Acquisto immobile per affitto a studenti

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Vedo che è un argomento che emerge abbastanza spesso e secondo me meriterebbe un approfondimento.

In particolare vorrei chiedere a chi ha esperienza come gestisce ad esempio una casa con 3 o 4 stanze da letto e cucina-bagno in comune quando gli abitanti sono praticamente estranei.

In particolare che mobilio bisogna lasciare sia per le stanze da letto ma anche a livello di utensili in cucina dando per scontato che la devastazione è possibilissima.

A livello legale si affitta l'abitazione ed uno si incarica di raccogliere per gli altri o ci sono affitti di stanze individuali?
 
Vedo che è un argomento che emerge abbastanza spesso e secondo me meriterebbe un approfondimento.

In particolare vorrei chiedere a chi ha esperienza come gestisce ad esempio una casa con 3 o 4 stanze da letto e cucina-bagno in comune quando gli abitanti sono praticamente estranei.

In particolare che mobilio bisogna lasciare sia per le stanze da letto ma anche a livello di utensili in cucina dando per scontato che la devastazione è possibilissima.

A livello legale si affitta l'abitazione ed uno si incarica di raccogliere per gli altri o ci sono affitti di stanze individuali?

Basta che dai una casa vivibile. Qualche pentola e posata mi sembra il minimo.
Puoi affittare come ti pare ma affittare a stanza mi sembra un incubo, la cosa migliore e' affittare a tutti gli occupanti insieme.
 
Ultima modifica:
Basta che dai una casa vivibile. Qualche pentola e posata mi sembra il minimo.
Puoi affittare come ti pare ma affittare a stanza mi sembra un incubo, la cosa migliore e' affittare a tutti gli occupanti insieme.

Magari non è un incubo, ma sicuramente diventa un mezzo lavoro..
 
Vedo che è un argomento che emerge abbastanza spesso e secondo me meriterebbe un approfondimento.

In particolare vorrei chiedere a chi ha esperienza come gestisce ad esempio una casa con 3 o 4 stanze da letto e cucina-bagno in comune quando gli abitanti sono praticamente estranei.

In particolare che mobilio bisogna lasciare sia per le stanze da letto ma anche a livello di utensili in cucina dando per scontato che la devastazione è possibilissima.

A livello legale si affitta l'abitazione ed uno si incarica di raccogliere per gli altri o ci sono affitti di stanze individuali?

Io ti pongo la questione sotto un altro punto di vista.
Visto che si tratta di effettuare un acquisizione ad hoc e non quindi del caso di immobili gia' di proprieta da eventualmente valorizzare,
quale sarebbe l'obiettivo di una operazione del genere?

1. l'impiego di risorse accantonate da risparmio attualmente senza allocazione
2. la ricerca di forma di redditivita caratterizzata da periodicita ed eventualmente integrativa/sostitutiva di altre forme di reddito
3. la possibilita di ricorrere a strumenti di leva finanziaria ora particolarmente convenienti e disponibili su questa forma di investimento e non su altre
4. lo sfruttamento di particolari condizioni temporanee (detrazioni fiscali) in grado di migliorare la performance di investimenti immobiliari e renderli eventualmente piu appetibili rispetto ad altri
5. etc etc

Prima di arrivare a scegliere il mobilio io mi interrogherei approfonditamente su quali sono gli obiettivi che si sta perseguendo.
In generali gli obiettivi di investimento non sono moltissimi, anzi si potrebbero ridurre di fatto ad uno: crescita del potere di acquisto.
La differenza sta nel modo e nel tempo in cui si vuole raggiungere questo obiettivo e con che livello di rischio.
Dato per scontato che il rischio vada sempre minimizzato e che non possa essere eliminato, i modi sono principalmente tre:
1. Debito
2. Credito
3. Equity

Debito e credito sono due versi dello stesso processo che presume per essere profittevole un delta tra ammontare cash + interesse e costo.
L'equity invece si basa su un delta tra valore presente e futuro in cui non impatta il costo di interessi ma il costo di opportunità che va sempre valutato.

Bene, detto questo, l'opzione "acquistare immobile per affitto a studenti" quale obiettivo si pone?
Cash flow regolare generato attraverso allocamento di risorse attualmente improduttive con potenziale aumento di valore in futuro, con redditivita migliorata da eventuale leva finanziare e utilizzo/attualizzazione di detrazioni fiscali.

