trivero, Valle Mosso e altri) è un luogo molto depresso con pochissime possibilità di rilancio nel lungo periodo. E' ubicato in una zona carente di collegamenti e la vita sociale è prossima allo zero. Va bene se ti piace vivere nella natura e andar per boschi o se lavori in zona.

Già altra cosa sono Cossato e soprattutto il capoluogo Biella.

 

[123abc]

E' un anticipazione di ciò che vedremo in futuro nella provincia Italiana.

Nel caso di Biella forse le dinastie tessili hanno smesso di investire da decenni o sono state distrutte dai Pratesi. Non ci sono giovani.
Novara mi pare una scelta intelligente per chi lavora a Milano e riesce a lavorare da casa 2-3 giorni la settimana.

Prato con il Biellese non c'entra nulla. A Prato si fa il cardato, a Biella il pettinato. Da sempre.

Il tessile con il tempo, in un processo lungo un secolo, è passato dall'essere labour a capital intensive.

 

[l'orso]

E' un anticipazione di ciò che vedremo in futuro nella provincia Italiana.

Nel caso di Biella forse le dinastie tessili hanno smesso di investire da decenni o sono state distrutte dai Pratesi. Non ci sono giovani.
Novara mi pare una scelta intelligente per chi lavora a Milano e riesce a lavorare da casa 2-3 giorni la settimana.

Immagino che gli affitti a Novara saranno conseguentemente molto bassi? E il collegamento ferroviario molto veloce, vero?

 

[123abc]

Fondamentalmente dipende dall'eccesso di offerta. Riporto sotto una spiegazione eccellente di 123abc dell'ottobre 2017. Da allora i prezzi sono ulteriormente scesi. E' importante sottolineare che, contrariamente a quanto capita in certe aree metropolitane, ciò non dipende affatto dall'aumento della criminalità ed in generale dal fatto che la qualità della vita sia scesa.

Secondo me i prezzi si sono sostanzialmente stabilizzati (Immobiliare diceva 792 euro/mq a ottobre 2017 e dice 776 euro/mq ad aprile 2020, mentre secondo Idealista erano 744 euro/mq e ora sono 719 euro/mq).

Il range continua più o meno a essere questo (a Biella città):

- il nuovo o ristrutturato completo è anche sopra i 2000 euro, ma l'offerta è marginale (forse il 5% del mercato) e non la compra nessuno.
- il seminuovo (intendo immobili post 2000) è quasi assente dal mercato, il poco che c'è sta tra 1300 e 1400 euro;
- il vecchio in buono stato è sceso un pochino, oggi tra 900 e 1100 euro;
- immobili da rifare completamente forse sono scesi anch'essi un pochino tra 400 e 700 euro a seconda di location, piano, palazzo,...

 

[Antonius Full Tilt]

Secondo me i prezzi si sono sostanzialmente stabilizzati (Immobiliare diceva 792 euro/mq a ottobre 2017 e dice 776 euro/mq ad aprile 2020, mentre secondo Idealista erano 744 euro/mq e ora sono 719 euro/mq).

Il range continua più o meno a essere questo (a Biella città):

- il nuovo o ristrutturato completo è anche sopra i 2000 euro, ma l'offerta è marginale (forse il 5% del mercato) e non la compra nessuno.
- il seminuovo (intendo immobili post 2000) è quasi assente dal mercato, il poco che c'è sta tra 1300 e 1400 euro;
- il vecchio in buono stato è sceso un pochino, oggi tra 900 e 1100 euro;
- immobili da rifare completamente forse sono scesi anch'essi un pochino tra 400 e 700 euro a seconda di location, piano, palazzo,...

Per quanto un singolo esempio non faccia testo, segnalo quello che dovrebbe essere l'appartamento più esclusivo in vendita in tutta la provincia - equivalente biellese di un superattico al Bosco Verticale o alla Torre Solaria.

Vendita Attico in via Lamarmora, 11 Biella. Buono stato, posto auto, terrazza, rif. 73252492
Siamo sotto i 1800 euro/mq di richiesta, che scenderà ulteriormente al rogito.

Secondo me si potrebbe almeno sondare l'idea di fare un bel resort di lusso per pensionati (con campo da golf, piscine, saune, tennis ecc.) in una zona tipo Valle San Nicolao. Ad un prezzo da 4 stelle si potrebbe offrire un servizio da 5. Un bel po' di anziani benestanti, anche dall'estero, potrebbero essere interessati a venirci a fare i nababbi.

 

[123abc]

Per quanto un singolo esempio non faccia testo, segnalo quello che dovrebbe essere l'appartamento più esclusivo in vendita in tutta la provincia - equivalente biellese di un superattico al Bosco Verticale o alla Torre Solaria.

Vendita Attico in via Lamarmora, 11 Biella. Buono stato, posto auto, terrazza, rif. 73252492
Siamo sotto i 1800 euro/mq di richiesta, che scenderà ulteriormente al rogito.

Secondo me si potrebbe almeno sondare l'idea fare un bel resort di lusso per pensionati (con campo da golf, piscine, saune, tennis ecc.) in una zona tipo Valle San Nicolao. Ad un prezzo da 4 stelle si potrebbe offrire un servizio da 5. Un bel po' di anziani benestanti, anche dall'estero, potrebbero essere interessati a venirci a fare i nababbi.

Sul resort concordo con te.

 

[Luzern2]

Immagino che gli affitti a Novara saranno conseguentemente molto bassi? E il collegamento ferroviario molto veloce, vero?

Gli affitti non lo so ma con 65-70K si iniziano ad acquistare appartamenti interessanti e Novara non è male come cittadina. Per me non avrebbe senso dedicare una vita intera per l'acquisto di un 60mq a Milano. Se poi uno ha il cash sonante è un altro discorso.

