Immobile commerciale ad uso investimento

[Nemor]

Gestito da attività consolidata e rendimento lordo 10%, come lo vedete? Ovviamente con la solita possibilità di abbattere le tasse tramite deduzioni/detrazioni. Oltre all'immobile da pagare agenzia, tasse e notaio (imposte catastali ecc.)

 

[er cash]

Come ottieni il tu guadagno? dividendo?

 

[Nemor]

Come ottieni il tu guadagno? dividendo?

Con la pigione, investimento diretto.

 

[er cash]

E il 10 è lordo di tasse ma netto gestione e costi?

 

[Nemor]

E il 10 è lordo di tasse ma netto gestione e costi?

Si, come dicevo l'immobile è già locato, avrei comunque modo di ridurre la tassazione IRPEF a zero, da pagare a parte l'imu e l'imposta di registro (che posso comunque abbattere avendo parecchio credito pregresso e per altri 6/7 anni). Obiettivo vendere dopo 10 anni circa. Mi farebbero gioco anche i contributi volontari Inps che si possono dedurre in toto

 

[robimo]

Visto che è una rendita da locazione, hai valutato a quanto sarebbe riaffittabile l'immobile , soprattutto se esiste richiesta, nel caso l'inquilino dovesse andarsene, chiudere ?

 

[Nemor]

Visto che è una rendita da locazione, hai valutato a quanto sarebbe riaffittabile l'immobile , soprattutto se esiste richiesta, nel caso l'inquilino dovesse andarsene, chiudere ?

Difficile che chiude, probabile invece che si rivendi l'attività (se non vuole buttare soldi), poi non si sa mai. Obiettivo rivendere di qui a 10 anni. Lo farei anche per convenienza fiscale. Devo ancora vedere i prezzi a m/q medi in zona, ma mi pare che siano più o meno quelli.

 

[er cash]

Scusa nemor ma non capisco l'oerazione:

1. acquisto come societa?
2. detenzione come societa?
3. capisco la messa a reddito, ma chi prende gli affitti? Il proprietario o il gestore?
4. chi detrae?
5. 10% pretasse puo anche essere molto basso se l'operazione e' cosi strtturata...

 

[Nemor]

Scusa nemor ma non capisco l'oerazione:

1. acquisto come societa?
2. detenzione come societa?
3. capisco la messa a reddito, ma chi prende gli affitti? Il proprietario o il gestore?
4. chi detrae?
5. 10% pretasse puo anche essere molto basso se l'operazione e' cosi strtturata...

Farei tutto in prima persona, acquisto da privato, introito affitti e pagamento tasse. Per questi 10 anni, come dicevo a parte IMU ( che comunque posso abbattere avendo molto credito IRPEF ) e imposta di registro il resto delle tasse sarebbero azzerate. Lo faccio come dicevo anche per convenienza fiscale perche' nel giro dei prossimi 2 anni vorrei ritirarmi dal lavoro, ma continuare a pagare contributi che sono totalmente deducibili. In piu' ho ancora 6/7/8 anni di credito per lavori di ristrutturazione passati.

 

[er cash]

Farei tutto in prima persona, acquisto da privato, introito affitti e pagamento tasse. Per questi 10 anni, come dicevo a parte IMU ( che comunque posso abbattere avendo molto credito IRPEF ) e imposta di registro il resto delle tasse sarebbero azzerate. Lo faccio come dicevo anche per convenienza fiscale perche' nel giro dei prossimi 2 anni vorrei ritirarmi dal lavoro, ma continuare a pagare contributi che sono totalmente deducibili. In piu' ho ancora 6/7/8 anni di credito per lavori di ristrutturazione passati.

Ok adesso chiaro.
Il ragionamento e' quello di utilizzare locazioni commerciali (non soggette a cedolare secca) per avere gettito da cui poter compensare le detrazioni, che quindi passerebbero da un 21 di un affitto residenziale (meno redditizio ed esposto a rischi) a zero per 10 anni se tutto e' calcolato bene.

Come persona fisica pero' avrai subito dei limiti in termini di indebitamento: magari questa operazione riesci a farla ma la prossima la banca ti chiedera' garanzie crescenti. Se vuoi evitare la banca l'unica soluzione e' al raccolta da investitori e non puoi farlo come persona fisica.