A mio avviso, se questo e' l'obiettivo allora qualsiasi possibile opzione per raggiungerlo andrebbe valutata in base alla sua redditivita e al suo grado di rischio.

questa soluzione "acquistare immobile per affitto a studenti" e le modalita in cui si intende metterla in pratica sono le migliori per gli obiettivi che ci si pone?
 
Ultima modifica:
Quindi prima di preoccuparsi dei mobilio mi preoccuperei di capire se questa soluzione "acquistare immobile per affitto a studenti" e le modalita in cui si intende metterla in pratica siano le migliori

Dipende da dove viene attuata.
A Venezia direi sicuramente si.

A Reggio Emilia no, perché in questa citta' vi e' il primo caso di un costruttore professionista che io conosco solo di fama che ha iniziato ad aprire strutture di "studentato". Mi dicono che questo costruttore professionista abbia acquistato anche un sacco di immobili in tutta Italia, dove aprira' presto altre strutture sfruttando le sue economie di scala.

Quindi chi compra per affittare, deve chiedersi se potra' avere le stesse economie di scala di coloro che in Italia apriranno questo genere di strutture.

Un imprenditore che conosco di persona invece mi ha riferito che presto in Italia con il decreto Franceschini che blocchera' definitivamnete il fenomeno Airbnb

TUTTI GLI APPARTAMENTI TURISTICI DEI PRIVATI SI RICONVERTIRANNO AGLI STUDENTATI

pur di recuperare un po' delle tasse altissime che in Italia vengono applicate agli immobili sfitti

La pallina e' lanciata: fate il vs. gioco :)
 
Ovviamente se Renzi fara' cadere il governo cadra' anche Franceschini e quindi fate finta che io non abbia scritto niente, per questa volta :)
 
Vedo che è un argomento che emerge abbastanza spesso e secondo me meriterebbe un approfondimento.

In particolare vorrei chiedere a chi ha esperienza come gestisce ad esempio una casa con 3 o 4 stanze da letto e cucina-bagno in comune quando gli abitanti sono praticamente estranei.

In particolare che mobilio bisogna lasciare sia per le stanze da letto ma anche a livello di utensili in cucina dando per scontato che la devastazione è possibilissima.

A livello legale si affitta l'abitazione ed uno si incarica di raccogliere per gli altri o ci sono affitti di stanze individuali?

Dopo anni di affitti "massivi" con contratti intestati a tutti gli occupanti... ora affittiamo a stanze separate.
Non sai quante migliorie ci sono ad affittare a stanza:
prima di tutto riduci il rischio di insolvenza, poi essendo gli occupanti "estranei", abbiamo ridotto a zero le chiamate da i vari amministratore/vicino/portinaio lamentandosi del casino fatto dagli inquilini.
Ora ognuno nella propria stanza con amici diversi, vite diverse. Molto meglio.
 
@P.A.T. i mercati "emergenti" sono molto turbolenti. Gli studentati sono l'hot topic del momento e l'italia ha un grande potenziale di crescita su questo mercato. Questo pero' non nega le normali regole di qualsiasi mercato anche il piu consolidato: il vantaggio del first to market, la velocita di adattamento, il rapporto qualita prezzo, il customer service etc...
Il fatto che ci possano essere 50 studentati in una citta di 200000k abitanti non toglie nulla al 51esimo se questo riesce a portare valore.

Io ho un piano di interventi in crescita su questo tema, ci sono molti concorrenti che gia vedo stanno facendo sciocchezze comprando a casaccio per tanto costa poco.
Gli interventi normativi invece sono una vera mina vagante: le modifiche normative sono sempre piu frequenti, impreviste e molto molto contradditorie. A questo va assolutamente posto un freno e credo che l'unica possibilita sia una azione di governo che si basi su un sentire comune che per quel che mi e' dato di percepire ora non esiste. Esistono interessi molto minoritari che hanno un potere di incidere sulla realta' assolutamente sproporzionato alla loro rappresentativita.
 