Sul collegamento non mi aspetto chissà che servizio da Trenord ma per 2-3 giorni alla settimana si può fare.

 

[Flavio Ezio]

- il nuovo o ristrutturato completo è anche sopra i 2000 euro, ma l'offerta è marginale (forse il 5% del mercato) e non la compra nessuno.

- immobili da rifare completamente forse sono scesi anch'essi un pochino tra 400 e 700 euro a seconda di location, piano, palazzo,...

Metto a paragone queste due tipologie per fare una considerazione su ciò che per l'appunto ho sempre detto: non ha assolutamente senso (ma proprio 0) comprare il ristrutturato completo a certi prezzi, visto che ballano da quanto dici circa 1500 euro di differenza tra il rudere e il ristrutturato. Se con 600 al metro quadro compri il rudere, e con altri 600 al metro quadro lo rendi uguale al ristrutturato completo, che senso ha comprare a quei prezzi? Il vero prezzo del ristrutturato completo, a biella come quasi ovunque, è esattamente in mezzo tra il 'seminuovo' e il vecchio in buono stato. Insomma, nulla a che vedere con il nuovo, che ha prezzi quasi sempre 'folli' perché è sostenuto unicamente dal fatto di essere (sempre là finiamo) 'cool'.

 

[Flavio Ezio]

Per me non avrebbe senso dedicare una vita intera per l'acquisto di un 60mq a Milano.

C'è chi a Milano ci nasce, o ci vive da sempre. E sono molti. Per loro certo che ha senso.

 

[Antonius Full Tilt]

C'è chi a Milano ci nasce, o ci vive da sempre. E sono molti. Per loro certo che ha senso.

Sì, come l'utente ccc di questo forum. Credo che nessuno di noi qui critichi minimamente quel tipo di compratori.

Non credo sia semplicissimo fare una stima precisa, ma secondo te, più o meno, che percentuale di chi ha comprato a Milano già ci abitava ed era proprietario dell'immobile precedente? Mi riferisco agli ultimi anni, da quando hanno iniziato a risalire i prezzi.

 

[123abc]

Metto a paragone queste due tipologie per fare una considerazione su ciò che per l'appunto ho sempre detto: non ha assolutamente senso (ma proprio 0) comprare il ristrutturato completo a certi prezzi, visto che ballano da quanto dici circa 1500 euro di differenza tra il rudere e il ristrutturato. Se con 600 al metro quadro compri il rudere, e con altri 600 al metro quadro lo rendi uguale al ristrutturato completo, che senso ha comprare a quei prezzi? Il vero prezzo del ristrutturato completo, a biella come quasi ovunque, è esattamente in mezzo tra il 'seminuovo' e il vecchio in buono stato. Insomma, nulla a che vedere con il nuovo, che ha prezzi quasi sempre 'folli' perché è sostenuto unicamente dal fatto di essere (sempre là finiamo) 'cool'.

Sì, il nuovo è sempre overpriced proprio perchè nuovo, la miglior soluzione come rapporto qualità-prezzo è senza dubbio comprare l'appartamento completamente da ristrutturare e rifarlo da cima a fondo (soprattutto oggi con i bonus fiscali che ti ridanno indietro la metà di quanto speso) e si sta dentro tranquillamente a 600+100*+800-400=1100 euro al mq (ho già ipotizzato una bella ristrutturazione con ottimi materiali e rifacendo proprio tutto tutto), però questa scelta comporta parecchio impegno a starci dietro se si riesce a trovare un usato recente (con massimo 10 anni) quella è probabilmente la soluzione che comporta il minor impegno senza svenarsi.

*costi accessori di acquisto

 

[Flavio Ezio]

Sì, come l'utente ccc di questo forum. Credo che nessuno di noi qui critichi minimamente quel tipo di compratori.

Non credo sia semplicissimo fare una stima precisa, ma secondo te, più o meno, che percentuale di chi ha comprato a Milano già ci abitava ed era proprietario dell'immobile precedente? Mi riferisco agli ultimi anni, da quando hanno iniziato a risalire i prezzi.

Se chiedi a me, non posso risponderti, non sono di Milano e me ne tengo alla lontana : ) Invece posso parlarti di Roma, e lo puoi anche leggere in questi topic, chi si lamenta dei prezzi sono solo o romani 'figli della roma bene' che ovviamente non hanno le possibilità economiche dei genitori per comprare, oppure forestieri con stipendi poco sopra la media (che ricordiamo sempre è abbastanza di più della mediana) che solo per questo credono di poter comprare il semicentro della Capitale a due spicci. Ormai, nella stragrande maggioranza di Roma, si compra a buon prezzo, e scenderà ancora, con un andamento asintotico, ma il più è stato fatto.

 

[Flavio Ezio]

Sì, il nuovo è sempre overpriced proprio perchè nuovo, la miglior soluzione come rapporto qualità-prezzo è senza dubbio comprare l'appartamento completamente da ristrutturare e rifarlo da cima a fondo (soprattutto oggi con i bonus fiscali che ti ridanno indietro la metà di quanto speso) e si sta dentro tranquillamente a 600+100*+800-400=1100 euro al mq (ho già ipotizzato una bella ristrutturazione con ottimi materiali e rifacendo proprio tutto tutto), però questa scelta comporta parecchio impegno a starci dietro se si riesce a trovare un usato recente (con massimo 10 anni) quella è probabilmente la soluzione che comporta il minor impegno senza svenarsi.

*costi accessori di acquisto

Bingo, totalmente d'accordo con qualsiasi parola della tua analisi. E la cosa buona è che è un discorso che si può applicare quasi ovunque.