Consiglio negozio sfitto in Veneto

[Ottolino88]

Ciao,

vi scrivo perchè in famiglia abbiamo un negozio nel pieno centro (nella top3 delle migliori vie commerciali della città) di una media cittadina del Veneto (>50.000 abitanti).

Si tratta di un negozio con 2 vetrine e 70 mq di superficie commerciale più un magazzino di circa 50 mq. Periziato pre-Covid nel 2015 circa nell'intorno dei €300.000. Al tempo si percepiva un canone mensile di €2.000/mese, ma ora è sfitto (il locatario storico ha comprato le mura di un altro negozio nel frattempo).

Il negozio necessita di lavori per circa €20.000 per ammodernarlo (che non vogliamo sostenere noi in questo momento). Paghiamo circa €2.500 di costi vari annui (IMU, condominio etc.).

Visto che il mercato locale degli affitti è asfittico e dato il contesto economico, la mia idea era di affittarlo ad una cifra irrisoria (€500/mese) per 24 mesi ("rubando" qualche buon rapporto di affitto di negozi "vicini", magari in contenzioso sul pagamento dei canoni pre-Covid di questi mesi), ma chiedere a chi subentra di effettuare tali lavori di ammodernamento (godrebbe di numerose detrazioni fiscali). Dopo i 24 mesi, stabilire che il canone ritorni ad un livello normale (ci accontenteremmo anche di €1.500/mese dato il calo del PIL).

Che ne pensate?

 

[reganam]

Ciao,

vi scrivo perchè in famiglia abbiamo un negozio nel pieno centro (nella top3 delle migliori vie commerciali della città) di una media cittadina del Veneto (>50.000 abitanti).

Si tratta di un negozio con 2 vetrine e 70 mq di superficie commerciale più un magazzino di circa 50 mq. Periziato pre-Covid nel 2015 circa nell'intorno dei €300.000. Al tempo si percepiva un canone mensile di €2.000/mese, ma ora è sfitto (il locatario storico ha comprato le mura di un altro negozio nel frattempo).

Il negozio necessita di lavori per circa €20.000 per ammodernarlo. Paghiamo circa €2.500 di costi vari annui (IMU, condominio etc.).

Visto che il mercato locale degli affitti è asfittico e dato il contesto economico, la mia idea era di affittarlo ad una cifra irrisoria (€500/mese) per 24 mesi ("rubando" qualche buon rapporto di affitto di negozi "vicini", magari in contenzioso sul pagamento dei canoni pre-Covid di questi mesi), ma chiedere a chi subentra di effettuare tali lavori di ammodernamento (godrebbe di numerose detrazioni fiscali). Dopo i 24 mesi, stabilire che il canone ritorni ad un livello normale (ci accontenteremmo anche di €1.500/mese data il calo del PIL).

Che ne pensate?

niente di nuovo,ma il cavallo non beve.
Ho proposto anch io il canone gratuito il primo anno a patto che debbano sostenere spese per l allestimento dell attività ( per intenderci non basta mettere qualche scaffale e un banco) ma non ho avuto nessun riscontro

 

[Ottolino88]

niente di nuovo,ma il cavallo non beve.
Ho proposto anch io il canone gratuito il primo anno a patto che debbano sostenere spese per l allestimento dell attività ( per intenderci non basta mettere qualche scaffale e un banco) ma non ho avuto nessun riscontro

In che città, se vuoi/puoi dirlo?

 

[cisiamoquasi]

niente di nuovo,ma il cavallo non beve.
Ho proposto anch io il canone gratuito il primo anno a patto che debbano sostenere spese per l allestimento dell attività ( per intenderci non basta mettere qualche scaffale e un banco) ma non ho avuto nessun riscontro

Esatto.

E' un'offerta senza senso.

Vuol dire che chi entra deve anticipare 20.000 euro, rispetto a pagare questa cifra spalmata sue due anni a canone pieno, che immagino non sara' di 2000 euro, ma intorno ai 1000 euro mensili.

Difficile che chiunque si voglia accollare tali costi, salvo che si possano decurtare al toto dall'affitto.

 

[Ottolino88]

Esatto.

E' un'offerta senza senso.

Vuol dire che chi entra deve anticipare 20.000 euro, rispetto a pagare questa cifra spalmata sue due anni a canone pieno, che immagino non sara' di 2000 euro, ma intorno ai 1000 euro mensili.

