Superfici Commerciali gonfiate dalle agenzie - Possibile?

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Napoli1986

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Buongiorno,
sto riscontrando in sede di ricerca immobile una problematica così frequente che mi porta a pensare di non essere nel giusto.

Nella mia zona ci sono n edifici gemelli e i 4 locali sono tutti uguali per pianta e dimensioni.
Vengo al dunque: tutte le agenzie vendono questi 4 locali per 115 mq commerciali.

Ho provato con tutti i 4 locali in vendita con il supporto di amico architetto a riportare la piantina catastale su autocad e a calcolare la reale superficie commerciale e il risultato è 102 mq.
Ho provato allora a scaricare le visure catastali degli immobili in vendita e la visura riporta sempre 102 mq catastali.
Ho provato a sentire un agente e la risposta è stata:
"Le mappe catastali risalgono agli anni 60 e non sono aggiornate. Le misure le ho prese io personalmente con il telelaser e sono 115 mq (se non saranno 115 saranno 113/110)"

è possibile una cosa del genere o semplicemente cercano di fregare il prossimo? è possibile che tutte le agenzie di zona ci provano allo stesso modo? o sto sbagliando io qualcosa che non sto considerando?

Segnalo che la superficie commerciale, neanche a farlo apposta, diventa 115 se si considerano il 100% della superficie di balconi e cantina. (che invece teoricamente dovrebbero essere considerati rispettivamente al 0.25 e allo 0.20)

Stiamo parlando di 12 mq commerciali di differenza che a 2500 al mq fanno oltre 30k di differenza.
 
Purtroppo l'ho notato spesso anche io nella ricerca della mia casa, le misure che leggi negli annunci spesso comprendono qualsiasi cosa terrazzi cantine garage, soffitte ecc... non so se sia contrario a qualche regolamento sinceramente, ma in tanti lo fanno
 
Ultima modifica:
Certo che è possibile. Lo fanno in tanti e secondo è una pratica per attirare più compratori soprattutto se si impostano filtri di ricerca sui siti online. Tuttavia si possono fare mille calcoli ma ciò che vale è la carta ovvero la visura che ne risulta.

Inoltre, l'offerta di acquisto è a corpo, non a misura.
Il prezzo €/mq serve a dare un'indicazione.
 
Certo che è possibile. Lo fanno in tanti e secondo è una pratica per attirare più compratori soprattutto se si impostano filtri di ricerca sui siti online. Tuttavia si possono fare mille calcoli ma ciò che vale è la carta ovvero la visura che ne risulta.

Inoltre, l'offerta di acquisto è a corpo, non a misura.
Il prezzo €/mq serve a dare un'indicazione.

verissimo che è a corpo, però io che sono un ignaro compratore sono convinto di comprare a un prezzo per una misura e mi ritrovo una casa più piccola sulla carta. una verifica a questo punto conviene sempre farla, anche per una questione di principio. Perchè onestamente sentirmi prendere in giro dagli agenti che una casa di 115 a 2500 a mq è un affare quando in realtà la sto pagando a 2875 mi girano un pochino...

altra domanda: escludete quindi la possibilità che una casa di 100 mq catastali sia 115? o questa è solo una colossale palla dell'agente?

Grazie
 
Ultima modifica:
aumentano i m2 di proposito , così in fase di trattativa al risparmio, ti fanno il conto della serva dividendo il prezzo di vendita per i m2 gonfiati, ottendo un costo al m2 per la zona "conveniente", e si la verità è che devi andare tu in casa con il laser e misurare, verificare se le pareti sono storte e se i pavimenti sono sfalsati
 
verissimo che è a corpo, però io che sono un ignaro compratore sono convinto di comprare a un prezzo per una misura e mi ritrovo una casa più piccola sulla carta. una verifica a questo punto conviene sempre farla, anche per una questione di principio. Perchè onestamente sentirmi prendere in giro dagli agenti che una casa di 115 a 2500 a mq è un affare quando in realtà la sto pagando a 2875 mi girano un pochino...

altra domanda: escludete quindi la possibilità che una casa di 100 mq catastali sia 115? o questa è solo una colossale palla dell'agente?

Grazie

I catastali (se presenti in visura, non sempre ci sono) sono quelli corretti. In caso contrario sta al venditore dimostrare il contrario. Se ne vedono di tutti i colori, terrazzi calcolati al 50%, cantine pure, incidenza delle parti comuni (che non si calcolano nella metratura commerciale), muri divisori (perimetrali) calcolati anche oltre i 25/50 cm di spessore (negli immobili d'epoca), mansarde non abitabili al 100%, etc.etc.

