Acquisto immobile per affitto a studenti - Pagina 2
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  1. #11
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da PreMo88 Visualizza Messaggio
    Io ti parlo della nostra esperienza in una città come Milano: trovare l'inquilino ti assicuro che non è affatto un problema, anzi.
    E' vero che se nel contratto di affitto compaiono tutti i 4 studenti e uno non paga, ti puoi rivalere sugli altri tre ma, anche in questo caso, le cifre da sborsare si elevano per cui aumentano le insolvenze.
    Ti ripeto: noi con questa formula ci troviamo benissimo e non torneremmo mai indietro. A stanza, invece, hai la certezza che i 4 studenti non si conoscono e questo, ti assicuro, ci toglie (e ci ha tolto rispetto al passato) tante grane.
    A camera a 28gg

  2. #12
    L'avatar di vtt2
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Io ti pongo la questione sotto un altro punto di vista.
    Visto che si tratta di effettuare un acquisizione ad hoc e non quindi del caso di immobili gia' di proprieta da eventualmente valorizzare,
    quale sarebbe l'obiettivo di una operazione del genere?

    1. l'impiego di risorse accantonate da risparmio attualmente senza allocazione
    2. la ricerca di forma di redditivita caratterizzata da periodicita ed eventualmente integrativa/sostitutiva di altre forme di reddito
    3. la possibilita di ricorrere a strumenti di leva finanziaria ora particolarmente convenienti e disponibili su questa forma di investimento e non su altre
    4. lo sfruttamento di particolari condizioni temporanee (detrazioni fiscali) in grado di migliorare la performance di investimenti immobiliari e renderli eventualmente piu appetibili rispetto ad altri
    5. etc etc

    Prima di arrivare a scegliere il mobilio io mi interrogherei approfonditamente su quali sono gli obiettivi che si sta perseguendo.
    In generali gli obiettivi di investimento non sono moltissimi, anzi si potrebbero ridurre di fatto ad uno: crescita del potere di acquisto.
    La differenza sta nel modo e nel tempo in cui si vuole raggiungere questo obiettivo e con che livello di rischio.
    Dato per scontato che il rischio vada sempre minimizzato e che non possa essere eliminato, i modi sono principalmente tre:
    1. Debito
    2. Credito
    3. Equity

    Debito e credito sono due versi dello stesso processo che presume per essere profittevole un delta tra ammontare cash + interesse e costo.
    L'equity invece si basa su un delta tra valore presente e futuro in cui non impatta il costo di interessi ma il costo di opportunità che va sempre valutato.

    Bene, detto questo, l'opzione "acquistare immobile per affitto a studenti" quale obiettivo si pone?
    Cash flow regolare generato attraverso allocamento di risorse attualmente improduttive con potenziale aumento di valore in futuro, con redditivita migliorata da eventuale leva finanziare e utilizzo/attualizzazione di detrazioni fiscali.

    A mio avviso, se questo e' l'obiettivo allora qualsiasi possibile opzione per raggiungerlo andrebbe valutata in base alla sua redditivita e al suo grado di rischio.

    questa soluzione "acquistare immobile per affitto a studenti" e le modalita in cui si intende metterla in pratica sono le migliori per gli obiettivi che ci si pone?
    L'idea è semplicemente avere una fonte di reddito nel momento in cui renda ma che possa essere chiusa e venduta qualora non se ne abbia più necessità o voglia.

    Citazione Originariamente Scritto da Mike_74 Visualizza Messaggio
    Basta che dai una casa vivibile. Qualche pentola e posata mi sembra il minimo.
    Puoi affittare come ti pare ma affittare a stanza mi sembra un incubo, la cosa migliore e' affittare a tutti gli occupanti insieme.
    Non è un rischio affittare a tutti insieme in quanto eventuali colpe sono difficilmente imputabili al responsabile? ad esempio un oggetto rotto.