Difficile che chiunque si voglia accollare tali costi, salvo che si possano decurtare al toto dall'affitto.

Sono €800/mese di lavori, quando gli sconti €1.000/mese di canone di affitto (già ribassato, altrimenti sarebbero €1.500/mese). Senza considerare che facendo lui i lavori, accede a molte detrazioni fiscali che per me possono abbattere l'investimento anche del 50%.

 

[reganam]

In che città, se vuoi/puoi dirlo?

hinterland milano, su Statale 11, a 300 mt fermata metró.

 

[Ottolino88]

hinterland milano, su Statale 11, a 300 mt fermata metró.

Senza nulla togliere eh
ma il negozio di famiglia di cui parlo è nell'equivalente Via Montenapoleone della relativa città veneta. Con un fortissimo passaggio pedonale, specie nei weekend quando si vuole fare shopping.

 

[cisiamoquasi]

Sono €800/mese di lavori, quando gli sconti €1.000/mese di canone di affitto (già ribassato, altrimenti sarebbero €1.500/mese). Senza considerare che facendo lui i lavori, accede a molte detrazioni fiscali che per me possono abbattere l'investimento anche del 50%.

Perche' tu pensi che il prezzo sia 2000/1500 euro al mese il canone giusto. Secondo me non piu' di 1000 euro, sia per via del Covid, sia in generale per l'ecatombe dei negozi negli ultimi 2-3 anni.

Se il prezzo giusto era 1000 euro al mese e lui ne chiedeva 2000, sicuramente qualcuno se interessato gli avrebbe offerto 1000. E a fronte di tale interesse avrebbero trovato un accordo.

Ma e' probabile che nessuno si e' fatto avanti vista la richiesta altissima, e quindi secondo me gia' tanto se recuperano 800 euro al mese senza chiedere di pagare lavori.

Ma non ci scommetteri visto la situazione e le probabili imminenti chiusure di molti negozi.

 

[reganam]

Senza nulla togliere eh
ma il negozio di famiglia di cui parlo è nell'equivalente Via Montenapoleone della relativa città veneta. Con un fortissimo passaggio pedonale, specie nei weekend quando si vuole fare shopping.

sarà come dici tu, a parte il fatto che io chiedo di più al mq, ma andare a fine anno sarà un ecatombe di attività commerciali, difficile pensare che qualcuno si trasferisca nel tuo.
PS
Il mio negozio adesso regalo il canone per 12 anni ma ho aumentato il canone del portico dove è situato, è brutto fare aspettare i clienti allo scoperto quindi sono 1100 euro per mq 50 a chi lo vuole.

 

[Ottolino88]

Perche' tu pensi che il prezzo sia 2000/1500 euro al mese il canone giusto. Secondo me non piu' di 1000 euro, sia per via del Covid, sia in generale per l'ecatombe dei negozi negli ultimi 2-3 anni.

Se il prezzo giusto era 1000 euro al mese e lui ne chiedeva 2000, sicuramente qualcuno se interessato gli avrebbe offerto 1000. E a fronte di tale interesse avrebbero trovato un accordo.

Ma e' probabile che nessuno si e' fatto avanti vista la richiesta altissima, e quindi secondo me gia' tanto se recuperano 800 euro al mese senza chiedere di pagare lavori.

Ma non ci scommetteri visto la situazione e le probabili imminenti chiusure di molti negozi.

Fino ad ora era in vendita, ma l'abbiamo ritirato dato il contesto. I negozi vicini pagano affitti in media del 20% più alto. Se scontiamo del 25%, l'incentivo a "fregare" il contratto di affitto del vicino è alto, no?

Tu devi partire dal concetto che €1.500/mese è un prezzo fair con questa crisi. Non conosci il mercato locale perchè non ti sto dando tutti i dettagli. Prendilo come input per il tuo commento.

 

[reganam]

Allarme Confcommercio: un negozio su quattro rischia la chiusura | WSI

 

[Ottolino88]

Allarme Confcommercio: un negozio su quattro rischia la chiusura | WSI

Io punto su fregare il contratto di affitto a uno dei 3/4 che sopravvive

 

[reganam]

Io punto su fregare il contratto di affitto a uno dei 3/4 che sopravvive

mai fatto il commerciante tu eh?
Uno ha un attività avviata da anni ,secondo te dovrebbe trasferirsi con spese di allestimento e trasloco, in più spendendo 20.000 euro per ristrutturare, per risparmiare qualche euro del canone che facilmente gli sconterà anche il propietario attuale.