Dopo anni di affitti "massivi" con contratti intestati a tutti gli occupanti... ora affittiamo a stanze separate.
Non sai quante migliorie ci sono ad affittare a stanza:
prima di tutto riduci il rischio di insolvenza, poi essendo gli occupanti "estranei", abbiamo ridotto a zero le chiamate da i vari amministratore/vicino/portinaio lamentandosi del casino fatto dagli inquilini.
Ora ognuno nella propria stanza con amici diversi, vite diverse. Molto meglio.

Ridurre le insolvenze? Con 4 stanze quadruplichi il rischio, senza contare il delirio ogni volta di trovare un nuovo affittuario.
Poi certo che puoi ricordare in vari modi agli inquilini di seguire le regole condominiali/fare silenzio ma il portiere dovrebbe chiamare i vigili in primis.
 
Ridurre le insolvenze? Con 4 stanze quadruplichi il rischio, senza contare il delirio ogni volta di trovare un nuovo affittuario.
Poi certo che puoi ricordare in vari modi agli inquilini di seguire le regole condominiali/fare silenzio ma il portiere dovrebbe chiamare i vigili in primis.

Io ti parlo della nostra esperienza in una città come Milano: trovare l'inquilino ti assicuro che non è affatto un problema, anzi.
E' vero che se nel contratto di affitto compaiono tutti i 4 studenti e uno non paga, ti puoi rivalere sugli altri tre ma, anche in questo caso, le cifre da sborsare si elevano per cui aumentano le insolvenze.
Ti ripeto: noi con questa formula ci troviamo benissimo e non torneremmo mai indietro. A stanza, invece, hai la certezza che i 4 studenti non si conoscono e questo, ti assicuro, ci toglie (e ci ha tolto rispetto al passato) tante grane.
 
Io ti parlo della nostra esperienza in una città come Milano: trovare l'inquilino ti assicuro che non è affatto un problema, anzi.
E' vero che se nel contratto di affitto compaiono tutti i 4 studenti e uno non paga, ti puoi rivalere sugli altri tre ma, anche in questo caso, le cifre da sborsare si elevano per cui aumentano le insolvenze.
Ti ripeto: noi con questa formula ci troviamo benissimo e non torneremmo mai indietro. A stanza, invece, hai la certezza che i 4 studenti non si conoscono e questo, ti assicuro, ci toglie (e ci ha tolto rispetto al passato) tante grane.

A camera a 28gg
 
Io ti pongo la questione sotto un altro punto di vista.
Visto che si tratta di effettuare un acquisizione ad hoc e non quindi del caso di immobili gia' di proprieta da eventualmente valorizzare,
quale sarebbe l'obiettivo di una operazione del genere?

1. l'impiego di risorse accantonate da risparmio attualmente senza allocazione
2. la ricerca di forma di redditivita caratterizzata da periodicita ed eventualmente integrativa/sostitutiva di altre forme di reddito
3. la possibilita di ricorrere a strumenti di leva finanziaria ora particolarmente convenienti e disponibili su questa forma di investimento e non su altre
4. lo sfruttamento di particolari condizioni temporanee (detrazioni fiscali) in grado di migliorare la performance di investimenti immobiliari e renderli eventualmente piu appetibili rispetto ad altri
5. etc etc

Prima di arrivare a scegliere il mobilio io mi interrogherei approfonditamente su quali sono gli obiettivi che si sta perseguendo.
In generali gli obiettivi di investimento non sono moltissimi, anzi si potrebbero ridurre di fatto ad uno: crescita del potere di acquisto.
La differenza sta nel modo e nel tempo in cui si vuole raggiungere questo obiettivo e con che livello di rischio.
Dato per scontato che il rischio vada sempre minimizzato e che non possa essere eliminato, i modi sono principalmente tre:
1. Debito
2. Credito
3. Equity

Debito e credito sono due versi dello stesso processo che presume per essere profittevole un delta tra ammontare cash + interesse e costo.
L'equity invece si basa su un delta tra valore presente e futuro in cui non impatta il costo di interessi ma il costo di opportunità che va sempre valutato.

Bene, detto questo, l'opzione "acquistare immobile per affitto a studenti" quale obiettivo si pone?
Cash flow regolare generato attraverso allocamento di risorse attualmente improduttive con potenziale aumento di valore in futuro, con redditivita migliorata da eventuale leva finanziare e utilizzo/attualizzazione di detrazioni fiscali.