    Citazione Originariamente Scritto da PreMo88 Visualizza Messaggio
    Dopo anni di affitti "massivi" con contratti intestati a tutti gli occupanti... ora affittiamo a stanze separate.
    Non sai quante migliorie ci sono ad affittare a stanza:
    prima di tutto riduci il rischio di insolvenza, poi essendo gli occupanti "estranei", abbiamo ridotto a zero le chiamate da i vari amministratore/vicino/portinaio lamentandosi del casino fatto dagli inquilini.
    Ora ognuno nella propria stanza con amici diversi, vite diverse. Molto meglio.
    Che tipo di problematiche hai avuto quando hai affittato in blocco a studenti che si conoscevano fra loro?

  3. #13

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    Citazione Originariamente Scritto da vtt2 Visualizza Messaggio
    Non è un rischio affittare a tutti insieme in quanto eventuali colpe sono difficilmente imputabili al responsabile? ad esempio un oggetto rotto.
    E' vero il contrario: con quattro persone in casa pensi di poter dare la colpa a qualcuno di preciso? Se affitti a tutti sono responsabili in solido e se la vedranno loro.

  4. #14

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    Citazione Originariamente Scritto da PreMo88 Visualizza Messaggio
    Io ti parlo della nostra esperienza in una città come Milano: trovare l'inquilino ti assicuro che non è affatto un problema, anzi.
    E' vero che se nel contratto di affitto compaiono tutti i 4 studenti e uno non paga, ti puoi rivalere sugli altri tre ma, anche in questo caso, le cifre da sborsare si elevano per cui aumentano le insolvenze.
    Ti ripeto: noi con questa formula ci troviamo benissimo e non torneremmo mai indietro. A stanza, invece, hai la certezza che i 4 studenti non si conoscono e questo, ti assicuro, ci toglie (e ci ha tolto rispetto al passato) tante grane.
    Non fai vere la casa? Non fai qualche controllo? Boh, io preferisco lo facciano gli inquilini e ti trovi gia' una buona scrematura ed una persona che va bene a tutti.
    Poi saranno strani gli studenti di Milano ma a Bologna ci mettono due giorni a fare festicciole insieme, conoscenti o meno!

  5. #15
    L'avatar di vtt2
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    Citazione Originariamente Scritto da Mike_74 Visualizza Messaggio
    E' vero il contrario: con quattro persone in casa pensi di poter dare la colpa a qualcuno di preciso? Se affitti a tutti sono responsabili in solido e se la vedranno loro.
    Chiaro, però parliamo di un gruppo che si conosce prima di affittare o che si è conosciuto in loco?

  6. #16

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    Citazione Originariamente Scritto da vtt2 Visualizza Messaggio
    Chiaro, però parliamo di un gruppo che si conosce prima di affittare o che si è conosciuto in loco?
    Di solito parte da un gruppo ma nel tempo vanno e vengono.

  7. #17
    L'avatar di asimpleplan
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    Citazione Originariamente Scritto da PreMo88 Visualizza Messaggio
    Io ti parlo della nostra esperienza in una città come Milano: trovare l'inquilino ti assicuro che non è affatto un problema, anzi.
    E' vero che se nel contratto di affitto compaiono tutti i 4 studenti e uno non paga, ti puoi rivalere sugli altri tre ma, anche in questo caso, le cifre da sborsare si elevano per cui aumentano le insolvenze.
    Ti ripeto: noi con questa formula ci troviamo benissimo e non torneremmo mai indietro. A stanza, invece, hai la certezza che i 4 studenti non si conoscono e questo, ti assicuro, ci toglie (e ci ha tolto rispetto al passato) tante grane.
    In altri termini tu affitti a stanze (senza agenzia) e non hai mai trovato problemi di morosita' o di "cartello" tra affittuari a stanze; puoi spiegare (perché l'argomento è molto interessante) quali sono i contro dell'affitto tutti insieme versus l'affitto a stanze con gente che non si conosce?

  8. #18
    L'avatar di asimpleplan
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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Io ti pongo la questione sotto un altro punto di vista.
    Visto che si tratta di effettuare un acquisizione ad hoc e non quindi del caso di immobili gia' di proprieta da eventualmente valorizzare,
    quale sarebbe l'obiettivo di una operazione del genere?