Questo è un corollario dell'eccesso di domanda rispetto all'offerta.
 
aumentano i m2 di proposito , così in fase di trattativa al risparmio, ti fanno il conto della serva dividendo il prezzo di vendita per i m2 gonfiati, ottendo un costo al m2 per la zona "conveniente", e si la verità è che devi andare tu in casa con il laser e misurare, verificare se le pareti sono storte e se i pavimenti sono sfalsati

si vero, l'ho notato.

quello che mi chiedevo era se è vero che può essere possibile che per un appartamento in un condominio tra catasto e superficie reale ballino 15 mq e che quindi l'agente sia in buona fede con la frase: "io ho misurato, le mappe catastali sono sbagliate"

Perchè io senza misurare ci metto 10 minuti a importare una mappa catastale in autocad. è vero che dovrei chiedere la mappa vettoriale al catasto che è l'unica precisa, ma cmq io non credo che tra piantina catastale e realtà (e superficie catastale sulla visura) possano ballare 15mq.

Perchè la mia superficie ricavata in autocad corrisponde sempre alla superficie accatastata in visura e mai a quella commerciale spacciata dalle agenzie. (e neanche a farlo apposta se sommo tutte le superfici lorde di balconi e cantina ottengo sempre la superficie commerciale venduta dalle agenzie).
 
la mia domanda secca è: può succedere che la superficie di piantina catastale e superficie catastale non corrispondano alla superficie reale di un 15% o è facile che l'agenzia ci prova a fregare le persone?
 
No, non è possibile.
15mq equivale ad una camera da letto. Chiedigli di farti vedere dove è la stanza che nasconde.

Comunque se ti interessa davvero la casa, non mi concentrarmi sui mq veri oppure no, ma solamente sul prezzo/offerta.
Se l'agente è ottuso, rischi un muro contro muro che non ti porta a nulla.

Ripeto, il prezzo al mq serve solo da riferimento. Infatti è una media della zona.
Come dicevo in un altro topic, in uno stesso condominio possono ballare anche il 10/20% che si tratti di un primo piano fronte strada o di un attico. Lo stesso attico di fronte un altro casermone non ha lo stesso appeal di uno vista parco. Dicasi lo stesso per il taglio dell'appartamento, esposizione ecc ecc.

Se l'appartamento ha le caratteristiche che cerchi, è normale essere disposti a spendere un po di più.
 
No, non è possibile.
15mq equivale ad una camera da letto. Chiedigli di farti vedere dove è la stanza che nasconde.

Comunque se ti interessa davvero la casa, non mi concentrarmi sui mq veri oppure no, ma solamente sul prezzo/offerta.
Se l'agente è ottuso, rischi un muro contro muro che non ti porta a nulla.

Ripeto, il prezzo al mq serve solo da riferimento. Infatti è una media della zona.
Come dicevo in un altro topic, in uno stesso condominio possono ballare anche il 10/20% che si tratti di un primo piano fronte strada o di un attico. Lo stesso attico di fronte un altro casermone non ha lo stesso appeal di uno vista parco. Dicasi lo stesso per il taglio dell'appartamento, esposizione ecc ecc.

Se l'appartamento ha le caratteristiche che cerchi, è normale essere disposti a spendere un po di più.

La casa mi piace così così e la prenderei al prezzo giusto. Non vale il 15% del prezzo al mq.
 
Premesso che non sono in grado di dare una risposta però, per esempio, guardando il foglio del catasto fabbricati del negozio che avrei intenzione di affittare, nei dati di classamento c'è: superficiale catastale 112 mq, consistenza 102 mq!
chevvordì non lo so:mmmm:
 
Premesso che non sono in grado di dare una risposta però, per esempio, guardando il foglio del catasto fabbricati del negozio che avrei intenzione di affittare, nei dati di classamento c'è: superficiale catastale 112 mq, consistenza 102 mq!
chevvordì non lo so:mmmm:

La consistenza dovrebbe essere indicativa della superficie netta. Per una stima di prezzo usa la superficie catastale.
 
comunque bisogna fare attenzione. gli agenti immobiliari sono in gran parte interessati solo alle commissioni e nella quasi totalità ignoranti di tutte le materie che spacciano di padroneggiare alla grande.
Insomma, per me sono una piaga e il giorno che dovrò vendere casa, piuttosto che darla in mano a loro la brucio.
 
Premesso che le case si comprano a corpo e non a kg (come il roastbeef) o a litri (come l'olio), chiunque è in grado, o ha qualche amico in grado, di fare quattro conti su una piantina.
In qualsiasi agenzia immobiliare, anche nella peggiore, una piantina ve la devono dare.
Guardate bene anche come sono distribuiti gli ambienti, se le camere sono almeno 9mq (singole) 14mq (doppie) se ci sono dei lunghi corridoi inutili etc.
 