A mio avviso, se questo e' l'obiettivo allora qualsiasi possibile opzione per raggiungerlo andrebbe valutata in base alla sua redditivita e al suo grado di rischio.

questa soluzione "acquistare immobile per affitto a studenti" e le modalita in cui si intende metterla in pratica sono le migliori per gli obiettivi che ci si pone?
L'idea è semplicemente avere una fonte di reddito nel momento in cui renda ma che possa essere chiusa e venduta qualora non se ne abbia più necessità o voglia.

Basta che dai una casa vivibile. Qualche pentola e posata mi sembra il minimo.
Puoi affittare come ti pare ma affittare a stanza mi sembra un incubo, la cosa migliore e' affittare a tutti gli occupanti insieme.
Non è un rischio affittare a tutti insieme in quanto eventuali colpe sono difficilmente imputabili al responsabile? ad esempio un oggetto rotto.

Dopo anni di affitti "massivi" con contratti intestati a tutti gli occupanti... ora affittiamo a stanze separate.
Non sai quante migliorie ci sono ad affittare a stanza:
prima di tutto riduci il rischio di insolvenza, poi essendo gli occupanti "estranei", abbiamo ridotto a zero le chiamate da i vari amministratore/vicino/portinaio lamentandosi del casino fatto dagli inquilini.
Ora ognuno nella propria stanza con amici diversi, vite diverse. Molto meglio.
Che tipo di problematiche hai avuto quando hai affittato in blocco a studenti che si conoscevano fra loro?
 
Non è un rischio affittare a tutti insieme in quanto eventuali colpe sono difficilmente imputabili al responsabile? ad esempio un oggetto rotto.

E' vero il contrario: con quattro persone in casa pensi di poter dare la colpa a qualcuno di preciso? Se affitti a tutti sono responsabili in solido e se la vedranno loro.
 
Io ti parlo della nostra esperienza in una città come Milano: trovare l'inquilino ti assicuro che non è affatto un problema, anzi.
E' vero che se nel contratto di affitto compaiono tutti i 4 studenti e uno non paga, ti puoi rivalere sugli altri tre ma, anche in questo caso, le cifre da sborsare si elevano per cui aumentano le insolvenze.
Ti ripeto: noi con questa formula ci troviamo benissimo e non torneremmo mai indietro. A stanza, invece, hai la certezza che i 4 studenti non si conoscono e questo, ti assicuro, ci toglie (e ci ha tolto rispetto al passato) tante grane.

Non fai vere la casa? Non fai qualche controllo? Boh, io preferisco lo facciano gli inquilini e ti trovi gia' una buona scrematura ed una persona che va bene a tutti.
Poi saranno strani gli studenti di Milano ma a Bologna ci mettono due giorni a fare festicciole insieme, conoscenti o meno!
 
E' vero il contrario: con quattro persone in casa pensi di poter dare la colpa a qualcuno di preciso? Se affitti a tutti sono responsabili in solido e se la vedranno loro.

Chiaro, però parliamo di un gruppo che si conosce prima di affittare o che si è conosciuto in loco?
 
Io ti parlo della nostra esperienza in una città come Milano: trovare l'inquilino ti assicuro che non è affatto un problema, anzi.
E' vero che se nel contratto di affitto compaiono tutti i 4 studenti e uno non paga, ti puoi rivalere sugli altri tre ma, anche in questo caso, le cifre da sborsare si elevano per cui aumentano le insolvenze.
Ti ripeto: noi con questa formula ci troviamo benissimo e non torneremmo mai indietro. A stanza, invece, hai la certezza che i 4 studenti non si conoscono e questo, ti assicuro, ci toglie (e ci ha tolto rispetto al passato) tante grane.

In altri termini tu affitti a stanze (senza agenzia) e non hai mai trovato problemi di morosita' o di "cartello" tra affittuari a stanze; puoi spiegare (perché l'argomento è molto interessante) quali sono i contro dell'affitto tutti insieme versus l'affitto a stanze con gente che non si conosce?
 
Io ti pongo la questione sotto un altro punto di vista.
Visto che si tratta di effettuare un acquisizione ad hoc e non quindi del caso di immobili gia' di proprieta da eventualmente valorizzare,
quale sarebbe l'obiettivo di una operazione del genere?