    1. l'impiego di risorse accantonate da risparmio attualmente senza allocazione
    2. la ricerca di forma di redditivita caratterizzata da periodicita ed eventualmente integrativa/sostitutiva di altre forme di reddito
    3. la possibilita di ricorrere a strumenti di leva finanziaria ora particolarmente convenienti e disponibili su questa forma di investimento e non su altre
    4. lo sfruttamento di particolari condizioni temporanee (detrazioni fiscali) in grado di migliorare la performance di investimenti immobiliari e renderli eventualmente piu appetibili rispetto ad altri
    5. etc etc

    Prima di arrivare a scegliere il mobilio io mi interrogherei approfonditamente su quali sono gli obiettivi che si sta perseguendo.
    In generali gli obiettivi di investimento non sono moltissimi, anzi si potrebbero ridurre di fatto ad uno: crescita del potere di acquisto.
    La differenza sta nel modo e nel tempo in cui si vuole raggiungere questo obiettivo e con che livello di rischio.
    Dato per scontato che il rischio vada sempre minimizzato e che non possa essere eliminato, i modi sono principalmente tre:
    1. Debito
    2. Credito
    3. Equity

    Debito e credito sono due versi dello stesso processo che presume per essere profittevole un delta tra ammontare cash + interesse e costo.
    L'equity invece si basa su un delta tra valore presente e futuro in cui non impatta il costo di interessi ma il costo di opportunità che va sempre valutato.

    Bene, detto questo, l'opzione "acquistare immobile per affitto a studenti" quale obiettivo si pone?
    Cash flow regolare generato attraverso allocamento di risorse attualmente improduttive con potenziale aumento di valore in futuro, con redditivita migliorata da eventuale leva finanziare e utilizzo/attualizzazione di detrazioni fiscali.

    A mio avviso, se questo e' l'obiettivo allora qualsiasi possibile opzione per raggiungerlo andrebbe valutata in base alla sua redditivita e al suo grado di rischio.

    questa soluzione "acquistare immobile per affitto a studenti" e le modalita in cui si intende metterla in pratica sono le migliori per gli obiettivi che ci si pone?
    Questi discorsi giustissimi da manuale di finanza aziendale si possono poi applicare all'acquirente medio?

  9. #19
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da asimpleplan Visualizza Messaggio
    Questi discorsi giustissimi da manuale di finanza aziendale si possono poi applicare all'acquirente medio?
    Direi che se la questione e' posta in questi termini dovrebbe essere piu facile per chiunque valutare un'opportunita' di investimento specie in confronto ad altre disponibili.
    Sul fatto che il settore immobiliare offra grandissime opportunita io non ho dubbi, ho seri dubbi invece che traslare dei principi e dei meccanismi che hanno senso oltre una certa scala di interventi su interventi molto piu piccoli possa dare non solo dei risultati proporzionali (perche questo e' assolutamente impossibile) ma addirittura che possano essere un opzione valida a prescindere da altri confronti.

    Il succo del discorso e' che per la maggior parte degli investitori non professionali l'opzione migliore e' associarsi ad investimenti di altri che danno risultati molto migliori con rischi piu bassi, rispetto a fare da soli in situazioni dove si ha la sensazione di trattenere per se maggiori benefici (in particolare sulla plusvalenza) ma che in realta in una valutazione globale sull'impiego del capitale risultano molto penalizzanti.

  10. #20

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Il succo del discorso e' che per la maggior parte degli investitori non professionali l'opzione migliore e' associarsi ad investimenti di altri che danno risultati molto migliori con rischi piu bassi, rispetto a fare da soli in situazioni dove si ha la sensazione di trattenere per se maggiori benefici (in particolare sulla plusvalenza) ma che in realta in una valutazione globale sull'impiego del capitale risultano molto penalizzanti.
    Per molti l'impossibilità di 'controllare' è un problema.
    Mi interessa il tema perche ho lo stesso pensiero ed interesse di chi ha scritto il post.

    Crearsi una proprietà che, anche con mutuo, renda alla lunga un cashback integrativo rispetto al proprio stipendio, credo sia l'interesse di tutti, anche a fini 'pensionistici'.

    Tu trovi che certi strumenti sono migliori, per l'acquirente medio, come unirsi alle piattaforme di acquisto piuttosto che, dopo aver studiato, far da sè?

    Io ho pensato anche a questo, ma ho letto recensioni altalenanti su queste piattaforme che mi hanno fatto desistere

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