asta immobiliare monolocale seminterrato civile abitazione.

[svartsjel]

Salve, apro questa discussione per chiedere il vostro parere su una asta immobiliare che ho notato nel mio comune.
Oggetto dell'asta è un monolocale accatastato A/3 di 24 mq da ristrutturare, libero, senza incanto ma appunto seminterrato. Secondo la perizia è costruito prima del 1967, è privo di abitabilità, le spese condominiali sono di circa 500 Euro l'anno e il debito verso il condominio al 31/12/2018 era di circa 4500 Euro. Elenco quelli che secondo me sono pregi e difetti dell'immobile:
Difetti:
-è seminterrato con bagno cieco, ha una sola finestra che da su un corridoio interno al condominio
-l'altezza interna è di 2,10 m
-è da ristrutturare visto che è libero ma abbandonato e hanno dovuto utilizzare la forza pubblica per accedere visto che il debitore non si è presentato
-è scritto in perizia che il riscaldamento è affidato a una caldaia esterna ma non ci sono termosifoni all'interno
-non ha attestato di prestazione energetica
Pregi:
-si trova a poche centinaia di metri da supermercati, bar, fermate di mezzi pubblici.
-è in una zona abbastanza richiesta sia come affitti che come vendite
-è vicino ad un nuovo polo universitario e a pochi minuti di macchina dall'autostrada e dall'aeroporto

Tenendo conto che il prezzo minimo per partecipare all'asta è di circa 23.000 Euro, che in zona le case si vendono fra i 2.500 e i 3.500 Euro al mq e che per meno di 350-400 Euro non si affitta nemmeno una stanza ad uno studente cosa ne pensate?
Ha senso tentare di prenderlo al minimo prezzo (23.000 Euro), ristrutturarlo e poi cercare di affittarlo a uno studente oppure venderlo come alloggio economico o come piede a terre vista la sua vicinanza con aeroporto ed autostrada, oppure tutti lo snobberebbero visto che è un seminterrato? Quanto costerebbe una ristrutturazione tenendo conto della metratura e del fatto che in perizia non è specificato se gli impianti funzionano? Scusate le domande ingenue ma non so praticamente nulla di aste e volevo sapere da voi cosa ne pensate visto che questo immobile ha attirato la mia attenzione ma non saprei valutare la convenienza soppesando i suoi pregi e difetti. Grazie a chi risponderà, in ogni caso se deciderò di provare mi farò assistere da un professionista (avvocato) che conosco.

 

[Mike_74]

Salve, apro questa discussione per chiedere il vostro parere su una asta immobiliare che ho notato nel mio comune.
Oggetto dell'asta è un monolocale accatastato A/3 di 24 mq da ristrutturare, libero, senza incanto ma appunto seminterrato. Secondo la perizia è costruito prima del 1967, è privo di abitabilità, le spese condominiali sono di circa 500 Euro l'anno e il debito verso il condominio al 31/12/2018 era di circa 4500 Euro. Elenco quelli che secondo me sono pregi e difetti dell'immobile:
Difetti:
-è seminterrato con bagno cieco, ha una sola finestra che da su un corridoio interno al condominio
-l'altezza interna è di 2,10 m
-è da ristrutturare visto che è libero ma abbandonato e hanno dovuto utilizzare la forza pubblica per accedere visto che il debitore non si è presentato
-è scritto in perizia che il riscaldamento è affidato a una caldaia esterna ma non ci sono termosifoni all'interno
-non ha attestato di prestazione energetica
Pregi:
-si trova a poche centinaia di metri da supermercati, bar, fermate di mezzi pubblici.
-è in una zona abbastanza richiesta sia come affitti che come vendite
-è vicino ad un nuovo polo universitario e a pochi minuti di macchina dall'autostrada e dall'aeroporto

Tenendo conto che il prezzo minimo per partecipare all'asta è di circa 23.000 Euro, che in zona le case si vendono fra i 2.500 e i 3.500 Euro al mq e che per meno di 350-400 Euro non si affitta nemmeno una stanza ad uno studente cosa ne pensate?
Ha senso tentare di prenderlo al minimo prezzo (23.000 Euro), ristrutturarlo e poi cercare di affittarlo a uno studente oppure venderlo come alloggio economico o come piede a terre vista la sua vicinanza con aeroporto ed autostrada, oppure tutti lo snobberebbero visto che è un seminterrato? Quanto costerebbe una ristrutturazione tenendo conto della metratura e del fatto che in perizia non è specificato se gli impianti funzionano? Scusate le domande ingenue ma non so praticamente nulla di aste e volevo sapere da voi cosa ne pensate visto che questo immobile ha attirato la mia attenzione ma non saprei valutare la convenienza soppesando i suoi pregi e difetti. Grazie a chi risponderà, in ogni caso se deciderò di provare mi farò assistere da un professionista (avvocato) che conosco.

