Investire in città universitarie minori

[cesare78]

Salve, il prossimo mese avrò della liquidità da investire, ho in mente di acquistare un appartamento a L'Aquila, Perugia o Rieti da pagare in gran parte con un mutuo da 10-15 anni e da locare a studenti, che ne pensate? Ho già fatto questa operazione 5 anni fa a Rieti con un piccolo mutuo, appena terminato, che è stato un ottimo investimento. Come vedete il mercato immobiliare di queste 3 città? I prezzi di acquisto e affitto stanze più o meno si equivalgono, forse Perugia ha prezzi di vendita leggermente più alti, l'Aquila ha prezzi di affitto delle stanze leggermente più bassi e a Rieti (come Terni) l'università non è mai decollata e il suo futuro è incerto, sfortunatamente tutte e tre le città sono zone sismiche, non considero Roma (fuori dal mio budget) o altre città perchè non le posso raggiungere in max 1 ora di macchina.

 

[er cash]

Perugia ha molti studenti stranieri (cosa buona) ma anche criminalita fuori dal controllo (cosa pessima).
Le altre non le conosco.
Sto pero pianificando interventi in questa nicchia su immobili interi (da circa 40 a 100 posti letto) e sicuramente c'e' molto potenziale. Sui singoli appartaemnti ho molte perplessita come ho ribadito piu volte, il rischio e' troppo alto e reward molto basso.

 

[vtt2]

Io ti suggerirei di fare uno studio sulla salute delle università locali in termini di flussi di iscritti e crescita e solo dopo occuparti degli immobili.

Chiaramente dipende anche da che orizzonte temporale hai.

 

[marioignoranza]

Salve, il prossimo mese avrò della liquidità da investire, ho in mente di acquistare un appartamento a L'Aquila, Perugia o Rieti da pagare in gran parte con un mutuo da 10-15 anni e da locare a studenti, che ne pensate? Ho già fatto questa operazione 5 anni fa a Rieti con un piccolo mutuo, appena terminato, che è stato un ottimo investimento. Come vedete il mercato immobiliare di queste 3 città? I prezzi di acquisto e affitto stanze più o meno si equivalgono, forse Perugia ha prezzi di vendita leggermente più alti, l'Aquila ha prezzi di affitto delle stanze leggermente più bassi e a Rieti (come Terni) l'università non è mai decollata e il suo futuro è incerto, sfortunatamente tutte e tre le città sono zone sismiche, non considero Roma (fuori dal mio budget) o altre città perchè non le posso raggiungere in max 1 ora di macchina.

Ciao Cesare, vorrei sapere la tua opinione sull'immobiliare di Terni nei prossimi 10 anni, tu che hai qualche esperienza in loco; cause di declino e di miglioramento specifiche....

 

[cesare78]

Perugia ha molti studenti stranieri (cosa buona) ma anche criminalita fuori dal controllo (cosa pessima).
Le altre non le conosco.
Sto pero pianificando interventi in questa nicchia su immobili interi (da circa 40 a 100 posti letto) e sicuramente c'e' molto potenziale. Sui singoli appartaemnti ho molte perplessita come ho ribadito piu volte, il rischio e' troppo alto e reward molto basso.

Ho letto spesso i tuoi interventi, sicuramente un progetto in grande è meglio, ma un progetto così diventa un lavoro a tempo pieno, inoltre è fuori budget, i rischi con appartamenti singoli non li vedo molto alti, l'importante è poter sopportare rata del mutuo, IMU, condominio, manutenzione, avvocato, etc. di tutti gli appartamenti anche in caso di morosità\appartamento sfitto e problemi non ce ne sono.

Io ti suggerirei di fare uno studio sulla salute delle università locali in termini di flussi di iscritti e crescita e solo dopo occuparti degli immobili.

Chiaramente dipende anche da che orizzonte temporale hai.

Ciao Cesare, vorrei sapere la tua opinione sull'immobiliare di Terni nei prossimi 10 anni, tu che hai qualche esperienza in loco; cause di declino e di miglioramento specifiche....