Quindi se posso avanzare una critica al tuo business model direi che e' poco scalabile, 10% da affitto puro (non risultato di leva) e' difficilmente sostenibile a meno di forte valore aggiunto dalla ristrutturazione il che lo rende ancora meno replicabile perche le occasioni d'oro sono sempre scarse, e la redditivita del 10 non vuol dire molto se a causa magari di scarsa o nulla possibilita' di indebitamento fossi costretto a comprare un ufficio di 30mq che fa 6000 eur/anno di affitti... magari e' il 10 lordo che diventa netto grazie alle detrazioni fiscali ma rimane pur sempre un immobile con rischi annessi che non produce neanche il costo del tempo per andarlo a vedere una volta al mese...

 

[Nemor]

Ok adesso chiaro.
Il ragionamento e' quello di utilizzare locazioni commerciali (non soggette a cedolare secca) per avere gettito da cui poter compensare le detrazioni, che quindi passerebbero da un 21 di un affitto residenziale (meno redditizio ed esposto a rischi) a zero per 10 anni se tutto e' calcolato bene.

Come persona fisica pero' avrai subito dei limiti in termini di indebitamento: magari questa operazione riesci a farla ma la prossima la banca ti chiedera' garanzie crescenti. Se vuoi evitare la banca l'unica soluzione e' al raccolta da investitori e non puoi farlo come persona fisica.

Quindi se posso avanzare una critica al tuo business model direi che e' poco scalabile, 10% da affitto puro (non risultato di leva) e' difficilmente sostenibile a meno di forte valore aggiunto dalla ristrutturazione il che lo rende ancora meno replicabile perche le occasioni d'oro sono sempre scarse, e la redditivita del 10 non vuol dire molto se a causa magari di scarsa o nulla possibilita' di indebitamento fossi costretto a comprare un ufficio di 30mq che fa 6000 eur/anno di affitti... magari e' il 10 lordo che diventa netto grazie alle detrazioni fiscali ma rimane pur sempre un immobile con rischi annessi che non produce neanche il costo del tempo per andarlo a vedere una volta al mese...

Scusami, forse ho mancato qualche dato io, sarebbe da accedere tramite prestito della banca, quindi il rendimento rispetto alla somma in mano cambierebbe ( qui si potrebbe discutere sul fatto che il rendimento sale o scende in virtu' di questo dato )

 

[er cash]

Scusami, forse ho mancato qualche dato io, sarebbe da accedere tramite prestito della banca, quindi il rendimento rispetto alla somma in mano cambierebbe ( qui si potrebbe discutere sul fatto che il rendimento sale o scende in virtu' di questo dato )

L'impatto e' positivo se la redditivita e' alta, altrimenti e' negativo
Mettiamo l'immobile valga 200k e renda 20k di affitto pre tasse, facciamo conto per semplicita che sia locato da societa immobiliare in forfettario ateco 68.20.01, che quindi avrebbe senza leva un imponibile di 17000 (super spanne) al 15% cioe 2500 euro di tasse e quindi diciamo un 17500, meno altre robette diciamo 15K netti quindi farebbe un 7.5% annuo

Se finanziasse 100k dei 200k a 20 anni al 2% gli costerebbero circa 6500 anno, cioe' la resa salirebbe a 11.5% anno. Se pero' inizialmente faccesse menotipo 12500 di reddito netto, calerebbe dal 7.5 al 6... molto semplice. Gli effetti della leva vengono esasperati al variare del reddito.

 

[dragstar]

anche io sto pensando alla soluzione locali commerciali per quando lascerò il lavoro, visto che ho detrazioni ancora per tot anni...e faccio conto di fare ristrutturazioni ed avere altre detrazioni..

 

[er cash]

@dragstar comrare immobili per poi ristrutturare solo per avere detrazioni e' un po' una sciocchezza ma per ora pare essere l'unica possibilita' per detrarre.
Se ci fosse la possibilita di acquisire credito fiscale senza accollarsi un immobile e ristrutturarlo lo faresti?

 

[dragstar]

@dragstar comrare immobili per poi ristrutturare solo per avere detrazioni e' un po' una sciocchezza ma per ora pare essere l'unica possibilita' per detrarre.
Se ci fosse la possibilita di acquisire credito fiscale senza accollarsi un immobile e ristrutturarlo lo faresti?

Dipende, perchè io voglio lasciare il lavoro da dipendente entro 5 anni..quindi dipende..