A me sembra una cantina, ma col soffitto basso.
Sei sicuro di quello che fai?

 

[svartsjel]

A me sembra una cantina, ma col soffitto basso.
Sei sicuro di quello che fai?

Nella relazione del perito c'è scritto che al catasto è registrato come A/3 quindi è un immobile abitativo non uno dei tanti C2 o C3 adattati ad appartamento. Nella perizia c'è scritto poi che nel 2004 è stata presentata istanza di condono edilizio per la trasformazione di magazzino in abitazione e che nel 2011 è stata rilasciata la concessione in sanatoria (riporto così come è scritto in perizia), chiedo scusa se prima ho dimenticato di scriverlo.

 

[Mike_74]

Nella relazione del perito c'è scritto che al catasto è registrato come A/3 quindi è un immobile abitativo non uno dei tanti C2 o C3 adattati ad appartamento. Nella perizia c'è scritto poi che nel 2004 è stata presentata istanza di condono edilizio per la trasformazione di magazzino in abitazione e che nel 2011 è stata rilasciata la concessione in sanatoria (riporto così come è scritto in perizia), chiedo scusa se prima ho dimenticato di scriverlo.

Per quel poco che ne so e' un bel vespaio e sanatoria o no resta una cantina bassa: chi te la dara' mai l'agibilita'?
Da informarsi bene se e come affittabile e rivendibile.
Piu' che avvocato hai prima bisogno di un geometra e un notaio.

edit: scusa poi se infrango i sogni ma conta che le aste sono monitorate da parecchia gente, se la citta', location e condizioni sono giuste non aspettarti certo di fare un affare.

 

[svartsjel]

Per quel poco che ne so e' un bel vespaio e sanatoria o no resta una cantina bassa: chi te la dara' mai l'agibilita'?
Da informarsi bene se e come affittabile e rivendibile.
Piu' che avvocato hai prima bisogno di un geometra e un notaio.

edit: scusa poi se infrango i sogni ma conta che le aste sono monitorate da parecchia gente, se la citta', location e condizioni sono giuste non aspettarti certo di fare un affare.

Non ti preoccupare, grazie per il tuo post, meglio dire le cose "brutte" come stanno piuttosto che dire "vai tranquillo" come mi è capitato a volte nella vita reale. Io sapevo che l'abitabilità non era necessaria per le costruzioni ante 1967 e il fatto che sia stato trasformato da magazzino in A/3 mi era sembrato rassicurante. Ho letto poi in teoria che si può affittare un immobile privo di abitabilità ma comunicandolo e facendolo presente per scritto nel contratto. Usandolo per affitto transitori agli studenti o per rivenderlo come piede a terre (non lo userei per abitarci) non so quanto questo possa importare agli inquilini.
Per il resto ovviamente lo acquisterei solo al prezzo minimo d'asta altrimenti mettendo in conto pure la ristrutturazione non avrebbe senso visto che lo andrei a pagare come se lo comprassi sul normale mercato immobiliare.

 

[lum]

Salve, apro questa discussione per chiedere il vostro parere su una asta immobiliare che ho notato nel mio comune.
Oggetto dell'asta è un monolocale accatastato A/3 di 24 mq da ristrutturare, libero, senza incanto ma appunto seminterrato. Secondo la perizia è costruito prima del 1967, è privo di abitabilità, le spese condominiali sono di circa 500 Euro l'anno e il debito verso il condominio al 31/12/2018 era di circa 4500 Euro. Elenco quelli che secondo me sono pregi e difetti dell'immobile:
Difetti:
-è seminterrato con bagno cieco, ha una sola finestra che da su un corridoio interno al condominio
-l'altezza interna è di 2,10 m
-è da ristrutturare visto che è libero ma abbandonato e hanno dovuto utilizzare la forza pubblica per accedere visto che il debitore non si è presentato
-è scritto in perizia che il riscaldamento è affidato a una caldaia esterna ma non ci sono termosifoni all'interno
-non ha attestato di prestazione energetica
Pregi:
-si trova a poche centinaia di metri da supermercati, bar, fermate di mezzi pubblici.
-è in una zona abbastanza richiesta sia come affitti che come vendite
-è vicino ad un nuovo polo universitario e a pochi minuti di macchina dall'autostrada e dall'aeroporto