 

[Ottolino88]

mai fatto il commerciante tu eh?
Uno ha un attività avviata da anni ,secondo te dovrebbe trasferirsi con spese di allestimento e trasloco, in più spendendo 20.000 euro per ristrutturare, per risparmiare qualche euro del canone che facilmente gli sconterà anche il propietario attuale.

No, non ho mai fatto il commerciante.

Però ho già sentito di parecchi problemi tra locatari e locatori commerciali. Ripeto: ci sono attività di fianco al mio negozio che pagano affitti in media del 20% più alti (€2.500 circa), ma ci sono picchi più alti ancora. Quindi il risparmio non è solo di qualche euro, ma di più di €1.000 mese ([€2.500 - €1.500] + [- €1.000 + €800]).

Sarei disposto anche ad azzerare il canone se non trovassi nulla nei prossimi 6-12 mesi. Devo convincere la famiglia però. L'agente immobiliare di riferimento già definisce troppo poco i €500/mese che chiederei a fronte dei €2.000/mese pre-Covid. Ma sto facendo moral suasion grazie ai costi fissini di €2,5 k annui.

 

[reganam]

Di solito i commercianti spostano l attività per migliorare, o un negozio più grande o una posizione migliore.
Con questa crisi parecchi chiuderanno e anche gli altri propietari saranno piú propensi a rinegoziare il canone.

 

[Eminenz]

niente di nuovo,ma il cavallo non beve.
Ho proposto anch io il canone gratuito il primo anno a patto che debbano sostenere spese per l allestimento dell attività ( per intenderci non basta mettere qualche scaffale e un banco) ma non ho avuto nessun riscontro

Te sono 20 anni che tieni sfitto.... INSENSIBILE a qualsiasi argomentazione/avvertimento che ti e' stato fatto qui sul FORO ...


Con quello che ci hai perso (NB: SOLO DI TASSE) potevi comprarti 1 discreta automobilina....


PS: NEMMENO CALCOLO QUELLO CHE HAI PERSO CAUSA AFFITTI MANCATI .... se no andremmo sull'aquisto di FERRARI et Similia... !!!


PPS... dal tuo intervento mi pare che stai scendendo a + miti consigli... tipo AFFITTO GRATISI PER UN ANNO... (che poi magari diventano 2 se nn 3... hihiihhiih)

E NEMMENO COSI' trovi gente per il tuo negozio BELLO-BELLO... hihihihiih

Questo dovrebbe farti suonare in testa 1 Campanello di Allarme....


NB.... trovo molte cose che dici interessanti..... MA SUL NEGOZIO BELLO-BELLO stai toppando alla grande.... in amicizia....

 

[Eminenz]

Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
niente di nuovo,ma il cavallo non beve.
Ho proposto anch io il canone gratuito il primo anno a patto che debbano sostenere spese per l allestimento dell attività ( per intenderci non basta mettere qualche scaffale e un banco) ma non ho avuto nessun riscontro

In che città, se vuoi/puoi dirlo?

Lo ha detto diverse volte.... vive al Nord... in quel di GORGONZOLA/CASSINA O CASCINA DEI PECCHI se nn sbaglio ...

Il negozio si trova su 1 via principale... forse 1 provinciale che porta a qualche Grosso centro della zona (Milano (?)

Anni fa, Ha pure postato le foto della casa e Del Negozio....

 

[Eminenz]

Esatto.

E' un'offerta senza senso.

Vuol dire che chi entra deve anticipare 20.000 euro, rispetto a pagare questa cifra spalmata sue due anni a canone pieno, che immagino non sara' di 2000 euro, ma intorno ai 1000 euro mensili.

Difficile che chiunque si voglia accollare tali costi, salvo che si possano decurtare al toto dall'affitto.

non e' 1 offerta senza senso.... io nn so che attivita' ci vuoi mettere... 1 caffetteria, 1 Ciabattino, 1 erboristeria... 1 studio professionale...

io ti do i muri e tu ci fai i lavori che servono per la tua attivita'.... in cambio di quello che spendi ti faccio 1 sconto sull'affitto....