Rispondo a entrambi, il mio orizzonte temporale è lungo, finchè l'appartamento sarà locato non lo venderò, prima di cercare ho valutato la salute delle università, a Rieti bilanci in rosso da anni, debiti non pagati, fuoriuscita dei soci dal consorzio universitario, circa 700 iscritti (gran parte locali), un paio di facoltà chiuse negli anni passati e alcuni politici eletti parlano di chiusura, sostengono che l'università "non serve", che "costa troppo" e "che sta in piedi solo per pagare gli stipendi agli amici dell'ex giunta"; mancanza del treno, dell'autostrada e di collegamenti efficaci con Roma, città che si sta spopolando, a Terni la situazione universitaria è simile, università piccola, facoltà chiuse in passato, circa 1000 iscritti, ben collegata con Roma via treno però e con molti servizi rispetto a Rieti, molte coppie cercano casa, ma non sono il mio target, parecchia delinquenza (almeno percepita). Mario ti posso dire che un conoscente ha un appartamento in affitto a Terni dagli anni '80 ed è soddisfatto dell'investimento. L'università dell'Aquila invece dopo il terremoto ha perso quasi il 50% degli iscritti, ma ce ne sono ancora più di 16000, insieme all'università di Perugia (che ha perso iscritti anche lei negli anni) le considero università too big to fail, in entrambe le città vendono appartamenti già locati a studenti. A l'Aquila i prezzi delle camere in affitto sono in discesa (in centro 150 euro al mese per una camera con letto matrimoniale, ho visto anche annunci di stanze in affitto a 100-120 euro, fino ad un max di 190-200 euro al mese), molti dei proprietari non sono tornati a vivere nelle loro case e c'è abbondanza di case in vendita\affitto stanze, stanno ricostruendo i palazzi danneggiati e crollati in centro e questo farà diminuire gli affitti delle stanze ancora di più. Che ne dite degli appartamenti anni 50-60 con facciata rifatta che hanno resistito al terremoto o sono stati lievemente danneggiati? O meglio andare su appartamenti anni 80-90 più lontani dall'università?

 

[er cash]

Ho letto spesso i tuoi interventi, sicuramente un progetto in grande è meglio, ma un progetto così diventa un lavoro a tempo pieno, inoltre è fuori budget, i rischi con appartamenti singoli non li vedo molto alti, l'importante è poter sopportare rata del mutuo, IMU, condominio, manutenzione, avvocato, etc. di tutti gli appartamenti anche in caso di morosità\appartamento sfitto e problemi non ce ne sono.

Il rischio con gli appartamenti singoli parte innanzi tutto dal condominio, continua con i margini bassi che sono variabili e si scontrano con costi che invece sono fissi, e costi di eventuali danni, sfitti etc che se coinvolgono l'unico appartamento a reddito azzerano il flusso di denaro con tutto cio che ne consegue.

Riguardo al budget e al lavoro a tempo pieno, sono considerazioni rilevanti solo se il budget e il tempo sono i tuoi, ma evidentemente ci sono altre forme per entrare in modo passivo su investimenti di piu ampia portata.

Hai fatto un conto economico immagino.
Se il ritorno non e' piu del 6, se posso, ti inviterei a sospendere eventuali iniziative e aspettare qualche mese

 

[vtt2]

Ho letto spesso i tuoi interventi, sicuramente un progetto in grande è meglio, ma un progetto così diventa un lavoro a tempo pieno, inoltre è fuori budget, i rischi con appartamenti singoli non li vedo molto alti, l'importante è poter sopportare rata del mutuo, IMU, condominio, manutenzione, avvocato, etc. di tutti gli appartamenti anche in caso di morosità\appartamento sfitto e problemi non ce ne sono.