Tenendo conto che il prezzo minimo per partecipare all'asta è di circa 23.000 Euro, che in zona le case si vendono fra i 2.500 e i 3.500 Euro al mq e che per meno di 350-400 Euro non si affitta nemmeno una stanza ad uno studente cosa ne pensate?
Ha senso tentare di prenderlo al minimo prezzo (23.000 Euro), ristrutturarlo e poi cercare di affittarlo a uno studente oppure venderlo come alloggio economico o come piede a terre vista la sua vicinanza con aeroporto ed autostrada, oppure tutti lo snobberebbero visto che è un seminterrato? Quanto costerebbe una ristrutturazione tenendo conto della metratura e del fatto che in perizia non è specificato se gli impianti funzionano? Scusate le domande ingenue ma non so praticamente nulla di aste e volevo sapere da voi cosa ne pensate visto che questo immobile ha attirato la mia attenzione ma non saprei valutare la convenienza soppesando i suoi pregi e difetti. Grazie a chi risponderà, in ogni caso se deciderò di provare mi farò assistere da un professionista (avvocato) che conosco.

I dubbi che hai sono legittimi ed è molto difficile dare una risposta (soprattutto senza sapere le caratteristiche della città in cui si trova l'immobile), ad ogni modo, ti scrivo qualche spunto che magari ti può aiutare.

2.10 m è proprio bassa come altezza. Tieni conto che, al di là del fatto che questo specifico immobile sia abitabile o meno, il minimo legale è 2.70 m (2.55 per i comuni montani sopra i 1000 m) per gli ambienti "vivibili" e 2.40 m per corridoi, disimpegni etc.

Probabilmente la mia valutazione si fermerebbe qui, andrei avanti a pensarci solo se si trova in una zona veramente bella e "attraente". Ad ogni modo andiamo avanti.

L'illuminazione è soddisfacente? Se la risposta è no, personalmente lascerei stare. Se è paragonabile a quella di un piano rialzato, farei ulteriori valutazioni.

Come è messo lo stabile? Di che lavori avrà bisogno nei prossimi anni? (in perizia dovresti trovare qualcosa al riguardo)

I costi di ristrutturazione dipendono molto dalla zona e dal tipo di ristrutturazione necessaria.. dalle mie parti, facendo le cose in economia, non te la caveresti con meno di 15k (da detrarre in 10 anni al 50%) considerando impianti, infissi e finiture livello Leroy Merlin (andando a cercare le offerte).

Vendita
Ad occhio siamo già a 45k (acquisto, ristrutturazione, spese, spese arretrate). Se lo vendi a 50 (senza intermediari, o lasciando tutte le commissioni all'acquirente) prendi 5k subito e 7.5k in 10 anni dalle detrazioni. Riusciresti a venderlo almeno a 50? Prova a dare un occhio a situazioni simili in zona e vedi a quanto sono fuori e da quanto tempo.

Affitto a studenti:
Se lo affitti agli studenti devi arredarlo. Diciamo che tra MondoConvenienza e Ikea (facendo le cose in economia) te la cavi con 5k e che considerando il bonus mobili rientrerai in 10 anni di 2.5k (se in contemporanea usufruisci delle detrazioni per la ristrutturazione).

Dici che una stanza non si affitta a meno di 350-400 euro. Io se fossi uno studente con quella capacità di spesa preferirei una stanza in condivisione (così divido anche le utenze) piuttosto che stare in un seminterrato da solo.

Magari non la pensano tutti come me e trovi uno che ti da 300 (+spese + utenze). Anche qui, cerca di capire se sono cifre realistiche (controlla le cifre richieste per alloggi con caratteristiche simili sui gruppi facebook tipo "Affitto studenti a *nome città*" e considera che chi è disposto a stare in un seminterrato lo fa perché vuole risparmiare a tutti i costi -> considerazione sulla considerazione: stai attirando un'utenza che ti interessa?)