1. l'impiego di risorse accantonate da risparmio attualmente senza allocazione
2. la ricerca di forma di redditivita caratterizzata da periodicita ed eventualmente integrativa/sostitutiva di altre forme di reddito
3. la possibilita di ricorrere a strumenti di leva finanziaria ora particolarmente convenienti e disponibili su questa forma di investimento e non su altre
4. lo sfruttamento di particolari condizioni temporanee (detrazioni fiscali) in grado di migliorare la performance di investimenti immobiliari e renderli eventualmente piu appetibili rispetto ad altri
5. etc etc

Prima di arrivare a scegliere il mobilio io mi interrogherei approfonditamente su quali sono gli obiettivi che si sta perseguendo.
In generali gli obiettivi di investimento non sono moltissimi, anzi si potrebbero ridurre di fatto ad uno: crescita del potere di acquisto.
La differenza sta nel modo e nel tempo in cui si vuole raggiungere questo obiettivo e con che livello di rischio.
Dato per scontato che il rischio vada sempre minimizzato e che non possa essere eliminato, i modi sono principalmente tre:
1. Debito
2. Credito
3. Equity

Debito e credito sono due versi dello stesso processo che presume per essere profittevole un delta tra ammontare cash + interesse e costo.
L'equity invece si basa su un delta tra valore presente e futuro in cui non impatta il costo di interessi ma il costo di opportunità che va sempre valutato.

Bene, detto questo, l'opzione "acquistare immobile per affitto a studenti" quale obiettivo si pone?
Cash flow regolare generato attraverso allocamento di risorse attualmente improduttive con potenziale aumento di valore in futuro, con redditivita migliorata da eventuale leva finanziare e utilizzo/attualizzazione di detrazioni fiscali.

A mio avviso, se questo e' l'obiettivo allora qualsiasi possibile opzione per raggiungerlo andrebbe valutata in base alla sua redditivita e al suo grado di rischio.

questa soluzione "acquistare immobile per affitto a studenti" e le modalita in cui si intende metterla in pratica sono le migliori per gli obiettivi che ci si pone?

Questi discorsi giustissimi da manuale di finanza aziendale si possono poi applicare all'acquirente medio?
 
Questi discorsi giustissimi da manuale di finanza aziendale si possono poi applicare all'acquirente medio?

Direi che se la questione e' posta in questi termini dovrebbe essere piu facile per chiunque valutare un'opportunita' di investimento specie in confronto ad altre disponibili.
Sul fatto che il settore immobiliare offra grandissime opportunita io non ho dubbi, ho seri dubbi invece che traslare dei principi e dei meccanismi che hanno senso oltre una certa scala di interventi su interventi molto piu piccoli possa dare non solo dei risultati proporzionali (perche questo e' assolutamente impossibile) ma addirittura che possano essere un opzione valida a prescindere da altri confronti.

Il succo del discorso e' che per la maggior parte degli investitori non professionali l'opzione migliore e' associarsi ad investimenti di altri che danno risultati molto migliori con rischi piu bassi, rispetto a fare da soli in situazioni dove si ha la sensazione di trattenere per se maggiori benefici (in particolare sulla plusvalenza) ma che in realta in una valutazione globale sull'impiego del capitale risultano molto penalizzanti.
 
Il succo del discorso e' che per la maggior parte degli investitori non professionali l'opzione migliore e' associarsi ad investimenti di altri che danno risultati molto migliori con rischi piu bassi, rispetto a fare da soli in situazioni dove si ha la sensazione di trattenere per se maggiori benefici (in particolare sulla plusvalenza) ma che in realta in una valutazione globale sull'impiego del capitale risultano molto penalizzanti.

Per molti l'impossibilità di 'controllare' è un problema.
Mi interessa il tema perche ho lo stesso pensiero ed interesse di chi ha scritto il post.

Crearsi una proprietà che, anche con mutuo, renda alla lunga un cashback integrativo rispetto al proprio stipendio, credo sia l'interesse di tutti, anche a fini 'pensionistici'.

Tu trovi che certi strumenti sono migliori, per l'acquirente medio, come unirsi alle piattaforme di acquisto piuttosto che, dopo aver studiato, far da sè?

Io ho pensato anche a questo, ma ho letto recensioni altalenanti su queste piattaforme che mi hanno fatto desistere
 
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