Rispondo a entrambi, il mio orizzonte temporale è lungo, finchè l'appartamento sarà locato non lo venderò, prima di cercare ho valutato la salute delle università, a Rieti bilanci in rosso da anni, debiti non pagati, fuoriuscita dei soci dal consorzio universitario, circa 700 iscritti (gran parte locali), un paio di facoltà chiuse negli anni passati e alcuni politici eletti parlano di chiusura, sostengono che l'università "non serve", che "costa troppo" e "che sta in piedi solo per pagare gli stipendi agli amici dell'ex giunta"; mancanza del treno, dell'autostrada e di collegamenti efficaci con Roma, città che si sta spopolando, a Terni la situazione universitaria è simile, università piccola, facoltà chiuse in passato, circa 1000 iscritti, ben collegata con Roma via treno però e con molti servizi rispetto a Rieti, molte coppie cercano casa, ma non sono il mio target, parecchia delinquenza (almeno percepita). Mario ti posso dire che un conoscente ha un appartamento in affitto a Terni dagli anni '80 ed è soddisfatto dell'investimento. L'università dell'Aquila invece dopo il terremoto ha perso quasi il 50% degli iscritti, ma ce ne sono ancora più di 16000, insieme all'università di Perugia (che ha perso iscritti anche lei negli anni) le considero università too big to fail, in entrambe le città vendono appartamenti già locati a studenti. A l'Aquila i prezzi delle camere in affitto sono in discesa (in centro 150 euro al mese per una camera con letto matrimoniale, ho visto anche annunci di stanze in affitto a 100-120 euro, fino ad un max di 190-200 euro al mese), molti dei proprietari non sono tornati a vivere nelle loro case e c'è abbondanza di case in vendita\affitto stanze, stanno ricostruendo i palazzi danneggiati e crollati in centro e questo farà diminuire gli affitti delle stanze ancora di più. Che ne dite degli appartamenti anni 50-60 con facciata rifatta che hanno resistito al terremoto o sono stati lievemente danneggiati? O meglio andare su appartamenti anni 80-90 più lontani dall'università?

Non sono del settore ma dall'analisi che fai ti suggerirei di NON investire in tal direzione, la demografia parla chiaro e già nei 5 anni molte cose potrebbero andare storte.

 

[marioignoranza]

a Terni la situazione universitaria è simile, università piccola, facoltà chiuse in passato, circa 1000 iscritti, ben collegata con Roma via treno però e con molti servizi rispetto a Rieti, molte coppie cercano casa, ma non sono il mio target, parecchia delinquenza (almeno percepita). Mario ti posso dire che un conoscente ha un appartamento in affitto a Terni dagli anni '80 ed è soddisfatto dell'investimento.

Ciao, appurato che Terni ha una universita' locale pressoché inesistente, il fatto che sia ben collegata a Roma la pone in una condizione migliore di Rieti?

Quando parli di parecchia delinquenza percepita io non lo noto dagli articoli di giornale....

Il tuo conoscente a quanto lo affitta al mese e se dovesse, ipotetico, venderlo adesso quando realizzerebbe.....

Infatti, visto che anch'io forse dovrei avere un trilo nella citta e per quanto ho visto la citta' un paio di volte, mi è sembrata un paesone di provincia con il "corso" grazioso.La domanda è , ora che la thyssenkrupp è andata via, cosa tiene quella citta' (demografia piatta\ in leggero calo da anni); Univesita' no, lavoro ? Solo la relativa vicinanza con Roma, (che in altri post mi hanno detto poi non essere così vicina?)

 

[marioignoranza]

Il rischio con gli appartamenti singoli parte innanzi tutto dal condominio, continua con i margini bassi che sono variabili e si scontrano con costi che invece sono fissi, e costi di eventuali danni, sfitti etc che se coinvolgono l'unico appartamento a reddito azzerano il flusso di denaro con tutto cio che ne consegue.

Riguardo al budget e al lavoro a tempo pieno, sono considerazioni rilevanti solo se il budget e il tempo sono i tuoi, ma evidentemente ci sono altre forme per entrare in modo passivo su investimenti di piu ampia portata.

Hai fatto un conto economico immagino.
Se il ritorno non e' piu del 6, se posso, ti inviterei a sospendere eventuali iniziative e aspettare qualche mese

In recenti post sull 'acquisto di un ex hotel da convertire in residenza universitaria- turistica non sembra che ci fosse tutto questo margine di manovra o ritorno....