Non e' insolito Abbuonare o Ridurre il costo dell'affitto per 12 mensilita' (o +)...

Funziona cosi'...

 

[reganam]

Te sono 20 anni che tieni sfitto.... INSENSIBILE a qualsiasi argomentazione/avvertimento che ti e' stato fatto qui sul FORO ...


Con quello che ci hai perso (NB: SOLO DI TASSE) potevi comprarti 1 discreta automobilina....


PS: NEMMENO CALCOLO QUELLO CHE HAI PERSO CAUSA AFFITTI MANCATI .... se no andremmo sull'aquisto di FERRARI et Similia... !!!


PPS... dal tuo intervento mi pare che stai scendendo a + miti consigli... tipo AFFITTO GRATISI PER UN ANNO... (che poi magari diventano 2 se nn 3... hihiihhiih)

E NEMMENO COSI' trovi gente per il tuo negozio BELLO-BELLO... hihihihiih

Questo dovrebbe farti suonare in testa 1 Campanello di Allarme....


NB.... trovo molte cose che dici interessanti..... MA SUL NEGOZIO BELLO-BELLO stai toppando alla grande.... in amicizia....

calma e gesso....
Tasse e condominio sono ca 900 euro annui, per 14 anni che è vuoto fanno ca 12500 euro , un automobilina scarsa...
Lo propongo gratis per il primo anno, ma aumento dal 2 anno di 100 euro mese dal canone originale, per recuperare il credito.
In pratica faccio come i franchisor.
Un mio conoscente aveva aperto un Midas, il primo anno non ha pagato l affitto ,ma il quarto anno ha pagato l affitto doppio.
Poi per averlo gratis gli deve mettere un attività che abbia costi abbastanza alti per allestirla( pizzeria, bar, ecc ecc) non è cosi facile averlo.
A tutti quelli che chiamano chiedo a cosa gli serve, se è un attività marginale ,come capita spesso, non gli dico nemmeno quanto è il canone.
Adesso addirittura ho tolto anche il cartello, è solo su internet.

 

[Eminenz]

calma e gesso....
Tasse e condominio sono ca 900 euro annui, per 14 anni che è vuoto fanno ca 12500 euro , un automobilina scarsa...
Lo propongo gratis per il primo anno, ma aumento dal 2 anno di 100 euro mese dal canone originale, per recuperare il credito.
In pratica faccio come i franchisor.
Un mio conoscente aveva aperto un Midas, il primo anno non ha pagato l affitto ,ma il quarto anno ha pagato l affitto doppio.
Poi per averlo gratis gli deve mettere un attività che abbia costi abbastanza alti per allestirla( pizzeria, bar, ecc ecc) non è cosi facile averlo.
A tutti quelli che chiamano chiedo a cosa gli serve, se è un attività marginale ,come capita spesso, non gli dico nemmeno quanto è il canone.
Adesso addirittura ho tolto anche il cartello, è solo su internet.

La tua e' 1 proposta normale.... di solito il proprietario dei muri nn sconta TUTTO .... ma ci si accorda per una riduzione del Canone per X anni.. o mesi...

Esempio per capirci...... Affitto 800 euro al mese..... scontato a 400 per X mesi ... rapportato alle spese di ristrutturazione che verranno effettuate...

in questa maniera qualche soldo cmq entra al proprietario....

Venendo a Noi...

Se ti sei ridotto a proporre persino 12 mesi GRATIS... (con recupero successivo)

Vuol dire che ANCHE TU hai finalmente e capito che nn c'e' + Trippa per gatti.....

Sono Ottimista....

Fra 10 o 15 anni vedrai che anche tu Arriverai alla conclusione CHE TI CONVIENE VENDERE.... !!!! AHHAHAHAAH


Ps ... intanto 1 macchinina te la sei giocata a furia di aspettare... l'affitto o la VENDITA a prezzo STELLARE.... (parliamo sempre e solo di quanto ci hai PERSO in tasse)

Di certo in questi 10-15 anni ti sei giocato anche 40-50k di valore dell'immobile.... in caso di vendita... e mi tengo sul minimo......

Ma contento Te... Contenti Tutti.