Premesso che le case si comprano a corpo e non a kg (come il roastbeef) o a litri (come l'olio), chiunque è in grado, o ha qualche amico in grado, di fare quattro conti su una piantina.
In qualsiasi agenzia immobiliare, anche nella peggiore, una piantina ve la devono dare.
Guardate bene anche come sono distribuiti gli ambienti, se le camere sono almeno 9mq (singole) 14mq (doppie) se ci sono dei lunghi corridoi inutili etc.

chiarissimo che le case si comprano a corpo e non a misura.
Per una casa da 280K che loro spacciano per 115 mq verrebbe 2430 €/mq mentre se la stessa casa è 100 mq verrebbe 2800 €/mq

Se quindi sei in una zona in cui il prezzo medio a mq è 2400 forse quella a 2800 costa troppo ed è meglio guardare altrove. Viceversa se un potenziale acquirente non si fa i giusti conti compra una casa sovraprezzata rispetto alla media (che se la reputa la casa della vita, amen, fa bene; ma se una casa ti piace così così pagarla il 15% in + della zona di riferimento è un pacco)

poi: se io ti dico che la casa è 100 mq catastali e da piantina risultano 100 mq tu agente non mi prendere in giro dicendo che l'hai misurata personalmente e che è 115 e che le piantina è sbagliata mi stai prendendo in giro
 
Buongiorno,
sto riscontrando in sede di ricerca immobile una problematica così frequente che mi porta a pensare di non essere nel giusto.

Nella mia zona ci sono n edifici gemelli e i 4 locali sono tutti uguali per pianta e dimensioni.
Vengo al dunque: tutte le agenzie vendono questi 4 locali per 115 mq commerciali.

Ho provato con tutti i 4 locali in vendita con il supporto di amico architetto a riportare la piantina catastale su autocad e a calcolare la reale superficie commerciale e il risultato è 102 mq.
Ho provato allora a scaricare le visure catastali degli immobili in vendita e la visura riporta sempre 102 mq catastali.
Ho provato a sentire un agente e la risposta è stata:
"Le mappe catastali risalgono agli anni 60 e non sono aggiornate. Le misure le ho prese io personalmente con il telelaser e sono 115 mq (se non saranno 115 saranno 113/110)"

è possibile una cosa del genere o semplicemente cercano di fregare il prossimo? è possibile che tutte le agenzie di zona ci provano allo stesso modo? o sto sbagliando io qualcosa che non sto considerando?

Segnalo che la superficie commerciale, neanche a farlo apposta, diventa 115 se si considerano il 100% della superficie di balconi e cantina. (che invece teoricamente dovrebbero essere considerati rispettivamente al 0.25 e allo 0.20)

Stiamo parlando di 12 mq commerciali di differenza che a 2500 al mq fanno oltre 30k di differenza.

Sono sicuramente le superfici utili calpestabili. Mica sono tabelle millesimali.

Un annuncio più onesto sarebbe stato 100mq + 10mq cantina + 5mq balconi. Proprio perchè si vende a corpo, è onesto specificare le consistenze di tutti i corpi.

Ma l'onestà non è il forte di quell'ambiente.
 
Ultima modifica:
Sono sicuramente le superfici utili calpestabili. Mica sono tabelle millesimali.

Un annuncio più onesto sarebbe stato 100mq + 10mq cantina + 5mq balconi. Proprio perchè si vende a corpo, è onesto specificare le consistenze di tutti i corpi.

Ma l'onestà non è il forte di quell'ambiente.
ma nemmeno, perchè 115 mq comprende anche i muri.
la casa in oggetto ha come superficie utile calpestabile interna 80 mq... si, il mio sogno è comprare una casa senza agenzia. fino ad ora ho incontrato solo persone disoneste che non fanno nulla per meritare il compenso. è solo una tangente per avere accesso a un determinato tipo di immobili.
 
ma nemmeno, perchè 115 mq comprende anche i muri.
la casa in oggetto ha come superficie utile calpestabile interna 80 mq... si, il mio sogno è comprare una casa senza agenzia. fino ad ora ho incontrato solo persone disoneste che non fanno nulla per meritare il compenso. è solo una tangente per avere accesso a un determinato tipo di immobili.

Di solito l'agente ha già effettuato un'opera di trattativa per portare il prezzo richiesto dal venditore ad uno plausibile di mercato.

Se compri senza agenzia, non pensare che un privato non ti supervaluti l'immobile di cui è innamorato e lo metta in vendita quanto la concorrenza. L'unica alternativa plausibile è l'asta giudiziaria per evitare un'agenzia.
 
Di solito l'agente ha già effettuato un'opera di trattativa per portare il prezzo richiesto dal venditore ad uno plausibile di mercato.

Se compri senza agenzia, non pensare che un privato non ti supervaluti l'immobile di cui è innamorato e lo metta in vendita quanto la concorrenza. L'unica alternativa plausibile è l'asta giudiziaria per evitare un'agenzia.

chiaro. però almeno mi risparmio la presa in giro di qualcuno che mi chiama dicendo che ha una casa in buono stato e poi vai a vedere e:
- devi rifare i bagni
- devi rifare impianto elettrico
- i pavimenti non piacerebbero manco a mia nonna di 89 anni tanto che sono brutti
etc. etc.

il mercato milanese è il male. ti cercano di vendere qualsiasi catapecchia come buono stato e ora ho scoperto anche che gonfiano i mq commerciali... male male. quando poi iniziano a chiedere il 5% a te e al venditore la casa costa il 10% in +... su 300k sono 30k. Toglici i metri quadri gonfiati del 15% e vedi che una casa che avresti dovuto pagare 270 ti costa 315
 
Regola semplice: per non perdere tempo prendete i mq. "commerciali" calcolati dagli AI e togliete il 15-20%.
 
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