Riprendiamo da dove eravamo rimasti: 300€. Diciamo che rientri nei parametri per sfruttare canone concordato e cedolare secca al 10%. Prendi netti 270x12= 3240 /anno che sono il 6,5% di 45+5k. Se la cifra che chiedi rimane costante, rientri dell'investimento in poco più di 15 anni.
In 15 anni potrebbero esserci spese straordinarie, periodi sfitti e/o imprevisti? Probabile, ma diciamo che copri con i 7.5k+2.5k che rientrano in 10 anni dalle detrazioni per la ristrutturazione e bonus mobili.

Quanto varrà il tuo immobile tra 15 anni? Chi può dirlo..

Il 6,5% non sarebbe neanche male, ma non è una rendita automatica: c'è da starci dietro il giusto, c'è lo stress e non sai quanto varrà il tuo immobile tra 15 anni.

 

[svartsjel]

Nella perizia è scritto che l'immobile non ha illuminazione proveniente dall'esterno perché è seminterrato e l'unica finestra che è presente da su un corridoio del condominio. Purtroppo poi in perizia non è indicato se gli impianti siano o meno funzionanti quindi credo che l'illuminazione che ho visto nelle foto sia prodotta dalla torcia del perito.
La zona dove si trova è semiperiferica ma molto ben servita e la realizzazione del polo universitario ha fatto aumentare le quotazioni sia di vendita che di affitto ma non ho visto annunci per immobili abitativi seminterrati ma solo dei C2 e C1 riadattati ad abitazioni che sinceramente preferirei evitare. Gli immobili abitativi (in categoria A) in vendita presenti sui vari siti web (immobiliare.it, casa.it, idealista.it) sono tutti dal piano terreno in su quindi non ho un metro di paragone.
Ammetto che la prima cosa che mi ha fatto incuriosire e interessare è stato proprio il prezzo anche se avevo avuto dei dubbi sull'appetibilità di un seminterrato seppure accatastato A/3.
Per quanto riguarda i debiti pregressi ho letto che dovrei accollarmi quelli dell'anno precedente e quelli dell'anno in corso e poi se andassi dall'amministratore di condominio potrei chiedere tranquillamente informazioni oppure per privacy potrebbe rifiutarsi di rispondermi?

 

[newtiresia]

dammi retta, lascia perdere sta scatola di scarpe

 

[Mike_74]

Nella perizia è scritto che l'immobile non ha illuminazione proveniente dall'esterno perché è seminterrato e l'unica finestra che è presente da su un corridoio del condominio.

Con l'arredamento giusto neanche te ne accorgi del soffitto di 2m e mancanza di finestra.

 

[svartsjel]

Con l'arredamento giusto neanche te ne accorgi del soffitto di 2m e mancanza di finestra.

Ovviamente l'arredamento sarebbe economico in caso di affitto a studenti: un divano letto, un tavolo con due sedie, un armadio per i vestiti, una cucina economica e poco altro. Potrei anche usare mobili usati o lievemente danneggiati visto che non credo che uno studente che vuole spendere il meno possibile abbia grosse pretese in fatto di arredamento.

 

[Mike_74]

Ovviamente l'arredamento sarebbe economico in caso di affitto a studenti: un divano letto, un tavolo con due sedie, un armadio per i vestiti, una cucina economica e poco altro. Potrei anche usare mobili usati o lievemente danneggiati visto che non credo che uno studente che vuole spendere il meno possibile abbia grosse pretese in fatto di arredamento.

Scusa ma pensare di poter comprare ed affittare a studenti 'na roba del genere e' follia. Alla prima festa che fa uno che balla si rompe il collo sul soffitto e finisci in galera.
Fai prima a metterci 3 letti a castello per 6 disperati in nero, forse rischi meno.

 

[svartsjel]

Scusa ma pensare di poter comprare ed affittare a studenti 'na roba del genere e' follia. Alla prima festa che fa uno che balla si rompe il collo sul soffitto e finisci in galera.
Fai prima a metterci 3 letti a castello per 6 disperati in nero, forse rischi meno.

In teoria uno studente può rompersi il collo pure se rientra in casa e cade sul pavimento, mica solo se è ubriaco e colpisce il soffitto ma ho capito cosa intendi. Per quanto riguarda il nero non mi sembra proprio il caso considerando che è in un condominio che (per quello che ho visto nelle foto della perizia) a prima vista è piuttosto grande quindi con diversi possibili occhi indiscreti oltre al rischio legale. Magari, visto che è in una corte interna chiusa da un cancello, può servire a qualcuno che vuole spendere poco o che necessita di una certa privacy.