 

[er cash]

In recenti post sull 'acquisto di un ex hotel da convertire in residenza universitaria- turistica non sembra che ci fosse tutto questo margine di manovra o ritorno....

Le opportunita vanno valutate singolarmente, ma esistono caratteristiche che rendono una tipologia di interventi piu appetibile di altre.

Per quanto riguarda i ritorni, quello che è alto in una tipologia puo essere bassissimo in un altra.
Acquistare e affittare un appartamento di 4 stanze, magari senza leva e senza ristrutturazione potrebbe avvantaggiarsi rispetto alla locazione residenziale solo delle migliori condizioni offerte dal mercato studentesco: rendimenti a mq migliori e bassa/quasi nulla morosita.

Bene, quanto rende?
Non rendera mai tanto quanto un operazione a leva con ristrutturazione e messa a reddito di 40 stanze. Un opportunita in questo ambito che avesse una redditivita bassa e venisse scartata avrebbe comunque un conto economico mooooolto migliore dell appartamento singolo...

 

[gn170]

Le opportunita vanno valutate singolarmente, ma esistono caratteristiche che rendono una tipologia di interventi piu appetibile di altre.

Per quanto riguarda i ritorni, quello che è alto in una tipologia puo essere bassissimo in un altra.
Aquistare e affittare un appartamento di 4 stanze, magari senza leva e senza ristrutturazione potrebbe avvantaggiarsi rispetto alla locazione residenziale solo delle migliori condizioni offerte dal mercato studentesco: rendimenti a mq migliori e bassa/quasi nulla morosita.

Bene, quanto rende?
Non rendera mai tanto quanto un operazione a leva con ristruturazione e messa a reditto di 40 stanze. Un opportunuta in questo ambito che avesse una redditivita bassa e venisse scartata avrebbe comunque un conto economico mooooolto migliore dell appartamento singolo...

La fiera delle ovvietà!

 

[broken brick]

Io ho fatto alcuni acquisti e ho affittato a studenti. Però sono immobili che si prestano al frazionamento e ad essere utilizzati anche in altri modi.
Per ora l'"Alma mater" unibo regge, in futuro vedremo.

 

[fdg86]

Attento che molte università piccole hanno iscrizioni in calo.

Se per "minori" parli di città come Bologna o Padova, allora ok.

 

[vtt2]

Io ho fatto alcuni acquisti e ho affittato a studenti. Però sono immobili che si prestano al frazionamento e ad essere utilizzati anche in altri modi.
Per ora l'"Alma mater" unibo regge, in futuro vedremo.

Per frazionamento intendi una predisposizione a livello strutturale già da come costruita o la possibilità successiva di scompattare l'immobile in aree separate?

 

[asimpleplan]

Io ho fatto alcuni acquisti e ho affittato a studenti. Però sono immobili che si prestano al frazionamento e ad essere utilizzati anche in altri modi.
Per ora l'"Alma mater" unibo regge, in futuro vedremo.

ciao Broken, si parla di più di 5 immobili tutti nel centro storico?

Li affitti a stanze (500 eu a stanza) per massimizzare o utilizzi altri sistemi?

 

[er cash]

Attento che molte università piccole hanno iscrizioni in calo.

Se per "minori" parli di città come Bologna o Padova, allora ok.

Bologna e Padova non sono citta, e tantomeno atenei, "minori"...

 

[broken brick]

Si, affitti parziali.
Attualmente sono appartamenti abbastanza grandi. Però non dovrebbe essere difficile in futuro frazionarli, da un punto di vista architettonico. Per la normativa non posso prevedere.

 

[vtt2]

Si, affitti parziali.
Attualmente sono appartamenti abbastanza grandi. Però non dovrebbe essere difficile in futuro frazionarli, da un punto di vista architettonico. Per la normativa non posso prevedere.

Per curiosità essendo abbastanza grandi, suppongo abbiano più di un bagno, mentre la cucina è soltanto una? o hai magari un salottino con angolo cottura?

 

[broken brick]

Una cucina sola.