 

[Mike_74]

In teoria uno studente può rompersi il collo pure se rientra in casa e cade sul pavimento, mica solo se è ubriaco e colpisce il soffitto ma ho capito cosa intendi. Per quanto riguarda il nero non mi sembra proprio il caso considerando che è in un condominio che (per quello che ho visto nelle foto della perizia) a prima vista è piuttosto grande quindi con diversi possibili occhi indiscreti oltre al rischio legale. Magari, visto che è in una corte interna chiusa da un cancello, può servire a qualcuno che vuole spendere poco o che necessita di una certa privacy.

Ma trolli o sei serio?
E' una cantina, pure senza finestra: come puoi pensare di non avere rogne affittandola come abitazione?
Se ti rompi il collo con qualcosa non a norma pensi di passarla liscia?
E comunque dopo due giorni qualche condomino chiamerebbe i vigili (o i vigili del fuoco), hai voglia a spiegargli come e' accatastato!

 

[claudia_b]

Ma come si può pensare che sia abitabile, anche da un disperato, un loculo alto 2,10? Hai presente cosa si può avere con 370 euro in una città universitaria cara come Roma? Così, un annuncio a caso...
Stanza doppia in affitto, affittasi camera doppia via Tiburtina 548 Roma

 

[svartsjel]

Non sto trollando tanto è vero che il precedente proprietario ci abitava e al momento dell'arrivo del perito non era reperibile e quindi hanno dovuto utilizzare la forza pubblica ma lui aveva la residenza in quell'immobile, poi che fine abbia fatto non lo so, non credo proprio che il perito dica il falso su questo. Io avevo solo chiesto gentilmente se era fattibile affittarlo a qualcuno e ho preso gli studenti come esempio visto che la zona ne è piena e i prezzi degli affitti sono aumentati in conseguenza rendendo poi difficile trovare pure una camera libera, poi come ho già detto prima non sono pratico ne di aste ne di affitti quindi non voglio ne trollare, ne scherzare ma solo discutere sull'argomento.

 

[claudia_b]

Tu forse non sei pratico di affitti, ma io sì: ho avuto tre figli fuorisede e mai, nemmeno negli incubi peggiori, avrei immaginato di vederli in una cantina senza luce naturale né ricambio d'aria, e per 350/400 euro, che non è proprio regalato
Come giustamente ti è stato già detto, con quella cifra (350/400 x due) si affitta un appartamentino decente con due stanze singole o una doppia grande, cucina e servizi in zona universitaria a Roma.

 

[svartsjel]

Proprio perché non sono pratico ne di aste ne di affitti ho chiesto pareri, non è mia abitudine aprire discussioni per trollare e per perdere tempo o fare perdere tempo agli altri. Comunque mi avete convinto, meglio lasciar perdere, la discussione visti i risultati (non tutti ma vabbè…) può anche chiudere per me.

 

[Mike_74]

Tu forse non sei pratico di affitti, ma io sì: ho avuto tre figli fuorisede e mai, nemmeno negli incubi peggiori, avrei immaginato di vederli in una cantina senza luce naturale né ricambio d'aria, e per 350/400 euro, che non è proprio regalato
Come giustamente ti è stato già detto, con quella cifra (350/400 x due) si affitta un appartamentino decente con due stanze singole o una doppia grande, cucina e servizi in zona universitaria a Roma.

Ma anche fosse l'universita' di Portofino con affitti doppi le rogne sarebbero infinite. Senza contare la moralita' della cosa.

 

[lum]

Nella perizia è scritto che l'immobile non ha illuminazione proveniente dall'esterno perché è seminterrato e l'unica finestra che è presente da su un corridoio del condominio.

Ok, no. Lascia stare.

Quando parlavi di seminterrato finestrato io avevo in mente qualcosa la cui finestratura consentisse, con una ristrutturazione, di essere trasformato in qualcosa di simile a questo (ovviamente con le dovute proporzioni sull'altezza).

 

[Mike_74]

Ok, no. Lascia stare.

Quando parlavi di seminterrato finestrato io avevo in mente qualcosa la cui finestratura consentisse, con una ristrutturazione, di essere trasformato in qualcosa di simile a questo (ovviamente con le dovute proporzioni sull'altezza).

Piu' o meno verrebbe uguale.
A parte che e' alto la meta', grande un terzo e il poster della finestra non ci entra.